วิกฤตสาขาธนาคาร จุดจบของโมเดลเศรษฐกิจไทยที่สร้างเมืองมา 50 ปี 2,200 สาขาหายไป สะเทือน “ตึกแถว” ทั่วประเทศ

กระทู้สนทนา

เศรษฐกิจ การเงิน การลงทุน เจ้าของธุรกิจ นักธุรกิจ

ถ้าย้อนกลับไปเมื่อ 30-40 ปีก่อน ลองนึกภาพถนนสายหลักของอำเภอหรือย่านการค้าในต่างจังหวัด ภาพที่คุ้นตาคือ ตึกแถวเรียงราย และสาขาธนาคารที่ตั้งอยู่แทบทุกหัวมุม

ธนาคารกรุงเทพ ธนาคารกรุงไทย ไทยพาณิชย์ และธนาคารอีกหลายแห่ง แข่งขันกันปักหมุดสาขาในทำเลดีที่สุด บางแห่งกินพื้นที่ 2-4 คูหา บางแห่งสร้างอาคารของตัวเองขึ้นมาโดยเฉพาะ

จากเหตุผลที่ไม่ได้ซับซ้อน เพราะในยุคนั้น “คนต้องไปหาธนาคาร” ไม่ว่าจะฝากเงิน ถอนเงิน โอนเงิน ขอสินเชื่อ เปิดบัญชี จ่ายค่าสาธารณูปโภค ทุกอย่างต้องเดินเข้าไปที่สาขาเท่านั้น

ทำให้ “ธนาคาร” มีบทบาทไม่ต่างจากแม่เหล็กของชุมชน บางย่านธนาคารมาก่อน ห้างร้าน- ตลาด เมื่อมีธนาคาร คนก็เดินทางเข้ามา เมื่อคนเข้ามา ร้านอาหาร ร้านค้า ตลาด และธุรกิจบริการก็ทยอยตามมา เศรษฐกิจของถนนจึงเติบโตขึ้นรอบสาขาธนาคารไปด้วย แต่โมเดลนั้นกำลังเดินทางมาถึงจุดสิ้นสุด

[ จาก 6,735 สาขา เหลือ 4,532 แห่ง ]

ข้อมูลธนาคารแห่งประเทศไทยเห็นภาพการเปลี่ยนผ่านนี้ชัดเจน ปี 2561 ประเทศไทยมีสาขาธนาคารพาณิชย์ 6,735 แห่งผ่านไป 8 ปี เหลือเพียง 4,532 แห่ง ณ เดือนมิถุนายน 2569 หายไปกว่า 2,200 แห่ง หรือประมาณ 33% และแนวโน้มไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะธนาคารบางแห่ง

ธนาคารขนาดใหญ่ที่เคยมีสาขามากกว่า 1,000 แห่ง ต่างลดจำนวนลงอย่างมีนัยสำคัญ โดย ไทยพาณิชย์ลดลงประมาณ 49% ธนาคารกรุงเทพลดลง 41% และกรุงไทยลดลง 17% ในช่วงเวลาเดียวกัน

ตัวเลขนี้กำลังบอกว่า สิ่งที่กำลังหายไปไม่ใช่เพียง “เคาน์เตอร์บริการ” แต่คือ พื้นที่ทางกายภาพของระบบธนาคารที่เคยฝังตัวอยู่ในเมืองไทยด้วย

[ เมื่อธนาคารไม่ต้องอยู่ริมถนนอีกต่อไป ]

“สุรเชษฐ กองชีพ” กูรูด้านอสังหาริมทรัพย์ ฐานะหัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ชี้ให้เห็นว่า ในช่วงที่ผ่านมา รูปแบบการให้บริการของธนาคารเปลี่ยนไปอย่างมาก สาขาริมถนนที่เคยเป็นหัวใจของการทำธุรกรรมค่อยๆ หมดความจำเป็น ขณะที่ธนาคารหันไปใช้พื้นที่ในศูนย์การค้าและคอมมูนิตี้มอลล์มากขึ้น

ในอดีต พื้นที่ธนาคารในศูนย์การค้ามักถูกวางไว้ในจุดที่คนต้องเดินผ่าน หรืออยู่ชั้นบนเพื่อดึงทราฟฟิกเข้าสู่พื้นที่ส่วนอื่นของโครงการแต่เมื่อแม้แต่ธุรกรรมเหล่านี้ก็ย้ายขึ้นมือถือ ความต้องการพื้นที่ก็ลดลงอีกขั้น

