ความแตกต่างระหว่างห้อง duplex กับ ห้อง loft
ห้อง duplex ทำไมถึงได้แพงกว่า ห้อง loft
ทั้งๆที่มี 2 ชั้นเหมือนกัน แค่ความสูงต่างกัน
ห้อง loft เดิมทีมันคือห้องใต้หลังคา ซึ่งห้อง โดยทั่วไปมันจะมีความสูงอยู่ที่ 4.2-4.6m
ส่วนห้อง duplex คือชั้น 2 ของคอนโด ความสูงทั่วไปจะอยู่ที่ 5.2-6.0m
แต่ราคาต่างกันมากเป็นเพราะอะไร ?
เพราะว่า พื้นที่ที่เพิ่มมาของห้อง loft ตามกฎหมายแล้วไม่ได้นับเป็นพื้นที่จริงที่สามารถออกโฉนดได้
เพราะ
กฎหมายกำหนดให้พื้นที่ที่นับเป็นชั้นต้องมีความสูงเพดานขั้นต่ำ 2.4 m ขึ่นไป
ยกตัวอย่างเช่นคุณซื้อคอนโด A ราคา 6 ล้าน ที่เป็นห้อง design แบบ loft ในความสูงที่ 4.6m
โดยมีพื้นที่ชั้นล่าง = 23sqm บนเท่ากับ 13sqm
กับซื้ออีกโครงการ B ราคา 6.3 ล้านที่เป็น 1 ห้องนอนขนาด 30.5sqm
คอนโด C ห้อง Duplex 1 bed 45sqm ราคา 10.5 ล้าน
ดูเหมือนว่า เราจะจ่ายห้องโครงการ A ในราคา แค่ 166,666.66/sqm
ส่วนโครงการ B ในราคา 206,557/sqm
และโครการ C ในราคา 233,333/sqm
ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว พื้นที่ที่งอกออกมาในห้องของโครงการ A 13sqm จะไม่ปรากฎในเอกสารสิทธิ์!!!! (โฉนด) เพราะ
ชั้นล่าง =2.4m
ชั้นบน = 2.2m ไม่ถึงขั้นต่ำกำหนดความสูงตามกฎหมาย
Loft จะประมานนี้
Duplex จะประมานนี้ครับ
นั่นหมายความว่า เราได้ซื้อห้องมาในราคา 6,000,000/23 sqm = 260,869/sqm
เพราะงั้นมันคือราคาสูงที่สุดในบรรดา 3 โครงการ
แต่คนก็อาจจะแย้งว่า อ้าวแล้วยังไงล่ะ ก็ในเมื่อพื้นที่ที่ได้มาจริงๆ มันคือ 36 sqm นะ
แต่ในทางกฎหมายเวลาจดจำนอง หรือการบังคับคดี เขาไม่ได้คิดอย่างนั้นน่ะซีครับ
เวลาราคาประเมินของกรมที่ดินออก ก็จะไม่ได้คิดรวมพื้นที่ดังกล่าว เพราะ Lofts มันจดทะเบียนเป็นชั้นไม่ได้
เท่ากับว่าเราจะต้องมาลุ้นว่าตึกเรา กรมจะประเมินให้สูงกว่า 260k/sqm มั้ย ถ้าสูงกว่าคือรอด
แต่ถ้าต่ำกว่า ก็เหมือนคล้ายๆกับว่าเราได้ซื้ออากาศมา
ลองมาดูตัวอย่างกันครับ กับโครงการ Lofts ที่สร้างเสร็จแล้ว
ในโฆษณาเขียนว่า พื้นที่ 28.6+10.0 = 36.8 sqm ราคา 138,315/sqm
แต่พื้นที่ตามโฉนดจริงมันคือ 26.8 = ราคา 189,925/sqm
เรามาดูกันว่ากรมที่ดินประเมินให้เท่าไหร่? ชั้น 17 134,600 / sqm ตามพื้นที่จริงในโฉนด
ถือว่าใกล้เคียงกับราคาพื้นที่ใช้สอยโดยรวม แต่เท่ากับว่าราคาประเมินของคอนโดหลังนี้จริงๆคือ 3,607,280 บาท
ที่เหลือคือกำไรของ Developer ล้วนๆ แปลว่าส่วนที่เป็นพรีเมี่ยมขึ้นมาตรงนี้ ตามกฎหมายมันเอามาใช้ไม้ได้ เราได้จ่ายพรีเมี่ยมไปแล้ว 1.4 ล้านบาท
เพราะงั้นในเอกสารสัญญาต่างๆหรือไม่ว่าจะโบรชัวร์ Developer จะไม่ระบุพื้นที่ใช้สอยรวม จะใช้วิธีเลี่ยง เพราะกรณีเกิดข้อพิพาท Developer จะต้องรับผิดชอบตามเอกสารประกอบการขาย
เวลาบังคับคดีแล้วประกาศขาย
ก็สามารถระบุได้แค่พื้นที่จริงตามโฉนด ส่วนไอที่งอกมาเหมือนเป็น option เสริม
ยกเว้นเสียแต่เราชอบดีไซน์อยากอยู่เอง
ขอบคุณที่ติดตามครับ
ความแตกต่างระหว่าง Duplex กับ Loft สิ่งที่ควรทราบก่อนตัดสินใจลงทุน Condo
ห้อง duplex ทำไมถึงได้แพงกว่า ห้อง loft
ทั้งๆที่มี 2 ชั้นเหมือนกัน แค่ความสูงต่างกัน
ห้อง loft เดิมทีมันคือห้องใต้หลังคา ซึ่งห้อง โดยทั่วไปมันจะมีความสูงอยู่ที่ 4.2-4.6m
ส่วนห้อง duplex คือชั้น 2 ของคอนโด ความสูงทั่วไปจะอยู่ที่ 5.2-6.0m
แต่ราคาต่างกันมากเป็นเพราะอะไร ?
