หมดยุค “นิคมจีน 0 เหรียญ”? แห่เทขายที่ดิน-โรงงาน EEC เป็นพันไร่ เกมเปลี่ยนเพราะรัฐเอาจริง

ช่วงนี้มีข่าวที่น่าสนใจมากเกี่ยวกับโซน EEC (ชลบุรี-ระยอง-ฉะเชิงเทรา) ที่ก่อนหน้านี้ราคาที่ดินพุ่งแรงจากดีมานด์ “ทุนจีน” แต่ล่าสุดเริ่มเห็นสัญญาณ “กลับลำ” อย่างชัดเจน

📉 จากเคยกว้านซื้อ วันนี้กลายเป็น “เร่งขาย”
     - ข้อมูลจากสายอสังหาฯ อุตสาหกรรมระบุว่า ช่วงปลายปี 2568 ต่อเนื่องถึงต้นปี 2569 เริ่มมี “ทุนจีนบางกลุ่ม” ทยอยปล่อยที่ดิน + โรงงานมือสอง รวมกันหลัก 1,000 ไร่+
     - สาเหตุหลักไม่ใช่เศรษฐกิจอย่างเดียว แต่เป็นเพราะ “ภาครัฐเริ่มคุมเข้มจริงจัง” โดยเฉพาะเรื่องนอมินีและการใช้ที่ดินผิดวัตถุประสงค์

📌 โมเดล “จีน 0 เหรียญ” ที่เคยฮิต ทำยังไง?
   1. กว้านซื้อที่ดินนอกนิคม (หลัก 500-1,000 ไร่)
      - แล้วทำเป็น “นิคมเถื่อน” ปล่อยเช่าคนชาติเดียวกัน
   2. ซื้อที่ในนิคมถูกกฎหมาย (30-100 ไร่)
      - แต่ “แอบใช้ผิดประเภท” เช่น ขอทำโรงงาน → แต่เอาไปทำโกดัง/ปล่อยเช่า
   👉 พูดง่าย ๆ คือ ใช้ช่องว่างกฎหมาย + นอมินี

📊 ผลกระทบที่เกิดขึ้นจริง
      - ราคาที่ดิน EEC เคยพุ่ง 20-30% ใน 2 ปี
      - ตอนนี้เริ่ม “ชะลอ / ทรงตัว”
      - Q1/2569 ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 8.31 ล้านบาท/ไร่
   แยกเป็น
      - ชลบุรี ~ 9.5 ล้าน/ไร่
      - ระยอง ~ 7.5 ล้าน/ไร่
      - ฉะเชิงเทรา ~ 7.75 ล้าน/ไร่

เรื่องนี้ไม่ได้มีแค่ “จีนไม่ดี” หรือ “รัฐดี” แบบขาวดำ
   ความจริงคือมี 2 กลุ่มชัดเจน:
    ✔️ นักลงทุนจีนที่ทำถูกกฎหมาย
     ❌ กลุ่มที่ใช้ช่องโหว่ระบบ

💡 แล้วต่อจากนี้จะเกิดอะไร?
   มี 3 ฉากที่น่าจะเกิดขึ้น:
      - “ของเท” จะยังมีออกมาอีก (โดยเฉพาะ Q2–Q3)
      - นักลงทุนใหม่จะต้อง “ขาวขึ้น” ทำ JV จริงมากขึ้น
      - ตลาดจะคัดคน เหลือแต่รายที่ทำถูกกฎหมายจริง

ที่มา   Positioning