สวัสดีครับ เห็นช่วงนี้กระแสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์กำลังมาแรง
ไม่ว่าจะเป็นขายดาวน์ ปล่อยเช่า และประมูลทรัพย์จากบังคับคดี
เนื่องจากหลังๆมานี้ สังเกตเห็นว่ามีนักลงทุนหน้าใหม่ๆเข้ามาสู้ราคาซื้อทรัพย์มากขึ้น แต่ปัญหาคือนอกจากราคาทรัพย์ที่ประมูลได้มาแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายส่วนอื่นๆตามมาอีกเป็นขโยง ทำเอาทรัพย์ที่คิดว่าจะได้กำไรหลายแสน กลายเป็นเจ็บตัวติดมือยาวกันไปไม่น้อย...
ผมเองพอมีประสบการณ์การลงทุนในแนวนี้มาบ้าง วันนี้เลยจะขอแชร์ความรู้เล็กๆน้อยเพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจก่อนเข้าซื้อทรัพย์จากกรมบังคับคดี ดังนี้ครับ(หลังๆมาราคาที่แข่งกันสูงจนน่าตกใจ)
1.) อารมณ์มันส์เพลินเกินราคา :
แน่นอนว่าธรรมชาติของมนุษย์ เราต้องการเป็นที่ยอมรับและต้องการเป็นผู้ชนะเสมอ ดังนั้นบ่อยครั้งที่เสียงนับ ครั้งที่1 ครั้งที่2 ครั้งที่3 จะทำให้เราเผลอไผล เอาชนะผู้เข้าสู้ราคารายอื่นจนลืมคำนึงไปว่า ถ้าได้ทรัพย์เกินราคามาจะเจ็บตัวหรือไม่!
2.) ซื้อแพงทิ้งมัดจำเลยดีกว่า :
หลายๆคนอาจเคยคิดว่า หลังประมูลทรัพย์มาแล้วค่อยตรวจสอบทรัพย์ในภายหลัง ซึ่งเอาจริงๆแล้วทรัพย์ส่วนใหญ่ที่อยู่ในการประมูลนั้น ก็ล้วนต้องวัดดวง(ยิ่งคอนโดได้เห็นแค่ประตูห้องด้วยซ้ำหรือนิติโหดๆนี่ไม่ได้เห็นเลย) แต่หากทรัพย์ที่ได้มามีค่าซ่อมและค่าใช้จ่ายเกินกว่าคำว่าคุ้ม ผู้ชนะการประมูลหลายท่านอาจคิดว่า ก็แค่ยอมเสียเงินที่วางมัดจำไปเหมือนกับการซื้อขายตามท้องตลาด แต่อันที่จริงแล้วกรมบังคับคดีนั้นได้วางระเบียบเพื่อป้องกันเหตุการณ์นี้ไว้แล้วคือ ผู้ที่ทิ้งทรัพย์ที่ประมูลได้จะต้องรับผิดชอบส่วนต่างของทรัพย์ชิ้นเดิมเมื่อทรัพย์นี้ขายได้ในครั้งถัดไป และในการประมูลครั้งหน้า ผู้ที่ทิ้งทรัพย์ยังต้องวางเงินมัดจำค่าทรัพย์ 5 เท่าของเงินมัดจำขั้นต่ำที่กรมได้กำหนดไว้ก่อนเข้าสู้ราคาอีกด้วย ข้อนี้อยากให้คนที่เริ่มลงทุนจากการประมูลเข้าใจเนื่องจาก ณ ปัจจุบัน ราคาประมูลทรัพย์บางชิ้นแพงกว่าราคาตลาดก็ยังมี ซึ่งผมจะยกตัวอย่างเคสที่เคยเจอมาในหัวข้อท้ายๆครับ
3.) ซื้ออสังหาอย่าลืมค่าธรรมเนียมและโสหุ้ย :
ในข้อนี้จะพูดถึงค่าใช้จ่ายส่วนอื่นๆ นอกจากราคาทรัพย์ที่จำเป็นต้องเสียหลังซื้อทรัพย์ได้
