คำตอบที่ได้รับเลือกจากเจ้าของกระทู้
ความคิดเห็นที่ 7
จากข้อมูลที่คุณให้มาผมขอเดาดังต่อไปนี้นะครับ
อพาร์ทเม้นท์ของคุณมีขนาดที่ดินไม่เกิน 100 ตารางวา
ขนาดห้องแต่ละห้องไม่ถึง 20 ตารางเมตร
ขนาดอพาร์ทเม้นท์ 35 ห้องรวมที่ดิน ราคา6ล้าน แม้ว่าโทรมแล้วผมคิดว่าไม่แพง แต่ถ้าคุณไม่ทำอะไรเลยกับอพาร์ทเม้นท์ที่ได้มาแล้วได้ค่าเช่าที่คุณคิดว่าถูกมากและคนเช่าไม่ถึงครึ่งแบบนี้ เงินที่ซื้อไป 6,000,000 บาท อีก20ปีถึงจะได้ต้นทุนคืน ซึ่งถ้าปล่อยเวลาไว้อาคารจะยิ่งโทรมลงเรื่อยๆ และในที่สุดกว่าจะได้เงินคืนคงเกิน 20 ปีขึ้นไป แบบนี้ค่อนข้างแย่ครับ ดังนั้นผมว่าคุณไม่มีทางเลือกอื่นคือคุณต้องลงทุนปรับปรุงอาคารอย่างเดียว
แล้วปรับค่าเข่าขึ้น
หากต้องการให้คุณค่าการลงทุนคุณจะต้องเก็บค่าเช่าต่อห้องให้ได้มากที่สุดเท่าที่ทำได้ ซึ่งผมเดาว่าทำเลอพาร์ทเม้นท์คุณไม่ดีเท่าไหร่หากปรับปรุงอาคารให้ได้มาตราฐานทั่วไปแล้วน่าจะเก็บค่าเช่าได้ไม่เกิน 2,500บาท/ห้อง แต่หากผมเดาผิดคุณได้อาคารหลังนี้มาในทำเลที่ดีคือย่านที่สามารถทำค่าห้องได้มากกว่า 5,000บาทขึ้นไป เช่น รัชดา คุณก็ได้อาคารหลังนี้มาถูกมากๆเตรียมตัวรวยได้เลยครับ
มาต่อที่ตามการเดาของผมว่าถ้าคุณปรับปรุงอาคารหลังนี้ให้ได้ตามอพาร์ทเม้นท์มาตราฐานทั่วๆไปคือเก็บค่าห้องได้ไม่เกิน 2,500บาท/ห้อง
ค่าปรับปรุงอาคารให้ทั้งหมดคือ เปลี่ยนงานระบบน้ำ ไฟ ระบบรักษาความปลอดภัย เปลี่ยนประตูหน้าต่าง กระเบื้องบ้าง คือประมาณ 3,000-4,000บาท/ตรม. แล้วแต่เปลี่ยนมากน้อยขนาดไหน คุณน่าจะใช้งบประมาณไม่น้อยกว่า 2,000,000-3,000,000บาท ซึ่งเงินจำนวน2-3ล้านบาทถ้ากู้แบงค์ได้ คุณก็จะใช้เวลา4-5ปีคืนเงินแบงค์ได้หมดแล้วหลังจากนั้นคุณก็เก็บกินไปเรื่อยๆ แต่ถ้าจะเอาทุนเดิม6ล้านบาทคืนด้วยคุณคงต้องใช้เวลาไม่ต่ำกว่า15ปี เมื่อถึงเวลานั้นคุณก็คงต้องลงเงินอีกรอบเพื่อปรับปรุงอีก
ส่วนเรื่องคุณจะใช้อาคารที่ซื้อมากู้แบงค์ได้ไหม คำตอบคือใช้เพื่อช่วยกู้ได้แน่นอนครับ แต่จะกู้ได้ไหมขึ้นอยู่กับ2ปัจจัยหลักๆครับ คือ ทำเลที่คุณได้มาพอใช้ได้หรือไม่ คือหลังจากปรับปรุงแล้วทางแบงค์เชื่อว่าจะมีคนมาเช่าอยู่ถึง70%หรือไม่ ส่วนปัจจัยที่2คือคุณมีรายได้อื่นๆในการมาช่วยผ่อนแบงค์นอกจากค่าเช่าหรือป่าว ถ้ามีรายได้จากส่วนอื่นมาช่วยผ่อนด้วยก็สบายๆครับ
ยังงัยก็ขอให้โชคดีนะครับ หรือถ้ามีข้อมูลอื่นๆเพิ่มเติมก็ลงมาถามได้ครับ จะพยายามมาช่วยตอบ
อพาร์ทเม้นท์ของคุณมีขนาดที่ดินไม่เกิน 100 ตารางวา
ขนาดห้องแต่ละห้องไม่ถึง 20 ตารางเมตร