เมื่อคนไม่ต้องเดินเข้าธนาคาร ธนาคารก็ไม่จำเป็นต้องซื้อหรือเช่าพื้นที่ให้คนเดินเข้าอีกต่อไป ต้นทุนการดำเนินงานและภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยิ่งทำให้การถือครองสาขาจำนวนมากมีต้นทุนเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะสาขาที่ตั้งอยู่ใกล้กันหรืออยู่ในพื้นที่ที่มีจำนวนสาขามากเกินความจำเป็น

การปิดสาขาจึงกลายเป็นทั้งเรื่องของ Digital Transformation + Cost Cutting + Asset Optimization และนี่เองที่กำลังส่งแรงกระเพื่อมออกไปถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์

[ เพราะสิ่งที่ธนาคารกำลังทิ้ง คือ “ทำเลทอง” ]

สิ่งที่น่าสนใจที่สุดในเรื่องนี้อยู่ตรงนี้ ธนาคารกำลังลดความต้องการพื้นที่ แต่พื้นที่ที่ธนาคารเคยเลือกกลับไม่ได้หมดความสำคัญตามไปด้วย สาขาธนาคารส่วนใหญ่ไม่ได้ไปอยู่บนที่ดินเหล่านั้นโดยบังเอิญ

หลายแห่งเป็นทำเลที่ดีที่สุดของชุมชน ตั้งอยู่ริมถนนสายหลัก ใกล้ตลาด ใกล้สถานีขนส่ง อยู่ใจกลางย่านการค้า หรืออยู่ในพื้นที่ที่พัฒนาเมืองมานานหลายสิบปี

พูดง่ายๆ คือ เทคโนโลยีทำให้ “สาขา” หมดความจำเป็น แต่ไม่ได้ทำให้ “ทำเล” หมดคุณค่า นี่จึงเป็นเหตุผลที่การปิดสาขาธนาคารอาจสร้างโอกาสใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์

สุรเชษฐ์ระบุว่า อาคารสาขาที่ปิดตัวลงจำนวนมากไม่ได้ถูกนำไปปล่อยเช่าต่อ เพราะธนาคารต้องการเงินก้อนจากการขายสินทรัพย์มากกว่ารายได้จากค่าเช่า

หากเป็นแปลงที่มีขนาดเหมาะสม อยู่ในทำเลดี และมีศักยภาพในการพัฒนา ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อาจเข้ามารับช่วงต่อ โดยเฉพาะการนำไปรวมกับที่ดินข้างเคียงเพื่อเพิ่มขนาดแปลง

จาก “สาขาธนาคาร” จึงอาจกลายเป็น “Land Bank” สำหรับการพัฒนาโครงการในอนาคต

[ “ทรงวาด-ตลาดน้อย-เยาวราช” ธนาคารหาย แต่ทำเลกลับมีชีวิตใหม่ ]

ทั้งนี้ การเปลี่ยนแปลงนี้เห็นได้ชัดในย่านเมืองเก่า อย่าง ทรงวาด ตลาดน้อย เยาวราช ตลาดพลู เคยเป็นพื้นที่การค้าและการเงินของชุมชน อาคารเก่าและตึกแถวจำนวนมากผูกพันกับเศรษฐกิจการค้าแบบดั้งเดิม เมื่อสาขาธนาคารลดลง บทบาทของอาคารเหล่านี้ในฐานะ “ศูนย์กลางการเงิน” ก็ลดลงตาม

แต่ไม่ได้หมายความว่าอาคารเหล่านั้นหมดคุณค่า ตรงกันข้าม ความเก่า เรื่องราว สถาปัตยกรรม และทำเลกลับกลายเป็นสินค้าใหม่ อาคารที่เคยเป็นสำนักงานหรือสาขาธนาคารถูกปรับปรุงเป็น คาเฟ่ ร้านอาหาร แกลเลอรี บูติกโฮเทล และพื้นที่สร้างสรรค์ รองรับนักท่องเที่ยวและคนรุ่นใหม่

นี่คือการเปลี่ยนมือของเศรษฐกิจเมืองอย่างหนึ่ง จากยุคที่ “คนในชุมชนเป็นลูกค้าธนาคาร” สู่ยุคที่ “นักท่องเที่ยวและคนรุ่นใหม่เป็นลูกค้าของทำเล”