- ส่วนแรกคือค่าส่วนกลาง ขอยกตัวอย่างที่ชัดเจนก็คือ บ้านในโครงการและคอนโดมิเนียม ถึงแม้จะมีมาตรา309จัตวาเป็นกฏหมายที่ออกมาให้กรมบังคับคดีหักค่าส่วนกลางจากราคาประมูลโดยเอื้อประโยชน์ให้ผู้ซื้อทรัพย์ แต่ในเชิงปฏิบัตินั้นกลับไม่ได้ง่ายเช่นนั้น เพราะกรมบังคับคดีจะดำเนินการได้ดังมาตรานั้น ทางนิติจำเป็นต้องยื่นเอกสารทุกอย่างตามขั้นตอนและเวลาที่ระบุไว้เท่านั้น (จากประสบการณ์เคสต่างๆที่ จขกท. ทราบ ไม่มีเคสใดที่นิติจะสามารถขอคืนเงินส่วนกลางได้จริง ถึงแม้ว่าทางนิติจะพยายามตามแล้วก็ตาม ซึ่งท่านอื่นๆอาจจะขอได้ในที่นี้ผมขอยกตัวอย่างกรณี Worst Case ที่ขอไม่ได้นะครับ) เป็นที่มาว่าระยะหลังๆมานี้ กรมบังคับคดีจะเน้นย้ำผู้เข้าสู้ราคาเสมอว่า ค่าใช้จ่ายอื่นๆของทรัพย์ ผู้ชนะราคาจะต้องรับผิดชอบเองทั้งหมด
- อีกส่วนคือ ค่าโอนหลังประมูลทรัพย์ จะแบ่งส่วนก็คือ ส่วนที่ตายตัวก็คือพวกค่าดำเนินการโอน ง่ายๆ 2% และอีกประเภทก็คือ ส่วนที่เปลี่ยนแปลงตามปีที่ถือครองทรัพย์ ก็คือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%(หรือค่าอากรตามหลักเกณฑ์ของกรมที่ดิน) และภาษีรายได้ ซึ่งมากขึ้นตามจำนวนปี(บางเคสธุรกิจเฉพาะยังเสียน้อยกว่า) ตรงนี้ก็ต้องวัดดวงเอาว่าเจ้าของทรัพย์เก่านั้นมีชื่อเป็นเจ้าของตั้งแต่ตอนไหน?
4.) ซื้อได้แต่เงินหนะเอามาจากไหน :
เป็นที่รู้กันว่ากรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์จะถูกระบุไว้ในเอกสารที่เรียกว่าโฉนด เอาง่ายๆคือ ทรัพย์เป็นของใครก็ให้ดูชื่อในโฉนด
แต่จะเป็นอย่างไรหากทรัพย์ที่ประมูลได้มานั้นไม่มีโฉนด?
การยื่นคำร้องขอใบแทนหรือโฉนดใบใหม่ จริงๆก็ไม่ได้ยากเย็น เพียงแต่ต้องยืดเวลาครอบครองทรัพย์ออกไปตามกระบวนการราชการ
แต่ว่า ปัญหาหลักของอสังหาริมทรัพย์ก็คือราคาของมันนั่นเอง
ธนาคารเป็นที่พึ่งหลักๆของคนธรรมดาทั่วไป ที่ไม่สามารถชำระค่าทรัพย์ได้ในคราวเดียว ตามกระบวนการซื้อขายทั่วไป เจ้าของทรัพย์กับผู้ซื้อทำสัญญาซื้อขาย ธนาคารก็จะพิจรณาตามความสามารถการจ่ายและเครดิตของผู้กู้ หลังจากผ่านกระบวนการทางสินเชื่อแล้ว ในวันโอนธนาคารจะนำเงินมาชำระให้กับเจ้าของทรัพย์เก่า และได้โฉนดกลับไปเป็นหลักประกัน
หากแต่ทรัพย์ที่ประมูลมานั้นไม่มีโฉนดให้ธนาคารเอาไว้เป็นหลักประกัน จึงยากมากที่ธนาคารจะยอมเสี่ยงหรือวุ่นวายกับขั้นตอนที่ซับซ้อนมากขึ้น
ผู้ซื้อทรัพย์ก็จะมีทางเลือกสองทางคือ หาเงินตามจำนวนค่าทรัพย์ที่ประมูลได้มาชำระให้ครบ ยื่นคำร้องขอใบแทน และรอจนกว่ากระบวนการทั้งหมดจะเสร็จสิ้น กับ ทิ้งเงินประกันและรับผลตามระเบียบที่กล่าวไว้ตามข้อ2 ซึ่งไม่ใช่ทางเลือกที่ดีสักเท่าไร..
