เมื่อกลางปีก่อนผมเล่าถึงบ้านเช่าไว้หลังหนึ่ง ซึ่งในครั้งนั้นการคำนวณผมมีช่องโหว่เยอะมาก โดยเฉพาะในครั้งนั้นผม “คาดหวังทุกอย่างไว้ที่อนาคต” ซึ่งในขณะที่ผลตอบแทนปัจจุบันไม่ดี แต่คาดหวังผลตอบแทนที่มากกว่า 24% ต่อปี ซึ่งเรื่องที่เสี่ยงมากสำหรับการลงทุน หรือ ถ้าพูดแบบตรงๆว่าครั้งนั้น จนบางท่านบอกผมว่าผมมาเล่าแบบ “นักขายฝัน” ที่อาจจะไม่เกิดขึ้นจริง


ทำไมจึงมองว่าเป็นนักขายฝัน?


ภาพบ้านหลังดังกล่าวที่ผมซื้อ ขณะปรับปรุงก่อนปล่อยเช่า



บ้านหลังนี้ผมซื้อมาจากกรมบังคับคดี ราคาประมูลบ้าน 650,000 บาท ต้นทุนค่าใช้จ่ายในการหักโอนและค่าปรับปรุงราว 50,000 บาท ต้นทุนรวม 700,000 บาท

ผมมีเงินสดน้อยในช่วงนั้นจึงใช้การกู้ธนาคาร

- กู้ด้วยเงื่อนไข กู้ซื้อมูลค่า 650,000 บาท
- ธนาคารพาณิชย์ให้กู้ 85% ของมูลค่าบ้าน (หรือประมาณ 552,500 บาท)
- ใช้เงินทุน 150,000 บาท (ค่าส่วนต่าง 100,000 ค่าใช้จ่ายอื่น 50,000)
- อัตราดอกเบี้ย 6.5% ต่อปี ระยะเวลาในการกู้ 30 ปี
- ค่าเช่าที่ได้รับ 38,000 บาทต่อปี หรือ 3,800 บาทต่อเดือน
- หักค่าเผื่อไม่มีผู้เช่า 1 เดือน และค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาเบื้องต้น 1 เดือน
- ผ่อนชำระค่างวด 41,906 บาทต่อปี หรือ 3,492 บาทต่อเดือน จากตารางคำนวณด้านล่างนี้





ผ่อนธนาคารปีละ 41,906 บาท แต่รายได้หลังหักค่าใช้จ่ายเหลือเพียง 38,000 บาทต่อปี จากตัวเลขกลมๆนี้ ... บ้านหลังนี้ “ขาดทุดกระแสเงินสด” ปีละ 3,906 บาทต่อปี!!!

มาดูกันที่ผลตอบแทนจากการลงทุนจากค่าเช่า  (หักดอกเบี้ย)
ผลตอบแทนจากการลงทุนจากค่าเช่า  = (38,000 – 35,730) / 150,000 x 100 = 1.513%
ผลตอบแทนจากการลงทุนก็ต่ำเรี่ยติดดินชนิดที่ว่า ... เอาเงินไปฝากประจำยังมากกว่า!!! นี่ขนาดยังไม่รวมกับค่าใช้จ่ายจิปาถะค่าเสียเวลา ฯลฯ


จากผลตอบแทนปัจจุบันที่แย่ แต่กลับคาดหวังสิ่งที่ยังไม่เกิดขึ้นว่ามันจะดี ว่ามันจะรุ่ง แต่ถ้ามันไม่รุ่งอย่างที่คิดละ ทำเลไม่ไปละ แน่นอนว่านอกจากไม่ได้กำไรแล้วกรณีนี้ยังอาจจะขาดทุนในการตัดขายด้วยซ้ำ ... กรณีดังกล่าวจึงมองได้ว่า “ขายฝันเกินไป”

(อ้างอิงจากที่เล่าไว้ในกระทู้นี้ครับ ... บ้านเช่าหลังนี้ให้ผลตอบแทน 24.84% ต่อปี!!! http://pantip.com/topic/32674380)



หลังจากผมซื้อหลังนี้มาไม่นาน ก็มีบ้านในหมู่บ้านเดียวกันนี้ประกาศขายเพิ่มอีกหลัง


บ้านหลังนี้อยู่ในหมู่บ้านเดียวกันแต่ทำเลดีกว่าหลังเก่าเล็กน้อยเพราะอยู่ต้นซอย ราคาขายบ้าน 750,000 บาท ต้นทุนค่าใช้จ่ายในการหักโอนและค่าปรับปรุงราว 50,000 บาท ต้นทุนรวม 800,000 บาท ได้ค่าเช่ามากกว่าเดิมเล็กน้อย ค่าเช่า 4,000 บาทต่อเดือน

บ้านเนื้อที่เท่าเดิมสภาพใกล้เคียงกันแต่ราคาสูงกว่าเดิมแพงกว่าเดิม 100,000 บาท!!! แต่ค่าเช่าเพิ่มเพียง 200 บาทต่อเดือน!!!

