ช่วงนี้ขับรถตามถนนเห็นหลายๆร้านในพื้นที่ในกรุงเทพเริ่มทะยอยปิดสาขา หรือไม่ก็มีอาคารให้เช่าที่ปล่อยทิ้งร้างไว้
บางคอมมูนิตี้มอลก็แทบไม่มีคนเดิน หรือร้านค้าในนั้นก็แทบจะไม่มีคนไปเปิดเลย ส่วนใหญ่มักจะเห็นไปเดินตลาดแผงลอยมากกว่า
เลยเกิดสงสัยว่าในกรณีนี้ที่ร้านค้าไปไม่รอดมีสาเหตุมาจากอะไรบ้าง ก็เลยอยากมาคุยกับทุกๆคนในพันทิปดูครับ
ความเห็นของผมคือ
1.เศรษฐกิจมันไม่ดี = ผมมองว่านักลงทุนทุกๆรุ่นบ่นเรื่องนี้กันอยู่แล้ว ตั้งแต่โควิด19 หรือตั้งแต่ก่อนโควิดก็ไม่เคยเห็นใครพูดว่าเศรษกิจดีเลยซักครั้ง ดังนั้นขอข้ามประเด็นนี้ไปก่อนเลย ผมมองว่ากำลังซื้อของคนไทยนั้นมี แต่ที่กำลังกัดกินการเติบโตคือต้นทุนการเริ่มที่ค่อนข้างขูดเลือดระดับที่คนรวยยังคิดหนัก
2.มูลค่าของธุรกิจอสังหาในไทยมันสูงไป = อันนี้คืออิงจากหัวข้อกระทู้ของผมเลย เพราะมูลค่าของอสังหาในกรุงเทพนั้นราคาทะยานขึ้นฟ้าไปแล้ว ดังนั้นเจ้าของที่ดินหรือเจ้าของโครงการเลยต้องการคืนทุนไวๆและต้องการค่าเช่าต่อเดือนนที่คุ้มต่อการลงทุนตามแผนของเขา
ดังนั้นสัญญาเช่าส่วนใหญ่จึงมักทำในระยะยาวและมีมูลค่าต่อสัญญาที่สูง แต่โดยรวมแล้วฟีลเหมือนผู้ให้เช่าเขาไม่ค่อยแคร์คนที่มาเช่าเท่าไหร่ หลังทำการเช่าไปแล้ว ตราบใดที่ผู้เช่าเขายังอยู่ในสัญญาจะปล่อยเบลอที่เหลือแค่นอนรอกินเงินอย่างเดียว รอดไม่รอดก็อยู่ที่ร้าน ทำให้สุดท้ายถ้าไม่ใช่เจ้าที่มีฐานลูกค้าแน่นตั้งแต่ทุนเดิมก็มักจะไปไม่รอด
3.การแข่งขันที่สูงกว่าที่อื่น = จากกรณีที่กล่าวไปข้างต้นในข้อ 2 การจะเปิดร้านชนกับเจ้าเดิมที่อยู่ในตลาดอยู่แล้วแถมอยู่ในกรุงเทพอีก จากต้นทุนค่าเช่าที่แพงจะจัดโปรอะไรก็ชนปัญหาเรื่องงบประมาณ จนสุดท้ายก็ต้องกัดเนื้อตัวเองเรื่อยๆจนเจ๊ง ร้านเล็กๆจึงมีแต่แบบที่เป็นเฟรนไชน์ที่ช่วยดึงฐานลูกค้าที่ชอบอยู่แล้วเท่านั้น และแม้จะมีหลายเจ้าที่เจ๊งแต่แทนที่มูลค่าของอสังหาจะลดตามความว่างที่เพิ่ม ราคากลับยังคงที่ตลอดและมีแต่จะเพิ่มขึ้น ทำให้การแข่งขันจึงมีแค่ฝ่ายที่ลงทุนในตลาดเท่านั้น คนปล่อยเช่าก็นอนรอปลาตัวใหม่ต่อไป
4.ปัญหาการจัดการต้นทุน = สุดท้ายก็วกกลับมาที่หัวข้อกระทู้ ซึ่งเป็นเรื่องที่ผมอยากรู้นี่ล่ะ ในกรุงเทพที่อสังหาราคาแพงมากมายขนาดนี้แต่ทุกๆวันนี้ก็ยังมีนักลงทุนลองมาเสี่ยงดวงหรือทำกิจการอยู่เรื่อยๆผัดเปลี่ยนเวียนไปเจ้าแล้วเจ้าเล่า ผมเลยคิดว่าถ้าหากนักลงทุนสามารถจัดการปัญหาต้นทุนอันดับ 1-2 ของการลงทุนในกรุงเทพได้ หนึ่งในนั้นก็น่าจะเรื่องค่าเช่าที่นี่ล่ะ คนที่จะเช่าจะต่อรองอะไรได้บ้าง ถ้าหากเขามองเห็นว่าจุดที่เขาเลือกนั้นจำเป็นต้องเป็นจุดนี้จริงๆ และต้องการจะได้รับผลประโยชน์จากผู้ให้เช่ามากที่สุดในขอบเขตที่เขาพอเจรจาได้
อยากทราบว่าในความเห็นของทุกๆท่านถ้าหากได้เป็นเจ้าของอสังหาในกรุงเทพนี้ จะเสนออะไรให้ผู้เช่าได้บ้างครับ แถมถ้ามีสาเหตุที่สามารถเอาเงื่อนไขนั้นให้เขาได้ด้วยก็น่าจะดีไม่น้อย