[ สุขุมวิท สีลม สาทร จากสาขาสู่การรวมแปลง ]

หรือ ถ้าเป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจ ภาพจะต่างออกไป สุขุมวิท สีลม และสาทร เป็นพื้นที่ที่ราคาที่ดินสูงและการแข่งขันด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินเข้มข้นกว่าเดิม เมื่อสาขาธนาคารไม่จำเป็นต้องใช้พื้นที่ขนาดใหญ่เหมือนอดีต อาคารหรือที่ดินเดิมจึงมีโอกาสเข้าสู่กระบวนการ ขายและรวมแปลง

พื้นที่ที่เคยรองรับสาขา 1 แห่ง อาจกลายเป็นส่วนหนึ่งของโครงการคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี อาคารสำนักงาน หรือมิกซ์ยูสนี่คือการเปลี่ยนจาก “พื้นที่ทำธุรกรรม” เป็น “พื้นที่สร้างมูลค่าอสังหาริมทรัพย์”

อย่างไรก็ดี ผลกระทบไม่ได้เกิดเฉพาะกับที่ดินของธนาคาร แต่ลามไปถึง ตึกแถวทั่วประเทศ ตึกแถวจำนวนมากถูกออกแบบบนโมเดลเศรษฐกิจเมื่อ 40-50 ปีก่อน ชั้นล่างเป็นร้านค้า หรือปล่อยเช่าให้ธุรกิจที่ต้องการทำเลริมถนน

ชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัย เจ้าของสามารถทำมาหากินและสะสมทรัพย์สินไปพร้อมกัน ก่อนส่งต่อให้ลูกหลาน ธนาคารเคยเป็นหนึ่งในผู้เช่าที่ดีที่สุดของโมเดลนี้ เพราะมีความมั่นคงและต้องการพื้นที่ในทำเลดี

แต่เมื่อธนาคารถอนตัวออกไป โครงสร้างเดิมก็เริ่มสั่นคลอน ปัญหาเดิมของตึกแถวถูกขับให้ชัดขึ้น ทั้งไม่มีที่จอดรถ ทางเข้าออกแคบ อาคารเก่า การปรับปรุงทำได้จำกัด และความต้องการของผู้เช่ารุ่นใหม่เปลี่ยนไป เมื่อผู้เช่ารายใหญ่หายไป ตึกแถวบางแห่งจึงเหลือเพียงทางเลือก ปรับปรุงครั้งใหญ่ หรือขาย

[ จาก “ตึกแถว” ถึง “เมือง” กำลังเปลี่ยนโมเดล ]

นี่จึงอาจเป็นภาพที่ใหญ่กว่าการลดสาขาธนาคาร เพราะตลอดหลายสิบปีที่ผ่านมา ธนาคารเป็นหนึ่งในโครงสร้างพื้นฐานที่ช่วยสร้าง “เมืองแบบเดิม” ธนาคารตั้งอยู่ริมถนน คนเดินทางเข้าไปใช้บริการ ร้านค้าเกิดตามมา ตึกแถวถูกสร้างขึ้นเพื่อรองรับการค้า ที่อยู่อาศัย และสำนักงาน

แต่วันนี้ระบบการเงินกำลังย้ายจาก Physical Location ไปสู่ Digital Infrastructure คนทำธุรกรรมผ่านแอป ธนาคารลดสาขา ลดพื้นที่ ลดพนักงานหน้าสาขา และลดต้นทุนสินทรัพย์ เมื่อ “คนไม่ต้องเดินทางไปทำธุรกรรม” เมืองก็ไม่จำเป็นต้องมีพื้นที่ธนาคารมากเท่าเดิม

ผลที่ตามมาคือที่ดินและอาคารจำนวนมหาศาลกำลังถูกส่งกลับเข้าสู่ตลาด เพื่อหาหน้าที่ใหม่ นี่คือจุดที่น่าสนใจที่สุดของวิกฤตสาขาธนาคารไทย เพราะสิ่งที่กำลังหายไปอาจไม่ใช่แค่ป้ายชื่อธนาคารบนอาคาร แต่มันคือ โมเดลการใช้ชีวิต การค้าขาย และการถือครองอสังหาริมทรัพย์แบบตึกแถวที่อยู่คู่ประเทศไทยมานานหลายสิบปีด้วย