KEY POINTS
ดร.นิเวศน์ เหมวชิรวรากร นักลงทุน VI ชื่อดัง วิเคราะห์ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่ช่วง "ขาลงระยะยาว" เนื่องจากปัญหาเชิงโครงสร้าง โดยเฉพาะการเข้าสู่สังคมสูงวัยและจำนวนประชากรที่ลดลง ซึ่งจะกระทบความต้องการที่อยู่อาศัยโดยตรง
นักลงทุนรายใหญ่มองว่าปัญหาของอสังหาฯ ไม่ใช่แค่วัฏจักรเศรษฐกิจระยะสั้น แต่เป็นความท้าทายเชิงโครงสร้างระยะยาวจากกำลังซื้อที่อ่อนแอ, การเปลี่ยนแปลงประชากร และพฤติกรรมผู้บริโภค ทำให้ไม่สนใจเข้าซื้อแม้ราคาหุ้นจะถูก
ปัจจัยลบสำคัญที่กดดันอุตสาหกรรมคือ ธนาคารมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อสูงมาก ทั้งกับผู้ซื้อและผู้ประกอบการ เพราะกังวลเรื่องความสามารถในการชำระหนี้และความไม่แน่นอนของรายได้ในอนาคต
พฤติกรรมคนรุ่นใหม่เปลี่ยนไป โดยนิยม "เช่า" มากกว่า "ซื้อ" เพราะไม่ต้องการมีภาระหนี้ระยะยาวและไม่มั่นใจในความมั่นคงของรายได้ในอนาคต ซึ่งเป็นผลกระทบจากการเข้ามาของเทคโนโลยี AI
คำแนะนำการลงทุนเปลี่ยนจากการคาดหวังส่วนต่างราคา (Capital Gain) ไปเป็นการลงทุนเพื่อรับ "เงินปันผล" (Dividend Yield) ในระยะยาว 4-5 ปีขึ้นไป โดยต้องเลือกบริษัทที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่งและหนี้สินต่ำเท่านั้น
แม้ภาครัฐทยอยออกมาตรการกระตุ้น “ภาคอสังหาริมทรัพย์” และ “อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน” เริ่มปรับลดลง แต่ “หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์” ยังไม่สามารถพลิกกลับมาฟื้นตัวได้ชัดเจน
“กรุงเทพธุรกิจ” ถามมุมมองของ “นักลงทุนรายใหญ่” ต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลาง “แรงกดดัน” ทั้งกำลังซื้อที่อ่อนแอ ปล่อยสินเชื่อเข้มงวด และปัญหาเชิงโครงสร้างสังคมสูงวัย ส่งผลให้นักลงทุนรายใหญ่ต่างมองปัญหาของอสังหาฯ ในปัจจุบันไม่ได้เป็นเพียงวัฏจักรเศรษฐกิจระยะสั้น แต่เป็นความท้าทายเชิงโครงสร้าง ทั้งการเปลี่ยนแปลงของประชากร กำลังซื้อในประเทศชะลอตัวและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ดังนั้น การลงทุนต้องเลือกหุ้นรายบริษัทที่มี “ฐานะการเงินแข็งแกร่ง” และมี “ศักยภาพ” ในการอยู่รอดมากกว่าคาดหวังการฟื้นตัวทั้งอุตสาหกรรมระยะสั้นจะเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป และต้องใช้เวลา
“ดร.นิเวศน์ เหมวชิรวรากร” นักลงทุนแบบเน้นคุณค่า (ประเทศไทย) หรือ VI วิเคราะห์แนวโน้มหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ว่า กำลังเข้าสู่ช่วง “ธุรกิจขาลง” จากปัจจัยเชิงโครงสร้าง โดยเฉพาะการเปลี่ยนแปลงด้านประชากรที่เข้าสู่สังคมสูงวัย และจำนวนประชากรที่ลดลง ซึ่งจะส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะยาวปรับตัวลดลง
“อสังหาฯ เป็นธุรกิจที่ค่อย ๆ ดิ่งลงไปเรื่อย ๆ” โดยไม่ได้อยู่ในกลุ่มธุรกิจเติบโตเหมือนในอดีตอีกต่อไป เนื่องจากแรงกดดันด้านดีมานด์ที่ชะลอตัว ขณะที่การแข่งขันในอุตสาหกรรมยังอยู่ในระดับสูง