ตอบเอาแบบสนุกๆหรือเอาจริงจังก็ได้นะครับ
สัญญาเช่าพื้นที่ ที่ดีต่อผู้เช่าควรมีคุณสมบัติอะไรบ้าง
บางคอมมูนิตี้มอลก็แทบไม่มีคนเดิน หรือร้านค้าในนั้นก็แทบจะไม่มีคนไปเปิดเลย ส่วนใหญ่มักจะเห็นไปเดินตลาดแผงลอยมากกว่า
เลยเกิดสงสัยว่าในกรณีนี้ที่ร้านค้าไปไม่รอดมีสาเหตุมาจากอะไรบ้าง ก็เลยอยากมาคุยกับทุกๆคนในพันทิปดูครับ
ความเห็นของผมคือ
1.เศรษฐกิจมันไม่ดี = ผมมองว่านักลงทุนทุกๆรุ่นบ่นเรื่องนี้กันอยู่แล้ว ตั้งแต่โควิด19 หรือตั้งแต่ก่อนโควิดก็ไม่เคยเห็นใครพูดว่าเศรษกิจดีเลยซักครั้ง ดังนั้นขอข้ามประเด็นนี้ไปก่อนเลย ผมมองว่ากำลังซื้อของคนไทยนั้นมี แต่ที่กำลังกัดกินการเติบโตคือต้นทุนการเริ่มที่ค่อนข้างขูดเลือดระดับที่คนรวยยังคิดหนัก
2.มูลค่าของธุรกิจอสังหาในไทยมันสูงไป = อันนี้คืออิงจากหัวข้อกระทู้ของผมเลย เพราะมูลค่าของอสังหาในกรุงเทพนั้นราคาทะยานขึ้นฟ้าไปแล้ว ดังนั้นเจ้าของที่ดินหรือเจ้าของโครงการเลยต้องการคืนทุนไวๆและต้องการค่าเช่าต่อเดือนนที่คุ้มต่อการลงทุนตามแผนของเขา
ดังนั้นสัญญาเช่าส่วนใหญ่จึงมักทำในระยะยาวและมีมูลค่าต่อสัญญาที่สูง แต่โดยรวมแล้วฟีลเหมือนผู้ให้เช่าเขาไม่ค่อยแคร์คนที่มาเช่าเท่าไหร่ หลังทำการเช่าไปแล้ว ตราบใดที่ผู้เช่าเขายังอยู่ในสัญญาจะปล่อยเบลอที่เหลือแค่นอนรอกินเงินอย่างเดียว รอดไม่รอดก็อยู่ที่ร้าน ทำให้สุดท้ายถ้าไม่ใช่เจ้าที่มีฐานลูกค้าแน่นตั้งแต่ทุนเดิมก็มักจะไปไม่รอด
3.การแข่งขันที่สูงกว่าที่อื่น = จากกรณีที่กล่าวไปข้างต้นในข้อ 2 การจะเปิดร้านชนกับเจ้าเดิมที่อยู่ในตลาดอยู่แล้วแถมอยู่ในกรุงเทพอีก จากต้นทุนค่าเช่าที่แพงจะจัดโปรอะไรก็ชนปัญหาเรื่องงบประมาณ จนสุดท้ายก็ต้องกัดเนื้อตัวเองเรื่อยๆจนเจ๊ง ร้านเล็กๆจึงมีแต่แบบที่เป็นเฟรนไชน์ที่ช่วยดึงฐานลูกค้าที่ชอบอยู่แล้วเท่านั้น และแม้จะมีหลายเจ้าที่เจ๊งแต่แทนที่มูลค่าของอสังหาจะลดตามความว่างที่เพิ่ม ราคากลับยังคงที่ตลอดและมีแต่จะเพิ่มขึ้น ทำให้การแข่งขันจึงมีแค่ฝ่ายที่ลงทุนในตลาดเท่านั้น คนปล่อยเช่าก็นอนรอปลาตัวใหม่ต่อไป
4.ปัญหาการจัดการต้นทุน = สุดท้ายก็วกกลับมาที่หัวข้อกระทู้ ซึ่งเป็นเรื่องที่ผมอยากรู้นี่ล่ะ ในกรุงเทพที่อสังหาราคาแพงมากมายขนาดนี้แต่ทุกๆวันนี้ก็ยังมีนักลงทุนลองมาเสี่ยงดวงหรือทำกิจการอยู่เรื่อยๆผัดเปลี่ยนเวียนไปเจ้าแล้วเจ้าเล่า ผมเลยคิดว่าถ้าหากนักลงทุนสามารถจัดการปัญหาต้นทุนอันดับ 1-2 ของการลงทุนในกรุงเทพได้ หนึ่งในนั้นก็น่าจะเรื่องค่าเช่าที่นี่ล่ะ คนที่จะเช่าจะต่อรองอะไรได้บ้าง ถ้าหากเขามองเห็นว่าจุดที่เขาเลือกนั้นจำเป็นต้องเป็นจุดนี้จริงๆ และต้องการจะได้รับผลประโยชน์จากผู้ให้เช่ามากที่สุดในขอบเขตที่เขาพอเจรจาได้
อยากทราบว่าในความเห็นของทุกๆท่านถ้าหากได้เป็นเจ้าของอสังหาในกรุงเทพนี้ จะเสนออะไรให้ผู้เช่าได้บ้างครับ แถมถ้ามีสาเหตุที่สามารถเอาเงื่อนไขนั้นให้เขาได้ด้วยก็น่าจะดีไม่น้อย
ตอบเอาแบบสนุกๆหรือเอาจริงจังก็ได้นะครับ