หลังนี้ครับ



ผมให้ภรรยาลองยื่นกู้ธนาคารดูประเมินมาได้ที่ราวๆด้วยการกู้ธนาคารที่ 90%

- ธนาคารพาณิชย์ให้กู้ 90% ของมูลค่าบ้าน (หรือประมาณ 720,000 บาท)
- ใช้เงินทุน 80,000 บาท
- อัตราดอกเบี้ย 6.5% ต่อปี ระยะเวลาในการกู้ 30 ปี
- ค่าเช่าที่ได้รับ 40,000 บาทต่อปี หรือ 4,000 บาทต่อเดือน
- หักค่าเผื่อไม่มีผู้เช่า 1 เดือน และค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาเบื้องต้น 1 เดือน
- ผ่อนชำระค่างวด 54,610 บาทต่อปี หรือ 4,550 บาทต่อเดือน จากตารางคำนวณด้านล่างนี้




หลังนี้ผ่อนธนาคารปีละ 54,610 บาท แต่รายได้หลังหักค่าใช้จ่ายเหลือเพียง 40,000 บาทต่อปี... บ้านหลังนี้ “ขาดทุดกระแสเงินสด” ปีละ 14,610 บาทต่อปี!!!

มาดูกันที่ผลตอบแทนจากการลงทุนจากค่าเช่า (หักดอกเบี้ย)
ผลตอบแทนจากการลงทุนจากค่าเช่า  = (40,000 – 46,563) / 80,000 x 100 = -8.2%

ขาดทุนปีละ 14,610 บาท!!! ผลตอบแทนจากการลงทุนติดลบ -8.2%!!!

แต่ผมก็ตัดสินใจซื้อครับ!! ให้ภรรยากู้ซื้อ!! เพราะผมคาดหวังอนาคต!!! อะไรที่ทำให้ผมมั่นใจขนาดนั้น!!!

(ปล. มือใหม่ หัดลงทุน โปรดพิจารณาให้ดีนะครับถ้าคำนวณออกมาแล้วเป็นแบบนี้ แต่ทางที่ดีควรหลีกเลี่ยงจะดีกว่า เพราะ ถ้าเดาผิด เละแน่นอน ผมพอมีประสบการณ์มาบ้างและยอมรับความเสี่ยงเรื่องการขาดทุนได้ถึงกล้าเล่นกับไฟแบบนี้)



ผ่านไปไม่นาน ผมขับรถวนไปในหมู่บ้านเดิม มีบ้านประกาศขายเพิ่มอีกหนึ่งหลัง บ้านสภาพดีไม่แทบต้องซ่อมเลย สภาพพร้อมให้เช่า ขาย 780,000 บาท!!! ราคาปล่อยเช่าก็ใกล้เคียงกัน หลังนี้คำนวณออกมากู้มาลงทุนแล้วการลงทุนก็น่าจะติดลบเช่นกัน ...

เช่นเคย ผมอยากได้มาก เรียกได้ว่าอยากได้สุดๆ ไล่ซื้อมา 2 หลังแล้ว หลังนี้ถูกกว่าเดิมอีกข้างในทำไว้ดีมาก ทำไมจะไม่อยากได้ ... แต่ซื้อมาสองหลังในเวลาใกล้ๆกัน เงินสดผมก็แทบหมดหน้าตัก ดูท่าเอาไว้เองจะไม่ไหว ของดีๆแบบนี้(หรือที่ผมคิดว่าดี) ถ้าผมซื้อไว้ไม่ได้ผมต้องบอกต่อ โดยเล่าว่าถ้ากู้จะขาดเงินสด และก็เล่าต่อว่าผมกำลังคาดหวังอะไรในอนาคต หลังจากบอกญาติสนิทและเพื่อนสนิทไปหลายคนว่าให้มาดู ถ้าไม่มีใครสนใจจริงๆ ผมก็กะว่าจะกัดฟันซื้อไว้เองอีกหลังแต่อาจจะเหนื่อยหน่อยสำหรับหลังนี้ ... แต่ในท้ายที่สุดสรุปว่ามีญาติท่านหนึ่งสนใจซื้อ และ ซื้อไปในที่สุด

หลังนี้ครับ สภาพภายในแจ่มที่สุด มีต่อเติมให้หลายจุด




มั่นใจอะไรขนาดนั้นถึงซิวมาถึง 3 หลัง? … ทำไมผมถึงมั่นใจขนาดนั้นว่าทำเลจะขึ้นแน่? … ทำไมผมถึงยอมขาดทุนกระแสเงินสด หักทฏษฎีการลงทุนของตัวเอง? …ทำไมถึงรับ ผลตอบแทนจากการลงทุน ที่น้อยขนาดนี้ได้ ทั้งๆที่ทำอย่างอื่นได้เยอะกว่า? ... คำถามต่อมาคือสิ่งที่ผมคว้าเอาไว้นั้นเป็นโอกาสจริงหรือ???