สำหรับที่อยู่อาศัยเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากสุด เนื่องจากผูกกับจำนวนประชากรโดยตรง แนวโน้มระยะยาวยังมีแรงกดดันจากโครงสร้างครัวเรือนที่เปลี่ยนแปลง และกำลังซื้อที่ชะลอตัว ส่วนกลุ่มห้างสรรพสินค้าและโรงแรมยังเผชิญความท้าทายภาวะกำลังผลิตส่วนเกิน หลังมีการลงทุนโครงการใหม่จำนวนมาก แต่การเติบโตการบริโภคและท่องเที่ยวอาจไม่เพียงพอรองรับพื้นที่ที่เพิ่มขึ้น
ขณะที่ กลุ่มนิคมอุตสาหกรรมถือเป็นกลุ่มที่มีโอกาสฟื้นตัวระยะสั้น จากแรงหนุนการย้ายฐานผลิตออกจากจีนเพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบจากสงครามการค้า รวมถึงความต้องการพื้นที่รองรับ Data Center ที่เพิ่มขึ้นตามการเติบโตเศรษฐกิจดิจิทัล แต่ในระยะยาวยังต้องติดตามข้อจำกัดด้านแรงงานในไทย ซึ่งอาจเป็นปัจจัยกดดันการขยายตัวของอุตสาหกรรม
สำหรับแนวทางการลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาฯ แนะนำให้นักลงทุนปรับเปลี่ยนมุมมองจากคาดหวังส่วนต่างราคาหุ้น (Capital Gain) ไปสู่การ ลงทุนเพื่อรับเงินปันผล (Dividend Yield) เป็นหลัก ควรพิจารณาเลือกบริษัทที่มี ฐานะการเงินแข็งแกร่ง มีระดับหนี้สินต่ำ และมีความสามารถในการก้าวผ่านช่วงอุตสาหกรรมชะลอตัว เพื่อรอรับอานิสงส์เมื่อคู่แข่งรายเล็กในตลาดเริ่มถดถอยลง
นอกจากนี้ ควรมองการถือครองในระยะยาว 4-5 ปีขึ้นไป เพื่อเก็บสะสมกระแสเงินสดจากเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอ ขณะที่มาตรการกระตุ้นจากรัฐเป็นเพียงอานิสงส์ชั่วคราวที่ไม่สามารถย้อนกลับทิศทางปัจจัยเชิงโครงสร้างทางประชากรได้
“ทิวา ชินธาดาพงศ์” นายกสมาคมนักลงทุนประเทศไทย กล่าวว่า อุตสาหกรรมอสังหาฯ ในปีนี้ถือว่าเผชิญ “ความยากลำบาก” มาก ขณะที่ ปัจจัยบวกที่เห็นชัดมีเพียงราคาที่ดินที่ปรับตัวลดลง ส่วนปัจจัยลบยังเข้ามากดดันรอบด้านทั้งความเข้มงวดของแบงก์ พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป และต้นทุนก่อสร้างที่ยังอยู่ระดับสูง แม้ระดับดอกเบี้ยปัจจุบันไม่ได้สูงมาก แต่ธนาคารมีความระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ทั้งสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อโครงการ เนื่องจากแบงก์มีความกังวลต่อความสามารถชำระหนี้ของผู้กู้ รวมถึงความไม่แน่นอนของรายได้ในอนาคต
“วันนี้ไม่ใช่แค่แบงก์ที่ไม่มั่นใจผู้กู้ แต่ผู้กู้เองก็ไม่มั่นใจสถานะการเงินตัวเอง โดยเฉพาะการเข้ามาของเทคโนโลยี AI ที่ทำให้คนรุ่นใหม่เริ่มกังวลอาชีพและรายได้ในอนาคตจะมั่นคงแค่ไหน”
ทั้งนี้ รูปแบบการพิจารณาสินเชื่อของแบงก์เปลี่ยนไปจากอดีตมาก แม้แต่กลุ่มอาชีพที่เคยได้รับความไว้วางใจสูง เช่น แพทย์ หรือผู้มีรายได้มั่นคง ก็ไม่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายเหมือนเดิม เพราะแบงก์มีการวิเคราะห์ความสามารถชำระหนี้อย่างละเอียดมากขึ้น
