การกู้ซื้อบ้านใหม่แกะกล่องจากโครงการ กับ บ้านมือสองที่เป็นสมบัติผลัดกันชมนั้น ในทางเทคนิค คือ ใช้สินเชื่อประเภทเดียวกัน นั่นก็คือ
สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือที่เรียกกันติดปากว่า สินเชื่อเคหะ แต่ว่าถึงจะชื่อประเภทเดียวกันแต่รายละเอียดไส้ในและวิธีการที่ธนาคารใช้พิจารณานั้นมีความแตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัด
เริ่มต้นที่เรื่องของวงเงินกู้ก่อนเลย
ถ้าเป็นบ้านใหม่มือหนึ่งตามโครงการใหญ่ๆ ธนาคารมักจะมีการทำข้อตกลงหรือดีลพิเศษกับผู้พัฒนาโครงการเอาไว้ ทำให้การขอกู้นั้นทำได้ง่ายและมีโอกาสสูงมากที่จะได้วงเงินกู้เต็ม 100% ของราคาซื้อขาย หรือบางทีอาจจะได้เงินทอนออกมาตกแต่งบ้านเพิ่มเสียด้วยซ้ำ เพราะธนาคารมองว่าบ้านใหม่มีมูลค่าที่แน่นอน มีมาตรฐาน และสามารถประเมินความเสี่ยงได้ง่ายกว่า
แต่พอหันมามองที่บ้านมือสอง เรื่องของวงเงินกู้มักจะไม่สวยหรูเท่าไหร่ ส่วนใหญ่ธนาคารจะปล่อยกู้ให้อยู่ที่ประมาณ 80-90% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่ว่าอย่างไหนจะต่ำกว่ากัน นั่นหมายความว่าคนที่จะซื้อบ้านมือสองต้องเตรียมเงินก้อนในกระเป๋าไว้เผื่อจ่ายส่วนต่างตรงนี้ด้วยเสมอ
สิ่งที่ทำให้บ้านมือสอง มีความยุ่งยากกว่าบ้านมือหนึ่งแบบเห็นได้ชัด คือ
ขั้นตอนการประเมินราคา เพราะถ้าเป็นบ้านใหม่ธนาคารจะอ้างอิงราคาจากโครงการได้เลยแทบไม่ต้องลุ้นอะไรมาก แต่ถ้าเป็นบ้านมือสอง ธนาคารจะต้องส่งเจ้าหน้าที่ประเมินลงพื้นที่ไปดูหน้างานจริงว่าสภาพบ้านเป็นอย่างไร ทรุดไหม เก่าไปหรือเปล่า อยู่ในทำเลที่น่าเชื่อถือแค่ไหน ซึ่งราคาที่เจ้าหน้าที่ประเมินออกมามักจะสวนทางกับราคาที่คนขายตั้งไว้เสมอ ทำให้หลายคนต้องอกหักเพราะกู้ได้ไม่ถึงยอดที่ต้องการ
นอกจากนี้เรื่องของอัตราดอกเบี้ยก็มีความแตกต่างกันเล็กน้อย โดยปกติแล้วบ้านใหม่มักจะได้โปรโมชั่นดอกเบี้ยที่จูงใจกว่า มีช่วงดอกเบี้ยต่ำพิเศษปีแรกๆ ที่ยั่วยวนใจสุดๆ
ในขณะที่บ้านมือสองดอกเบี้ยอาจจะสูงกว่านิดหน่อยหรือไม่มีโปรโมชั่นหวือหวาเท่า แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคารในช่วงเวลานั้นๆ ด้วยว่าจะอยากกระตุ้นยอดฝั่งไหนมากกว่ากัน
ที่น่าสนใจ คือ เรื่องของสินเชื่อตกแต่งหรือสินเชื่ออเนกประสงค์ ที่มักจะพ่วงมาด้วยกัน
เวลาซื้อบ้านมือสองสภาพอาจจะไม่พร้อมอยู่ร้อยเปอร์เซ็นต์ ธนาคารบางแห่งจึงมีแพ็กเกจสินเชื่อพ่วงมาให้เพื่อใช้ในการรีโนเวท ซึ่งยอดกู้ตรงนี้อาจจะแยกออกมาอีกบัญชีหนึ่งและมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าสินเชื่อบ้านปกตินิดหน่อย แต่ก็ถือว่าสะดวกกว่าการไปกู้สินเชื่อส่วนบุคคลมาซ่อมบ้านเอง
ส่วนในเรื่องของค่าธรรมเนียมต่างๆ การซื้อบ้านใหม่จากโครงการมักจะมีโปรโมชั่นช่วยจ่ายค่าโอนหรือค่าจดจำนองให้เป็นของแถม
แต่ถ้าเป็นบ้านมือสองทุกอย่าง คือ การเจรจาระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายล้วนๆ ว่าใครจะเป็นคนจ่ายค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินซึ่งยอดเงินก็ไม่ใช่เล่นๆ เลยทีเดียว
อีกจุดที่ต้องระวัง คือ เรื่องของประกันอัคคีภัยและประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ
ซึ่งธนาคารจะบังคับให้ทำคล้ายๆ กันทั้ง 2 กรณี แต่บ้านมือสองอาจจะมีรายละเอียดเรื่องอายุของสิ่งปลูกสร้างเข้ามาเกี่ยวข้องกับเบี้ยประกันด้วย
