พื้นที่หน้ารามคำแหง ซึ่งเคยเป็นย่านการค้าคนหนาแน่น กำลังเงียบลง ทั้งที่มีคลื่นการลงทุนจาก “บิ๊กคอร์ป” ระลอกใหม่
ภาพจำ “หน้ารามคำแหง” ในความทรงจำเมื่อกว่า 10 ปีก่อน เต็มไปด้วยนักศึกษา ร้านค้า แผงลอย เสื้อผ้า หนังสือ ร้านถ่ายรูป และสารพัดสินค้าที่หมุนเวียนตามกำลังซื้อของนักศึกษา
แต่วันนี้กลับตรงข้าม บรรยากาศไม่เหมือนก่อน
ช่วงที่เคยพีกประมาณ 19.00-20.00 น. แม้ยังมีผู้คนเดินผ่านไปมา แต่คนลดน้อยมาก ร้านค้าทยอยปิดกิจการ พื้นที่หลายจุดติดป้าย “เซ้ง” และ “ให้เช่า” ให้เห็นเป็นระยะ
อะไรทำให้ย่านการค้าที่เคยขับเคลื่อนด้วยกำลังซื้อนักศึกษาเปลี่ยนไป แล้วโครงการลงทุนขนาดใหญ่จะสามารถเปลี่ยนสมการนี้ได้หรือไม่
นักศึกษาไม่ใช่เครื่องยนต์หลัก
หนึ่งในปัจจัยสำคัญคือการเปลี่ยนแปลงของ Demand
ในอดีตมหาวิทยาลัยรามคำแหงเป็นศูนย์กลางที่ดึงคนเข้าสู่พื้นที่ และนักศึกษาไม่ได้เป็นเพียงผู้บริโภค แต่ยังเป็นผู้ประกอบการรายย่อยของย่านด้วย
ถือเป็นระบบเศรษฐกิจขนาดย่อมที่มีทั้งผู้ซื้อ-ผู้ขายหมุนเวียนตลอดวัน
วันนี้กลไกดังกล่าวเปลี่ยนไปแล้ว ด้วยช่องทางออนไลน์และทางเลือกด้านการศึกษาที่มีมากขึ้น ทั้งมหาวิทยาลัยในภูมิภาค มหาวิทยาลัยราชภัฏ และมหาวิทยาลัยเอกชน ทำให้การใช้ชีวิตของนักศึกษาจำนวนหนึ่งไม่ได้ผูกติดกับพื้นที่หน้ารามฯ อีกต่อไป
จากข้อมูล ณ วันที่ 6 กุมภาพันธ์ 2569 สำนักบริการทางวิชาการและทดสอบประเมินผล ระบุว่า จำนวนนักศึกษามหาวิทยาลัยรามคำแหง ทั้งส่วนกลางและภูมิภาค มีจำนวนทั้งสิ้น 148,154 คน ขณะที่นักศึกษาปีการศึกษา 2568 เฉพาะส่วนกลางลดเหลือ 18,801 คน
เมื่อ “คน” ลดลง ธุรกิจที่สร้างขึ้นจึงได้รับผลกระทบเป็นลูกโซ่
จากการสำรวจพบว่า ร้านขายชุดนักศึกษาเหลืออยู่ไม่ถึง 10 ร้าน ร้านถ่ายภาพขนาดใหญ่อย่าง “จักรวาลโฟโต้” ที่เคยมีบทบาทมากในสมัยนั้นก็ปิดตัวลงหลายสาขา
ร้านหนังสือ ร้านขายเครื่องแบบนักเรียนและชุดยูนิฟอร์มสำหรับคนทำงานก็เหลือให้เห็นเพียงประปราย
สิ่งเหล่านี้สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของหน้ารามฯ ไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะกับ “จำนวนคนเดิน” แต่กำลังเปลี่ยนโครงสร้างของธุรกิจในพื้นที่ไปพร้อมกัน
สู่พื้นที่เช่า-ต้นทุนเพิ่ม
อีกจุดเปลี่ยนคือ การจัดระเบียบหาบเร่แผงลอยบนทางเท้า บริเวณหน้ามหาวิทยาลัยรามคำแหงช่วงปี 2557