นอกจากนี้ พฤติกรรม “คนรุ่นใหม่” ต่อการซื้อที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลงไป หลายคนเลือก “เช่า” มากกว่า “ซื้อ” เนื่องจากไม่ต้องการมีภาระหนี้ระยะยาว ยังไม่มั่นใจต่อรายได้ในอนาคต ขณะที่ ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านก็มีแนวโน้มต้องการสะสมเงินสดจำนวนมากก่อนตัดสินใจ
ด้านผู้ประกอบการอสังหาฯ มองว่ากำลังเผชิญภาวะ “ติดหล่ม” เพราะยอดขายชะลอตัว แต่ต้นทุนก่อสร้าง ทั้งค่าแรง ปูน และเหล็กยังอยู่ในระดับสูง ทำให้ลดราคาขายได้จำกัด ส่งผลให้มาร์จินถูกกดดันต่อเนื่อง
ในมุมการลงทุน แม้ระยะสั้นหุ้นอสังหาฯ บางตัวจะมี P/E ต่ำและยังน่าสนใจ แต่ระยะยาวยังถูกกดดันจากโครงสร้างประชากรที่เข้าสู่สังคมสูงวัย ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มลดลง การคาดหวังเงินปันผลระดับ 5-7% ต่อเนื่องในอีก 5-7 ปีข้างหน้ายังมีความไม่แน่นอน เพราะกำไรของบริษัทอาจไม่แข็งแกร่งพอ
ทั้งนี้ มองทางออกสำคัญคือ การสร้างดีมานด์ใหม่จาก “ต่างชาติ” โดยปรับกฎหมายให้เอื้อต่อ “การเช่า” หรือ “ถือครองอสังหาฯ” อย่างถูกต้อง รวมถึงดึงดูด “กลุ่มผู้เกษียณอายุต่างชาติ” เพื่อเพิ่มกำลังซื้อและกระตุ้นตลาดในระยะยาว
“สุธน สิงหสิทธางกูร” นักลงทุนเน้นคุณค่า กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวเล็กน้อย หลังระดับหนี้ครัวเรือนปรับลดลงจากกว่า 90% ของจีดีพี มาอยู่ที่ประมาณ 80% ส่งผลให้ภาพรวมเริ่มผ่อนคลายขึ้น แต่ตลาดยังอยู่ในช่วง “หัวเลี้ยวหัวต่อ” จากปัญหาหลักไม่ได้อยู่ที่ระดับดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ภาวะเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ยังไม่กลับมาเต็มที่
แม้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านมีแนวโน้มลดลง โดยอัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านเฉลี่ยช่วง 3 ปี จากปีก่อนอยู่ที่ประมาณ 2.3-2.4% ลดลงมาอยู่ราว 2.1% ในช่วงต้นปี และปัจจุบันบางธนาคารมีโปรโมชั่นอัตราพิเศษต่ำถึง 1.9% ซึ่งแม้ต้นทุนทางการเงินจะลดลง แต่ปัญหาสำคัญของตลาดยังคงเป็นเรื่องกำลังซื้อและความมั่นใจของผู้ซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัว
ด้าน “หุ้นอสังหาฯ” มองตลาดกำลังเผชิญ “สงครามราคา” หลังผู้ประกอบการรายใหญ่ นำโครงการคอนโดมิเนียมเก่ามาลดราคาสูงถึง 40-50% เพื่อเร่งเปลี่ยนสินทรัพย์เป็นเงินสด สะท้อนมุมมองว่าตลาดอาจยังไม่ฟื้นในช่วง 3-5 ปีข้างหน้า
ส่วนมาตรการรัฐ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอน ช่วยกระตุ้นตลาดได้เพียงบางส่วน แต่ยังไม่แก้ปัญหากำลังซื้อ ขณะที่ การดึงผู้ซื้อต่างชาติยังไม่เห็นผลชัดเจน จึงอยากเสนอให้ไทยดึงดูดนักลงทุนและเศรษฐีต่างชาติ โดยใช้โมเดลแบบดูไบออกวีซ่าพำนักระยะยาว 5-10 ปีสำหรับผู้ลงทุน พร้อมปรับกฎหมายรองรับการจัดตั้ง Holding Company และ Hedge Fund เพื่อดึงเงินทุนและผู้มีฐานะเข้าประเทศ ซึ่งจะช่วยหนุนอสังหาฯ ในระยะยาว และไทยควรปรับปรุงกฎหมายเพื่อดึงดูดเงินทุนระหว่างประเทศ
‘รายใหญ่’ เมินหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ราคาถูกแต่ไม่ซื้อ ‘ดร.นิเวศน์’ เตือนเข้าสู่ ‘ธุรกิจขาลงยาว’