อพาร์ทเม้นท์ขนาด 30 ห้อง 3 ชั้น ๆละ 10 ห้องงบก่อสร้างประมาณเท่าไรครับ

พิจารณาเรื่องข้อกฎหมายและวิศวกรรมการก่อสร้างบางประเด็น
1. กรณีที่ผู้ประกอบการ SMEs มีที่ดินอยู่แล้ว หรือซื้อที่ดินไว้แล้ว
             การก่อสร้างอาคารจะขึ้นอยู่กับความกว้างของถนนที่ติดพื้นที่ก่อสร้าง เนื่องจากมีพระราชบัญญัติควบคุมการก่อสร้าง ต้องมีระยะล่นในการก่อสร้างและจำกัดความสูงของอาคาร โดยการก่อสร้างอาคารจะมีความสูงไม่เกิน 2 เท่าของความกว้างของถนนรวมกับระยะล่น เช่น พื้นที่ที่จะก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ด้านหน้าติดถนนกว้าง 6 เมตร ดังนั้นพื้นที่ก่อสร้างจะต้องมีระยะล่นไม่ต่ำกว่า 2 เมตรจากที่ดินส่วนที่ติดกับถนน ฉะนั้นการก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์จะสูงได้ไม่เกิน 16 เมตร (6+2=8 เมตร X 2 เท่า = 16 เมตร) เป็นต้น
              ส่วนความกว้างของอาคารพิจารณาจากระยะล่นของที่ดินที่ติดกับถนนต้องถอยล่นไม่ต่ำกว่า 2-3 เมตรขึ้นไป ส่วนที่ที่ไม่ติดกับถนน ในกรณีที่การก่อสร้างมีช่องเปิด (ประตูหน้าต่าง) และอาคารก่อสร้างสูงไม่เกิน 2 ชั้น ต้องมีระยะล่น 2 เมตร แต่ถ้าสูงตั้งแต่ 3 ชั้นขึ้นไปต้องมีระยะล่น 3 เมตร (กรณีเป็นอาคารขนาดใหญ่จะมีช่องเปิดหรือไม่มีก็ตาม พื้นที่ก่อสร้างมีชั้นใดชั้นหนึ่ง หรือพื้นที่รวมกันเกิน 2,000 ตร.ม. ต้องมีระยะล่น 6 เมตร รอบด้าน เป็นต้น)
ส่วนการก่อสร้างอาคารกรณีไม่มีช่องเปิด และเป็นอาคารก่อสร้าง 2 ชั้นขึ้นไป ต้องมีระยะล่น 80 ซม. เป็นต้น
2. กรณีก่อสร้างอาคารสูงเกิน 16 เมตร นับจากพื้นดินขึ้นไป จะต้องมีลิฟท์
              ผู้ประกอบการ SMEs ควรพิจารณาเรื่องต้นทุนการก่อสร้างด้วย เนื่องจากลิฟท์แต่ละตัวมีราคาสูง ดังนั้นควรพิจารณาว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มาใช้บริการ มีความพอใจจะต้องใช้ลิฟท์หรือไม่ ถ้าใช้ลิฟท์มีผลต่อราคาค่าเช่าห้องที่ควรจะสูงขึ้น เพราะลงทุนสูงขึ้น โดยที่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายพอใจที่จะจ่ายค่าเช่าห้องที่แพงขึ้น
              สำหรับผู้ประกอบการ SMEs รายนี้ บอกได้ว่าคงไม่จำเป็นต้องใช้ลิฟท์ในการก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ เพราะกลุ่มลูกค้าเป็นพนักงานโรงงานเป็นหลัก การใช้ลิฟท์ไม่ใช่อรรถประโยชน์สูงสุดที่กลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้พอใจเป็นอันดับแรก
              กรณีการใช้เทคโนโลยีในการก่อสร้างที่ใช้เสาและคานบนพื้นที่ก่อสร้างที่ถูกจำกัดความสูงไม่เกิน 16 เมตร อาจจะก่อสร้างได้ 4 ชั้น และไม่ต้องมีลิฟท์แต่ถ้าใช้เทคโนโลยีในการก่อสร้างแบบระบบพื้นแรงดึง (Post Tension) จะทำให้ก่อสร้างได้ 5 ชั้น บนความสูงไม่เกิน 16 เมตร
3 ระยะห่างระหว่างเสาอาคารไม่ควรเกิน 5-6 เมตร
              เนื่องจากจะทำให้สิ้นเปลืองโครงสร้าง เช่น ถ้าใช้เทคโนโลยีแบบระบบพื้นแรงดึง (Post Tension) ทำให้ต้องใช้เหล็กเส้นใหญ่ขึ้น พื้นต้องหนาขึ้น ถ้าใช้ระบบคานต้องใช้คานที่ใหญ่และหนาขึ้น ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้น
4 วิธีการจัดการงานก่อสร้างของผู้รับเหมาก่อสร้าง
