กระทู้นี้ผมตั้งใจกลับมาเขียนอีกครั้งหลังจากกระทู้เก่าโดนแจ้งลบแบบไม่สามารถกู้คืนได้เมื่อปีที่แล้ว (เหตุผลพอจะคาดเดาได้) ขออนุญาตอัพเดตนิดนึง จากครั้งก่อนที่ผมได้ทำการรีวิวแบบตรงไปตรงมา ก็ได้รับการติดต่อจากทางโครงการมารับเรื่องเจรจา และลงท้ายด้วยการนำกระเช้าของขวัญมาขอโทษและเงียบหายกันไป
…ดังนั้นสิ่งที่ผมจะมาเล่าและบอกต่อในวันนี้ คือการอัปเดตในสิ่งที่ผมประสบ และสิ่งที่ยังคงค้างอยู่จนถึง ณ ปัจจุบัน โดยจุดประสงค์คืออยากจะเป็นข้อมูล ทั้ง 2 มุม โดยคาดหวังว่าจะเป็นประโยชน์ต่อท่านอื่นๆ ที่กำลังจะซื้อบ้าน หรือห้องชุดแรก เพื่อเลี่ยงความผิดพลาดต่อการตัดใจ เพราะที่ทราบกันอยู่ราคาอสังหาฯ มันไม่ใช่เรื่องเล็กน้อยเลย
ผมขออนุญาตเกริ่นคร่าวๆ ก่อนนะครับ ผมเข้าซื้อคอนโดแห่งเมื่อประมาณเดือนกันยายน 2566 เหตุผลง่ายๆ เลย เรารู้สึกยอมแพ้กับการเดินทางที่กินเวลาและบั่นทอนชีวิตเราเหลือเกิน บ้านผมอยู่ในกทมเนี่ยแหละครับ แต่ต้องผ่านเส้นจราจรที่ขึ้นชื่อสุดๆ โดยตัดสินใจหาห้องชุดในเมืองสักที่ โดยในช่วงที่ทำการ inspect คอนโดหลายๆ ที่ในย่านสุขุมวิทและพื้นที่ใกล้เคียงในราคาโจทย์หลักก็คือความ functional ทั้งแปลนห้อง โลเคชั่น และ facilities และก็มาถูกใจกับ Modiz สุขุมวิท 50 แห่งนี้ …เพื่อไม่ให้ยืดเยื้อผมขอเข้าประเด็นและพูดถึง key points ที่จะผสมกับสิ่งที่เราตัดสินใจซื้อในครั้งนี้เลยละกันนะครับ
.
.
ตัว Modiz Sukhumvit 50 เป็นคอนโดที่ใช้กลยุทธ์โลเคชั่น ความทันสมัย และความสวยงามของส่วนกลางที่เรียกว่าไม่กั๊ก คอนโดไม่ได้อยู่ใน prime location แต่การเดินทางที่ใกล้กับทางด่วน 2 แห่ง รวมทั้ง BTS ที่ยังไม่หลุดส่วนต่อขยายถือว่าเป็นจุดขายที่ดีมากครับเมื่อเปรียบเทียบกับราคา ความประทับใจแรกที่ผมได้รับคือแปลนห้องที่ตอบโจทย์ผมอย่างมาก (Vertiplex 2 ชั้น ที่มีพื้นที่ห้องนั่งเล่นที่กว้าง) มาพร้อมกับวิวฝั่งสุขุมวิทแบบเห็นโค้งแม่น้ำเจ้าพระยาแบบเยื้องๆ
...และสิ่งที่สามารถตกผมได้อย่างเต็มๆ ก็คือพื้นที่ส่วนกลาง ที่นี่เคลมไว้ส่วนกลางใหญ่กว่า 1 ไร่ในพื้นที่ขนาด 5 ชั้น ทั้งยังมีสวนพื้นที่สีเขียวด้านหน้าคอนโด โซนออกกำลังกายที่นี่มี 2 ชั้น อุปกรณ์เพียงพอแบบไม่ต้องแย่งกัน ที่สำคัญมี private onsen ที่ดูไม่สำคัญแต่ก็สร้างความว้าวเหลือเกิน …ทั้งหมดนี้ค่าส่วนกลางอยู่ที่ 60 บาท/ตรม. ในความคิดผมตอนนั้นคือรับได้ อาจจะสูงกว่าที่อื่นแต่ถ้าวัดความคุ้มค่าต่อการใช้งานก็เรียกว่าสมเหตุสมผล …และนี่ก็คือจุดเริ่มต้นกับสิ่งที่ผมประสบพบเจอครับ
[ค่าส่วนกลางปรับขึ้นแบบกระโดด]
