หลังจากเห็นทั้งกระแสชื่นชมและกังวลเรื่อง One Bangkok ว่า
“ออฟฟิศแพงสุดในประเทศ เดี๋ยวก็คืนทุน”
“รายได้ระดับนี้ คิดมาแล้วแน่นอน”
ผมเลยลองวางโครงสร้างตัวเลขแบบ Stabilised Cashflow (รายได้เต็มเมื่อเปิดครบทุกเฟส) ให้เห็นตรง ๆ ว่า อะไรคือเสาหลัก และอะไรที่ ‘ความเข้าใจผิด’
1) โครงสร้างรายได้เมื่อเปิดครบทุกเฟส (Stabilised Cashflow)
ตัวเลขนี้คือ “โครงการอยู่ได้หรือไม่” ไม่ใช่เรื่องสร้างเสร็จไปกี่ตึกแล้ว
Office (~500,000 ตร.ม.)
ค่าเช่าเฉลี่ย realistic จากตลาดจริง: 1,450 บาท/ตร.ม./เดือน
→ รายได้เต็ม = 8,700 ลบ./ปี
Retail (~160,000 ตร.ม.)
ค่าเช่าเฉลี่ย realistic: 4,000 บาท/ตร.ม./เดือน
→ รายได้เต็ม = 6,100–7,300 ลบ./ปี
Hotel (650–700 ห้อง)
ADR = 11,000–13,000 บาท
Occupancy = 70–75%
→ รายได้เต็ม = 1,000–1,300 ลบ./ปี
Others (event, space management, services)
→ ~500–700 ลบ./ปี
รวมรายได้ปีละ (Stabilised): ~16,000–18,000 ล้านบาท
2) ฝั่งที่คนเข้าใจผิดที่สุด: Residential Leasehold ไม่ใช่เสาหลัก
จากข้อมูลจริงในตลาด:
ONE89 Wireless (Ultra-Luxury)
90 ยูนิต
Avg size 180–220 ตร.ม.
Price 650k–750k บ./ตร.ม.
→ มูลค่า 10–15 พันล้านบาท
Residence 187 / EI8HTEEN SEVEN (Luxury)
400 ยูนิต
Avg size 70–90 ตร.ม.
Price 300k–350k บ./ตร.ม.
→ มูลค่า 8–13 พันล้านบาท
รวมมูลค่า Residential Leasehold ทั้งหมด:
18,000–28,000 ล้านบาท
ฟังดูเยอะ แต่…
เป็น leasehold 30+30 ปี → ต้องประมวลเป็นรายได้ทยอย ไม่ใช่เงินสดก้อนเต็ม
ไม่ได้กลายเป็นรายได้ประจำ (recurring CF)
ไม่ได้ offset ดอกเบี้ยปีละ 2,000–2,500 ลบ. ได้แบบ meaningful
ไม่ได้เปลี่ยน DSCR หรือ Debt Capacity ของโครงการ
พูดตรงๆ:
ฝั่ง Residential = รายได้เชิง Valuation, ไม่ใช่ Cashflow
มี impact ต่อ IRR แต่แทบไม่มี impact ต่อ survival ของโครงการในช่วงแรก 5–10 ปี
และนี่คือ misunderstanding ใหญ่ของคนทั่วไป
3) อะไรคือ “เงินสดจริง” ที่ทำให้โครงการยืนอยู่ได้?
ให้คุณคิดแบบโครงการอสังหาฯ ขนาดยักษ์:
Retail → กระแสเงินสดสม่ำเสมอ + ค่าเช่าสูง + footfall
Office → กระแสเงินสดสม่ำเสมอ + สัญญายาว
Hotel → ผันผวนแต่ช่วยกำไร + branding
Residential → one-off amortised cashflow
ดังนั้นแกนโครงสร้างของ One Bangkok คือ Retail + Office เท่านั้น
เพราะ 2 ส่วนนี้ทำหน้าที่ 3 อย่างพร้อมกัน:
จ่ายดอกเบี้ยได้ (2,000–2,500 ลบ./ปี)
ให้ LTV/DSCR ผ่าน
เป็น recurring CF basis → valuation ตาม cap rate
4) แล้ว Cashflow final state บอกอะไร?
สมมติฐาน stabilised:
รายได้รวม: 16,000–18,000 ลบ./ปี
ภาระดอกเบี้ย: 2,000–2,500 ลบ./ปี
Opex + mgmt: ~4,000–5,000 ลบ./ปี
→ เหลือ Operating Cashflow ~9,000–11,000 ลบ./ปี
เทียบกับ capex ทั้งหมด 120,000 ลบ.
ถ้าใช้ exit cap rate 5%–6% (เมืองไทยเกรด A)
→ Required NOI = ~6,000–7,200 ลบ./ปี
(ซึ่งโครงการทำได้ใน stabilised stage)
ดังนั้น feasibility ของโครงการจริง ๆ อยู่ที่:
Retail + Office ต้องทำรายได้รวมกัน ≥ 14,000 ลบ./ปี
ถ้าทำได้ → โครงการยืน
ถ้าทำไม่ได้ → โครงการเดินลำบากแม้จะมี Residential ช่วย
และตอนนี้:
Office ต้องเร่ง occupancy + rental uplift
Retail ต้องเป็นตัวลาก CF ใน 3–5 ปีแรก
Hotel ไม่ใช่ตัวกู้สถานการณ์ (แค่ตัวเสริม)
5) สรุปแบบนักลงทุนไม่ง้อ narrative
(1) Retail คือพระเอกของโครงการ ไม่ใช่ออฟฟิศ
ด้วยโครงสร้างราคาเช่า 4,000+ บ./ตร.ม. และ footfall → Retail เป็นเสาหลัก cashflow
ผิดกับความเชื่อ online ที่คิดว่า office คือ backbone
(2) Office ไม่ได้ premium เท่าที่เคยคาดหวัง
1,400–1,600 บ./ตร.ม. = ระดับแถว CBD ปกติ
ไม่ใช่ออฟฟิศแพงสุดในประเทศ
ตำแหน่งนี้เปลี่ยน feasibility ของโครงการเยอะมาก
(3) Residential leasehold แม้มีมูลค่า 1.8–2.8 หมื่นล้าน แต่ = One-off valuation ไม่ใช่ CF
ช่วยเรื่อง IRR / Balance Sheet
แต่ ไม่ใช่ตัวแบกโกงตาย
(4) โครงการยืนได้ เพราะ Retail + Office Stabilised Cashflow ไม่ใช่เพราะขายห้องแพง
ในช่วงปี 1–7 ความเสี่ยงหลักคือ occupancy + rent growth
(5) สำหรับ feasibility จริง ๆ
มีเพียง 2 ตัวชี้ชะตา:
A) Retail occupancy + rent must hit plan
B) Office occupancy ต้องขึ้นมาใกล้ 85–90%
ถ้าไม่ถึง → DSCR ตึง → การเงินอึด
(6) โรงแรมช่วย PR + Image + Revenue แต่ไม่ใช่ตัวเปลี่ยนเกม
วิเคราะห์ความเป็นไปได้ของ One Bangkok จากข้อมูลจริง ไม่ใช่ความรู้สึก by Me and ChatGPT