ใครกำลังวางแผนจะซื้อบ้านหรือคอนโดคงจะกุมขมับกับเรท ดอกเบี้ยบ้าน ที่ขยับตัวขึ้นๆ ลงๆ ใช่ไหมครับ? ผมเองเพิ่งไปตระเวนขอใบเสนอราคา (Quotation) จากแทบทุกแบงก์มา เพื่อหาว่าเจ้าไหนให้ สินเชื่อที่อยู่อาศัย เรทดีที่สุด และมีเงื่อนไขแฝงอะไรที่เราต้องระวังบ้าง

วันนี้เลยขอสรุปข้อมูลแบบเน้นๆ พร้อมทริคการผ่อนที่ธนาคารอาจจะไม่เคยบอกคุณครับ!




1. เช็กเรทดอกเบี้ยบ้านล่าสุด (MRR) ปี 2569 ครับ
ตอนนี้ส่วนใหญ่แบงก์จะให้เรทเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ประมาณ 3.2% - 4.5% ขึ้นอยู่กับอาชีพและเงินเดือนของคุณครับ

• ถ้าคุณเป็นพนักงานบริษัทที่มั่นคงหรือข้าราชการ บอกเลยว่า "อำนาจต่อรองสูงมาก" ครับ อย่าเพิ่งตอบตกลงเจ้าแรก ให้เอา Offer เจ้าที่หนึ่งไปข่มเจ้าที่สอง เพื่อขอ Retention หรือส่วนลดดอกเบี้ยเพิ่มครับ

• ความเห็นส่วนตัว: ผมเชียร์ให้เลือกแบบ "ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate)" ในปีแรกๆ ครับ เพราะสถานการณ์เศรษฐกิจปีนี้ยังเดาทางยาก การคุมรายจ่ายได้นิ่งๆ คือความสบายใจที่สุดครับ





2. ประกัน MRTA จำเป็นจริงไหม? หรือแค่โดนยัดเยียด?
ตอนกู้บ้านทุกคนต้องเจอคำถามว่า "จะทำประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อด้วยไหม?" ครับ

• ทริคเฉพาะตัว: การทำประกัน MRTA มักจะทำให้คุณได้ "ส่วนลดดอกเบี้ย" ประมาณ 0.25% - 0.5% ครับ

• มุมมองผม: ลองคำนวณดูดีๆ ครับ ถ้าส่วนต่างดอกเบี้ยที่ประหยัดได้มันมากกว่าค่าเบี้ยประกันที่คุณต้องจ่ายพ่วงไปในยอดกู้ การทำประกันก็ถือว่าคุ้มครับ แต่อย่ายอมให้เค้ามัดมือชกเลือกแผนที่แพงเกินจำเป็นนะครับ





3. สูตรลับ "โปะบ้าน" ให้หมดไวฉบับวัยรุ่นสร้างตัวครับ
การผ่อนขั้นต่ำตามตารางแบงก์ คือการจ่ายดอกเบี้ยจนเกือบเท่าราคาบ้านอีกหลังเลยนะครับ

• วิธี: ใช้สูตร "10% Top-up" ครับ เช่น ผ่อนเดือนละ 20,000 ให้โปะเพิ่มไปเลยเดือนละ 2,000 บาท เงินส่วนนี้จะไปตัด "เงินต้น" แบบเต็มๆ 100% ครับ

• ผลลัพธ์: วิธีนี้จะช่วยลดระยะเวลาผ่อนจาก 30 ปี เหลือไม่ถึง 20 ปี และเซฟดอกเบี้ยไปได้เป็นล้านบาทเลยครับ!




4. รีไฟแนนซ์ (Refinance) vs รีเทนชัน (Retention) เลือกทางไหนดี?
พอครบ 3 ปีปุ๊บ ดอกเบี้ยจะพุ่งเป็นตัวเลขที่น่าตกใจทันทีครับ

• คำแนะนำ: เริ่มคุยกับแบงก์เดิมเพื่อขอ Retention ก่อนครับ ถ้าเค้าลดให้ไม่สะใจค่อยเตรียมเอกสารยื่น Refinance ไปเจ้าใหม่ครับ

• อย่าขี้เกียจทำเรื่องเอกสารครับ การย้ายแบงก์ครั้งนึงอาจจะดูยุ่งยาก แต่ถ้ามันประหยัดเงินให้คุณได้ปีละหลายหมื่น... คุ้มยิ่งกว่าทำงานโอทีอีกครับ!




สรุปสิ่งที่ต้องเตรียมก่อนยื่นกู้บ้านปี 2569 ครับ:
• Clear บูโรให้สะอาด: ปิดบัตรเครดิตที่ไม่ได้ใช้ ยอดค้างต้องเป็นศูนย์อย่างน้อย 6 เดือนครับ

• เงินดาวน์: อย่างน้อยควรมี 10-20% เพื่อลดวงเงินกู้และให้ผ่านง่ายขึ้นครับ

• Statement: เดินบัญชีให้สวย มีเงินเหลือติดบัญชีทุกสิ้นเดือนครับ