หลังจากที่ผมเข้าอยู่ในเพียงไม่กี่เดือน ก็เริ่มมีเสียงจากคณะกรรมแจ้งว่า เกิดการขาดดุลของงบบริหารส่วนกลาง และจะต้องปรับขึ้น 20 บาท/ตรม. ความอลังการของพื้นที่ส่วนกลางที่ตกเรากำลังจะเล่นงานเรากลับเสียแล้ว ในที่สุดก็มีมติในการประชุมว่าจะต้องปรับค่าส่วนกลางขึ้น เป็นราคา 80 บาท/ตรม ถ้าไม่เก็บเพิ่มปัญหาก็ไม่จบ …เหมือนทาง Developer ไม่ได้คำนวณค่าส่วนกลางอย่างเหมาะสมทำให้ขาดดุลในที่สุด ตอนนี้ก็กลายเป็นว่าค่าส่วนกลางสูงกว่าบางโครงการใจกลางเมืองเสียอีก เป็นบทเรียนราคาแพงมากๆ และจะแพงแบบตลอดไปด้วย สำหรับตัวผม ครั้งหน้าส่วนกลางคงไม่เล่นเป็น Key role ในการตัดสินใจอีกแล้วครับ
ช็อกครั้งที่ 2! คอนโดหั่นราคาลงทั้งที่เป็นโครงการใหม่ เรื่องนี้ค่อนข้างกระทบจิตใจมากๆ ครับ ผมทำการซื้อโครงการยังไม่ถึงครึ่งปีก็ถูกการทำโปรโมชั่นลดกระหน่ำ 1 ล้านบาทซะแล้ว ตอนที่ซื้อนั้นราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 4.99 แต่อยู่ได้ไม่กี่เดือนราคาโปรโมทดึงลงมาถึง 3.99 กุมขมับกันเลยทีเดียว เรื่องนี้มีการถกกับทาง ASW มาก่อนหน้านี้ แต่ก็ดูจะทำอะไรไม่ได้ สิ่งที่ได้คำตอบมาก็คือเป็นราคาที่จะทำแค่เพียงช่วงสั้นๆ เท่านั้น แต่เอาจริงตอนนี้ผ่านมากว่าปีราคา 3.99 ก็ยังคงเป็นราคาที่มีให้เห็นจนถึงทุกวันนี้ รู้สึกเจ็บปวดและเข็ดกับทาง Developer เป็นอย่างมาก
.
.
- -
หลังจากเรื่องมูลค่าและค่าส่วนกลางผุดขึ้นมา ปัญหาอื่นๆ ก็เริ่มตามมาแบบพัลวัน
[Auto parking สุดล้ำที่ตามมาด้วยปัญหาสุดเลอะ]
สิ่งแรกที่ลูกบ้านประสบปัญหาอย่างมากคือการจอดรถ ในปีแรกที่ผมเข้าอยู่เราเจอปัญหา Auto parking เสียไม่เว้นวัน บางครั้งเสียพร้อมกันทุกตัว จะเข้าก็ไม่ได้จะออกก็ลำบาก กระทบไปตามๆ กัน …สิ่งหนึ่งที่ทำให้กังวลคือคุณภาพและความน่าเชื่อถือของ vendor จากข้อมูลที่ได้มาคือเป็นเจ้าที่ค่อนข้างใหม่ ความเสถียรในเรื่องของระบบและบริการก็เลยตามอัตภาพ ทุกวันนี้เจ้าตัวที่จอดรถออโต้ก็ยังคงงอแงอยู่เรื่อยๆ ถึงแม้จะเบาลงจากช่วงแรกบ้างแล้วก็เถอะ …และกำลังจะมีปัญหาที่กำลังตามมาอีกระลอกก็คือพื้นที่จอดรถ เนื่องจากโครงการชูเรื่อง Auto parking ทำให้พื้นที่จอดรถด้านนอกมีจำนวนน้อยมาก Visitor ขึ้นไม่ได้ รวมทั้งรถที่มีขนาดใหญ่หรือยาวกว่าปกติ เช่น SUV ก็ไม่สามารถเข้าจอดได้เช่นกัน ทำให้รถบางส่วนจะต้องออกมาจอดด้านนอกแทน และด้วยล็อกจอดรถที่จำกัด ตกเย็นไหล่ทางจึงต้องปรับเป็นที่แปะรถแทน หมดแล้วความสวยงามของสวน และสิ่งนี้เองที่ทำให้ผมค่อนข้างกังวลหากโครงการขายหมด 100% สภาพที่จอดรถจะเป็นอย่างไร ยังไม่รวมค่าบำรุงรักษา Auto parking ที่ผมได้ยินมาก็ขนลุกเช่นกัน เราจะถูกเรียกเก็บค่าส่วนกลางเพิ่มอีกหรือไม่?
