ซื้อที่ดินเปล่า แบงค์ให้กู้ 100% ไหมคะ

ถ้าจะกู้เงินธนาคารเพื่อซื้อที่ดินเปล่า จะต้องทำอย่างไรบ้าง
1.ต้องมีสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่
2.ธนาคารให้กู้ 100% หรือเปล่า
3.ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ แพงมากไหมคะ และ ใครควรเป็นคนจ่าย คนขาย หรือคนซื้อ

ขอบคุณมากค่ะ