พาต้า ปิ่นเกล้า จาก Asset ที่เคยรุ่ง สู่โจทย์การลงทุนที่อาจไม่คุ้มค่า

จากห้างที่เคยคึกคักและเป็นจุดหมายของผู้คนจำนวนมาก วันนี้พาต้า ปิ่นเกล้า กลับเหลือพื้นที่เปิดให้บริการเพียงบางส่วน คำถามที่น่าสนใจจึงไม่ใช่แค่ว่า พาต้าจะกลับมารุ่งเรืองได้อีกครั้งหรือไม่ แต่คือถ้าเรามองพาต้าในฐานะสินทรัพย์ทางธุรกิจ การนำเงินหลายร้อยล้านบาทมารีโนเวตห้างแห่งนี้ใหม่ ยังเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าอยู่หรือเปล่า

และนี่คือเรื่องราวของห้างในตำนาน ที่กำลังเผชิญโจทย์ยากกว่าการปรับปรุงอาคารเก่าให้กลับมาสวยงามอีกครั้ง

ย้อนกลับไปในปี 2516 ครอบครัวเสริมศิริมงคลเริ่มต้นธุรกิจจากร้านขายสินค้าชื่อ “ไทย ช้อปปิ้ง” จำนวน 7 คูหา ภายในศูนย์การค้าอินทรา ย่านประตูน้ำ ด้วยเงินลงทุนประมาณ 300,000 บาท

หลังจากธุรกิจเริ่มประสบความสำเร็จ ก็พัฒนาต่อยอดเป็นห้างสรรพสินค้าพาต้า เปิดให้บริการครั้งแรกในปี 2518 ความสำเร็จจากสาขาแรกทำให้ครอบครัวมองเห็นโอกาสในการขยายธุรกิจ และในปี 2525 พาต้า ปิ่นเกล้า ก็ถือกำเนิดขึ้นบนพื้นที่ฝั่งธนบุรี

ในยุคนั้น พาต้าไม่ได้วางตัวเป็นเพียงห้างขายสินค้า แต่ต้องการเป็นศูนย์การค้าที่ผู้คนสามารถเข้ามาใช้เวลาร่วมกันได้ตลอดทั้งวัน ตัวอาคารมีความโดดเด่น มีโรงภาพยนตร์ หอคอยชมวิว น้ำพุ และลิฟต์แก้วซึ่งเป็นหนึ่งในจุดดึงดูดสำคัญของห้างในยุคนั้น

ที่สำคัญคือสวนสัตว์บนชั้น 6 และ 7 ซึ่งเริ่มต้นจากแนวคิดในการสร้างพื้นที่พักผ่อน ก่อนจะเปิดให้ประชาชนเข้าชมและกลายเป็นจุดขายที่คนจดจำได้มากที่สุดอย่างหนึ่ง

ลองนึกภาพครอบครัวที่พาลูกมาซื้อของ กินข้าว ดูหนัง แล้วขึ้นไปชมสัตว์ต่อในวันเดียวกัน นี่คือประสบการณ์ที่ทำให้พาต้ามีความแตกต่างจากร้านค้าทั่วไป และกลายเป็นสถานที่แห่งความทรงจำของคนจำนวนมาก ในช่วงที่ธุรกิจรุ่งเรือง พาต้ามีถึง 3 สาขา ได้แก่ อินทรา ปิ่นเกล้า และหัวหมาก ก่อนที่สาขาอื่นๆ จะทยอยปิดตัวลง เหลือพาต้า ปิ่นเกล้า เป็นสาขาสุดท้าย

แต่โลกธุรกิจค้าปลีกไม่เคยหยุดเปลี่ยนครับ เมื่อเวลาผ่านไป ห้างสรรพสินค้ารายใหญ่เริ่มเข้ามามีบทบาทมากขึ้น ทั้งเซ็นทรัล เดอะมอลล์ และศูนย์การค้ารูปแบบใหม่ที่มีร้านอาหาร แบรนด์ดัง โรงภาพยนตร์ และกิจกรรมต่างๆ อยู่ในพื้นที่เดียวกัน

