เพิ่มทุน 10,000 ล้านบาท เพื่อเอาไปซื้อของ 2 อย่าง
1. โรงแรมอีสติน แกรนด์ สาธร จำนวนห้องพัก 390 ห้อง ผมลองเช็คค่าห้องใน www.agoda.comเจอค่าห้องอยู่ในอัตรา 3500 - 5000 บาท ถ้าคิดกลางๆก็ 4000 บาท/ห้อง/คืน มีมูลค่าน่าจะ...
4000×390 = 1,560,000 บาท/วัน
ถ้าต่อเดือน ×30 = 46,800,000 บาท ต่อปีก็ 576,000,000 บ.
แต่ความเป็นจิงต้องหักค่าต้นทุนดำเนินการ+อัตราว่างอีก อย่างเก่งก็เหลือกำไร 40% ก็คือ 230 ล้าน อันนี้ยังไม่ safety of margin เลยอ่ะ
นำ income 230 ล้านมาหารผลตอบแทนคิดเฉลี่ยธุรกิจโรงแรมที่ 10%
จะได้มูลค่ากิจการเท่ากับ 2,300 ล้านบาทเองง่ะ จะบอกว่าที่เยอะหน่อย 11 ไร่ ส่วนเกินก็ เพิ่มอีก 1000 ล้าน
รวมทั้งหมดของโรงแรมไม่เกิน 3,300 ล้านบาท
2.มาดูตัวที่ดินตรงพญาไท 8 ไร่ อย่างหรูก็ไร่ละ 500 ล้าน × 8ไร่ก็ 4,000 ล้าน (ตารางวาละ 1.25ล้าน)
รวมโรงแรมอีสตินกับที่ดินพญาไทมูลค่าก็ไม่เกิน 8,000 ล้านบาท แต่เพิ่มทุนไป 10,000 ล้านไปซื้อซะแพง
แค่เริ่มต้นใช้เงินก็เห็นภาพแล้ว ถ้าพัฒนาที่ดินพญาไทต่อ แล้วไม่รุ่งเจอซัพพลายล้นตลาดจุกแน่ๆ
คู่แข่งแนวสูงอย่าง sansiri lpn ldio ขายได้ทุกราคา จะสู้เค้าได้ลื้อออ
เราำม่ได้ถ่ม
ส์ Npark ที่ประเสริฐเลิศเลอของใครนะแต่เราพิจารณาแล้วมันกากจิงๆอ่ะคับ
ก่อนหน้านี้คิดว่า Npark เป็นหุ้นปั่นแปะ พอล้วงลึกจิงๆแล้ว...
1. โรงแรมอีสติน แกรนด์ สาธร จำนวนห้องพัก 390 ห้อง ผมลองเช็คค่าห้องใน www.agoda.comเจอค่าห้องอยู่ในอัตรา 3500 - 5000 บาท ถ้าคิดกลางๆก็ 4000 บาท/ห้อง/คืน มีมูลค่าน่าจะ...
4000×390 = 1,560,000 บาท/วัน
ถ้าต่อเดือน ×30 = 46,800,000 บาท ต่อปีก็ 576,000,000 บ.
แต่ความเป็นจิงต้องหักค่าต้นทุนดำเนินการ+อัตราว่างอีก อย่างเก่งก็เหลือกำไร 40% ก็คือ 230 ล้าน อันนี้ยังไม่ safety of margin เลยอ่ะ
นำ income 230 ล้านมาหารผลตอบแทนคิดเฉลี่ยธุรกิจโรงแรมที่ 10%
จะได้มูลค่ากิจการเท่ากับ 2,300 ล้านบาทเองง่ะ จะบอกว่าที่เยอะหน่อย 11 ไร่ ส่วนเกินก็ เพิ่มอีก 1000 ล้าน
รวมทั้งหมดของโรงแรมไม่เกิน 3,300 ล้านบาท
2.มาดูตัวที่ดินตรงพญาไท 8 ไร่ อย่างหรูก็ไร่ละ 500 ล้าน × 8ไร่ก็ 4,000 ล้าน (ตารางวาละ 1.25ล้าน)
รวมโรงแรมอีสตินกับที่ดินพญาไทมูลค่าก็ไม่เกิน 8,000 ล้านบาท แต่เพิ่มทุนไป 10,000 ล้านไปซื้อซะแพง
แค่เริ่มต้นใช้เงินก็เห็นภาพแล้ว ถ้าพัฒนาที่ดินพญาไทต่อ แล้วไม่รุ่งเจอซัพพลายล้นตลาดจุกแน่ๆ
คู่แข่งแนวสูงอย่าง sansiri lpn ldio ขายได้ทุกราคา จะสู้เค้าได้ลื้อออ
เราำม่ได้ถ่ม