สรุปให้เห็นภาพชัดๆ คือประเภทสินเชื่อคือตัวเดียวกัน แต่เงื่อนไขความยากง่าย และ การเตรียมตัวเรื่องเงินดาวน์นั้นแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง
การจะเลือกอย่างไหนจึงต้องคำนวณเงินในกระเป๋าและประเมินความพร้อมของตัวเองให้ดีก่อนตัดสินใจเดินเข้าธนาคาร
ถ้าอยากซื้อบ้านใหม่กับบ้านมือสอง ใช้สินเชื่อประเภทเดียวกันหรือเปล่า
เริ่มต้นที่เรื่องของวงเงินกู้ก่อนเลย
ถ้าเป็นบ้านใหม่มือหนึ่งตามโครงการใหญ่ๆ ธนาคารมักจะมีการทำข้อตกลงหรือดีลพิเศษกับผู้พัฒนาโครงการเอาไว้ ทำให้การขอกู้นั้นทำได้ง่ายและมีโอกาสสูงมากที่จะได้วงเงินกู้เต็ม 100% ของราคาซื้อขาย หรือบางทีอาจจะได้เงินทอนออกมาตกแต่งบ้านเพิ่มเสียด้วยซ้ำ เพราะธนาคารมองว่าบ้านใหม่มีมูลค่าที่แน่นอน มีมาตรฐาน และสามารถประเมินความเสี่ยงได้ง่ายกว่า
แต่พอหันมามองที่บ้านมือสอง เรื่องของวงเงินกู้มักจะไม่สวยหรูเท่าไหร่ ส่วนใหญ่ธนาคารจะปล่อยกู้ให้อยู่ที่ประมาณ 80-90% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่ว่าอย่างไหนจะต่ำกว่ากัน นั่นหมายความว่าคนที่จะซื้อบ้านมือสองต้องเตรียมเงินก้อนในกระเป๋าไว้เผื่อจ่ายส่วนต่างตรงนี้ด้วยเสมอ
ขั้นตอนการประเมินราคา เพราะถ้าเป็นบ้านใหม่ธนาคารจะอ้างอิงราคาจากโครงการได้เลยแทบไม่ต้องลุ้นอะไรมาก แต่ถ้าเป็นบ้านมือสอง ธนาคารจะต้องส่งเจ้าหน้าที่ประเมินลงพื้นที่ไปดูหน้างานจริงว่าสภาพบ้านเป็นอย่างไร ทรุดไหม เก่าไปหรือเปล่า อยู่ในทำเลที่น่าเชื่อถือแค่ไหน ซึ่งราคาที่เจ้าหน้าที่ประเมินออกมามักจะสวนทางกับราคาที่คนขายตั้งไว้เสมอ ทำให้หลายคนต้องอกหักเพราะกู้ได้ไม่ถึงยอดที่ต้องการ
นอกจากนี้เรื่องของอัตราดอกเบี้ยก็มีความแตกต่างกันเล็กน้อย โดยปกติแล้วบ้านใหม่มักจะได้โปรโมชั่นดอกเบี้ยที่จูงใจกว่า มีช่วงดอกเบี้ยต่ำพิเศษปีแรกๆ ที่ยั่วยวนใจสุดๆ
ในขณะที่บ้านมือสองดอกเบี้ยอาจจะสูงกว่านิดหน่อยหรือไม่มีโปรโมชั่นหวือหวาเท่า แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคารในช่วงเวลานั้นๆ ด้วยว่าจะอยากกระตุ้นยอดฝั่งไหนมากกว่ากัน
เวลาซื้อบ้านมือสองสภาพอาจจะไม่พร้อมอยู่ร้อยเปอร์เซ็นต์ ธนาคารบางแห่งจึงมีแพ็กเกจสินเชื่อพ่วงมาให้เพื่อใช้ในการรีโนเวท ซึ่งยอดกู้ตรงนี้อาจจะแยกออกมาอีกบัญชีหนึ่งและมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าสินเชื่อบ้านปกตินิดหน่อย แต่ก็ถือว่าสะดวกกว่าการไปกู้สินเชื่อส่วนบุคคลมาซ่อมบ้านเอง
ส่วนในเรื่องของค่าธรรมเนียมต่างๆ การซื้อบ้านใหม่จากโครงการมักจะมีโปรโมชั่นช่วยจ่ายค่าโอนหรือค่าจดจำนองให้เป็นของแถม
แต่ถ้าเป็นบ้านมือสองทุกอย่าง คือ การเจรจาระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายล้วนๆ ว่าใครจะเป็นคนจ่ายค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินซึ่งยอดเงินก็ไม่ใช่เล่นๆ เลยทีเดียว
ซึ่งธนาคารจะบังคับให้ทำคล้ายๆ กันทั้ง 2 กรณี แต่บ้านมือสองอาจจะมีรายละเอียดเรื่องอายุของสิ่งปลูกสร้างเข้ามาเกี่ยวข้องกับเบี้ยประกันด้วย
สรุปให้เห็นภาพชัดๆ คือประเภทสินเชื่อคือตัวเดียวกัน แต่เงื่อนไขความยากง่าย และ การเตรียมตัวเรื่องเงินดาวน์นั้นแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง
การจะเลือกอย่างไหนจึงต้องคำนวณเงินในกระเป๋าและประเมินความพร้อมของตัวเองให้ดีก่อนตัดสินใจเดินเข้าธนาคาร