นับตั้งแต่รถไฟฟ้า MRT สายสีม่วงเปิดเส้นทาง เตาปูน – คลองบางไผ่ เมื่อปี 2559 / 2016 ได้ไม่นาน ก็เริ่มส่งสัญญาณปัญหามากมาย ทั้งในแง่ของการเดินทางต่างๆ รวมถึงภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดมิเนียมที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวกันเป็นดอกเห็ดตามแนวเส้นทางของรถไฟฟ้าสายใหม่ที่เริ่มทำยอดขายได้ไม่ตามเป้า

แม้ว่าโครงการรถไฟฟ้า MRT  สายสีม่วงจะมีจุดประสงค์ที่ดีและเอื้อประโยชน์กับทั้งภาคประชาชนทั่วไปและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ด้วยจากความบกพร่องในเรื่องของการจัดลำกับการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้า ทำเลแนว MRT สายสีม่วงจึงกลายเป็นตัวอย่างของความผิดพลาดหนึ่งในการพัฒนาเมือง การแก้ปัญหาทั้งการจราจร การลดความแออัด และการพัฒนาที่ดิน แต่อย่างไรก็ตาม ทำเลนี้จะยังมีโอกาสที่จะกลับมาฟื้นตัวจากปัจจัยลบต่างๆ เหล่านี้หรือไม่ หรือนานแค่ไหนที่ทำเลอสังหาฯแนวรถไฟฟ้า MRT สายสีม่วงจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง หรืออย่างน้อยก็ไม่ขาดทุน

อะไรคือข้อผิดพลาดของทำเลนี้?
1. โครงข่ายรถไฟฟ้าที่ยังไม่สมบูรณ์
นับเป็นปัญหาข้อแรกที่ชัดเจนที่สุดของรถไฟฟ้าสายนี้ ว่าแม้ตัวโครงสร้างรางและสถานีจะเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินโดยสมบูรณ์อยู่แล้ว แต่การให้บริการเดินรถในช่วงแรกที่เปิดให้บริการนั้นกลับยังไม่เชื่อมต่อกันอย่างสมบูรณ์จริงๆ เพราะ MRT สายสีน้ำเงินยังคงสุดเส้นทางที่สถานีบางซื่อ ขาดการเชื่อมต่อขบวนรถไฟฟ้าไป 1 สถานี และต้องใช้บริการรถบัสรับส่งระหว่างเตาปูน - บางซื่ออีกต่อหนึ่ง ไม่ได้สะดวกอย่างเต็มที่ตามที่ควร ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้ที่ต้องทำงานในย่านต่างๆ ของกรุงเทพฯแต่พักอาศัยในเขตจังหวัดนนทบุรีที่มีต่อรถไฟฟ้าสายนี้ลดลง

แต่แม้ปัจจุบันการให้บริการรถไฟฟ้าทั้งสองเส้นทางจะเชื่อต่อกันสมบูรณ์แล้ว การเดินทางเข้าสู่พื้นที่ต่างๆ ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ด้วย MRT สายสีม่วงก็ยังคงต้องเปลี่ยนถ่ายการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าสายสีอื่นๆ อีกเช่นเดิม ซึ่งในบางครั้งอาจเป็นการเพิ่มความลำบากมากกว่าจะเป็นการอำนวยความสะดวก เช่น

- กรณีที่ 1 หากปัจจุบันทำงานอยู่ทำเลใดๆ ซึ่งเป็นตำแหน่งใกล้กลับสถานีของ MRT สายสีน้ำเงิน การพักอาศัยในทำเลใกล้ MRT สายสีม่วงทำให้ต้องเปลี่ยนการเดินทางรวมเป็น 2 ต่อ โดยปัจจุบันมี่การคิดค่าโดยสารรวมทั้ง 2 สายแล้ว
- กรณีที่ 2 หากปัจจุบันทำงานอยู่ที่ชิดลม ซึ่งเป็นพื้นที่ของสถานี BTS สายสีเขียว ทำให้ต้องเปลี่ยนรูปแบบการเดินทางจาก

MRT สายสีม่วงที่เตาปูน > MRT สายสีน้ำเงินที่สถานีเตาปูน > BTS สายสีเขียวเช้ม ที่สถานีสวนจตุจักรและหมอชิต

