🔎 ถอดรหัส “เซ็นทรัล” ทำไม ต้องเป็น “สยามสแควร์” ทั้งที่ มี “ห้างใหญ่ 4 จตุรเทพ” คุมถิ่น อยู่แล้ว

กระทู้สนทนา

บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ห้างสรรพสินค้า CPN (หุ้น) อสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ถ้าพูดถึง “สยามสแควร์” หลายคนอาจ
นึกถึงอาณาจักรของ 4 จตุรเทพ
อย่าง “Siam Paragon, Siam Center
Siam Discovery และ MBK Center”
ที่ “ยึดหัวหาดย่านนี้มานานหลายสิบปี”

ทำให้พื้นที่นี้ แทบไม่มีคำว่า “ว่าง”
ทั้งในเชิงอสังหาฯ และเชิงแบรนด์

คำถาม คือ
แล้วทำไม “เซ็นทรัล” ถึงยังเลือกขยับ
เกมเข้ามาใน “สยามสแควร์”

ทั้งที่ ฝั่งตัวเองก็มีฐานใหญ่อยู่แล้ว
อย่าง “CentralWorld” ห่างไป
ไม่กี่ร้อยเมตรอยู่แล้ว
.
#เล่าย้อนกลับไปก่อนว่า
ถ้าย้อนกลับไปหลายสิบปีก่อน
“สยามสแควร์” เริ่มต้นมาจาก
“ที่ดินว่างเปล่าของจุฬาลงกรณ์”

จนกระทั่งถูกพัฒนาให้เป็นพื้นที่
“อาคารพาณิชย์” ที่ แบ่งเป็นบล็อกๆ
ให้ร้านเช่าเปิดกิจการต่างๆ

เช่น
- ร้านตัดผม, ร้านเทป, ร้านเสื้อผ้า
และ โรงเรียนกวดวิชา

ผลลัพธ์ คือ
“สยามสแควร์” กลายเป็นแหล่งรวมวัยรุ่น
โดยไม่ได้วาง Master Plan หรูหรา
แบบห้างใหญ่
.
#ยุคแห่งจตุรเทพค้าปลีก
พอทราฟฟิกคนเริ่มหนาแน่น
ย่านปทุมวันถูกยึดครอง โดย
มหาอำนาจ 2 กลุ่มหลัก อย่าง

- กลุ่ม “สยามพิวรรธน์” ที่ปั้น
“Siam Center” ก่อนจะตามมา
ด้วย “Siam Discovery” และ
โปรเจกต์เรือธง อย่าง “Siam Paragon”

- อีกฝั่ง คือ “MBK Center”
ที่กลายเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่
จับตลาดแมสและนักท่องเที่ยว

ทำให้พื้นที่นี้ กลายเป็น
“สมรภูมิค้าปลีกระดับประเทศ”
.
#แล้วเซ็นทรัลอยู่ตรงไหนในภาพนี้
และในตอนนั้น “เซ็นทรัล” แม้จะมี
“CentralWorld” อยู่ใกล้ๆ ในโซน
“ราชประสงค์” เรียกได้ว่าเดินไม่
กี่นาทีก็ถึงกัน

แต่ ถึงจะใกล้กันแต่สองพื้นที่นี้
กลับมี DNA ที่แตกต่างกันชัดเจน
และ “CentralWorld” เองก็อยู่
นอกอาณาเขต “ไข่แดง” ของ
สยามสแควร์
.
#จุดเปลี่ยนครั้งสำคัญ
ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
ฝั่งจุฬาฯ เดินหน้ารีดีเวลอป
พื้นที่ครั้งใหญ่

ทั้งปรับภูมิทัศน์สยามสแควร์
พัฒนาอาคารใหม่ และปรับสัญญา
เช่าให้เหมาะกับแบรนด์ยุคใหม่

และจังหวะนี้ เมื่อ “พื้นที่ Block A”
ที่ดินผืนงาม ขนาดประมาณ 7 ไร่
บริเวณหัวมุม “แยกปทุมวัน”
ตรงข้าม MBK และพารากอน