ดังนั้น พึงระลึกไว้เสมอว่า นิติกรรมใดในการประมูลกับกรมบังคับคดี เป็นนิติกรรมที่เราทำกับหน่วยงานที่มีสิทธิขาดตามกฏหมาย (ไม่ใช่เรื่องเล่นๆ)
ต่อไปจะขอเล่าปสก.เล็กๆน้อย เพื่อให้เห็นภาพได้ง่ายขึ้น
- ตัวอย่างแรก เคสคอนโดแบรนด์ดังสีเขียวอายุประมาณ 20 ปี
การประมูลนี้ที่เกิดขึ้นในมหกรรมการขายทอดตลาดของบังคดีที่ศูนย์สิริกิตติ์ นัดใหญ่ๆแบบนี้ ดึงดูดผู้สนใจทั้งเก่าใหม่ให้มาเข้าร่วมเป็นจำนวนมากอยู่แล้ว โดยที่จขกท.ก็สนใจทรัพย์ชิ้นนี้ มีข้อมูลว่า ทรัพย์ค้างส่วนกลาง 3 แสนบาท ร้าง 16 ปี ห้องประมาณ 44 ตรม. ห้องมุม ราคาตลาดอยู่ 1.4 ลบ. ก็มีราคารับในใจ เมื่อถึงเวลาประมูลจริงก็มีผู้สนใจทรัพย์ชิ้นเดียวกัน 4 รายคือ จขกท. หน้าเก่า(ผู้ลงทุนเดิมในพท.) และ หน้าใหม่(ผู้สนใจลงทุนใหม่) อีก 2 ราย เมื่อราคาถูกดึงขึ้นไปสูงเกินกว่าราคาที่จขกท.และหน้าเก่าตั้งไว้ เราทั้งสองก็ไม่ขอสู้ราคาต่อ แต่หน้าใหม่ทั้งสองยังคงประชันราคากันมาขึ้นเรื่อยๆ โดยราคาสุดท้ายไปจบที่ 1.16 ลบ. ด้วยต้นทุนนี้ จขกท. เห็นว่าหากไม่ได้ซื้อเพื่ออยู่เอง ก็ยากที่จะมองว่าได้ทรัพย์นี้มาในราคาถูกกว่าตลาด แถมยังไม่มีโอกาสได้ดูภายในห้องและต่อรองค่าโอนด้วยซ้ำ (เท่าที่ทราบหลังประมูลมา 2 ปี ห้องนี้ก็ยังไม่มีคนเข้าไปแสดงว่าเป็นเจ้าของ)
- ตัวอย่างที่สอง คอนโดที่ จขกท.ประมูลได้เอง
ใช่ว่าที่ออกมาแชร์นั้น จขกท.จะไม่เคยพลาด ห้องนี้จขกท.ได้มาแบบงงๆ ก็คือตามสำเนาโฉนด(ไม่มีโฉนด) ทั้งที่มีข้อมูลของทรัพย์แน่นพอสมควร แต่สุดท้ายก็มารู้ตัวอีกครั้งในวันที่จะไปโอน ว่าจะไม่มีโฉนดกลับมา ยังดีที่ทรัพย์ชิ้นนี้ จขกท. ตั้งใจจะใช้เงินสดในการชำระค่าทรัพย์อยู่แล้ว แต่ก็ทำเอาเสียหลักเสียเวลายื่นเรื่องดำเนินการ ในโอกาสในการปรับปรุงทรัพย์ไปหลายเดือนเหมือนกัน แต่หากมองถึงเคสกู้ธนาคารแล้วละก็ ไม่อยากนึกภาพเลยทีเดียว เพราะทรัพย์ตามสำเนาโฉนดจะยังไม่สามารถกู้ได้เพราะเราไม่มีโฉนดในการไปจดจำนองเป็นประกันกับสถาบันการเงิน ซึ่งผู้ที่ซื้อทรัพย์ได้ก็ต้องหาเงินมาชำระให้ทันกำหนด