ที่เปิดโอกาสให้ผู้ค้ารายย่อยวางขายสินค้าได้ค่อนข้างมาก เมื่อมีการจัดระเบียบพื้นที่ ผู้ค้าจึงต้องหันมาเช่าพื้นที่หน้าร้านหรือหน้าอาคารพาณิชย์แทน
โครงสร้างต้นทุนจึงเปลี่ยนไปทันที
จากธุรกิจที่อาศัย “คนเดิน” และต้นทุนพื้นที่ไม่สูง กลายเป็นธุรกิจที่มีค่าเช่าและต้นทุนประจำเป็นภาระ
ขณะเดียวกัน เมื่อจำนวนลูกค้าลดลง ต้นทุนดังกล่าวก็ยิ่งกดดันมากขึ้น
ข้อมูลระบุว่า ช่วงที่หน้ารามฯ รุ่งเรือง ค่าเช่าอาคารพาณิชย์ 1 คูหาเคยสูงถึง 1 แสนบาทต่อเดือน แต่ปัจจุบันลดเหลือ 30,000-40,000 บาทต่อเดือน
ค่าเช่าที่ลดลงไม่ได้แปลว่าทำเลมีความน่าสนใจน้อยลงเพียงอย่างเดียว แต่สะท้อนถึงกำลังซื้อ และ Demand ที่เปลี่ยนไปด้วย
แพลตฟอร์มออนไลน์คือตัวเร่ง
นอกจากจำนวนคนที่ลดลงแล้ว ร้านค้าหน้ารามฯ ยังต้องเผชิญกับคู่แข่งนอกพื้นที่ นั่นคือแพลตฟอร์มออนไลน์
พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนจากการเดินหาซื้อสินค้าในพื้นที่ ไปสู่การค้นหา เปรียบเทียบราคา และสั่งซื้อผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ ซึ่งมีทั้งโปรโมชั่น ส่วนลด และบริการจัดส่ง
ผลกระทบจึงไม่ได้เกิดเฉพาะกับร้านเสื้อผ้าหรือสินค้าทั่วไป แต่กระทบต่อระบบค้าปลีกดั้งเดิมของย่านโดยตรงด้วย
ร้านค้าบางแห่งเลือกปรับตัวด้วยการเปลี่ยนประเภทสินค้า จากร้านเสื้อผ้าเพิ่มสินค้าอาหาร บางร้านนำผัก ผลไม้ ของกินเข้ามาวางขาย เพื่อสร้างรายได้หลายทาง
แต่ภาพที่เห็นคือ ร้านค้าที่ปิดตัวกับร้านที่ยังเปิดอยู่มีสัดส่วนใกล้เคียงกัน ขณะที่พื้นที่ว่างจำนวนหนึ่งถูกนำมาประกาศเซ้งหรือให้เช่า
ส่วนธุรกิจที่ยังแข็งแรงกว่ากลุ่มอื่นคือ “ร้านอาหาร” เพราะเป็นสินค้าที่ตอบสนองความต้องการได้ดี
“ร้านติว” อยู่-ร้านหนังสือหายไป
ธุรกิจการศึกษาเคยเป็นระบบนิเวศสำคัญของหน้ารามฯ
วันนี้ร้านติวยังคงอยู่ แต่จำนวนลดลง ขณะที่ร้านขายหนังสือซึ่งเคยเป็นภาพคุ้นตาของย่านแทบไม่เหลือให้เห็น
สิ่งที่เหลืออยู่คือ ร้านขายของ ร้านเสื้อผ้าแฟชั่น และร้านอาหาร
สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจไม่ได้หายไปเพราะทำเล แต่หายไปพร้อมกับ “ความต้องการ” ของผู้บริโภคกลุ่มหลัก
เมื่อ Demand ของนักศึกษาลดลง ธุรกิจที่เคยสร้างขึ้นเพื่อรองรับนักศึกษาก็ไม่สามารถอยู่ในรูปแบบเดิมได้