[อุปกรณ์ห้องที่ให้มากับห้องที่ไม่ Functional]
ตัวนี้สร้างความงงงวยให้กับทางผมอย่างมากครับ หนึ่งในจุดขายของโครงการคือห้องมาพร้อมกับ Smart entertainment มีลำโพงติดฝ้าพร้อมกับ touchscreen controller แต่สิ่งที่ประสบหลังจากได้ใช้งานจริงคือใช้ได้แค่ต่อเข้ากับมือถือดัง Bluetooth speaker เท่านั้น ตัว Touchscreen ที่ได้มาไม่สามารถอัปเดต firmware ใดๆ ได้ (ทาง Vendor ให้ข้อมูลว่าเป็นสินค้าตัวเก่าที่หยุดพัฒนาแล้ว) ส่งผลให้ตัว APP ไม่สามารถล็อกอินได้ YouTube Spotify Radio ใช้อะไรไม่ได้เลย …อันนี้เป็นเรื่องที่ตลกเหมือนกันนะ ทุกวันนี้ก็เป็นติ่งหน้าจอดำๆ ให้เพื่อนถามเล่นว่าคืออะไร เพราะ After-sale แจ้งไว้ว่าไม่ควรเปิดไว้ตลอดเวลาเพราะตัวเครื่องไม่รองรับการใช้งาน 24 ชั่วโมง อาจจะเกิดการช็อตหรือสร้างความเสียหายได้ จาก Auto parking จนถึงเจ้าตัวนี้ ผมค่อนข้างแคลงใจกับการคัดเลือก Vendor ของทาง Developer
[หลากหลายอุปกรณ์มาตรฐานที่กระทบต่อผู้ใช้]
- ประตูและผนัง: เรื่องนี้กระทบต่อลูกบ้านห้อง simplex ปัญหาเรื่องผนังไม่กันเสียงเท่าที่ควร ที่หนักสุดคือประตูมีแสงรอดเข้ามาได้ อันนี้เห็นใจห้องไทป์นี้มากๆ ครับ ตอนนี้ไม่แน่ใจได้แก้ไขยังไงกันบ้าง แต่ละคนก็บ่นกันในกรุ๊ปเชิงท้อใจกันไป
- แอร์ส่วนกลางไม่มีช่อง service: อันนี้เล่นเอาช็อกกันไปตามๆ กัน เมื่อคณะกรรมการมีการยกประเด็นเรื่องแอร์พื้นที่ส่วน co-working space ไม่มีช่อง service ทำให้ไม่มีการล้างหรือดูแลมากว่า 3 ปีตั้งแต่เปิดโครงการ อัปเดตล่าสุดทางคณะกรรมการไม่ยอม ให้มีการเจาะช่อง service เพิ่มแต่ตอนนี้ก็ไม่ทราบว่าการดำเนินการไปถึงขั้นใดแล้ว
- ฝ้าสระว่ายน้ำชั้นลอยวัสดุไม่เหมาะสำหรับการใช้งาน outdoor ทางกรรมการลูกบ้านเคยแจ้งเรื่องวัสดุส่วนนี้มาแล้ว และมันก็เกิดขึ้นจริง ตัวฝ้าพังลงมาจากช่วงพายุลมแรง ซึ่งมีความอันตรายมากๆ ทำให้สระว่ายน้ำต้องปิดปรับปรุงไปช่วงนึง
.