สุดท้ายอยากฝากกับทุกๆท่านที่สนใจจะลงทุนในทรัพย์บังคับคดีว่า การประมูลทรัพย์เพื่อหวังผลกำไรนั้นผมมองว่า เราต้องใส่ใจมากกว่าราคาซื้อราคาขาย ไม่มีอะไรเป็นสูตรสำเร็จ ศึกษาให้มาก ปฏิบัติให้ตามหลักที่ตัวเองวางไว้ และอย่าให้พวกชวนเชื่ออสังหา 0 บาทหรืออะไรทำนองนี้ โน้มน้าวให้คุณโลภจนโดนหลอกขาดทุนหลายบาท
*เงินคุณไม่มีใครเอาไปได้ถ้าคุณไม่ให้!
"ประเมินทรัพย์ ประเมินตัว และอย่าให้อารมณ์อยู่เหนือกับตัวเลขที่เราคำนวนไว้"
"ทรัพย์ที่ดีมีมากมายอย่าเอาตัวมาเสี่ยงกับความสะใจแค่ไม่กี่นาที"
"การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลให้ถี่ถ้วนก่อนการตัดสินใจ" ❤
[Share]ก่อนประมูลทรัพย์กรมบังคับคดีต้องรู้อะไรบ้าง
ไม่ว่าจะเป็นขายดาวน์ ปล่อยเช่า และประมูลทรัพย์จากบังคับคดี
เนื่องจากหลังๆมานี้ สังเกตเห็นว่ามีนักลงทุนหน้าใหม่ๆเข้ามาสู้ราคาซื้อทรัพย์มากขึ้น แต่ปัญหาคือนอกจากราคาทรัพย์ที่ประมูลได้มาแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายส่วนอื่นๆตามมาอีกเป็นขโยง ทำเอาทรัพย์ที่คิดว่าจะได้กำไรหลายแสน กลายเป็นเจ็บตัวติดมือยาวกันไปไม่น้อย...
ผมเองพอมีประสบการณ์การลงทุนในแนวนี้มาบ้าง วันนี้เลยจะขอแชร์ความรู้เล็กๆน้อยเพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจก่อนเข้าซื้อทรัพย์จากกรมบังคับคดี ดังนี้ครับ(หลังๆมาราคาที่แข่งกันสูงจนน่าตกใจ)
1.) อารมณ์มันส์เพลินเกินราคา :
แน่นอนว่าธรรมชาติของมนุษย์ เราต้องการเป็นที่ยอมรับและต้องการเป็นผู้ชนะเสมอ ดังนั้นบ่อยครั้งที่เสียงนับ ครั้งที่1 ครั้งที่2 ครั้งที่3 จะทำให้เราเผลอไผล เอาชนะผู้เข้าสู้ราคารายอื่นจนลืมคำนึงไปว่า ถ้าได้ทรัพย์เกินราคามาจะเจ็บตัวหรือไม่!
