รีไฟแนนซ์ (Refinance) vs รีเทนชั่น (Retention) ต่างกันอย่างไร แบบไหนดีที่สุด

การผ่อนบ้านเมื่อผ่านพ้นช่วงโปรโมชั่น 3 ปีแรกไปแล้ว สิ่งที่ทุกคนต้องเจอเหมือนกัน คือ อัตราดอกเบี้ยที่ขยับตัวสูงขึ้นตามเงื่อนไขของสัญญาเดิม ซึ่งมักจะเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่ทำให้ค่างวดที่จ่ายไปในแต่ละเดือนถูกหักเป็นดอกเบี้ยมากกว่าเงินต้นจนน่าใจหาย

การมองหาทางเลือกเพื่อลดภาระหนี้จึงเป็นเรื่องสำคัญมาก โดยทางเลือกแรกที่ทำได้ง่ายและสะดวกที่สุดคือ การรีเทนชั่น (Retention)

ซึ่งคำนี้หมายถึงการเดินเข้าไปเจรจากับธนาคารเดิมที่กำลังกู้อยู่ เพื่อขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้ต่ำลงมาอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับช่วงโปรโมชั่นแรกเริ่ม

ข้อดีที่สุดของการทำรีเทนชั่นคือความสะดวกสบาย เพราะไม่ต้องเตรียมเอกสารใหม่ทั้งหมดเหมือนการยื่นกู้ครั้งแรก ธนาคารมีข้อมูลประวัติการผ่อนชำระอยู่แล้ว หากเป็นลูกหนี้ชั้นดีที่ไม่เคยค้างชำระ การอนุมัติก็มักจะเกิดขึ้นได้รวดเร็วมาก บางแห่งใช้เวลาเพียงไม่กี่วันทำการ

นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายที่ต่ำมาก ส่วนใหญ่จะมีเพียงค่าธรรมเนียมการขอเปลี่ยนแปลงสัญญาเล็กน้อย หรือบางธนาคารอาจไม่คิดค่าธรรมเนียมเลยด้วยซ้ำ

ที่สำคัญคือไม่ต้องเสียค่าจดจำนองใหม่ 1% ของวงเงินกู้ที่กรมที่ดิน และไม่ต้องเสียค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ใหม่ ทำให้ประหยัดเงินก้อนในกระเป๋าไปได้มาก

แต่ข้อเสียที่ต้องยอมรับคือ อัตราดอกเบี้ยที่ได้จากการรีเทนชั่นมักจะสูงกว่าการย้ายธนาคารอยู่เล็กน้อย เพราะธนาคารเดิมมองว่าได้มอบความสะดวกสบายให้แก่ลูกหนี้ไปแล้ว

ในทางกลับกัน การรีไฟแนนซ์ (Refinance)

คือ การย้ายยอดหนี้คงเหลือจากธนาคารเดิม ไปเริ่มต้นกู้ใหม่กับธนาคารแห่งใหม่ที่ยื่นข้อเสนออัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่าและดึงดูดใจมากกว่า

จุดเด่นที่เป็นแรงจูงใจหลักของการรีไฟแนนซ์ คือ การได้ดอกเบี้ยที่ต่ำลงอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งส่งผลให้เงินงวดที่ส่งไปในแต่ละเดือนถูกนำไปตัดเงินต้นได้มากขึ้น ทำให้หนี้บ้านหมดเร็วขึ้นและประหยัดดอกเบี้ยรวมตลอดอายุสัญญาได้เป็นหลักแสนหรือหลักล้านบาท

นอกจากนี้บางธนาคารอาจมีโปรโมชั่นฟรีค่าจดจำนองหรือฟรีค่าประเมินเพื่อดึงดูดลูกค้าใหม่ด้วย

อย่างไรก็ตาม การรีไฟแนนซ์มาพร้อมกับกระบวนการที่ซับซ้อนเหมือนกับการเริ่มกู้บ้านใหม่ตั้งแต่นับหนึ่ง
ต้องเตรียมเอกสารยืนยันตัวตน เอกสารรายได้ และต้องรอการประเมินราคาบ้านใหม่
รวมถึงต้องเสียเวลาไปทำเรื่องไถ่ถอนที่กรมที่ดิน
อีกทั้งยังมีค่าใช้จ่ายแฝงที่ต้องคำนวณให้ดี เช่น ค่าจดจำนอง 1% ของยอดกู้ (หากไม่มีโปรโมชั่นฟรี)

ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ ค่าอากรแสตมป์ และอาจรวมถึงการต้องทำประกันชีวิตคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ (MRTA) ฉบับใหม่หากของเดิมไม่สามารถโอนย้ายได้

การจะตัดสินใจว่าทางเลือกไหนดีที่สุดจึงต้องใช้การคำนวณเปรียบเทียบระหว่าง "ส่วนต่างดอกเบี้ยที่จะประหยัดได้" กับ "ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายออกไป" หากส่วนต่างดอกเบี้ยจากการรีไฟแนนซ์มากกว่าค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ การย้ายธนาคารก็เป็นทางเลือกที่คุ้มค่ากว่าในระยะยาว

สิ่งที่ควรทราบ คือ เรื่องของ ค่าปรับการไถ่ถอนก่อนกำหนด

โดยทั่วไปสัญญากู้บ้านจะมีเงื่อนไขห้ามย้ายธนาคารภายใน 3 ปีแรก (บางสัญญาอาจเป็น 5 ปี)
หากรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดจะต้องเสียค่าปรับประมาณ 3% ของยอดหนี้คงเหลือ ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่สูงมาก

ดังนั้นการตรวจสอบสัญญาเดิมก่อนเริ่มดำเนินการจึงเป็นสิ่งแรกที่ต้องทำ
นอกจากนี้การพิจารณาเลือกอัตราดอกเบี้ยควรดูที่ค่า เฉลี่ย 3 ปี เป็นหลัก
ไม่ควรดูเพียงดอกเบี้ยต่ำในปีแรกเพียงปีเดียว

เพราะบางธนาคารอาจจัดโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำมากใน 6-12 เดือนแรกแต่ไปกระโดดสูงขึ้นในปีที่ 2 และ 3
การคำนวณหาค่าเฉลี่ยจะช่วยให้เห็นภาพรวมของภาระหนี้ที่แท้จริงได้ดีที่สุด

และอีกหนึ่งปัจจัย คือ เรื่องของดัชนีอ้างอิงดอกเบี้ย เช่น MRR (Minimum Retail Rate) ที่แต่ละธนาคารประกาศใช้ไม่เท่ากัน
แม้ว่าตัวเลขดอกเบี้ยที่เสนอมาจะเป็น -2% เหมือนกัน แต่ถ้าค่า MRR ตั้งต้นของธนาคารหนึ่งสูงกว่า อีกธนาคารหนึ่ง ดอกเบี้ยสุทธิที่ต้องจ่ายจริงก็จะต่างกันทันที

การเตรียมตัวเป็นลูกหนี้ที่ดี มีประวัติการชำระเงินตรงเวลา และรักษาคะแนนเครดิตบูโรให้สวยงามอยู่เสมอ
จะเป็นแต้มต่อที่สำคัญมากในการเจรจาต่อรองทั้งกับการรีเทนชั่นและการรีไฟแนนซ์
เพื่อให้ได้ข้อเสนอที่ดีที่สุดสำหรับสถานะทางการเงินในขณะนั้น