ทำไมถึงกล้าซื้อ? เพราะว่ากำลังมีการเปลี่ยนครั้งใหญ่ในทำเลดังกล่าว บ้านหลังแรกที่ซื้อนั้นเป็นปีแรกมหาวิทยาลัยแห่งใหม่เปิดการเรียนการสอนในทำเลดังกล่าว ซึ่งมหาวิทยาลัยนี้กำลังก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างมากมายในอีก 5 ปี ข้างหน้า มหาวิทยาลัยนี้รับนักศึกษาได้หลายพันคน ... และ บ้านที่ผมซื้อทั้งหมดนั้น อยู่ห่างจากรั้วมหาวิทยาลัยเพียงแค่ 200 เมตร เท่านั้น!!!


1 ปีกว่าๆ ผ่านไปนับจากซื้อบ้านหลังแรกในหมู่บ้านนี้ ...


หมดสัญญาเช่าครั้งนี้ผมจะปรับราคาค่าเช่าขึ้นอีกเพราะแถวนั้นปรับราคากันหมดแล้ว ดังนั้นตัวเลขกระแสเงินสดจากค่าเช่าก็จะดีขึ้นอีกเล็กน้อย  และ ที่สำคัญวันก่อนบ้านหลังหนึ่งที่อยู่ข้างๆบ้านที่ผมซื้อไว้ พึ่งซื้อขายไปในราคา 950,000!!!  

ทั้งสามหลัง ถ้าขาย ณ วันนี้ ที่ราคา 950,000!!! ลองคิดตัวเลขดูคร่าวๆ

หลังแรก ลงทุน 245,000 (150,000+95,000) กำไร 250,000!!!  กำไร 102%!!!
หลังที่สอง ลงทุน 175,000 (80,000+95,000) กำไร 130,000!!!  กำไร 74%!!!
หลังที่สาม ...

(ถ้าขาย สมมติว่าภาษีเราออกหมด ตีเผื่อค่าภาษีเป็น 10% ของราคาซื้อขาย (หักค่าภาษี 3.3% ธรรมเนียมโอน 2% หักค่าธรรมเนียมปิดวงเงินก่อนกำหนด 3% ฯลฯ) 10% ค่าใช้จ่ายตกราวๆ 95,000 บาท)


สำหรับบ้านทั้งของสองหลังนี้ผม ผมคงยังไม่ขายครับ(รวมทั้งหลังของญาติด้วย) คงถือยาวๆแบบยังไม่มีกำหนดขาย เพราะ ผมก็คิดว่าราคาทำเลตรงนี้มันยังไปได้อีกไกล!!!!



กรณีที่ผมยกมานี้ เรียกว่า “การเก็งกำไรกับอนาคต” ถ้ามันไม่เกิดขึ้นจริงคุณก็เจ๊ง แต่ถ้ามันเกิดขึ้นจริงคุณก็จะได้กำไรตามที่คาดหวัง ผลตอบแทนที่แปรผันตามความเสี่ยง แต่กำไรมันไม่ได้เกิดขึ้นได้ง่ายๆ กระบวนการที่เราจะได้มันมาย่อมไม่หมู โอกาสขาดทุนย่อมมีมาก เพราะเรากำลังเล่นกับอนาคต กำลังเดาในสิ่งที่จะเกิดขึ้น ในกรณีนี้มีความเชื่อหรือการคาดการณ์ เข้ามาเกี่ยวข้องด้วย ดังนั้นสิ่งสำคัญที่สุดที่ต้องมี คือ ประสบการณ์และทักษะการวิเคราะห์จึงเป็นสิ่งสำคัญที่สุด ...


สุดท้ายผมขอยกคำที่ว่า …

“โอกาสมีอยู่ทุกหนแห่งขึ้นอยู่กับว่าเราจะมองเห็นมันหรือไม่และเมื่อเห็นแล้วเรากล้าแค่ไหนที่จะคว้าโอกาสนั้นไว้” ... แน่นอนว่าครั้งนี้ผมเห็นมันและผมพยายามเอื้อมสุดตัวที่จะคว้ามัน!!! … แล้วคุณล่ะเห็นมันหรือยัง? หรือถ้าเห็นมันแล้วกล้าคว้ามันไว้หรือไม่?


…[^_^]…