ผู้ที่อยู่ในพื้นที่มานานกว่า 30 ปีรายหนึ่งกล่าวว่า สมัยก่อนเด็กจบใหม่ที่ยังไม่มีงานทำมักเข้ามาตั้งร้านขายของหน้ารามฯ เหมือนการเริ่มต้นธุรกิจจากคนตัวเล็ก ๆ และโตต่อเนื่อง
แต่ปัจจุบันแทบไม่ปรากฏให้เห็นแล้ว
สายสีส้มไม่ใช่คำตอบเดียว
ความหวังใหม่ของย่านรามคำแหงคือ การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายสีส้ม รวมถึงโครงการใหม่ ๆ ในพื้นที่หัวหมาก-รามคำแหง
ที่ผ่านมามีข่าวการลงทุนของกลุ่มทุนรายใหญ่ ทั้ง ซี.พี. เซ็นทรัล และเดอะมอลล์ ที่เข้ามาพัฒนาและปลุกทำเล รวมถึงการปรับรูปแบบศูนย์การค้า เพื่อรองรับการเติบโตของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก
คำถามสำคัญอยู่ที่ว่า การลงทุนเหล่านี้จะสามารถ “ปลุก” หน้ารามฯ ให้กลับมาคึกคักได้หรือไม่
เพราะในมุมการเดินทางรามคำแหงไม่ได้เป็นพื้นที่ที่ขาดทางเลือกเสียทีเดียว
นอกจากรถโดยสารแล้ว ยังมีเรือโดยสารคลองแสนแสบที่มีจุดจอดค่อนข้างถี่ รวมถึงรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่อยู่ไม่ไกล
แม้ทางเลือกในการเดินทางจะมีมาก แต่ทราฟฟิกผู้คนกลับไม่ได้เพิ่มขึ้นตามอย่างมีนัยสำคัญ
ดังนั้น สิ่งที่ย่านนี้ต้องการอาจไม่ใช่เพียง “ระบบขนส่งใหม่”
แต่คือ กิจกรรมทางเศรษฐกิจรูปแบบใหม่ที่จะทำให้คนมีเหตุผลในการเข้ามาใช้พื้นที่
เร่งสร้างคนกลุ่มใหม่
หนึ่งในความพยายามสร้าง Movement ใหม่ของย่านคือ “1981 SOUL & SOLD” ซึ่งเข้ามาแทนที่พื้นที่เดิมของเดอะมอลล์ รามคำแหง
จุดเด่นอยู่ที่ความเฉพาะตัว โดยมีกลุ่มผู้ค้าจำนวนหนึ่งย้ายมาจากตลาดนัดรถไฟและตึกแดงจตุจักร ทำให้รูปแบบร้านค้าและสินค้าต่างจากศูนย์การค้าทั่วไป
จากการสำรวจพบว่า จำนวนคนเดินยังไม่คึกคัก
ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะคอนเซ็ปต์เน้นเฉพาะทาง เป็นศูนย์การค้าที่มุ่งตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าไลฟ์สไตล์บางกลุ่มมากกว่าการเป็นศูนย์กลางการจับจ่าย
จึงต้องติดตามต่อว่า 1981 SOUL & SOLD จะสร้างฐานลูกค้าใหม่ และดึงคนจากพื้นที่ใกล้เคียงเข้ามายังย่านรามคำแหงได้มากน้อยแค่ไหน
“ตลาด กกท.” ยังเป็นแม็กเนต
แม้หน้ารามฯ จะมีคนเดินลดลง แต่ไม่ได้หมายความว่าพื้นที่รามคำแหงไม่มีจุดที่ดึงคนได้
หนึ่งในแม็กเนตที่ยังเห็นชัดคือ “ตลาด กกท.”