ขณะเดียวกัน ผู้บริโภคก็เริ่มเปลี่ยนพฤติกรรม จากการเดินห้างเพื่อซื้อสินค้า มาเป็นการเลือกสถานที่ตามประสบการณ์ที่ต้องการ บางคนอยากไปกินร้านอาหารดัง บางคนอยากเดินเล่นในคอมมูนิตี้มอลล์ใกล้บ้าน

ขณะที่คนอีกกลุ่มก็ซื้อสินค้าออนไลน์ได้โดยไม่ต้องออกจากบ้านเลย พาต้าจึงไม่ได้เผชิญแค่ปัญหาว่าตัวอาคารเก่า แต่ยังต้องเผชิญกับคำถามว่า ในวันที่ผู้บริโภคมีตัวเลือกมากมาย เหตุผลอะไรที่จะทำให้คนยอมเดินทางกลับมาที่นี่

ยิ่งไปกว่านั้น พื้นที่โดยรอบปิ่นเกล้าและฝั่งธนบุรีก็เปลี่ยนแปลงไปมาก ไม่ว่าจะเป็นทวีวัฒนา พุทธมณฑล สาย 1 ถึงสาย 4 ราชพฤกษ์ และพื้นที่รอบวงแหวนกาญจนาภิเษก ซึ่งมีทั้งศูนย์การค้าและคอมมูนิตี้มอลล์เกิดขึ้นหลายแห่ง

ขณะที่เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ก็เป็นคู่แข่งสำคัญที่มีทั้งแบรนด์ร้านค้า ร้านอาหาร และกิจกรรมที่ดึงดูดผู้บริโภคได้หลากหลายกลุ่ม หากขยายมองไปทางศาลายา ก็ยังมีฐานลูกค้าจากมหาวิทยาลัยมหิดล และชุมชนที่กระจายตัวอยู่ตามแนวถนนพุทธมณฑลอีกด้วย นั่นหมายความว่า แม้พาต้าจะตั้งอยู่บนทำเลที่มีผู้คนสัญจรผ่านจำนวนมาก แต่การมีทำเลดีเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอที่จะทำให้ธุรกิจกลับมาประสบความสำเร็จเหมือนเดิม

อีกหนึ่งโจทย์ที่ยากไม่แพ้กัน คือการหาร้านค้าและพันธมิตรทางธุรกิจ ในอดีตการมีพื้นที่ค้าปลีกจำนวนมากอาจเป็นข้อได้เปรียบ เพราะร้านค้าต้องการพื้นที่เพื่อเข้าถึงลูกค้า แต่ปัจจุบันร้านค้าต้องเลือกทำเลอย่างรอบคอบมากขึ้น ขณะที่ผู้บริโภคสามารถซื้อสินค้าผ่านช่องทางออนไลน์ได้ตลอดเวลา หากพาต้าปรับปรุงพื้นที่ขึ้นมาใหม่ แล้วเปิดให้เช่าเป็นร้านค้าแบบเดิม ก็ต้องตอบให้ได้ว่าทำไมร้านค้าถึงควรมาเช่าที่นี่ แทนที่จะเลือกพื้นที่ในศูนย์การค้าที่มีคนเดินอยู่แล้ว

ร้านค้าจะขายได้มากพอที่จะจ่ายค่าเช่าหรือไม่?

ห้างจะสร้างจำนวนผู้เข้าชมให้มากพอหรือเปล่า?

และหากต้องใช้วิธีลดค่าเช่าหรือให้ส่วนลดแก่ผู้เช่าเพื่อดึงร้านค้าเข้ามา รายได้ที่ได้กลับมาจะครอบคลุมเงินลงทุนและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานหรือไม่?