2.) ซื้อแพงทิ้งมัดจำเลยดีกว่า :
หลายๆคนอาจเคยคิดว่า หลังประมูลทรัพย์มาแล้วค่อยตรวจสอบทรัพย์ในภายหลัง ซึ่งเอาจริงๆแล้วทรัพย์ส่วนใหญ่ที่อยู่ในการประมูลนั้น ก็ล้วนต้องวัดดวง(ยิ่งคอนโดได้เห็นแค่ประตูห้องด้วยซ้ำหรือนิติโหดๆนี่ไม่ได้เห็นเลย) แต่หากทรัพย์ที่ได้มามีค่าซ่อมและค่าใช้จ่ายเกินกว่าคำว่าคุ้ม ผู้ชนะการประมูลหลายท่านอาจคิดว่า ก็แค่ยอมเสียเงินที่วางมัดจำไปเหมือนกับการซื้อขายตามท้องตลาด แต่อันที่จริงแล้วกรมบังคับคดีนั้นได้วางระเบียบเพื่อป้องกันเหตุการณ์นี้ไว้แล้วคือ ผู้ที่ทิ้งทรัพย์ที่ประมูลได้จะต้องรับผิดชอบส่วนต่างของทรัพย์ชิ้นเดิมเมื่อทรัพย์นี้ขายได้ในครั้งถัดไป และในการประมูลครั้งหน้า ผู้ที่ทิ้งทรัพย์ยังต้องวางเงินมัดจำค่าทรัพย์ 5 เท่าของเงินมัดจำขั้นต่ำที่กรมได้กำหนดไว้ก่อนเข้าสู้ราคาอีกด้วย ข้อนี้อยากให้คนที่เริ่มลงทุนจากการประมูลเข้าใจเนื่องจาก ณ ปัจจุบัน ราคาประมูลทรัพย์บางชิ้นแพงกว่าราคาตลาดก็ยังมี ซึ่งผมจะยกตัวอย่างเคสที่เคยเจอมาในหัวข้อท้ายๆครับ
3.) ซื้ออสังหาอย่าลืมค่าธรรมเนียมและโสหุ้ย :
ในข้อนี้จะพูดถึงค่าใช้จ่ายส่วนอื่นๆ นอกจากราคาทรัพย์ที่จำเป็นต้องเสียหลังซื้อทรัพย์ได้
- ส่วนแรกคือค่าส่วนกลาง ขอยกตัวอย่างที่ชัดเจนก็คือ บ้านในโครงการและคอนโดมิเนียม ถึงแม้จะมีมาตรา309จัตวาเป็นกฏหมายที่ออกมาให้กรมบังคับคดีหักค่าส่วนกลางจากราคาประมูลโดยเอื้อประโยชน์ให้ผู้ซื้อทรัพย์ แต่ในเชิงปฏิบัตินั้นกลับไม่ได้ง่ายเช่นนั้น เพราะกรมบังคับคดีจะดำเนินการได้ดังมาตรานั้น ทางนิติจำเป็นต้องยื่นเอกสารทุกอย่างตามขั้นตอนและเวลาที่ระบุไว้เท่านั้น (จากประสบการณ์เคสต่างๆที่ จขกท. ทราบ ไม่มีเคสใดที่นิติจะสามารถขอคืนเงินส่วนกลางได้จริง ถึงแม้ว่าทางนิติจะพยายามตามแล้วก็ตาม ซึ่งท่านอื่นๆอาจจะขอได้ในที่นี้ผมขอยกตัวอย่างกรณี Worst Case ที่ขอไม่ได้นะครับ) เป็นที่มาว่าระยะหลังๆมานี้ กรมบังคับคดีจะเน้นย้ำผู้เข้าสู้ราคาเสมอว่า ค่าใช้จ่ายอื่นๆของทรัพย์ ผู้ชนะราคาจะต้องรับผิดชอบเองทั้งหมด
- อีกส่วนคือ ค่าโอนหลังประมูลทรัพย์ จะแบ่งส่วนก็คือ ส่วนที่ตายตัวก็คือพวกค่าดำเนินการโอน ง่ายๆ 2% และอีกประเภทก็คือ ส่วนที่เปลี่ยนแปลงตามปีที่ถือครองทรัพย์ ก็คือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%(หรือค่าอากรตามหลักเกณฑ์ของกรมที่ดิน) และภาษีรายได้ ซึ่งมากขึ้นตามจำนวนปี(บางเคสธุรกิจเฉพาะยังเสียน้อยกว่า) ตรงนี้ก็ต้องวัดดวงเอาว่าเจ้าของทรัพย์เก่านั้นมีชื่อเป็นเจ้าของตั้งแต่ตอนไหน?