              ผู้ประกอบการ SMEs ควรมีความเข้าใจบ้างในเรื่องวิธีการจัดการงานก่อสร้างของผู้รับเหมา เนื่องจากผู้รับเหมาอาจมีการรับเหมางานก่อสร้างหลายแห่งพร้อม ๆ กัน ซึ่งงานก่อสร้างในแต่ละแห่งผู้รับเหมาควรมีการปรับแผนการก่อสร้างให้เหมาะสมเป็นระยะ ผู้ประกอบการ SMEs ควรพิจารณาตรวจสอบเพื่อให้ระยะเวลาการก่อสร้างเป็นไปตามแผน ซึ่งถ้าต้องมีการกู้เงินจากสถาบันการเงินเพื่อลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์และระยะเวลาการก่อสร้างไม่เป็นไปตามกำหนด ผู้ประกอบการ SMEs รายนั้นอาจได้รับรายได้ล่าช้ากว่ากำหนด แต่มีระยะเวลาต้องชำระหนี้เงินกู้พร้อมดอกเบี้ยแล้ว และอาจกลายเป็นปัญหาขึ้นมาได้
5 การคำนวณพื้นที่อาคาร
              ตามพระราชบัญญัติควบคุมการก่อสร้าง ได้กำหนดให้ภายในอาคารต้องมีทางเดินภายในอาคาร กรณีอาคารที่ถูกสร้างมีการสร้างห้อง 2 ฝั่ง ทางเดินภายในอาคารต้องกว้าง 2 เมตร แต่ถ้ากรณีอาคารที่ถูกสร้างมีการสร้างห้องฝั่งเดียว ทางเดินภายในอาคารต้องกว้าง 1.5 เมตร ส่วนพื้นที่ห้องขึ้นอยู่กับความกว้างยาวของแต่ละห้อง
6 กรณีการก่อสร้างมีที่จอดรถ
              ตามพระราชบัญญัติควบคุมการก่อสร้าง ได้กำหนดให้มีพื้นที่จอดรถ 120 ตร.ม.ต่อรถ 1 คัน ดังนั้นถ้ามีพื้นที่ใช้สอยรวมภายในอาคารที่ก่อสร้าง 1,200 ตร.ม. จะต้องจัดให้มีพื้นที่จอดรถไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ภายในอาคาร หรือพื้นที่ภายนอกอาคาร 10 คัน
7. ควรพิจารณาเรื่องต้นทุนการก่อสร้าง
              โดยปกติแล้ว สถาปนิกและวิศวกรจะบอกข้อมูลเบื้องต้นของค่าก่อสร้าง โดยคิดเป็นตารางเมตร เช่น ถ้าอาคารสูง 5 ชั้น ไม่เกิน 16 เมตร จำนวน 70 ห้อง ไม่ใช้ลิฟท์ ต้นทุนค่าก่อสร้างอาจอยู่ที่ประมาณ 8,500 บาทต่อตร.ม. เป็นต้น แต่ทั้งนี้ต้องขึ้นอยู่กับวัสดุตกแต่งพื้นผิวด้วย เช่น พื้น เพดาน ซึ่งใช้วัสดุที่แตกต่างกัน ถ้าพื้นใช้กระเบื้องยางจะมีราคาถูกกว่าพื้นกระเบื้องเซรามิค เป็นต้น
8. ควรพิจารณาเรื่องต้นทุนค่าดำเนินการ
              ผู้ประกอบการ SMEs ที่มีที่ดินอยู่แล้ว ก็สามารถทำการก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ได้เลย แต่ส่วนใหญ่ยังต้องเล็งหาที่ดินที่มีทำเลดี และต้องจ่ายค่าซื้อที่ดิน ค่าโอน ค่าภาษี และดำเนินการก่อสร้าง จึงต้องประเมินค่าก่อสร้างให้ถูกต้อง นอกจากนี้ยังมีค่าออกแบบ ค่าควบคุมงานก่อสร้างของผู้ประกอบการเอง ค่าทำ Survey หากลุ่มลูกค้าที่เหมาะสม ค่าบริหารส่วนกลาง เช่น ค่าจ้างยาม ค่าทำบัญชี ค่าทำป้ายโฆษณาและประชาสัมพันธ์โครงการ (ป้ายติดประกาศอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า) เป็นต้น
9. ควรพิจารณารายรับจากการให้เช่าห้องอพาร์ทเม้นท์
              ผู้ประกอบการ SMEs ควรพิจารณาให้ดี เรื่องปริมาณผู้เช่าห้องว่าจะมีสัดส่วนเท่าใด เช่น คาดว่าจะมีผู้เช่าห้องพัก ประมาณ 80% ของจำนวนห้องให้เช่า เป็นต้น ซึ่งจะมีผลต่อรายได้ในแต่ละเดือนของผู้ประกอบการเอง ในกรณีผู้ประกอบการ SMEs ที่มาขอคำปรึกษา ถ้ามีจำนวนห้องให้เช่าจำนวน 70 ห้อง ราคาห้องเช่า 1,500 บาทต่อเดือน และมีสัดส่วนผู้มาเช่าตั้งแต่ 70% ขึ้นไป จะได้ค่าเช่าต่อเดือน ดังนี้