เพราะว่า พื้นที่ที่เพิ่มมาของห้อง loft ตามกฎหมายแล้วไม่ได้นับเป็นพื้นที่จริงที่สามารถออกโฉนดได้
เพราะ
กฎหมายกำหนดให้พื้นที่ที่นับเป็นชั้นต้องมีความสูงเพดานขั้นต่ำ 2.4 m ขึ่นไป
ยกตัวอย่างเช่นคุณซื้อคอนโด A ราคา 6 ล้าน ที่เป็นห้อง design แบบ loft ในความสูงที่ 4.6m
โดยมีพื้นที่ชั้นล่าง = 23sqm บนเท่ากับ 13sqm
กับซื้ออีกโครงการ B ราคา 6.3 ล้านที่เป็น 1 ห้องนอนขนาด 30.5sqm
คอนโด C ห้อง Duplex 1 bed 45sqm ราคา 10.5 ล้าน
ดูเหมือนว่า เราจะจ่ายห้องโครงการ A ในราคา แค่ 166,666.66/sqm
ส่วนโครงการ B ในราคา 206,557/sqm
และโครการ C ในราคา 233,333/sqm
ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว พื้นที่ที่งอกออกมาในห้องของโครงการ A 13sqm จะไม่ปรากฎในเอกสารสิทธิ์!!!! (โฉนด) เพราะ
ชั้นล่าง =2.4m
ชั้นบน = 2.2m ไม่ถึงขั้นต่ำกำหนดความสูงตามกฎหมาย
Loft จะประมานนี้
Duplex จะประมานนี้ครับ
นั่นหมายความว่า เราได้ซื้อห้องมาในราคา 6,000,000/23 sqm = 260,869/sqm
เพราะงั้นมันคือราคาสูงที่สุดในบรรดา 3 โครงการ
แต่คนก็อาจจะแย้งว่า อ้าวแล้วยังไงล่ะ ก็ในเมื่อพื้นที่ที่ได้มาจริงๆ มันคือ 36 sqm นะ
แต่ในทางกฎหมายเวลาจดจำนอง หรือการบังคับคดี เขาไม่ได้คิดอย่างนั้นน่ะซีครับ
เวลาราคาประเมินของกรมที่ดินออก ก็จะไม่ได้คิดรวมพื้นที่ดังกล่าว เพราะ Lofts มันจดทะเบียนเป็นชั้นไม่ได้
เท่ากับว่าเราจะต้องมาลุ้นว่าตึกเรา กรมจะประเมินให้สูงกว่า 260k/sqm มั้ย ถ้าสูงกว่าคือรอด
แต่ถ้าต่ำกว่า ก็เหมือนคล้ายๆกับว่าเราได้ซื้ออากาศมา
ลองมาดูตัวอย่างกันครับ กับโครงการ Lofts ที่สร้างเสร็จแล้ว
ในโฆษณาเขียนว่า พื้นที่ 28.6+10.0 = 36.8 sqm ราคา 138,315/sqm
แต่พื้นที่ตามโฉนดจริงมันคือ 26.8 = ราคา 189,925/sqm
เรามาดูกันว่ากรมที่ดินประเมินให้เท่าไหร่? ชั้น 17 134,600 / sqm ตามพื้นที่จริงในโฉนด
ถือว่าใกล้เคียงกับราคาพื้นที่ใช้สอยโดยรวม แต่เท่ากับว่าราคาประเมินของคอนโดหลังนี้จริงๆคือ 3,607,280 บาท
ที่เหลือคือกำไรของ Developer ล้วนๆ แปลว่าส่วนที่เป็นพรีเมี่ยมขึ้นมาตรงนี้ ตามกฎหมายมันเอามาใช้ไม้ได้ เราได้จ่ายพรีเมี่ยมไปแล้ว 1.4 ล้านบาท
เพราะงั้นในเอกสารสัญญาต่างๆหรือไม่ว่าจะโบรชัวร์ Developer จะไม่ระบุพื้นที่ใช้สอยรวม จะใช้วิธีเลี่ยง เพราะกรณีเกิดข้อพิพาท Developer จะต้องรับผิดชอบตามเอกสารประกอบการขาย
เวลาบังคับคดีแล้วประกาศขาย
ก็สามารถระบุได้แค่พื้นที่จริงตามโฉนด ส่วนไอที่งอกมาเหมือนเป็น option เสริม
ยกเว้นเสียแต่เราชอบดีไซน์อยากอยู่เอง
ขอบคุณที่ติดตามครับ