นี่คือเรื่องจริง “มีที่ดินแต่ไม่มีเงินพัฒนา” 😮‍💨 จาก “สินทรัพย์ก้นถุง” สู่ “ภาระก้อนโต”

กระทู้สนทนา

อสังหาริมทรัพย์ การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีมรดก

ทำไมชนชั้นกลางไทยถึงแห่ประกาศขายที่ดิน
มีคำสอนหนึ่งที่คนไทยได้ยินกันมาตั้งแต่ยังไม่รู้จักคำว่า GDP
“มีเงินให้ซื้อที่ดินเก็บไว้ ที่ดินมีแต่ขึ้น ไม่มีวันลด”
คำพูดนี้ เคยจริง
แต่โลกปี 2024–2025 ไม่ได้ใจดีขนาดนั้นแล้ว
วันนี้ ถ้าคุณลองเปิดเว็บประกาศขายที่ดิน
หรือเลื่อน Facebook กลุ่มซื้อขายที่ดินต่างจังหวัด
คุณจะเห็นภาพเดียวกันเต็มหน้าจอ
คนขายเยอะผิดปกติ
และคนขายส่วนใหญ่คือ “ชนชั้นกลาง”
ไม่ใช่นายทุน ไม่ใช่เจ้าสัว
แต่คือมนุษย์เงินเดือน ข้าราชการ SME
คนที่เคยเชื่อว่า “ถือที่ดินไว้ยังไงก็ไม่จน”
แล้วอะไรทำให้สินทรัพย์ที่เคยเป็น “หลักประกันชีวิต”
กลายเป็นของที่ต้องรีบปล่อย?
1. ภาษีที่ดิน จากของเก็บ สู่ เครื่องดูดเงินสด
กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือตัวเร่งปฏิกิริยาหลักที่สุด
ในอดีต ที่ดินเปล่าคือของที่ “ถือไว้เฉย ๆ ก็ไม่เสียอะไร”
แต่วันนี้ มันคือทรัพย์สินที่กินเงินสดทุกปี
ปล่อยรกร้าง ภาษีสูง
ถือยาว ภาษีเพิ่มทุก 3 ปี
ไม่พัฒนา ไม่มีรายได้มาจ่ายภาษี
ชนชั้นกลางเจ็บตรงนี้ที่สุด
เพราะมีที่ดิน แต่ไม่มีเงินพัฒนา
หลายคนพยายามแก้เกมแบบไทย ๆ
ปลูกกล้วย ปลูกมะนาว ปลูกอะไรก็ได้ให้ดูเป็นเกษตร
แต่พอคำนวณจริง
ค่าจ้างคนดูแล ค่าล้อมรั้ว ค่าเดินทาง ค่าเสียเวลา
รวมกันแล้ว แพงกว่าภาษีที่ประหยัดได้
จากตั้งใจหนีภาษี กลายเป็นสร้างภาระเพิ่มอีกชั้น
2. ความจริงทางกายภาพ: ที่ดินไม่ได้สวยเหมือนในโฉนด
บนกระดาษ ที่ดินคือแปลงสี่เหลี่ยมสวย ๆ
แต่ในโลกจริง ที่ดินจำนวนมากคือกับดัก
ที่ดินตาบอด ไม่มีทางเข้า
ที่ดินบนเขา กฎหมายห้ามสร้าง
ที่ดินน้ำท่วมซ้ำซาก
ที่ดินอยู่ไกลจน “ไม่มีใครอยากไปดู”
การทำให้ที่ดินแบบนี้ “มีมูลค่า”
ต้องใช้เงินถม ตัดถนน ลากไฟ ลากน้ำ
ซึ่งไม่ใช่เกมของชนชั้นกลาง
ยังไม่รวมปัญหาคลาสสิกอีกอย่างที่คนมีที่ต่างจังหวัดเข้าใจดี
