ถามเรื่อง ผ่อนบ้านมือสอง

ตามข้อมูลที่แจ้ง ปัญหาที่เกิดขึ้นคือ ผ่อนมาตั้งนานเงินต้นลดไปได้นิดเดียว คือ จากยอดหนี้ 6 แสนบาท ผ่อนมานาน 11 ปีแล้ว หนี้ลดลงแค่ 2 แสนบาทกว่าบาทเท่านั้น วิธีแก้ไขที่ถูกจุดและเป็นวิธีที่ดีที่สุด แนะนำว่าให้เพิ่มยอดชำระหนี้คืนให้มากขึ้นจากเดิมที่ผ่อนอยู่เดือนละ 5,600 บาท เช่น มาผ่อนเพิ่มเป็นเดือนละ 8,000 บาท จะทำให้หนี้ที่มีอยู่ปัจจุบันหมดได้ภายใน 5 ปี หรือผ่อนเดือนละ 10,000 บาท ก็จะหมดได้ภายในไม่ถึง 4 ปี เลยทีเดียว นอกจากเงินกู้บ้าน ธนาคารจะคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก เงินที่ผ่อนไปจะหักดอกเบี้ยก่อนตามยอดเงินคงเหลือและจำนวนวันที่ค้างอยู่ เหลือเท่าใดก็จะลดเงินต้นลงมา หากมีการเพิ่มยอดเงินผ่อนเข้าไป ก็จะทำให้เงินต้นลดลงมากขึ้น เดือนต่อไปดอกเบี้ยก็ลดลงตามไปด้วย ก็จะทำให้หนี้หมดได้เร็วขึ้น หากมีรายได้แล้วต้องการช่วยแบ่งเบาภาระคุณพ่อก็ให้กันรายได้ส่วนหนึ่งสมทบผ่อนเพิ่มขึ้นดังกล่าวจะเป็นวิธีที่ดีที่สุด

      ไม่แนะนำให้ Refinance หากมีวัตถุประสงค์ต้องการผ่อนให้หมดเร็วที่สุด เพราะการ Refinance ต้องมีวัตถุประสงค์ดังนี้ครับ

1. ต้องการอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า วิธีนี้จะต้องคำนวณส่วนต่างของอัตราดอกเบี้ยที่ได้ลดลงตลอดระยะเวลาการผ่อนว่าลดลงเป็นเงินเท่าใด มาคำนวณเปรียบเทียบกับค่าใช้จ่ายในการ Refinance เช่น การประเมินราคาฯ ประมาณ 3,000 บาท , ค่าจำนองใหม่ร้อยละ 1.0  ของยอดเงินที่กู้ ,ค่าอากรติดสัญญากู้ ร้อยละ 0.05 ของยอดกู้ ,ค่าประกันชีวิต/ประกันอัคคีภัย

2. ต้องการวงเงินสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น กรณีนี้อาจผ่อนกลับธนาคารเดิมมานานระยะหนึ่ง ยอดหนี้ลดลงจำนวนหนึ่ง กับการประเมินราคาบ้านปัจจุบันมีราคาสูงขึ้น ก็จะทำให้การ Refinance กู้ได้วงเงินสูงขึ้นบ้าน และกลับไปเริ่มต้นผ่อนใหม่ตามระยะเวลาใหม่

3. ต้องการผ่อนชำระหนี้ต่อเดือนน้อยกว่าเดิม กรณีนี้ก็เหมือนข้อ 2 คือต้องผ่อนมาระยะเวลาหนึ่งและยอดหนี้ลดลงจำนวนหนึ่ง  สมมุติว่ากำหนดให้ผ่อนนาน 30 ปี ผ่อนมาแล้ว 10 ปี แล้ว Refinance ตามยอดหนี้ที่ค้างอยู่ แต่ขยายระยะเวลาผ่อนนาน 30 ปี ก็จะทำให้ภาระการผ่อนต่อเดือนลดลง

         สำหรับบ้านมือสองในอนาคตจะขึ้นหรือไม่ อยู่ที่ความต้องการของคนซื้อ หากในทำเลนั้นไม่มีบ้านขายหรือมีคนต้องการมาก ราคาก็สูงขึ้นตามกำลังของคนซื้อ แต่ถ้ามีบ้านให้เลือก โดยเฉพาะโครงการใหม่ๆ บ้านก็ขยับราคาได้น้อย เป็นต้นครับ