ใช้ปัจจัยอะไรชี้ว่าภาวะเศรษฐกิจกำลังใกล้ต้มยำกุ้งครับ

ขยายความ คห 2

เมื่อดอกเบี้ยนอกประเทศถูก ธนาคารจะไปกู้เพื่อมาปล่อยให้นักลงทุนในประเทศ เช่นกู้ลงทุนสร้างอสังหา

ลองดูภาพนี้ตาม สมมุติว่า

ธ กู้มา มา 1 ล้าน เพื่อเอามาสร้างบ้าน
แต่อย่าลืมว่าก็ต้องหาเงินไปคืนต่างประเทศบวกดอกเบี้ย 1.1 ล้าน

แสดงว่า ธ ก็ต้องปล่อยกู้ให้นักลงทุนด้วยดอกที่แพงกว่านั้น แปลว่า นักลงทุนจะต้องใช้เงินคืน ธ  ตีว่า 1.2 ล้านเพื่อให้ ธ มีกำไร

นักลงทุนก็ต้องลงทุนขายของหาเงินให้มากกว่า 1.2 ล้าน ถ้าเอามาสร้่งบ้าน ก็แปลว่า ประชาชนคนไทย หรือ ผู้บริโภคภายประเทศ ต้องหาเงินมาซื้อบ้านแล้วต้องซื้อในาคาที่นักลงทุนต้องได้กำไร แปลว่า อาจต้องหาเงินซื้อบ้านในราคา 1.5 ล้าน เพื่อให้นักลงทุนกำไร 3 แสนจากการกู้เงิน 1 ล้านบาท  และทุกๆการจ่ายของผู้บริโภคที่ 1.5 ล้านบาท เงินจะถูกดูดออกนอกประเทศ 1 แสนบาทเสมอ

ถ้าการหาเงินเข้าประเทศมันไม่สมดุล productivity ที่แท้จริงไม่สามารถดูดทรัพยากรเข้าประเทศได้ทันกับการทำ transaction ของนักปั้นเงินจากอากาศ สุดท้าย ประเทศจะเอาทรัพยากรจากไหนมาจ่ายเป็นเงินเดือนให้แก่ผู้บริโภคได้ใช้จ่ายเพื่อซื้ออสังหาได้ทัน

ใน ปี 40 ปัญหาหลักๆคือ ธ ปล่อยเงินกู้ให้แก่นักลงทุนง่ายเกินไป สงผลทำให้เกิดการกู้ซื้อของผู้บริโภคง่ายเกินไป ทำให้อัตราการเกิดหนี้มีสูงกว่าอตัราการหาเงินเข้า

ในจังหวะนั้น ในขณะที่ยังเป็นหนี้ต่างประเทศ ด้วยอัตรา 25 บาท ต่อดอลล่า จู่ๆเงินบาทถูกโจมตีทำให้เงินบาทอ่อนลงไปเป็น 50 บาทต่อดอล แปลว่า ความซวยมาเยือน ธ จากที่เป็นหนี้แค่ 1 ล้าน กลายเป็นหนี้ 2 ล้านบาทเพียงแค่ชั่วข้ามคืน

liquidity ของ ธ หนืดขั้นทันที สภาพคล่องหมดลง ไม่มีเงินใช้หนี้ต่างประเทศ ดอกท่วมหัว ไม่มีเงินไปออกกู้ให้ผู้บริโภค  ผู้บริโภคก็ไมีมีปัญญาหาเงินซื้ออสังหา ซึ่งเป็น นักลงทุนขายบ้าน คอนโดไม่ได้  ทำให้ ธ ต้องยึดบ้าน คอนโด ที่ขายไม่ออกจากนายทุน ด้วยเพราะนายทุนก็ไม่มีเงินสดไปใช้คืนเพราะเอาไปแปลงเป็นอสังหาหมดแล้ว  ธ จึงยึดได้แต่บ้านล่าง คอนโดล้าง เป็นหนเน่า npl ที่ไม่สามารถสร้างผลกำไรให้ ธ ได้ ธ จึงล้มไม่เป็นท่า   ทำให้มูลค่าของ ธ ถูกลงมาก จนต่างชาติมาช้อนซื้อไปอย่างถูกๆ  ผลการที่ค่าเงินอ่อนก็ส่งผลกระทบในระดับหนึ่งในแก่ภาคเอกชนนอกจากกลุ่มสถาบันการเงิน คือภาคเอกชนที่มีการนำเข้าวัตถุดิบผ่านการใช้เครดิทสินเชื่อ แต่ความเสียหายยังเทียบไม่ได้กับการเสียหายของภาคสถาบันการเงิน  วันนั้นคือวันที่น่ากลัวและหดหู่ของคนไทยมนุษย์เงินเดือนหลายๆคน


วันนี้ ยุคนี้ ถ้า ฟองสบู่จะแตกด้วย model เก่า น่าจะยาก เพราะการกู้ซื้อบ้านไม่ได้ง่ายเหมือนยุคนั้น  อย่างน้อยเชื่อว่า ภาคอสังหา จะไม่ใช่ปะจจัยอ่อนไหวที่จะ trigger ฟองให้แตก แต่น่าจะมาจากหนีสาธารณะมากกว่า ในเงือนไขที่การกู้ 2.2 ล้านของรัฐ ไม่สามารถสร้างผลกำไรทางธุรกินได้  ซึ่งแปลว่า อีกนานกว่าจะเห็นผลลัพธ์   และถ้าแตกจริงด้วยสาเหตุนั้น  อย่าได้ฝันหวานว่าจะได้เห็นราคาบ้าน คอนโดถูกเป็นขี้แบบปี 40 มันอาจถูกลง แต่เพียงแต่จาก ตรม ล่ะ 1.2 แสน อาจเหลือ 1.0 แสนเป็นต้น  คงไม่เห็นจาก 1.2 แสน เป็นแค่ 8 หมื่น โดนเฉพาะในทำเลดีๆ อาจจะไม่กระเทือนอะไรเลย

ส่วนตัวผม ฟองอาจเกิดตาม cycle ของเศรษกิจ แต่ไม่ใช่ 5-6ปีนี้ ดังนั้นใครบ่นกลัวฟ้อง แล้วเอามันมา
associate กับภาคอสังหาในยุคนี้แล้วหวังว่าราคามันจะลง ผมว่าคงจะไม่ได้เห็น

แนะนำ
ถ้าคิดจะซื้ออยู่เอง ให้ซื้อเลย เลือกทำเลดีๆยังไงราคาไม่ตก

แต่ถ้าจะลงทุน ขอให้มีเงินเย็น อย่ามองโลงในแง่ดีเกินไปคิดว่ามันจะขายง่าย อย่าเกินตัว  ลงทุนแล้วขายไม่ออก ปล่อยเช่าไม่ได้  2 ปียังไม่กระทบสาพคล่องของคุณก็ลงทุนได้เลย แล้วค่อยเพิ่มความเสี่ยงตามจำนวนเงินที่มีอยู่ในกระเป๋า  พอล่ะครับ