นักกฎหมายมาเตือน คิดจะซื้อ "ที่ดินตาบอด" หวังฟ้องเปิด "ทางจำเป็น" ระวังติดดอยตลอดชีวิต! หลายท่านมีความเชื่อผิดๆว่า ...

คิดจะซื้อ "ที่ดินตาบอด" หวังฟ้องเปิด "ทางจำเป็น" ... ระวังติดดอยตลอดชีวิต!

หลายท่านมีความเชื่อผิดๆ ว่า "ซื้อที่ตาบอดราคาถูก เดี๋ยวไปฟ้องขอทางจำเป็นเอาก็ได้ กำไรเห็นๆ" แต่ในความเป็นจริง ศาลฎีกาวางบรรทัดฐานเรื่องนี้ไว้เข้มงวดมาก หากไม่เข้าเงื่อนไข ท่านอาจได้ถือโฉนดใบนั้นไว้ดูต่างหน้าโดยทำอะไรไม่ได้เลย

1. กับดักทางกฎหมาย: "มีทางออก...แต่ลำบาก" = อด! มาตรา 1349 ระบุว่าต้องไม่มีทางออกสู่สาธารณะจริงๆ แต่ศาลฎีกาตีความคำว่า "ทางออก" ไว้กว้างกว่าที่คุณคิด:

ทางเรือ: หากที่ดินติดคลองสาธารณะ แม้น้ำจะแห้งขอดบางฤดู หรือพายเรือลำบาก ศาลถือว่า "มีทางออกแล้ว" (ฎีกาที่ปฏิเสธทางจำเป็นมีเพียบ!)

ทางเท้า/บันไดลิง: หากมีแค่ทางเดินเท้าแคบๆ หรือบันไดไม้เก่าๆ ปีนออกไปได้ ศาลอาจมองว่า "ออกได้" ไม่ถือว่าตาบอดสนิท

ผลลัพธ์: ท่านฟ้องขอทางรถยนต์ไม่ได้! ต้องแบกปูนเดินเข้าบ้านตลอดไป

2. ต้นทุนที่มองไม่เห็น: "ค่าทดแทน" (Compensation) หากศาลเมตตาให้เปิดทาง ท่านไม่ได้ใช้ฟรีครับ! ต้องจ่าย "ค่าทดแทน" ให้เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่

ความโหดร้าย: อาจต้องจ่ายเป็น "รายปี" ตลอดไป (ไม่ใช่จ่ายก้อนเดียวจบ)

เรทราคา: ศาลอาจกำหนดสูงถึง 50-75% ของราคาประเมินที่ดินส่วนนั้น หากท่านซื้อที่มาถูกๆ แต่ต้องจ่ายค่าผ่านทางแพงระยับ ความคุ้มค่าคือ "ติดลบ"

3. เงื่อนไขจำกัดสิทธิ์

ใช้เฉพาะตัว: สิทธิทางจำเป็นมักผูกพันกับการใช้ประโยชน์ของเจ้าของที่ดินในขณะนั้น (ขายต่อยาก เพราะคนซื้อใหม่ต้องไปลุ้นเอาเอง หรือต้องรับภาระจ่ายค่าทดแทนต่อ)

กู้ไม่ผ่าน: ธนาคารไม่รับจำนองที่ดินตาบอดที่ยังไม่มีทางออกนิติกรรมที่สมบูรณ์ (ภาระจำยอมจดทะเบียน)

คำแนะนำก่อนลงทุน

สำรวจทางน้ำ: ดูระวางที่ดินว่าติดลำราง/คลองไหม (ถ้าติด = จบข่าว)

เจรจาก่อนซื้อ: อย่าหวังน้ำบ่อหน้า ให้เจรจาขอจด "ภาระจำยอม" กับที่ดินข้างเคียงให้จบก่อนโอน หากเขาไม่ยอม... ถอยดีกว่าครับ

บทสรุป: การฟ้องทางจำเป็นใช้เวลา 3-6 ปี และมีความเสี่ยงสูงที่จะแพ้คดี หรือได้ทางที่ไม่คุ้มกับเงินที่เสียไป อย่าเอาเงินล้านไปเสี่ยงกับความไม่แน่นอนครับ