โดยเฉพาะช่วงเย็นถึงค่ำ ผู้คนยังนิยมเข้ามาซื้ออาหารและใช้พื้นที่โดยรอบเพื่อทำกิจกรรมด้านสุขภาพและออกกำลังกาย
ปรากฏการณ์นี้น่าสนใจ เพราะสะท้อนว่าพื้นที่ที่ยังสามารถสร้าง “เหตุผลให้คนเดินทางมา” ยังคงมีศักยภาพในการดึงคนอยู่
โจทย์ของหน้ารามฯ จึงอาจไม่ใช่การทำให้คนเดินผ่านมากขึ้นเพียงอย่างเดียว แต่คือการสร้างกิจกรรมและธุรกิจที่ทำให้คน “ตั้งใจมา”
มีจุดแข็งแต่ต้องหา Demand
สิ่งที่น่าสนใจของโซนรามคำแหงคือ แม้อยู่ใกล้พื้นที่เศรษฐกิจอย่างพัฒนาการและพระราม 9 แต่รามคำแหงยังคงมีภาพของย่านที่สามารถจับจ่ายในราคาที่เข้าถึงได้ง่าย
นี่อาจเป็นทั้งจุดแข็งและโจทย์ของพื้นที่ในเวลาเดียวกัน
เพราะพื้นที่โดยรอบกำลังถูกพัฒนาไปสู่อสังหาริมทรัพย์และศูนย์การค้าระดับพรีเมี่ยม เป็นซีบีดีแห่งใหม่
แต่รามคำแหงยังมีฐานลูกค้าที่ต้องการสินค้าและบริการในราคาสมเหตุสมผล
คำถามจึงอยู่ที่ว่า ใครจะเข้ามาเป็น “ผู้บริโภคกลุ่มใหม่” ของย่าน
หากยังพึ่งพา Demand จากนักศึกษาเหมือนในอดีต การฟื้นตัวอาจเกิดขึ้นได้ยาก เพราะพฤติกรรมการเรียนการใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่เปลี่ยนไปแล้ว
แต่หากการลงทุนใหม่นำคนใหม่ ๆ เข้ามา ทั้งผู้อยู่อาศัย นักท่องเที่ยว คนทำงาน และกลุ่มลูกค้าที่เน้นด้านไลฟ์สไตล์ ก็อาจทำให้เศรษฐกิจหน้ารามฯ เกิด Movement รอบใหม่ได้
จากคึกคัก สู่โจทย์การฟื้นย่าน
การสำรวจหน้ารามคำแหงครั้งนี้จึงไม่ได้เห็นเพียงภาพร้านค้าที่ปิดตัวลงหรือจำนวนคนเดินที่หายไป
แต่เราเห็นการเปลี่ยนผ่านของโครงสร้างเศรษฐกิจของย่านอย่างชัดเจน
มหาวิทยาลัยและนักศึกษาที่เป็นเครื่องยนต์หลัก วันนี้เครื่องยนต์กำลังอ่อนตัวลงมาก อย่างไม่เคยปรากฎมาก่อน
ร้านค้าที่ใช้พื้นที่ทางเท้าเป็นช่องทางสร้างรายได้ วันนี้ต้องเผชิญต้นทุนในรูปแบบใหม่
ผู้บริโภคที่ต้องเดินทางมาซื้อสินค้า วันนี้แพลตฟอร์มออนไลน์กลับตอบโจทย์ส่งถึงบ้าน และค่าเช่าอาคารพาณิชย์เคยแตะหลักแสนบาทต่อเดือน วันนี้ราคาลดลงถึง 70%
ทั้งหมดนี้ ทำให้หน้ารามฯ เกิดความเงียบ และไม่ใช่แค่เรื่องของบรรยากาศ แต่เป็นสัญญาณทางเศรษฐกิจอีกมุมหนึ่งของกรุงเทพฯ
ท่ามกลางความเคลื่อนไหวของทุนขนาดใหญ่ที่กำลังโอบล้อม
โจทย์ใหญ่จึงไม่ใช่เพียงว่า “รถไฟฟ้าสายสีส้มจะเปิดใช้เมื่อไร” หรือโครงการใหญ่จะสร้างเสร็จเมื่อไร
แต่กลับกลายเป็นว่า เมื่อโครงสร้างพื้นฐานและอสังหาริมทรัพย์ชุดใหม่เข้ามาแล้ว จะช่วยสร้าง Demand ใหม่ให้กลับมาเหมือนเดิมหรือไม่
เพราะการทำให้คน “เดินทางผ่าน” รามคำแหงอาจไม่ยาก เท่ากับการทำให้คน “อยากหยุด” และใช้จ่ายเงินในย่านนี้อีกครั้ง
ซึ่งเป็นโจทย์หินที่หลายฝ่ายกำลังเฝ้าจับตาดู
สำรวจย่านการค้าหน้ารามฯ ความรุ่งเรืองกลายเป็นอดีต