ปี 2569 นี้ถือเป็น "ปีทอง" ของคนอยากมีบ้านเลยครับ เพราะมาตรการรัฐขยายเพดานลดค่าโอน-จดจำนองไปถึงบ้านราคา 7 ล้านบาท! แต่สำหรับคนที่เล็ง "บ้านมือสอง" ไว้ อย่าเพิ่งดีใจจนลืมคำนวณเงินในกระเป๋านะครับ เพราะการกู้ซื้อบ้านมือสองมี "ค่าใช้จ่ายแฝง" ที่มากกว่าบ้านมือหนึ่งหลายจุด
วันนี้ผมสรุปมาให้แล้วว่าต้องเตรียมเงิน "นอกเหนือจากราคาบ้าน" ไว้กี่บาท ถึงจะโอนผ่านฉลุยครับ
1. ค่าประเมินราคา (Appraisal Fee)
ก่อนจะอนุมัติเงินกู้ ธนาคารต้องส่งคนมาดูบ้านเราก่อนครับ
• ค่าใช้จ่าย: ประมาณ 3,000 - 5,000 บาท (ขึ้นอยู่กับธนาคารและขนาดทรัพย์)
• จุดที่ต้องระวัง: บ้านมือสองมักกู้ได้ไม่เต็ม 100% (ส่วนใหญ่ได้ 90-95% ของราคาประเมิน) ดังนั้นถ้าประเมินได้ต่ำกว่าราคาซื้อขาย คุณต้องมี "เงินดาวน์" ส่วนต่างเตรียมไว้ด้วยนะครับ
2. ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer Fee) - Update 2569!
ข่าวดีคือมาตรการรัฐช่วยเราเยอะมากในปีนี้
• อัตราพิเศษ: 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (จากปกติ 2%)
• ตัวอย่าง: ซื้อบ้าน 3 ล้านบาท จากเดิมต้องจ่าย 60,000 บาท จะเหลือเพียง 300 บาทเท่านั้น!
• ใครจ่าย?: โดยทั่วไปจะแบ่งจ่ายคนละครึ่งกับผู้ขาย (แต่ตกลงกันได้ตามความพอใจครับ)
3. ค่าจดจำนอง (Mortgage Fee)
สำหรับคนที่กู้ธนาคารเท่านั้น ถ้าซื้อสดไม่ต้องเสียส่วนนี้ครับ
• อัตราพิเศษ: 0.01% สำหรับวงเงินกู้ไม่เกิน 7 ล้านบาท (จากปกติ 1%)
• ตัวอย่าง: กู้ 3 ล้านบาท จากเดิมจ่าย 30,000 บาท เหลือเพียง 300 บาท!
• ข้อกำหนด: ต้องโอนและจดจำนองในคราวเดียวกันนะครับถึงจะได้เรทนี้
4. ภาษีและอากรแสตมป์ (ฝั่งผู้ขายแต่เราควรรู้)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%): ถ้าผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี
• อากรแสตมป์ (0.5%): ถ้าถือครองเกิน 5 ปี (ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
• ข้อแนะนำ: ตรวจสอบในสัญญาให้ดีว่า "ค่าโอนทุกอย่าง" ใครเป็นคนรับผิดชอบ จะได้ไม่มาเถียงกันหน้ากรมที่ดินครับ
5. ประกันภัยที่เลี่ยงไม่ได้
• ประกันอัคคีภัย: บังคับทำ (เบี้ยประมาณหลักพันต้นๆ ต่อปี)
• ประกันคุ้มครองวงเงิน (MRTA): ไม่บังคับแต่ธนาคารมักเสนอเพื่อลดดอกเบี้ยให้ (เบี้ยหลักหมื่นถึงหลักแสน แต่อาจขอกู้รวมไปกับยอดบ้านได้ครับ)
ตารางสรุปเงินสำรองที่ต้องเตรียม (กรณีบ้าน 3 ล้านบาท)
"มาตรการรัฐลดค่าโอนช่วยให้เราประหยัดได้เป็นแสน แต่อย่าลืมเก็บเงินส่วนที่เหลือไว้อุ่นใจกรณีประเมินราคาได้ต่ำกว่าเป้าด้วยนะครับ"
เพื่อนๆ คนไหนกำลังยื่นกู้บ้านมือสองกับธนาคารสีไหนอยู่บ้าง? (เช่น กสิกรไทย, ธอส., ttb) ได้วงเงินกี่เปอร์เซ็นต์และเสียค่าประเมินกันไปเท่าไหร่? มาแชร์ข้อมูลอัปเดตกันได้นะครับ!