รวมถึง ณ ปัจจุบันระบบค่าโดยสารของรถไฟฟ้าทั้ง MRT และ BTS ยังไม่มีการร่วมอัตราค่าโดยสารระหว่างกัน ทำให้ผู้โดยสารที่ต้องเดินทางด้วยรถไฟฟ้าทั้ง 2 ระบบต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น นอกจากนั้นการเดินทางเข้าพื้นที่ต่างๆ ในเขตกรุงเทพฯ จากแนว MRT สายสีม่วง ในปัจจุบันจำเป็นที่จะต้องผ่านการเปลี่ยนขบวนที่สถานีเตาปูนก่อนเสมอ เท่ากับว่าผู้โดยสารจาก MRT สายสีม่วงเกือบทั้งหมดจะต้องเปลี่ยนถ่ายมายังรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน ซึ่งบรรทุกผู้โดยสารตามรายทางมาก่อนแล้ว เกิดภาวะแออัดกับสายสีน้ำเงินในช่วงชั่วโมงเร่งด่วนได้
หาก MRT สายสีม่วงก่อสร้างและให้บริการได้ครบเต็มเส้นทางจนถึงฝั่งใต้ที่ครุใน (คาดว่าจะแล้วเสร็จ ปี 2569 / 2026) การเดินทางเปลี่ยนเส้นทางระหว่างรถไฟฟ้า MRT สายสีม่วงและสายสีน้ำเงินที่สถานีเตาปูนจะลดความแออัดลงไปได้มาก เพราะมีสถานีสามยอดเป็นอีก Interchange นั่นเองที่จะเป็นปัจจัยบวกช่วงเพิ่มมูลค่าอสังหาฯ และ Demand ในทำเลนี้ขึ้น

2. Developer แห่มาด้วยต้นทุนราคาที่ดินที่ถูกกว่า
สาเหตุหนึ่งที่ทำให้ Developer เจ้าต่างๆ ทั้งรายใหญ่รายเล็ก เปิดตัวโครงการคอนโดตามแนว MRT สายสีม่วงกันอย่างมากมายในช่วงปี 2558-2559 ด้วยทำเลสายสีม่วงยังนับว่าต้นทุนราคาที่ดินยังต่ำว่าทำเลแนวรถไฟฟ้าสายอื่นๆ ในช่วงนั้นมาก

- อย่าง BTS สายสีเขียว และ MRT สายสีน้ำเงินอยู่มาก โดยราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า MRT สายสีม่วงขณะนั้นอยู่ที่ตารางวาละ 85,000 – 170,000 บาท โดยรอบสถานีเตาปูนจะแพลงเป็นพิเศษที่ตารางวาละ 250,000 บาท เพราะอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร
- เมื่อเทียบกับราคาที่ดินทำเลอื่นๆ อย่างถนนสุขุมวิทตอนปลายอย่างอ่อนนุช-อดุมสุข ณ เวลานั้นก็ตกเฉลี่ย 4-5 แสนบาทต่อตารางวา หรือ
- ทำเลอย่างถนนรัชดาภิเษก โซน New CBD ตกเฉลี่ยที่ตารางวาละ 5-6 แสนบาท
- หรือห้าแยกลาดพร้าว-ถนนพหลโยธิน เฉลี่ยตารางวาละ 3-4  แสนบาท
ส่วนราคาที่ดินพื้นที่โซนใจกลางเมืองยิ่งสูงกว่า 1 ล้านบาท จึงทำให้หลายๆ Developer เข้ามาลงทุนโครงการทำเล MRT สายสีม่วงกันอย่างมากมาย

3. ความเชื่อผิดๆ ของคอนโดติดรถไฟฟ้า นำมาซึ่งการ Over Supply
ด้วยทำเลที่เป็นชานเมืองเมื่อเทียบกับระดับราคาขายต่อยูนิตที่ 1 – 3 ล้านบาท โครงการคอนโดตามแนวรถไฟฟ้า MRT สายสีม่วงจึงมีคู่แข่งที่เป็นโครงการทางเลือกอื่นๆ อย่างที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม ค่อนข้างมาก อีกทั้งแม้ว่าหลายๆ โครงการจะมีตำแหน่งตั้งใกล้สถานี การจะเข้าถึงแหล่งงานหรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ อาจต้องเดินทางไกลหลายสถานีจนเกือบสุดเส้นทาง อย่างศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวสเกตและตลาดบางใหญ่ ถนนรัตนาธิเบศร์ตัวเมืองนนทบุรี หรือเข้าเมืองมาอีกนิดที่ทำเลเตาปูนและห้าแยกลาดพร้าว ซึ่งต่างกับทำเลคอนโดอื่นๆ ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่ใกล้เคียงเพียงไม่กี่สถานี หรือแค่ในระยะเดินถึง ทำให้ในแง่มุมของวิถีชีวิตและไลฟ์สไตล์ ทำเล MRT สายสีม่วงจึงยังไม่ตอบโจทย์เท่าแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบันอย่าง BTS และ MRT สายสีน้ำเงินเท่าไหร่นัก

