“พื้นที่ส่วนกลาง” คือ บริเวณที่ลูกบ้านมีสิทธิ์ใช้พื้นที่ร่วมกันได้ เช่น สวนสาธารณะ สระว่ายน้ำ
ฟิตเนส ถนนของโครงการหมู่บ้านหรือคอนโด เป็นต้น พื้นที่ส่วนกลางเป็นส่วนสำคัญที่โครงการที่อยู่อาศัยนำมาเป็นจุดขายเพื่อดึงดูดใจผู้ซื้อ ซึ่งนอกจากความสวยงาม ประโยชน์ใช้สอยที่ครบครันแล้ว พื้นที่ส่วนกลาง ยังมีความสำคัญมากเพราะเกี่ยวพันไปถึงเรื่องอื่นอีกมากมาย
หากเกิดปัญหาเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลางอาจกระทบไปถึง “การโอนกรรมสิทธิ์” หรือบางกรณีปัญหาเกี่ยวกับ “ความเป็นอยู่” และส่วนใหญ่เมื่อเป็นปัญหามักแก้ยาก ดังนั้นก่อนซื้อบ้านหรือคอนโดฯ จึงควรศึกษาว่าเรื่องนี้อยู่ในเงื่อนไขในสัญญาหรือไม่อย่างไร
ซึ่งมีประเด็นที่ควรตรวจสอบอย่างรอบคอบ ดังนี้
ถนนหรือทางเข้าออกโครงการ กฎหมายกำหนดให้ถนนหรือทางเข้าออกโครงการจัดสรรต้องติดถนนสาธารณะและให้ถือเป็นสาธารณูปโภคของโครงการ เมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้วเจ้าของโครงการจะต้องโอนกรรมสิทธิ์นี้ให้กับนิติบุคคล (กรณีโครงการอาคารชุดถนนในโครงการถือเป็นพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมของผู้ซื้อห้องชุดทุกคน)กรรมสิทธิ์หรือภาระผูกพัน ถนนหรือทางเข้าออก รวมทั้งสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะอื่นๆ จะต้องทำในที่ดินที่มีชื่อ
ของผู้ขออนุญาตจัดสรรเท่านั้น อีกนัยหนึ่งคือถนนหรือทางเข้าออกต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของโครงการเท่านั้น ต้องตรวจสอบเอกสารสัญญาให้ดีเพราะเคยมีกรณีที่ถนนโครงการเป็นกรรมสิทธิ์ร่วม (ใช้ร่วมกันหลายโครงการ) จึงทำให้ไม่สามารถโอนให้กับนิติบุคคลได้ หรือถนนโครงการตกเป็นภาระจำยอมคนอื่นหรือบุคคลอื่นมีสิทธิใช้ได้สาธารณูปโภค ในโครงการจะต้องเป็นไปตามที่ได้ขออนุญาตจัดสรรไว้ แต่หากซื้อโครงการ
ที่ยังไม่สร้างสาธารณูปโภค ก็จะต้องตรวจสอบว่าจะสร้างครบตามที่ได้ขออนุญาตไว้หรือไม่ นอกจากถนนหรือทางเท้าแล้วยังมีสาธารณูปโภคอื่น ๆ เช่น สวนหย่อม สนามเด็กเล่น หรือบริการสาธารณะ เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ฯลฯ ผู้ซื้อต้องตรวจสอบให้ชัดเจนว่าสิ่งใดคือสาธารณูปโภค ซึ่งจะถูกโอนเป็นทรัพย์ส่วนกลางสำหรับทุกคนหรือสิ่งไหนคือบริการสาธารณะ ซึ่งอาจเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของโครงการค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา หรือค่าใช้จ่ายส่วนกลางขึ้นอยู่กับสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะที่มีอยู่ในโครงการ โครงการที่มีส่วนกลางเยอะค่าใช้จ่ายย่อมสูงเป็นธรรมดา ทั้งนี้อัตราการจัดเก็บต้องเป็นไปตามที่ได้ขออนุญาตกับคณะกรรมการไว้ แต่ก็สามารถเปลี่ยนแปลงได้ตามมติที่ประชุมของสมาชิกนิติบุคคล
ซึ่งแน่นอนว่า เมื่อ “พื้นที่ส่วนกลาง” เปรียบเสมือนทรัพย์สมบัติร่วมกันของทุก ๆ คนในโครงการ
จึงถือเป็นมารยาทและความจำเป็นที่จะต้องดูแลและใช้งานอย่างระมัดระวัง ด้วยความเหมาะสม มีความเกรงใจตามสมควร เพื่อความสุขสงบของครอบครัวเราและเพื่อนร่วมโครงการฯ
