สอบถามถึงวิธีการผ่อนคอนโดหน่อยครับ ไม่มีความรู้เรื่องนี้เลย

คืออย่างนี้ครับ
ซื้อคอนโด ไม่เหมือนซื้อรถ
ถ้าเคยซื้อรถ จะเข้าใจว่าเราไม่ต้องทำอะไรเลย ผ่อนตามงวดให้ครบก็จบ ได้รถเป็นของเรา
แต่ระหว่างที่ผ่อนนั้น รถไม่ใช่ของเรา ผู้ถือกรรมสิทธิ์คือบริษัทไฟแนนซ์หรือลีสซิ่ง แต่ผู้ครอบครองคือเรา ดอกเบี้ยรถคงที่ตลอด ไม่ขึ้นไม่ลง และคิดดอกเบี้ยล่วงหน้าไปแล้ว
เงินดาวน์รถ เราจ่ายงวดเดียวหรือหลายงวดก็แล้วแต่ แต่เราจะได้รถมาใช้เลย

ส่วนอสังหาริมทรัพย์ อย่างคอนโด เวลาเราจะซื้อ เราต้องมีเงินก้อน เช่นจะซื้อคอนโด 2 ล้าน ต้องมีเงินก้อน 2 ล้านไปให้เขาก่อน คอนโดถึงจะเป็นของเรา เราไม่ได้ผ่อนแบบผ่อนรถ ไม่ใช่ว่าคอนโดเป็นกรรมสิทธิ์ของคนขาย เราเป็นผู้ครอบครอง ไม่ใช่แบบนั้น

แต่ว่า เราจะทำยังไงถึงจะเอาเงินก้อน 2 ล้านไปให้คนขายคอนโดได้
ซึ่งการจ่ายเงินคอนโดนั้น เราจะแบ่งเงินเป็น 4 ก้อน
1. คือ ค่าจองคอนโด จองว่าจะเอาแน่ ส่วนมากก็หลักหมื่น 10,000 -50,000 ก็แล้วแต่เจ้า บางเจ้าไม่อยากให้มีพวกซื้อมาขายไประยะสั้นก็ตั้งราคาจองไว้สูง อาจจะ 1-2% ของราคาคอนโด
จองแล้วไม่เอาก็ได้ ก็ขายใบจอง แต่ส่วนใหญ่สัญญาจองจะเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขาย ดังนั้นถ้าจะขายใบจอง ต้องทำการเปลี่ยนแปลงชื่อในสัญญาซื้อขายด้วย บางเจ้าอาจคิดค่าเปลี่ยนชื่อ บางเจ้าไม่คิด บางเจ้าคิดครั้งที่2เป็นต้นไป
แต่ถ้าเราไม่ทำตามสัญญา เราผิดสัญญาเขา เราก็ต้องยอมเสียเงินดาวน์ เงินจอง ที่จ่ายไปแก่เขา และอาจตามมาด้วยเรื่องฟ้องร้องได้บ้างนิดหน่อย
แต่ถ้าสัญญาจอง ไม่เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขาย เขาก็แค่ริบเงินจองเราไป ถ้าเราไม่ไปทำสัญญาซื้อขายกับเขาตามนัด (โดยมากเขาจะนัดไปทำสัญญาซื้อขาย หลังจากจอง 7-14 วัน จนถึง 2 เดือนก็มี )  แล้วเอาห้องเราไปปล่อยให้คนอื่นต่อ ก็จบกันไป

2. คือ ค่าเงินดาวน์ เงินดาวน์คือเงินที่จะจ่ายให้คนขายคอนโด จ่ายไปบางส่วน จนกว่าคอนโดจะเสร็จ จะ 24 วงด 36 งวด ก็แล้วแต่ระยะเวลาสร้าง ซึ่งเงินดาวน์นั้น ส่วนมากก็ 10-15% ของราคาคอนโด เช่น คอนโด 2 ล้าน ก็อาจจะดาวน์ 200,000 คนขายอาจจะให้ผ่อนดาวน์ เดือนละ 5000 จนกว่าคอนโดจะเสร็จ ถ้าคอนโดเสร็จก่อน ก็ต้องเทดาวน์ที่เหลือทั้งหมดในงวดสุดท้าย
ทั้งนี้เงินที่จ่ายในวันทำสัญญา รวมถึงเงินจองนั้น จะรวมอยู่ในยอดเงินดาวน์นี้ด้วย
ตรงนี้ไม่ค่อยมีปัญหา ทางคนขายจะให้เลขบัญชีธนาคาร ให้บัตร ให้การ์ด ไปจ่ายค่าดาวน์ทุกงวดๆ เราก็แค่ไปจ่ายให้ตรงนัด ในสัญญาจะระบุว่า หยุดจ่ายกี่งวดๆ ถึงเรียกว่าผิดสัญญา เช่น ไม่จ่าย 2 งวดติดกัน เป็นต้น ต้องอ่านดู

3. เงินโอน จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ (โอนจากเจ้าของคอนโด มาเป็นชื่อคนซื้อ) ในวันที่ หลังจากคอนโดเสร็จแล้ว และเราตรวจรับคอนโดเรียบร้อยแล้ว ยอดเงินโอนคือเงินก้อนใหญ่สุด ที่หักเงินดาวน์แล้ว ซึ่งก็คือยอดที่เราจะยื่นกู้แบ็งค์นั่นเอง ในกรณีนี้ก็คือยอด 1,800,000 บาท ไม่รวมดอกเบี้ย
อันนี้ที่มีปัญหากันเยอะ เช่น กู้ไม่ผ่าน ติดนู่นติดนี่