4.) ซื้อได้แต่เงินหนะเอามาจากไหน :
เป็นที่รู้กันว่ากรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์จะถูกระบุไว้ในเอกสารที่เรียกว่าโฉนด เอาง่ายๆคือ ทรัพย์เป็นของใครก็ให้ดูชื่อในโฉนด
แต่จะเป็นอย่างไรหากทรัพย์ที่ประมูลได้มานั้นไม่มีโฉนด?
การยื่นคำร้องขอใบแทนหรือโฉนดใบใหม่ จริงๆก็ไม่ได้ยากเย็น เพียงแต่ต้องยืดเวลาครอบครองทรัพย์ออกไปตามกระบวนการราชการ
แต่ว่า ปัญหาหลักของอสังหาริมทรัพย์ก็คือราคาของมันนั่นเอง
ธนาคารเป็นที่พึ่งหลักๆของคนธรรมดาทั่วไป ที่ไม่สามารถชำระค่าทรัพย์ได้ในคราวเดียว ตามกระบวนการซื้อขายทั่วไป เจ้าของทรัพย์กับผู้ซื้อทำสัญญาซื้อขาย ธนาคารก็จะพิจรณาตามความสามารถการจ่ายและเครดิตของผู้กู้ หลังจากผ่านกระบวนการทางสินเชื่อแล้ว ในวันโอนธนาคารจะนำเงินมาชำระให้กับเจ้าของทรัพย์เก่า และได้โฉนดกลับไปเป็นหลักประกัน
หากแต่ทรัพย์ที่ประมูลมานั้นไม่มีโฉนดให้ธนาคารเอาไว้เป็นหลักประกัน จึงยากมากที่ธนาคารจะยอมเสี่ยงหรือวุ่นวายกับขั้นตอนที่ซับซ้อนมากขึ้น
ผู้ซื้อทรัพย์ก็จะมีทางเลือกสองทางคือ หาเงินตามจำนวนค่าทรัพย์ที่ประมูลได้มาชำระให้ครบ ยื่นคำร้องขอใบแทน และรอจนกว่ากระบวนการทั้งหมดจะเสร็จสิ้น กับ ทิ้งเงินประกันและรับผลตามระเบียบที่กล่าวไว้ตามข้อ2 ซึ่งไม่ใช่ทางเลือกที่ดีสักเท่าไร..