ความสำคัญของ “พื้นที่ส่วนกลาง”
ฟิตเนส ถนนของโครงการหมู่บ้านหรือคอนโด เป็นต้น พื้นที่ส่วนกลางเป็นส่วนสำคัญที่โครงการที่อยู่อาศัยนำมาเป็นจุดขายเพื่อดึงดูดใจผู้ซื้อ ซึ่งนอกจากความสวยงาม ประโยชน์ใช้สอยที่ครบครันแล้ว พื้นที่ส่วนกลาง ยังมีความสำคัญมากเพราะเกี่ยวพันไปถึงเรื่องอื่นอีกมากมาย
หากเกิดปัญหาเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลางอาจกระทบไปถึง “การโอนกรรมสิทธิ์” หรือบางกรณีปัญหาเกี่ยวกับ “ความเป็นอยู่” และส่วนใหญ่เมื่อเป็นปัญหามักแก้ยาก ดังนั้นก่อนซื้อบ้านหรือคอนโดฯ จึงควรศึกษาว่าเรื่องนี้อยู่ในเงื่อนไขในสัญญาหรือไม่อย่างไร
ซึ่งมีประเด็นที่ควรตรวจสอบอย่างรอบคอบ ดังนี้
ถนนหรือทางเข้าออกโครงการ กฎหมายกำหนดให้ถนนหรือทางเข้าออกโครงการจัดสรรต้องติดถนนสาธารณะและให้ถือเป็นสาธารณูปโภคของโครงการ เมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้วเจ้าของโครงการจะต้องโอนกรรมสิทธิ์นี้ให้กับนิติบุคคล (กรณีโครงการอาคารชุดถนนในโครงการถือเป็นพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมของผู้ซื้อห้องชุดทุกคน)กรรมสิทธิ์หรือภาระผูกพัน ถนนหรือทางเข้าออก รวมทั้งสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะอื่นๆ จะต้องทำในที่ดินที่มีชื่อ
ของผู้ขออนุญาตจัดสรรเท่านั้น อีกนัยหนึ่งคือถนนหรือทางเข้าออกต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของโครงการเท่านั้น ต้องตรวจสอบเอกสารสัญญาให้ดีเพราะเคยมีกรณีที่ถนนโครงการเป็นกรรมสิทธิ์ร่วม (ใช้ร่วมกันหลายโครงการ) จึงทำให้ไม่สามารถโอนให้กับนิติบุคคลได้ หรือถนนโครงการตกเป็นภาระจำยอมคนอื่นหรือบุคคลอื่นมีสิทธิใช้ได้สาธารณูปโภค ในโครงการจะต้องเป็นไปตามที่ได้ขออนุญาตจัดสรรไว้ แต่หากซื้อโครงการ
ที่ยังไม่สร้างสาธารณูปโภค ก็จะต้องตรวจสอบว่าจะสร้างครบตามที่ได้ขออนุญาตไว้หรือไม่ นอกจากถนนหรือทางเท้าแล้วยังมีสาธารณูปโภคอื่น ๆ เช่น สวนหย่อม สนามเด็กเล่น หรือบริการสาธารณะ เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ฯลฯ ผู้ซื้อต้องตรวจสอบให้ชัดเจนว่าสิ่งใดคือสาธารณูปโภค ซึ่งจะถูกโอนเป็นทรัพย์ส่วนกลางสำหรับทุกคนหรือสิ่งไหนคือบริการสาธารณะ ซึ่งอาจเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของโครงการค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา หรือค่าใช้จ่ายส่วนกลางขึ้นอยู่กับสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะที่มีอยู่ในโครงการ โครงการที่มีส่วนกลางเยอะค่าใช้จ่ายย่อมสูงเป็นธรรมดา ทั้งนี้อัตราการจัดเก็บต้องเป็นไปตามที่ได้ขออนุญาตกับคณะกรรมการไว้ แต่ก็สามารถเปลี่ยนแปลงได้ตามมติที่ประชุมของสมาชิกนิติบุคคล
ซึ่งแน่นอนว่า เมื่อ “พื้นที่ส่วนกลาง” เปรียบเสมือนทรัพย์สมบัติร่วมกันของทุก ๆ คนในโครงการ
จึงถือเป็นมารยาทและความจำเป็นที่จะต้องดูแลและใช้งานอย่างระมัดระวัง ด้วยความเหมาะสม มีความเกรงใจตามสมควร เพื่อความสุขสงบของครอบครัวเราและเพื่อนร่วมโครงการฯ