นี่คือเหตุผลที่แนวคิดการหา Joint Venture Partner หรือพันธมิตรร่วมลงทุน กลายเป็นหนึ่งในทางเลือกที่น่าสนใจ หากสามารถหาผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความเชี่ยวชาญด้านศูนย์การค้าเข้ามาร่วมพัฒนาได้

เจ้าของเดิมอาจไม่จำเป็นต้องแบกรับความเสี่ยงทั้งหมดด้วยตัวเอง ตัวอย่างเช่น การเปิดทางให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือผู้ประกอบการค้าปลีกเข้ามาร่วมลงทุน บริหารพื้นที่ หรือพัฒนาโครงการใหม่ในรูปแบบที่เหมาะสม

แน่นอนว่า หากมีพันธมิตรเข้ามา เจ้าของเดิมก็อาจต้องยอมแบ่งผลตอบแทน สิทธิในการบริหาร หรือสัดส่วนความเป็นเจ้าของบางส่วนออกไป แต่ในบางสถานการณ์ การถือครองทรัพย์สินทั้งหมดแล้วแบกรับความเสี่ยงเพียงลำพัง อาจไม่ใช่ทางเลือกที่ดีที่สุด อย่างไรก็ตามจนกว่าจะมีการประกาศอย่างเป็นทางการ ก็ยังไม่สามารถสรุปได้ว่าพาต้าจะร่วมมือกับเซ็นทรัล เดอะมอลล์ หรือผู้พัฒนารายใดเป็นพิเศษ ทั้งหมดนี้ยังเป็นเพียงแนวทางที่สามารถนำมาพิจารณาได้ในเชิงธุรกิจเท่านั้น

ถ้าเราลองดูความคิดเห็นของผู้คนที่ติดตามเรื่องพาต้า จะพบว่ามีแนวคิดที่หลากหลายมาก บางคนอยากเห็นพาต้ากลับมาเป็นห้างสรรพสินค้าเหมือนเดิม บางคนเสนอให้ปรับเป็นแหล่งรวมร้านอาหาร ฟู้ดคอร์ต หรือตลาดสินค้ามือสอง ขณะที่บางคนมองว่าอาจพัฒนาเป็นพื้นที่สำนักงาน โรงแรม หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่น

มีแม้กระทั่งแนวคิดให้พัฒนาเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ใช้สวนสัตว์เป็นจุดขายหลัก หรือสร้างประสบการณ์รูปแบบใหม่ให้ผู้คนอยากเดินทางมาโดยเฉพาะ แต่ไม่ว่าเลือกแนวทางไหน สิ่งสำคัญคือ ต้องเริ่มจากการวิเคราะห์ความต้องการของตลาด ไม่ใช่เริ่มจากการคิดว่าเรามีอาคารอยู่แล้วจึงควรทำห้างต่อไป

หากต้องการเป็นแหล่งรวมอาหาร ก็ต้องตอบให้ได้ว่ามีร้านอาหารอะไรที่จะดึงคนเข้ามาได้จริง

หากต้องการเป็นตลาดเฉพาะทาง ก็ต้องมีสินค้าที่แตกต่างและมีฐานลูกค้าที่ชัดเจน

หากต้องการเป็นพื้นที่ท่องเที่ยว ก็ต้องสร้างประสบการณ์ที่โดดเด่นพอให้คนยอมเดินทางมา ไม่ใช่แค่แวะผ่านแล้วกลับ

และหากต้องการเปลี่ยนเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ก็ต้องพิจารณาทั้งข้อจำกัดของพื้นที่ กฎหมาย ผังเมือง ต้นทุนการพัฒนา และความต้องการของตลาดเช่นกัน

เพราะการเปลี่ยนประเภทการใช้งานไม่ได้หมายความว่าจะประสบความสำเร็จโดยอัตโนมัติ

สิ่งที่พาต้ามีอยู่แล้วคือทำเล ชื่อเสียง และความทรงจำของผู้คน ส่วนสิ่งที่ต้องค้นหาให้เจอคือรูปแบบธุรกิจที่สามารถเปลี่ยนข้อได้เปรียบเหล่านั้นให้กลายเป็นรายได้ที่ยั่งยืน