4. เงินค่าอื่นๆ ได้แก่ ค่าจดจำนอง ค่าโอน ค่าส่วนกลางล่วงหน้า ค่ามิเตอร์ไฟ ค่าน้ำ อะไรพวกนี้ ถือเป็นปลีกย่อย แต่ก็หลายตังค์เหมือนกัน เตรียมเงินเหล่านี้ไว้ในวันโอนกรรมสิทธิ์ รายละเอียดว่าต้องจ่ายเท่าไรยังไง ทางคนขายจะบอกเอง

ยอดที่ต้องให้ความสำคัญ และวุ่นวายที่สุดคือยอดเงินโอนที่ต้องไปกู้ธนาคารนี่ล่ะ เพราะจะมีสัญญามากมาย มีประกัน มีนู่นนี่พ่วง
ขอกู้ 1.8 ล้าน ถ้ากู้ผ่าน ธนาคารจะเอาเงิน 1.8 ล้านนี้ ไปจ่ายให้คนขายคอนโดในวันโอนกรรมสิทธิ์ เป็นเรื่องอะไรยังไงของเขา2ฝ่าย เราไม่ต้องยุ่ง เราแทบไม่ต้องถือเงินถือเช็คอะไรเลยด้วยซ้ำ เขาจัดการกันเอง
แต่ที่เราต้องยุ่งคือ ธนาคารจะมาเก็บเงินเรา 1.8 ล้าน + ดอกเบี้ย +- ประกันชีวิต ซึ่งดอกเบี้ยอาจคงที่ปีแรกๆแล้วหลังจากนั้นจะแปลผันไปตามอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดในแต่ละปีๆ
คอนโดเป็นของเราแต่แรกตั้งแต่ธนาคารจ่ายเงินแทนเราให้คนขาย ในวันโอนกรรมสิทธิ์ แต่คอนโดของเราจะถูกจดจำนองไว้กับธนาคาร
เรามีหน้าที่แค่ผ่อนค่าจดจำนองคอนโดนี้ ที่เป็นสัญญาเงินกู้ + ดอกเบี้ยนั้น ต่อธนาคารที่เรายื่นกู้ กี่ปีก็แล้วแต่เราเลือก ตามกำลังทรัพย์ ต้องคำนวนเอาว่า เหมาะสมสำหรับตัวเราที่เท่าไร
ไม่ทำตามสัญญาของธนาคาร เบี้ยว เดี๋ยวเขามายึดคอนโด ขายทอดตลาดเอง ตรงนี้เราไม่ต้องยุ่งเช่นกัน 555

สรุปคือ จขกท.
ไม่ต้องคิดอะไรมาก คิดแค่นี้ก่อนครับ
1. คิดว่าตัวเองจะยื่นกู้ ยอดเงินโอน เนี่ย ไหวไหม ถ้าไหว ก็ลุยเลย
2. ลุยไปคอนโด เลือกห้อง เลือกชั้น ถามราคา ขอใบเสนอราคามาอ่านเล่นๆ ศึกษารายละเอียดว่า ต้องดาวน์เท่าไร ผ่อนดาวน์กี่งวด งวดละกี่บาท ต้องเทดาวน์ไม๊ เทเท่าไร ค่าโอน ค่ามิเตอร์ ค่าส่วนกลาง ในนั้นเขามีแจ้งไว้เสร็จสรรพ ถ้าอันไหนไม่มี ก็ถามเขาเอาครับ ขอแบบเป็นลายลักษณ์อักษรนะ
3. ตกลงโอเคไม๊ โอเค ก็จองเลย จ่ายวันนั้นเลย 10,000 20,000 ก็ว่าไป จากนั้นรอครับ เดี๋ยวคนขายจะโทรหานัดเรามาทำสัญญา
4. ทำสัญญา ตามนัด อาจมีจ่ายเงินในวันทำสัญญานิดหน่อย ศึกษาดีๆ รายละเอียดในสัญญา อย่าให้เสียเปรียบ อย่างน้อยต้องระบุว่า ถ้าเขาสร้างเสร็จช้าต้องจ่ายเงินให้เราร้อยละเท่าไร อะไรเทือกๆนี้
5. ระหว่างนี้ ทำเสตทเมนต์ให้สวยๆเข้าไว้ 1-2-3 ปี รอคอนโดเสร็จ พอคอนโดใกล้เสร็จ ทางคนขายจะโทรหา แจ้งวันขอนัดวันโอนกรรรมสิทธิ์ อาจจะ 1-2 เดือน ก่อนวันนั้น ก็ไปยื่น pre-approved เลือกธนาคารดีๆ ดอกถูกๆ ได้โปรเยอะๆ
6. ถึงวันโอน เขาจะมีเอกสาร มีอะไรมากมายให้เซ็นต์ ก็ตามนั้นล่ะครับ
7. จากนั้นเริ่มผ่อนคอนโดกับธนาคาร จนครบ จะโปะจะปิด จะรีไฟแนนซ์ ก็อ่านสัญญาดูครับ