ซึ่งเดิมเคยเป็นที่ตั้ง ของ
“โรงหนังสกาล่า” และ “ตึกแถวเก่า”
ที่ “สัญญาเช่าเดิม” สิ้นสุดลงกับทาง
สนง. จุฬาฯ

ทำให้พื้นที่นี้ตกไป
อยู่ในมือของ “เซ็นทรัลพัฒนา”
เป็นระยะเวลาเช่าพื้นที่ 30 ปี

และจะถูกพัฒนาเป็น
“เซ็นทรัล สยามสแควร์” (*ชื่อไม่เป็นทางการ)
ที่ “โมเดลไม่ได้ใหญ่เท่า CentralWorld”
แต่เน้นความยืดหยุ่น และเข้ากับกลุ่มวัยรุ่น

ด้วยการเป็น
“โครงการมิกซ์ยูส” ที่ประกอบด้วย
“ศูนย์การค้า สำนักงาน และ โรงแรม”
จำนวน 1 อาคาร สูง 42 ชั้น ชั้นลอย 2 ชั้น
และชั้นใต้ดิน 5 ชั้น พื้นที่ใช้สอยรวม
134,200 ตร.ม.
.
#ทำไมต้องต้องเสี่ยงในพื้นที่ที่คนอื่นแข็งแรงอยู่แล้ว
- 1. “เซ็นทรัล” รู้ดีว่าสยามสแควร์ คือ
จุดที่คนเดินเชื่อมไปมาได้ทั่ว การมีตึก
ของตัวเองที่หัวมุมแยกปทุมวัน

จะทำให้สามารถดึงดูดทราฟฟิก
จากทั้ง คนเดินสยาม, คนจาก MBK
และคนที่ ลงมาจาก Skywalk ให้ไหล
เข้าสู่ระบบของเซ็นทรัลได้ง่ายขึ้น

- 2. เติมช่องว่างที่ขาดหาย เพราะ
ห้างรอบข้างส่วนใหญ่เน้นความหรูหรา
หรือ ไม่ก็สินค้าไอที / นักท่องเที่ยว

เซ็นทรัล จึงมีโอกาสที่จะใส่ความ
เป็น “Lifestyle & Community” ที่เข้า
ถึงง่ายกว่า แต่ดูดีกว่าตึกแถวแบบเดิม
เข้ามาอุดช่องว่างนี้

- 3. Data คือขุมทรัพย์ การได้เข้าถึง
พฤติกรรมของ “เด็กสยาม” แบบ Real-time
ผ่านการเช็คอิน หรือการใช้จ่ายในพื้นที่
คือ ข้อมูลมหาศาลที่เซ็นทรัลจะนำไป
ใช้ออกแบบสินค้าและบริการในอนาคต

อีกทั้ง เด็กมัธยมวันนี้ อีก 5 ปี
คือ First Jobber อีก 10 ปี
คือกำลังซื้อหลักของประเทศ
.
#สรุปแบบไม่สรุป
การที่ “เซ็นทรัล” เข้ามาทำโครงการ
ที่ “สยามสแควร์” ไม่ใช่การมาท้าชน
กับ “4 ห้างใหญ่” แบบตรงๆ

แต่เป็นการมา “ขยายอาณาจักร” เพื่อ
ให้แน่ใจว่า ไม่ว่าลูกค้าจะเดินไปทางไหน
ในย่านราชประสงค์-ปทุมวัน ลูกค้าจะต้อง
วนเวียนอยู่ใน “Ecosystem” ของเซ็นทรัล
ไม่จุดใดก็จุดหนึ่ง

และ
ที่ “เซ็นทรัล” ยอมจ่าย เพื่อซื้ออนาคต
ในทำเลที่ขึ้นชื่อว่ามีมูลค่ามากที่สุด
ในประเทศไทย

เพจ #Properlist
CR⬇️
[Spoil] คลิกเพื่อดูข้อความที่ซ่อนไว้