การบุกรุก หมุดขยับ เพื่อนบ้านใช้
ปล่อยไว้นาน กลายเป็นเรื่องยาว
จะฟ้องก็เสียทั้งเงิน ทั้งเวลา ทั้งพลังชีวิต
สุดท้ายคำตอบง่าย ๆ คือ “ขายทิ้งดีกว่า”
3. วิกฤตสภาพคล่อง: ที่ดินกินไม่ได้
เศรษฐกิจยุคนี้ไม่ได้ฆ่าคนด้วยความจน
แต่มันฆ่าด้วยคำว่า “เงินสดไม่พอ”
หลายครอบครัวมีที่ดินมูลค่า 10 ล้าน
แต่ไม่มีเงินจ่ายค่าเทอมลูก
ไม่มีเงินรักษาพยาบาล
ไม่มีเงินหมุนธุรกิจ
นี่คือสภาพที่เรียกว่า Land Rich, Cash Poor
ที่ดินคือสินทรัพย์ แต่เป็นสินทรัพย์ที่แปลงเป็นเงินช้า
ช้าจนไม่ทันชีวิต
พอหนี้ครัวเรือนกดดัน
พอรายได้ไม่โต
พอธุรกิจสะดุด
ที่ดินจึงกลายเป็น “ของมีค่าอย่างเดียวที่ขายได้”
แม้จะขายต่ำ แม้จะเจ็บใจ
แต่เงินสดวันนี้ สำคัญกว่าราคาประเมินในฝัน
4. คนรุ่นใหม่: ไม่ได้ผูกชีวิตกับโฉนด
อีกแรงหนึ่งที่คนไม่ค่อยพูดถึง คือ Mindset ของคนรุ่นลูก
Gen Y / Gen Z ที่รับมรดกมา ไม่ได้รู้สึกภูมิใจแบบรุ่นพ่อแม่
สำหรับเขา ที่ดินคือภาระต้องดูแล
ค่าใช้จ่ายรายปี
ความยุ่งยากที่ไม่จำเป็น
ในขณะที่ หุ้น ทองคำ กองทุน หรือแม้แต่สินทรัพย์ดิจิทัล
ซื้อขายได้ในมือถือเครื่องเดียว
เขาไม่ได้เกลียดที่ดิน แต่เขาไม่อยากแบกมัน
บทสรุป: นี่คือ “ตลาดของคนซื้อ”
สิ่งที่เกิดขึ้นตอนนี้ ไม่ใช่วิกฤตลึกลับ
แต่มันคือโครงสร้างตลาดที่เปลี่ยนไปชัดเจน
คนขายล้นตลาด (Supply สูง)
คนซื้อชะลอ (Demand ต่ำ)
ผลลัพธ์คือ ราคาขาย “สมเหตุสมผลขึ้น”
ต่ำกว่าราคาประเมินเริ่มเห็นบ่อย
ที่ดินขายได้จริง ต้องเป็นทำเลจริง
เมือง EEC แหล่งท่องเที่ยว
หรือที่ดินที่ “ใช้ได้ทันที”
ส่วนที่ดินเก็งกำไรยุคเก่า
ที่ซื้อเพราะคำว่า “เดี๋ยวก็ขึ้น”
กำลังนอนนิ่งอยู่ในเว็บประกาศ
นี่คือยุคถ่ายโอนทรัพย์สินครั้งใหญ่
คนที่มีเงินสดเย็น ๆ กำลังเก็บของดีในราคาที่คนอื่นจำใจขาย
ส่วนชนชั้นกลาง กำลังยอม “ลดขนาดความฝัน”
เพื่อรักษาชีวิตให้เดินต่อได้
ไม่ใช่เรื่องโง่ ไม่ใช่เรื่องแพ้
แต่มันคือการเอาตัวรอดอย่างมีสติ ในโลกที่กติกาเปลี่ยนไปแล้ว
และใครที่ยังคิดว่า “ถือที่ดินไว้เฉย ๆ ยังไงก็ไม่จน”