          9.1 กรณีสัดส่วนผู้มาเช่าคิดเป็น 70% ของจำนวนห้องเช่า
              รายได้ค่าเช่าห้องต่อเดือน = 70 ห้อง x 1,500 บาท x 7073,500 บาท

          9.2 กรณีสัดส่วนผู้มาเช่าคิดเป็น 80% ของจำนวนห้องเช่า
              รายได้ค่าเช่าห้องต่อเดือน = 70 ห้อง x 1,500 บาท x 8084,000 บาท

          9.3 กรณีสัดส่วนผู้มาเช่าคิดเป็น 90% ของจำนวนห้องเช่า
              รายได้ค่าเช่าห้องต่อเดือน = 70 ห้อง x 1,500 บาท x 9094,500 บาท

              อพาร์ทเม้นท์บางแห่งมีขนาดห้องที่แตกต่างกัน หรือบางห้องมีแอร์ บางห้องใช้พัดลม ทำให้ราคาค่าเช่าห้องจะแตกต่างกันไป รายได้ค่าเช่าห้องก็จะแตกต่างกันไปด้วย เป็นต้น
10. ควรพิจารณาเรื่องผลตอบแทนที่จะได้รับ และระยะเวลาคืนทุน
              จากประเด็นที่ควรพิจารณา 7 ข้อแรก ผู้ประกอบการ SMEs จะทราบว่าที่ดินที่เล็งไว้ว่าจะซื้อ และก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์มีความเหมาะสมที่จะสร้าง และมีผู้มาใช้บริการมากน้อยแค่ไหน ลูกค้าเป็นกลุ่มไหน จะได้จำนวนห้องเช่ากี่ห้อง ราคาห้องเช่าควรจะเป็นเท่าใด และจะมีรายได้ค่าห้องเช่าต่อเดือนเท่าใด เงินลงทุนในโครงการสร้างอพาร์ทเม้นท์ทั้งสิ้นเป็นเงินเท่าใด