คำว่า ค่าโอนคนละครึ่ง มันชัดเจนแล้วนะ ทำไมบางคนยังบิดเบือน

ผมให้ความเห็นไว้ในความเห็นย่อย แต่ก็เอามาไว้ตรงนี้ละกันเผื่อใครมีความรู้มาช่วยผมดูหน่อยว่าผมเข้าใจสถานการณ์เคสนี้ถูกมั้ย



ผมอ่านแล้วยังไม่ค่อยเข้าใจเลยคิดว่า เรื่องนี้อาจจะมีอะไรเข้าใจผิดกันอยู่เล็กน้อย

ประเด็นแรก คุณเคยซื้อขายบ้านมาแล้ว คุณย่อมเข้าใจได้ว่า ค่าใช้จ่ายในวันโอนนั้น ประกอบไปด้วย

1. ค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งตรงนี้ ปกติมีโปรอยู่ ที่ 0.01% หากทรัพย์นั้นไม่เกิน 7 ล้าน (ราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาตกลงซื้อขาย) อันนี้คุณทราบแล้ว (ปกติ 2%)
2. ค่าจดจำนอง เป็นค่าใช้จ่ายที่เราจ่ายกับกรมที่ดิน เพื่อเป็นค่าธรรมเนียมทำสัญญากู้เงินกับสถาบันการเงิน อัตรา 1% ของเงินกู้
3. ค่าอากรสแตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย หรือ ประเมิน (อันไหนสูงกว่าเอาอันนั้น)
4. ค่าภาษี (อันนี้เป็นเรื่องของผู้ขาย)

ซึ่งปกติการซื้อขาย มักตกลงกันด้วยเงื่อนไขแบบนี้

1.ฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอน อันนี้ ไม่ต้องเอาตังไปเลย เซ็นชื่ออย่างเดียว เตรียมแค่ค่าจดจำนองไป (แต่บางที่ บางโครงการ บางบ้าน ออกให้ด้วยนะ ก็มี)
2. ค่าโอนคนละครึ่ง ใช่ครับ ค่าโอน  คือ ข้อ 1 ประเมินเท่าไหร่ ก็แบ่งกันคนละครึ่ง ระบุในสัญญาชัด

มักจะทำกันสองกรณีนี้เท่านั้น ในส่วนอื่น ผู้ขายก็รับไป ส่วนจดจำนอง เป็นที่รู้กัน ว่า คนซื้อ รับไป เพราะเป็นการไปขอกู้กับสถาบันการเงิน

-----------------------------------------

ประเด็น 2 เมื่อทราบเงื่อนไขข้างบนแล้ว กลับมาที่ข้อตวามในกระทู้ต่อ

**1.ผู้ขายมีหนังสือจากธนาคารเกี่ยวกับปรับโครงสร้างหนี้มาด้วย ทำให้ผู้ขายไม่เสียค่าธรรมเนียมโอนเลย
เคสนี้ผมก็สงสัยเหมือนกันครับ ว่า มีด้วยเหรอที่ไม่เสียค่าธรรมเนียม เลยไปหาข้อมูลดู พบว่า เคยมีเคสแบบนี้

https://www.dol.go.th/question-answer/Q2506-008008

ค่าธรรมเนียม ร้อยละ 0.01 จะคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ ในกรณีที่จำนวนเงินที่นำไปชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้สถาบันการเงินมีจำนวนไม่เกินราคาประเมินทุนทรัพย์

แต่ถ้าราคาประเมินทุนทรัพย์ มีจำนวนมากกว่าจำนวนเงินที่นำไปชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้สถาบันการเงิน ราคาประเมินทุนทรัพย์ส่วนที่เกินจะนำมาคิดค่าธรรมเนียมปกติในอัตราร้อยละ 2 

แปลง่ายๆ คือถ้าขายแล้ว เอาเงินไปจ่ายได้ไม่ถึงราคาประเมิน ค่าธรรมเนียม 0.01
แต่ถ้าเงินที่ขายเอาไปจ่ายหนี้ได้มากกว่าราคาประเมิน  ก็ต้องเสียร้อยละ 2

ซึ่งเคสคุณ ผมว่า เค้าขายได้น้อยกว่าประเมินแน่ๆ เพราะฉะนั้น เค้าต้องโดนค่าธรรมเนียม (จากราคาประเมิน) 0.01 จากราคาประเมิน เค้าก็ต้องเสีย 600 บาท ซึ่งผมคิดว่า เค้าอาจจะไม่เก็บคุณก็ได้


**2. แต่ผู้ซื้อเสียค่าจดจำนองเต็มอัตรา

นั่นล่ะครับ ไม่ว่ายังไง ค่าจดจำนอง คงที่เสมอ ไม่เคยมีโปร 1% ของยอดเงินกู้ตลอดไป ไม่เคยมีประกาศลดหย่อนค่าจดจำนองเลยครับ

****แก้ไขเพิ่มเติม มีการประกาศอัตราค่าโอนและจดจำนองพิเศษ 0.01% >>>โปรค่าโอนค่าจดจำนอง 0.01% ซึ่งมีเงื่อนไขยิบย่อยพอสมควรนะครับ ขอบคุณท่านเจ้าของกระทู้ที่ยืนยันจุดนี้ทำให้มีข้อมูลเพิ่มเติม



ผมสรุปสั้นๆ เลย

1. ค่าธรรมเนียมของเคสคุณ มันไม่กี่ร้อยบาท จะคนละครึ่งมันก็ตลก 300 บาท ผมว่าคนขายคงออกให้เลย ถ้ามาขอคุณก็น่าเกลียดไปหน่อย
2. ค่าจดจำนอง ย้ำ ค่าจดจำนอง คุณจะกู้ที่ไหน ซื้อบ้านใคร รีไฟแนนซ์ ค่าจดจำนอง คือ1%  และไม่ใช่หน้าที่ของคนขายที่จะมาออกให้ด้วย เพราะเรื่องของเค้าจบไปตั้งแต่ค่าโอนแล้วครับ  6 หมื่น คุณต้องเสีย ยกเว้นคุณตกลงกับแบงค์ได้ตอนกู้ ว่า ขอฟรีค่าจดจำนองได้มั้ย แล้วแบงค์ให้ ซึ่งผมก็เคยเจอแต่เคสรีไฟแนนซ์ที่เค้าจะให้เป็นโปรทางการตลาด

***เพิ่มเติมจากข้อมูลเจ้าของกระทู้ แต่ในเคสนี้ ตกลงกันในเบื้องต้นว่า จะได้โปรค่าโอนและจดจำนอง 0.01% ตามนโยบายรัฐบาล แต่กลับไม่ได้ ต้องเสีย 1% แทนเพราะเงื่อนไขจากคนขายครับ

เคสนี้ ถ้าผมจะตำหนิ ผมจะตำหนิธนาคาร ที่ไม่แจ้งลูกค้าก่อนเหรอ ว่าต้องมีค่าจดจำนอง 1% ของยอดกู้ (ซึ่งไม่เกี่ยวกับคนขายใดๆ ) ทำให้ลูกค้าสับสนแบบนี้ครับ และเงื่อนไขการรับโปร 0.01% ของลูกค้าท่านนี้ ไม่เข้าเงื่อนไข ทำให้เกิดความวุ่นวาย