เรื่องแยกโฉนดที่ดิน

แม่มีชื่อร่วมในโฉนดกับน้องสาวแม่คะ แต่ต้องการแยกโฉนดออกจากกัน ปัญหาคือ
1.น้องสาวแม่เสียชีวิตแล้ว และมีลูกกับสามีที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส
2.ในส่วนของแม่ต้องการโอนแบ่งให้ลูก 2 คน คนละครึ่ง
ต้องเริ่มดำเนินการยังไงคะ และสามีของน้องสาวแม่ต้องเดินเรื่องอย่างไรบ้าง ขอบคุณมากคะ