หากพูดถึงกองทุนรวมสิทธิการเช่า (Leasehold) ที่มีอายุเหลือยาวนานเป็นอันดับต้นๆ ในตลาด MJLF หรือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เมเจอร์ซีนีเพล็กซ์ ไลฟ์สไตล์ คือหนึ่งในชื่อที่นักลงทุนสายปันผลให้ความสนใจ โดยมีผู้ถือหุ้นรายใหญ่ที่สร้างความเชื่อมั่นอย่างกลุ่ม Major และสำนักงานประกันสังคม ร่วมเคียงข้างมาตลอด 19 ปี นับตั้งแต่จัดตั้งกองทุน
ปัจจุบัน MJLF ซื้อขายกันที่ระดับราคาประมาณ 5.60 บาทต่อหน่วย และสร้างผลตอบแทนจากเงินปันผลในรอบปีที่ผ่านมาสูงถึง 0.698 บาทต่อหน่วย หรือคิดเป็น Yield ประมาณ 12% อย่างไรก็ตาม หัวใจสำคัญของการลงทุนใน Leasehold คือ "โครงสร้างอายุสัญญาเช่า" และ "สัดส่วนรายได้" ของสินทรัพย์หลัก 3 ส่วน ดังนี้:
เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ รัชโยธิน (รายได้ 58%): ถือเป็นแกนหลักของกองทุนเนื่องจากมีอายุสิทธิเหลือยาวนานถึง 41 ปี 1 เดือน
ซูซูกิ อเวนิว รัชโยธิน (รายได้ 30%): สิทธิการเช่าที่ดินและพื้นที่บางส่วน อายุสิทธิเหลือ 14 ปี 7 เดือน
เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ รังสิต (รายได้ 12%): อายุสิทธิเหลือเพียง 1 ปี 9 เดือน ซึ่งนักลงทุนต้องตระหนักว่ารายได้ส่วนนี้กำลังจะหมดไปในอนาคตอันใกล้
มุมมองและปัจจัยเสี่ยงที่ต้องพิจารณา
ในแง่ของจุดเด่น หาก Major สามารถรักษามาตรฐานการบริหารและดึงดูดผู้เช่าพื้นที่ได้อย่างต่อเนื่อง สิทธิการเช่าระยะยาวของสาขารัชโยธินจะเปลี่ยนกองทุนนี้ให้กลายเป็น "สินทรัพย์สร้างกระแสเงินสด" ที่สม่ำเสมอในราคาที่ค่อนข้างถูก
ทว่าในมุมของความเสี่ยง MJLF ผ่านบททดสอบชุดใหญ่มาโดยตลอด ตั้งแต่ช่วงก่อสร้างอุโมงค์ทางแยกรัชโยธิน มาจนถึงวิกฤตโควิด-19 รวมถึงกระแสดิสรัปชันจากธุรกิจ Streaming แม้ในปัจจุบันการออกมาใช้ชีวิต ดูหนัง ทานข้าวนอกบ้านของผู้คนจะฟื้นตัวกลับมาแล้ว แต่ความท้าทายถัดไปคือการแข่งขันทางธุรกิจ โดยเฉพาะการมาถึงของห้างเซ็นทรัลแห่งใหม่ที่กำลังจะเปิดตัว แม้เซ็นทรัลจะเน้นกลุ่มลูกค้าระดับบน ส่วนเมเจอร์เน้นกลุ่มวัยรุ่น แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าอาจเกิดการแชร์ส่วนแบ่งทางการตลาด ซึ่งเป็นประเด็นที่นักลงทุนต้องติดตามกลยุทธ์การปรับตัวของฝั่งเมเจอร์อย่างใกล้ชิด
ถือยาวๆ ไม่ต้องกลัวหมดอายุ! ส่อง MJLF แชมป์ Leasehold อายุเหลือยาวที่สุด
ปัจจุบัน MJLF ซื้อขายกันที่ระดับราคาประมาณ 5.60 บาทต่อหน่วย และสร้างผลตอบแทนจากเงินปันผลในรอบปีที่ผ่านมาสูงถึง 0.698 บาทต่อหน่วย หรือคิดเป็น Yield ประมาณ 12% อย่างไรก็ตาม หัวใจสำคัญของการลงทุนใน Leasehold คือ "โครงสร้างอายุสัญญาเช่า" และ "สัดส่วนรายได้" ของสินทรัพย์หลัก 3 ส่วน ดังนี้:
เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ รัชโยธิน (รายได้ 58%): ถือเป็นแกนหลักของกองทุนเนื่องจากมีอายุสิทธิเหลือยาวนานถึง 41 ปี 1 เดือน
ซูซูกิ อเวนิว รัชโยธิน (รายได้ 30%): สิทธิการเช่าที่ดินและพื้นที่บางส่วน อายุสิทธิเหลือ 14 ปี 7 เดือน
เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ รังสิต (รายได้ 12%): อายุสิทธิเหลือเพียง 1 ปี 9 เดือน ซึ่งนักลงทุนต้องตระหนักว่ารายได้ส่วนนี้กำลังจะหมดไปในอนาคตอันใกล้
มุมมองและปัจจัยเสี่ยงที่ต้องพิจารณา
ในแง่ของจุดเด่น หาก Major สามารถรักษามาตรฐานการบริหารและดึงดูดผู้เช่าพื้นที่ได้อย่างต่อเนื่อง สิทธิการเช่าระยะยาวของสาขารัชโยธินจะเปลี่ยนกองทุนนี้ให้กลายเป็น "สินทรัพย์สร้างกระแสเงินสด" ที่สม่ำเสมอในราคาที่ค่อนข้างถูก
ทว่าในมุมของความเสี่ยง MJLF ผ่านบททดสอบชุดใหญ่มาโดยตลอด ตั้งแต่ช่วงก่อสร้างอุโมงค์ทางแยกรัชโยธิน มาจนถึงวิกฤตโควิด-19 รวมถึงกระแสดิสรัปชันจากธุรกิจ Streaming แม้ในปัจจุบันการออกมาใช้ชีวิต ดูหนัง ทานข้าวนอกบ้านของผู้คนจะฟื้นตัวกลับมาแล้ว แต่ความท้าทายถัดไปคือการแข่งขันทางธุรกิจ โดยเฉพาะการมาถึงของห้างเซ็นทรัลแห่งใหม่ที่กำลังจะเปิดตัว แม้เซ็นทรัลจะเน้นกลุ่มลูกค้าระดับบน ส่วนเมเจอร์เน้นกลุ่มวัยรุ่น แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าอาจเกิดการแชร์ส่วนแบ่งทางการตลาด ซึ่งเป็นประเด็นที่นักลงทุนต้องติดตามกลยุทธ์การปรับตัวของฝั่งเมเจอร์อย่างใกล้ชิด