กู้ซื้อบ้านมือสอง 2569 ต้องเตรียม "เงินสำรอง" กี่บาท? เจาะลึกค่าใช้จ่ายแฝง (ค่าโอน 0.01%, ค่าประเมิน, ค่าจดจำนอง)
วันนี้ผมสรุปมาให้แล้วว่าต้องเตรียมเงิน "นอกเหนือจากราคาบ้าน" ไว้กี่บาท ถึงจะโอนผ่านฉลุยครับ
1. ค่าประเมินราคา (Appraisal Fee)
ก่อนจะอนุมัติเงินกู้ ธนาคารต้องส่งคนมาดูบ้านเราก่อนครับ
• ค่าใช้จ่าย: ประมาณ 3,000 - 5,000 บาท (ขึ้นอยู่กับธนาคารและขนาดทรัพย์)
• จุดที่ต้องระวัง: บ้านมือสองมักกู้ได้ไม่เต็ม 100% (ส่วนใหญ่ได้ 90-95% ของราคาประเมิน) ดังนั้นถ้าประเมินได้ต่ำกว่าราคาซื้อขาย คุณต้องมี "เงินดาวน์" ส่วนต่างเตรียมไว้ด้วยนะครับ
2. ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer Fee) - Update 2569!
ข่าวดีคือมาตรการรัฐช่วยเราเยอะมากในปีนี้
• อัตราพิเศษ: 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (จากปกติ 2%)
• ตัวอย่าง: ซื้อบ้าน 3 ล้านบาท จากเดิมต้องจ่าย 60,000 บาท จะเหลือเพียง 300 บาทเท่านั้น!
• ใครจ่าย?: โดยทั่วไปจะแบ่งจ่ายคนละครึ่งกับผู้ขาย (แต่ตกลงกันได้ตามความพอใจครับ)
3. ค่าจดจำนอง (Mortgage Fee)
สำหรับคนที่กู้ธนาคารเท่านั้น ถ้าซื้อสดไม่ต้องเสียส่วนนี้ครับ
• อัตราพิเศษ: 0.01% สำหรับวงเงินกู้ไม่เกิน 7 ล้านบาท (จากปกติ 1%)
• ตัวอย่าง: กู้ 3 ล้านบาท จากเดิมจ่าย 30,000 บาท เหลือเพียง 300 บาท!
• ข้อกำหนด: ต้องโอนและจดจำนองในคราวเดียวกันนะครับถึงจะได้เรทนี้
4. ภาษีและอากรแสตมป์ (ฝั่งผู้ขายแต่เราควรรู้)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%): ถ้าผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี
• อากรแสตมป์ (0.5%): ถ้าถือครองเกิน 5 ปี (ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
• ข้อแนะนำ: ตรวจสอบในสัญญาให้ดีว่า "ค่าโอนทุกอย่าง" ใครเป็นคนรับผิดชอบ จะได้ไม่มาเถียงกันหน้ากรมที่ดินครับ
5. ประกันภัยที่เลี่ยงไม่ได้
• ประกันอัคคีภัย: บังคับทำ (เบี้ยประมาณหลักพันต้นๆ ต่อปี)
• ประกันคุ้มครองวงเงิน (MRTA): ไม่บังคับแต่ธนาคารมักเสนอเพื่อลดดอกเบี้ยให้ (เบี้ยหลักหมื่นถึงหลักแสน แต่อาจขอกู้รวมไปกับยอดบ้านได้ครับ)
ตารางสรุปเงินสำรองที่ต้องเตรียม (กรณีบ้าน 3 ล้านบาท)
"มาตรการรัฐลดค่าโอนช่วยให้เราประหยัดได้เป็นแสน แต่อย่าลืมเก็บเงินส่วนที่เหลือไว้อุ่นใจกรณีประเมินราคาได้ต่ำกว่าเป้าด้วยนะครับ"
เพื่อนๆ คนไหนกำลังยื่นกู้บ้านมือสองกับธนาคารสีไหนอยู่บ้าง? (เช่น กสิกรไทย, ธอส., ttb) ได้วงเงินกี่เปอร์เซ็นต์และเสียค่าประเมินกันไปเท่าไหร่? มาแชร์ข้อมูลอัปเดตกันได้นะครับ!