.
- -
[นอกจากนี้ก็คือเรื่องการประสานงาน]
ในปีแรกที่ผมเข้ามาอยู่ ทางลูกบ้านมีปัญหากับทางนิติเจ้านึงที่ถูกแต่งตั้งจากทาง ASW เป็นอย่างมาก ทั้งเรื่องการประสานงาน ดูแล ทุกอย่างดูผิดและล่าช้าไปหมด ณ ปีนี้ได้ทำการเปลี่ยนนิติเป็นบริษัทใหม่ แต่ปัญหาเรื่องการประสานงานไปยัง Developer ก็ยังคงล่าช้าเหมือนเดิม ผลักกันไปมาเหมือนไม่ได้สื่อสารกัน
และสิ่งนึงที่ผมอยากจะกล่าวถึงก็คือเรื่อง After-sale บริการหลังการขาย ส่วนตัวผมเข้าใจนะครับว่าเมื่อใหม่มาเก่าก็ไป แต่อยากให้เสร็จสิ้นไม่ใช่ค้างคา… ตัวห้องผมมีปัญหาเรื่องการเก็บงานยาแนวขอบหน้าต่างบานใหญ่ที่เป็นรอยเลอะทั้งบาน ณ วันนี้ เกือบจะ 2 ปี ก็ยังไม่ได้รับการแก้ไข จนคิดว่าอยากจะจ้างช่างข้างนอกมาแก้ปัญหาเอาเองเพราะรอไม่ไหวจริงๆ แต่ด้วยรอยมันเลอะจากภายนอกก็ยังต้องพึ่งทางโครงการอยู่ *เรื่องนี้ไม่ได้ต้องการเบลมทีม After-sale ใดๆ เพราะเข้าใจว่าจะต้องดูแลหลายโครงการ อยากให้ทาง Developer เพิ่มเจ้าหน้าที่ดูแลส่วนนี้เพิ่มให้ทั่วถึง เพราะลูกบ้านใหม่ก็เพิ่มเติมเข้ามา ลูกบ้านเก่าก็ยังคงต้องดูแล ตอนนี้ประกันก็จะสิ้นสุดลงแล้วตัวผมก็หวั่นใจเหลือเกินว่าจะจบไหม (ท่านใดมีแนวทางการรับมือ สามารถแนะนำกันเข้ามาได้ครับ)
.
.
- -
อย่างไรก็ตามผมว่าทาง ASW ก็ยังมีจุดที่ซัพพอร์ตเจ้าของร่วมอยู่เช่นกันครับ โดยเฉพาะในช่วงการเกิดแผ่นดินไหว ทาง Developer ก็ได้การส่งวิศวกรเข้ามาตรวจและรองรับการเข้าอยู่โดยทันที ใช้การสื่อสารที่เร็วและต่อเนื่อง ช่วยให้เกิดความอุ่นใจไปได้เยอะ มีการส่งทีมมาช่วยประเมินสภาพห้องและดำเนินการเคลมแทนลูกบ้าน แต่ขอหักคะแนนนิดนึงมีการแจ้งว่าข้อมูลห้องบางส่วนสูญหาย ทำให้การประเมินไม่ครบตามที่แจ้ง อันนี้แอบแปลกใจนิดนึงว่าหลุดกันได้ยังไง แต่ตอนนี้การประสานงานเรื่องประกันความเสียหายก็ยังคงได้แต่เฝ้ารอคอยอยู่ นี่ก็เข้าสู่เดือนที่ 3 แล้วที่ยังไม่เกิดความคืบหน้าในการส่งมอบเงินประกัน ทุกคนก็ได้แต่เฝ้ารอ