อีกทั้งโครงการคอนโดใกล้รถไฟฟ้าในทำเลต่อขยายอื่นๆ อย่างแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตกโซนถนนรามคำแหง หรือสายสีน้ำเงินและสายสีเขียวส่วนต่อขยายกลับได้รับการตอบรับที่ดีกว่ามาก เนื่องด้วยสภาพแวดล้อมเมืองของทำเลเหล่านั้นมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ตั้งอยู่เดิมก่อนแล้ว ซึ่งช่วยดึง Demand เข้าพื้นที่ได้ไม่ยากนัก

กว่าจะกลับมาเติบโตได้ ต้องอาศัยปัจจัยอะไรบ้าง
1. เปลี่ยนกลุ่มเป้าหมาย
ในเมื่อทำเลแนวรถไฟฟ้า MRT สายสีม่วงยังไม่สามารถดึงดูด Demand ผู้ซื้อที่เป็นกลุ่มผู้ทำงานใน CBD หรือแนวรถไฟฟ้าสายอื่นได้ การปรับ Target ผู้ซื้อที่เป็นกลุ่มผู้อยู่อาศัย ทำงาน และใช้ชีวิตในละแวกใกล้เคียงในแนวสถานีรถไฟฟ้า MRT สายสีม่วงอยู่แล้วโดยไม่ต้องเดินทางไกลมากนัก แต่ก็ยังมีอุปสรรคอย่างโครงการแนวราบต่างๆ เป็นคู่แข่งอยู่ไม่น้อย การชะลอโครงการใหม่ที่จะเป็นการเพิ่ม Supply จนเกินจำเป็น อย่างน้อยก็จนกว่าการเชื่อมต่อของโครงข่ายรถไฟฟ้าจะสมบูรณ์มากกว่านี้
2. Demand จากแหล่งงานใหม่ใกล้เคียง
พื้นที่ CBD ใหม่อย่างทำเลห้าแยกลาดพร้าง หรือโครงการขยายพื้นที่หน่วยงานราชการและองค์กรณ์ของรัฐต่างๆ ในทำเลสถานีกลางบางซื่อ น่าจะช่วยให้เกิดเป็นกลุ่ม Demand ใหม่
3. ราคาขายยังได้เปรียบว่าทำเลใกล้ๆกัน
จุดได้เปรียบด้วยระดับราคาของโครงการต่างๆ แนว MRT สายสีม่วงที่ประมาณ 1 – 3 ล้านบาท เมื่อเทียบกับโครงการในโซนห้าแยกลาดเพร้าวที่เริ่มต้นเกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป อาจจะช่วยให้ Supply เดิมในทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงกลับมาเป็นทางเลือกของ Demand ในกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อไม่มากได้อีกครับ

การจะทำให้โครงการที่พัฒนาไปแล้วแต่ไม่ได้ผลตอบรับตามที่คาดการณ์ไว้กลับมาให้ได้รับความสนใจไม่ใช่เรื่องง่าย ด้วยปัจจัยที่แปรเปลี่ยนไปจากการตลาดที่ไม่เหมือนเดิม ตัวเลือกที่มากขึ้นหรือน่าสนใจกว่า และโครงสร้างพื้นฐานที่ไม่พร้อม อสังหาคอนโดแนวรถไฟฟ้า MRT สายสีม่วงจึงเหมือนเป็นบทเรียนด้านอสังหาฯสำคัญของนักลงทุน การเพิ่มเติมสิ่งอำนวยความสะดวกเข้าไปอุดช่องโหวของ Demand ของทำเลก็เป็นเพียงไม่กี่ทางเลือกที่จะยังช่วยลด Supply ที่มากเกินในทำเลได้ ซึ่งกว่าจะเพิ่มโครงการใหม่เข้าไปได้ อาจจะยังต้องรอเวลา แล้วมาพบกับเรื่องราวข่าวสารคอนโดดีดีได้ใหม่ที่ CondoNewb นะครับ