ดังนั้น พึงระลึกไว้เสมอว่า นิติกรรมใดในการประมูลกับกรมบังคับคดี เป็นนิติกรรมที่เราทำกับหน่วยงานที่มีสิทธิขาดตามกฏหมาย (ไม่ใช่เรื่องเล่นๆ)
ต่อไปจะขอเล่าปสก.เล็กๆน้อย เพื่อให้เห็นภาพได้ง่ายขึ้น
- ตัวอย่างแรก เคสคอนโดแบรนด์ดังสีเขียวอายุประมาณ 20 ปี
การประมูลนี้ที่เกิดขึ้นในมหกรรมการขายทอดตลาดของบังคดีที่ศูนย์สิริกิตติ์ นัดใหญ่ๆแบบนี้ ดึงดูดผู้สนใจทั้งเก่าใหม่ให้มาเข้าร่วมเป็นจำนวนมากอยู่แล้ว โดยที่จขกท.ก็สนใจทรัพย์ชิ้นนี้ มีข้อมูลว่า ทรัพย์ค้างส่วนกลาง 3 แสนบาท ร้าง 16 ปี ห้องประมาณ 44 ตรม. ห้องมุม ราคาตลาดอยู่ 1.4 ลบ. ก็มีราคารับในใจ เมื่อถึงเวลาประมูลจริงก็มีผู้สนใจทรัพย์ชิ้นเดียวกัน 4 รายคือ จขกท. หน้าเก่า(ผู้ลงทุนเดิมในพท.) และ หน้าใหม่(ผู้สนใจลงทุนใหม่) อีก 2 ราย เมื่อราคาถูกดึงขึ้นไปสูงเกินกว่าราคาที่จขกท.และหน้าเก่าตั้งไว้ เราทั้งสองก็ไม่ขอสู้ราคาต่อ แต่หน้าใหม่ทั้งสองยังคงประชันราคากันมาขึ้นเรื่อยๆ โดยราคาสุดท้ายไปจบที่ 1.16 ลบ. ด้วยต้นทุนนี้ จขกท. เห็นว่าหากไม่ได้ซื้อเพื่ออยู่เอง ก็ยากที่จะมองว่าได้ทรัพย์นี้มาในราคาถูกกว่าตลาด แถมยังไม่มีโอกาสได้ดูภายในห้องและต่อรองค่าโอนด้วยซ้ำ (เท่าที่ทราบหลังประมูลมา 2 ปี ห้องนี้ก็ยังไม่มีคนเข้าไปแสดงว่าเป็นเจ้าของ)
- ตัวอย่างที่สอง คอนโดที่ จขกท.ประมูลได้เอง
ใช่ว่าที่ออกมาแชร์นั้น จขกท.จะไม่เคยพลาด ห้องนี้จขกท.ได้มาแบบงงๆ ก็คือตามสำเนาโฉนด(ไม่มีโฉนด) ทั้งที่มีข้อมูลของทรัพย์แน่นพอสมควร แต่สุดท้ายก็มารู้ตัวอีกครั้งในวันที่จะไปโอน ว่าจะไม่มีโฉนดกลับมา ยังดีที่ทรัพย์ชิ้นนี้ จขกท. ตั้งใจจะใช้เงินสดในการชำระค่าทรัพย์อยู่แล้ว แต่ก็ทำเอาเสียหลักเสียเวลายื่นเรื่องดำเนินการ ในโอกาสในการปรับปรุงทรัพย์ไปหลายเดือนเหมือนกัน แต่หากมองถึงเคสกู้ธนาคารแล้วละก็ ไม่อยากนึกภาพเลยทีเดียว เพราะทรัพย์ตามสำเนาโฉนดจะยังไม่สามารถกู้ได้เพราะเราไม่มีโฉนดในการไปจดจำนองเป็นประกันกับสถาบันการเงิน ซึ่งผู้ที่ซื้อทรัพย์ได้ก็ต้องหาเงินมาชำระให้ทันกำหนด
สุดท้ายอยากฝากกับทุกๆท่านที่สนใจจะลงทุนในทรัพย์บังคับคดีว่า การประมูลทรัพย์เพื่อหวังผลกำไรนั้นผมมองว่า เราต้องใส่ใจมากกว่าราคาซื้อราคาขาย ไม่มีอะไรเป็นสูตรสำเร็จ ศึกษาให้มาก ปฏิบัติให้ตามหลักที่ตัวเองวางไว้ และอย่าให้พวกชวนเชื่ออสังหา 0 บาทหรืออะไรทำนองนี้ โน้มน้าวให้คุณโลภจนโดนหลอกขาดทุนหลายบาท
*เงินคุณไม่มีใครเอาไปได้ถ้าคุณไม่ให้!
"ประเมินทรัพย์ ประเมินตัว และอย่าให้อารมณ์อยู่เหนือกับตัวเลขที่เราคำนวนไว้"
"ทรัพย์ที่ดีมีมากมายอย่าเอาตัวมาเสี่ยงกับความสะใจแค่ไม่กี่นาที"
"การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลให้ถี่ถ้วนก่อนการตัดสินใจ" ❤