ผมอยากให้ลองเปิดเว็บประกาศขายที่ดินดูอีกครั้ง
โลกมันตอบคำถามนั้นไปเรียบร้อยแล้วครับ
------------------------------
เรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องคนขายที่ดิน
แต่มันคือ “โครงสร้างที่กำลังบีบชนชั้นกลางให้จน”
ปัญหานี้ซับซ้อน
เพราะมันไม่ใช่ความผิดของใครคนใดคนหนึ่ง
ไม่ใช่เจ้าของที่ดินขี้เกียจ
ไม่ใช่คนรุ่นใหม่ไม่อดทน
และไม่ใช่เพราะคนไทยไม่เก่งลงทุน
แต่มันคือ โครงสร้างที่ปล่อยให้เกมไหลไปเอง
หรือที่เรียกสวย ๆ ว่า Laissez-faire
ถ้ารัฐยังยืนดูเฉย ๆ
สิ่งที่จะเกิดขึ้นชัดมากจนไม่ต้องเดา
ชนชั้นกลางจะค่อย ๆ หมดตัว
ที่ดินจะไหลไปอยู่ในมือคนไม่กี่กลุ่ม
ประเทศจะถูก “กว้านซื้อ” แบบไม่ต้องยึดครองด้วยรถถัง
นี่ไม่ใช่คำขู่ นี่คือสมการเศรษฐศาสตร์ล้วน ๆ
ถ้าอยากให้ชนชั้นกลางยังยืนได้
และระบบเศรษฐกิจไม่พังทั้งกระดาน
รัฐต้อง “ลงมาเล่น” ไม่ใช่ “ยืนดู”
และต้องทำอย่างน้อย 4 เรื่องนี้
1. ภาษีที่ดิน ต้องเลิกใช้เป็นไม้เรียว แล้วเปลี่ยนเป็นแครอท (Tax Incentive)
ต้องพูดกันตรง ๆ
ภาษีที่ดินวันนี้ ตีคนตัวเล็กแรงกว่าคนตัวใหญ่
คนมีที่ดิน 1–2 แปลง แต่ไม่มีเงินพัฒนา เจ็บหนัก
คนมีเงินเป็นพันล้าน รับได้สบาย ๆ
ถ้ารัฐยังคิดว่า “ใครมีที่ดิน = คนรวย”
นี่คือการมองโลกแบบปี 2530
สิ่งที่ควรทำคือ
หนึ่ง ชะลอภาษีที่ดินมรดก
ให้เวลาคนตั้งตัว
ที่ดินมรดกของบุคคลธรรมดา มูลค่ารวมไม่เกิน 50–100 ล้าน
ควรได้พักหายใจ 3–5 ปี
ไม่ใช่รับมรดกวันนี้ ปีหน้าต้องรีบขายเพราะไม่มีเงินจ่ายภาษี
สอง เลิกบังคับปลูกกล้วยหลอกระบบ
นี่คือความตลกร้ายของระบบราชการ
คนไม่ได้อยากทำเกษตร แต่ต้องปลูกเพราะหนีภาษี
แทนที่จะบ้าให้ปลูก รัฐควรนิยาม “พื้นที่สีเขียว” ใหม่
ป่าชุมชน พื้นที่รับน้ำ พื้นที่ฟื้นฟูธรรมชาติ Carbon Credit
ถ้าเจ้าของยอมให้ที่ดินเป็นพื้นที่ซับน้ำหรือป่า
รัฐควรลดภาษีให้ต่ำสุด
เพราะเขากำลังช่วยประเทศ ไม่ใช่ทำผิดอะไร
2. รัฐต้องเป็น “ผู้สร้างตลาด” ไม่ใช่แค่ผู้เก็บภาษี
วันนี้เรามี “ธนาคารที่ดิน”
แต่พูดตรง ๆ คือบทบาทเบาบางเกินไป