ปัจจุบัน หนึ่งในจุดเด่นที่ยังทำให้พาต้ามีเอกลักษณ์ คือสวนสัตว์บนชั้น 6 และ 7 ในช่วงที่พื้นที่ค้าปลีกส่วนอื่นเงียบลง สวนสัตว์ก็ยังคงเป็นสิ่งที่ทำให้ผู้คนจดจำพาต้าได้ และเมื่อพูดถึงสวนสัตว์แห่งนี้ หลายคนย่อมนึกถึงบัวน้อย ลิงกอริลลาที่อยู่กับพาต้ามายาวนาน มีผู้เสนอว่าพาต้าอาจใช้สวนสัตว์เป็นศูนย์กลางของการพัฒนาธุรกิจรูปแบบใหม่ เช่น สร้างแหล่งท่องเที่ยวสำหรับครอบครัว หรือพัฒนาพื้นที่ให้เป็นจุดหมายที่ผู้คนเข้ามาใช้เวลาร่วมกันได้

แนวคิดนี้มีข้อดีตรงที่ไม่จำเป็นต้องแข่งขันกับห้างใหญ่ด้วยสินค้าและร้านค้าแบบเดียวกันทั้งหมด แต่ก็ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบเช่นกัน เพราะการดูแลสัตว์ต้องให้ความสำคัญกับสวัสดิภาพสัตว์ มาตรฐานการดูแล ความปลอดภัย และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานในระยะยาว

นอกจากนี้ ยังต้องพิจารณาด้วยว่าจำนวนผู้เข้าชมและรายได้จากกิจกรรมต่างๆ จะเพียงพอต่อค่าใช้จ่ายในการดูแลพื้นที่หรือไม่ สวนสัตว์อาจเป็นแม่เหล็กที่ช่วยสร้างความแตกต่างให้พาต้า แต่ไม่ได้หมายความว่าจะสามารถรองรับต้นทุนของทั้งอาคารได้ด้วยตัวเอง โจทย์จึงอยู่ที่การหาวิธีเชื่อมจุดแข็งเดิมเข้ากับธุรกิจอื่นๆ โดยไม่ทำให้ต้นทุนสูงเกินกว่ารายได้ที่สร้างได้จริง

[บทสรุป]

เรื่องราวของพาต้า ปิ่นเกล้า ทำให้เราเห็นความแตกต่างระหว่างการมีสินทรัพย์ที่มีมูลค่า กับการมีธุรกิจที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างต่อเนื่อง ในอดีตพาต้าเคยมีข้อได้เปรียบที่ชัดเจน ทั้งความแปลกใหม่ของอาคาร สวนสัตว์ โรงภาพยนตร์ และการเป็นศูนย์รวมความบันเทิงของผู้คนในฝั่งธนบุรี แต่วันนี้สภาพตลาดและพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปแล้ว

การนำห้างกลับมาเปิดใหม่จึงไม่ใช่แค่เรื่องของการปรับปรุงอาคารให้สวยงาม แต่เป็นการตัดสินใจลงทุนครั้งใหญ่ ที่ต้องตอบให้ได้ว่าลูกค้าคือใคร รายได้มาจากไหน ใครจะเป็นผู้เช่า และผลตอบแทนที่ได้รับคุ้มค่ากับความเสี่ยงหรือไม่

ทางเลือกของพาต้าอาจมีตั้งแต่การปรับปรุงทีละส่วน การหาพันธมิตรร่วมลงทุน การเปลี่ยนรูปแบบการใช้ประโยชน์ของพื้นที่ ไปจนถึงการพิจารณาทางเลือกอื่นที่เหมาะสมกว่า

เราไม่อาจสรุปได้ล่วงหน้าว่าพาต้าจะกลับมารุ่งเรืองไม่ได้อีกแล้ว เพราะในโลกธุรกิจยังมีโอกาสที่เราอาจคาดไม่ถึง แต่ก็ไม่ควรสรุปเช่นกันว่า เพียงเพราะพาต้าเคยประสบความสำเร็จในอดีต การลงทุนครั้งใหม่จะต้องประสบความสำเร็จตามไปด้วย

Cr . https://www.facebook.com/share/p/1R2poqr3Nr/