ขนาดอพาร์ทเม้นท์ 35 ห้องรวมที่ดิน ราคา6ล้าน แม้ว่าโทรมแล้วผมคิดว่าไม่แพง แต่ถ้าคุณไม่ทำอะไรเลยกับอพาร์ทเม้นท์ที่ได้มาแล้วได้ค่าเช่าที่คุณคิดว่าถูกมากและคนเช่าไม่ถึงครึ่งแบบนี้ เงินที่ซื้อไป 6,000,000 บาท อีก20ปีถึงจะได้ต้นทุนคืน ซึ่งถ้าปล่อยเวลาไว้อาคารจะยิ่งโทรมลงเรื่อยๆ และในที่สุดกว่าจะได้เงินคืนคงเกิน 20 ปีขึ้นไป แบบนี้ค่อนข้างแย่ครับ ดังนั้นผมว่าคุณไม่มีทางเลือกอื่นคือคุณต้องลงทุนปรับปรุงอาคารอย่างเดียว
แล้วปรับค่าเข่าขึ้น
หากต้องการให้คุณค่าการลงทุนคุณจะต้องเก็บค่าเช่าต่อห้องให้ได้มากที่สุดเท่าที่ทำได้ ซึ่งผมเดาว่าทำเลอพาร์ทเม้นท์คุณไม่ดีเท่าไหร่หากปรับปรุงอาคารให้ได้มาตราฐานทั่วไปแล้วน่าจะเก็บค่าเช่าได้ไม่เกิน 2,500บาท/ห้อง แต่หากผมเดาผิดคุณได้อาคารหลังนี้มาในทำเลที่ดีคือย่านที่สามารถทำค่าห้องได้มากกว่า 5,000บาทขึ้นไป เช่น รัชดา คุณก็ได้อาคารหลังนี้มาถูกมากๆเตรียมตัวรวยได้เลยครับ
มาต่อที่ตามการเดาของผมว่าถ้าคุณปรับปรุงอาคารหลังนี้ให้ได้ตามอพาร์ทเม้นท์มาตราฐานทั่วๆไปคือเก็บค่าห้องได้ไม่เกิน 2,500บาท/ห้อง
ค่าปรับปรุงอาคารให้ทั้งหมดคือ เปลี่ยนงานระบบน้ำ ไฟ ระบบรักษาความปลอดภัย เปลี่ยนประตูหน้าต่าง กระเบื้องบ้าง คือประมาณ 3,000-4,000บาท/ตรม. แล้วแต่เปลี่ยนมากน้อยขนาดไหน คุณน่าจะใช้งบประมาณไม่น้อยกว่า 2,000,000-3,000,000บาท ซึ่งเงินจำนวน2-3ล้านบาทถ้ากู้แบงค์ได้ คุณก็จะใช้เวลา4-5ปีคืนเงินแบงค์ได้หมดแล้วหลังจากนั้นคุณก็เก็บกินไปเรื่อยๆ แต่ถ้าจะเอาทุนเดิม6ล้านบาทคืนด้วยคุณคงต้องใช้เวลาไม่ต่ำกว่า15ปี เมื่อถึงเวลานั้นคุณก็คงต้องลงเงินอีกรอบเพื่อปรับปรุงอีก
ส่วนเรื่องคุณจะใช้อาคารที่ซื้อมากู้แบงค์ได้ไหม คำตอบคือใช้เพื่อช่วยกู้ได้แน่นอนครับ แต่จะกู้ได้ไหมขึ้นอยู่กับ2ปัจจัยหลักๆครับ คือ ทำเลที่คุณได้มาพอใช้ได้หรือไม่ คือหลังจากปรับปรุงแล้วทางแบงค์เชื่อว่าจะมีคนมาเช่าอยู่ถึง70%หรือไม่ ส่วนปัจจัยที่2คือคุณมีรายได้อื่นๆในการมาช่วยผ่อนแบงค์นอกจากค่าเช่าหรือป่าว ถ้ามีรายได้จากส่วนอื่นมาช่วยผ่อนด้วยก็สบายๆครับ
ยังงัยก็ขอให้โชคดีนะครับ หรือถ้ามีข้อมูลอื่นๆเพิ่มเติมก็ลงมาถามได้ครับ จะพยายามมาช่วยตอบ
แสดงความคิดเห็น
หอพักสภาพเยินมาก จะใช้เงินในการรีโนเวทขนาดไหน
พ่อเราซื้อมาแค่6ล้านบาท เป็นหอพัก5ชั้น 35ห้อง
พ่อให้เราไปดูแล หรือจะปรับปรุงก่อนก็ได้และให้คนที่อยู่ในหอย้ายมาที่หอพ่อก่อน
หอนี้มีปัญหาท่อน้ำตลอดเวลา เดี๋ยวรั่วเดี๋ยวซึม ฝนตกทีสาดทั่วข้างในหอ สีร่วงหมดหอ
สภาพเยินสุดๆ เชื้อราขึ้นตามซอกอาคารเต็มไปหมด และเราอยากจะเปลี่ยนจากห้องน้ำส้วมซึมเป็นแบบ
ชักโครกด้วย เปลี่ยนทั้งตึกคงจะยากและแพงน่าดู ปัญหาหนักมาจริงๆ
การรีโนเวททั้งตึกมันต้องใช้เงินเยอะขนาดไหนคะ และเอาโฉนดตัวหอพักไปยื่นกู้ได้เปล่าคะ
เราไม่มีเงินเก็บเยอะขนาดมารีโนเวทได้ทั้งหมด เพราะถ้าปล่อยให้อยู่สภาพเดิมๆ ปัญหามาตลอดแน่
คนก็เช่าไม่ถึงครึ่ง ราคาเช่าถูกเกิน ไม่คุ้ม ทำไงดีคะ