รัฐควรกล้าทำมากกว่านี้
หนึ่ง รับซื้อที่ดินเข้าคลังของชาติ
ไม่ใช่เอาเปรียบ แต่รับซื้อในราคาที่เป็นธรรม
เพื่อสร้าง “ธนาคารที่ดินแห่งชาติ”
ผลคือ ชนชั้นกลางได้สภาพคล่อง
รัฐได้ที่ดินไปใช้ประโยชน์สาธารณะ
ที่ดินไม่ไหลไปอยู่ในมือนายทุนผูกขาด
สอง โฉนดต้องแปลงเป็นทุนได้
ไม่ใช่แค่กระดาษสวย ๆ
แบงก์รัฐต้องออก Soft Loan จริงจัง ให้กู้ดอกต่ำ
โดยมีเงื่อนไขชัดว่า เงินต้องเอาไป “พัฒนาที่ดินแปลงนั้น”
ไม่ใช่กู้ไปโปะหนี้บัตร แต่กู้เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่ม
3. ที่ดินขายไม่ได้ เพราะมัน “ทำอะไรไม่ได้”
หลายแปลงไม่ได้ไร้ค่า แต่มันถูกกฎหมายล็อกคอ
ไม่มีไฟ ไม่มีน้ำ ไม่มีถนน ผังเมืองห้ามทุกอย่าง
นี่ไม่ใช่ปัญหาเจ้าของ นี่คือปัญหารัฐ
รัฐต้องจริงจังกับการกระจายโครงสร้างพื้นฐาน
ขยายเมืองรอง ลากไฟ น้ำ อินเทอร์เน็ต ไปก่อน Demand
และที่สำคัญ ผังเมืองต้องยืดหยุ่น
พื้นที่ที่วันนี้ยังเขียนว่า “เกษตร” แต่ปลูกอะไรไม่ได้แล้ว
ควรถูกปลดล็อกให้ทำธุรกิจขนาดเล็ก หรือที่อยู่อาศัยแบบผสม
เมื่อที่ดิน “ใช้ได้” Demand จะเกิดเอง
4. ตลาดที่ดินต้องโปร่งใส ไม่ใช่สนามล่านายหน้าหัวคิวโหด
ตลาดที่ดินไทยวันนี้ ข้อมูลไม่เท่ากัน
คนขายไม่รู้ราคาจริง คนซื้อกดราคา นายหน้ากินหัวคิวกลางทาง
รัฐต้องสร้าง Platform กลาง
เปิดข้อมูลราคาซื้อขายจริง ไม่ใช่แค่ราคาประเมินสวย ๆ
ให้ประชาชนเข้าถึงได้ง่าย
ถ้าทำ Platform แบบ Zillow หรือ Marketplace ของรัฐ
วงจรนายหน้าเถื่อนจะค่อย ๆ หายไปเอง
บทสรุป: รัฐต้องเปลี่ยนวิธีคิดให้ทันโลก
จากเดิมที่คิดว่า “ใครมีที่ดิน = ต้องเก็บภาษี”
ต้องเปลี่ยนเป็น “ที่ดินคือทรัพยากรของชาติ ถ้าประชาชนถือแล้วไปต่อไม่ได้ รัฐต้องช่วยปลดล็อก”
ถ้ารัฐยังนิ่ง ปล่อยให้เกมไหลไปแบบนี้
สุดท้าย ที่ดินจะเป็นของกลุ่มทุนไม่กี่ตระกูล
หรือเล็ดลอดไปอยู่ในมือทุนต่างชาติผ่านนอมินี
ชนชั้นกลางจะหายไปจากสมการประเทศ
และวันนั้น คำว่า “ลืมตาอ้าปาก” จะกลายเป็นตำนานที่เล่าให้ลูกหลานฟังครับ

solomon adam
Wiroj Phumapatphaibun