เอาจริงๆ สิ่งที่อยากแนะนำทาง Developer คืออยากให้เปลี่ยน Strategy ใหม่ ตัวโครงการนี้ผมว่าขายได้ช้าพอสมควร แล้วยิ่งมาเจอกับสถานการณ์จากแผ่นดินไหวอีก การลดราคาตัวโครงการอาจจะเป็นแค่กลยุทธ์ปลายทางในการระบายห้องเท่านั้น แต่สิ่งที่จะช่วยทำให้ห้องขายได้ง่ายขึ้นและยั่งยืนคือการรักษาสภาพโครงการและการรักษามาตรฐานของบริษัทฯ ผมว่าโครงการนี้ตึกทรุดโทรมค่อนข้างเร็ว การหลุดล่อนของผนังมีให้เห็นไปทั่ว ยิ่งร่องรอยจากแผ่นดินไหวถ้าไม่ดูแลก็ยิ่งแย่ แทบเป็นไปได้ยากที่ห้องจะขายได้จากสภาพที่เป็นอยู่ ณ ตอนนี้ หากอุดรอยรั่วที่เกิดขึ้นและโฟกัสบริการหลังการขาย น่าจะได้ใจทั้งลูกค้าเก่าและลูกค้าใหม่ได้ไม่ยากเย็นครับ
บทความค่อนข้างยาวหน่อยนะครับ อันนี้เป็นเหตุผลว่ากระทู้เก่าโดนลบแล้วทำไมผมถึงไม่เขียนขึ้นมาใหม่… จุดประสงค์ครั้งนี้อยากจะแชร์ประสบการณ์ส่วนตัว ที่อาจจะเป็นประโยชน์ต่อท่านที่กำลังพิจารณาซื้อห้องชุดห้องแรกว่าความรู้เบื้องต้น ข้อมูล เป็นสิ่งสำคัญอย่างมากที่จะช่วยเลี่ยงความไม่สบายใจที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต ตัวผมเองก็หวังว่าหลังจากนี้จะไม่เจอหรือเผชิญกับปัญหาให้น้อยที่สุดครับ
ยินดีรับคำชี้แนะและความเห็นจากทุกๆท่านครับ
[คืนชีพกระทู้โดนลบ] คอนโดหลังแรก Modiz Sukhumvit 50 ของเครือ Assetwise
.
หลังจากที่ผมเข้าอยู่ในเพียงไม่กี่เดือน ก็เริ่มมีเสียงจากคณะกรรมแจ้งว่า เกิดการขาดดุลของงบบริหารส่วนกลาง และจะต้องปรับขึ้น 20 บาท/ตรม. ความอลังการของพื้นที่ส่วนกลางที่ตกเรากำลังจะเล่นงานเรากลับเสียแล้ว ในที่สุดก็มีมติในการประชุมว่าจะต้องปรับค่าส่วนกลางขึ้น เป็นราคา 80 บาท/ตรม ถ้าไม่เก็บเพิ่มปัญหาก็ไม่จบ …เหมือนทาง Developer ไม่ได้คำนวณค่าส่วนกลางอย่างเหมาะสมทำให้ขาดดุลในที่สุด ตอนนี้ก็กลายเป็นว่าค่าส่วนกลางสูงกว่าบางโครงการใจกลางเมืองเสียอีก เป็นบทเรียนราคาแพงมากๆ และจะแพงแบบตลอดไปด้วย สำหรับตัวผม ครั้งหน้าส่วนกลางคงไม่เล่นเป็น Key role ในการตัดสินใจอีกแล้วครับ
.
.
- -
สิ่งแรกที่ลูกบ้านประสบปัญหาอย่างมากคือการจอดรถ ในปีแรกที่ผมเข้าอยู่เราเจอปัญหา Auto parking เสียไม่เว้นวัน บางครั้งเสียพร้อมกันทุกตัว จะเข้าก็ไม่ได้จะออกก็ลำบาก กระทบไปตามๆ กัน …สิ่งหนึ่งที่ทำให้กังวลคือคุณภาพและความน่าเชื่อถือของ vendor จากข้อมูลที่ได้มาคือเป็นเจ้าที่ค่อนข้างใหม่ ความเสถียรในเรื่องของระบบและบริการก็เลยตามอัตภาพ ทุกวันนี้เจ้าตัวที่จอดรถออโต้ก็ยังคงงอแงอยู่เรื่อยๆ ถึงแม้จะเบาลงจากช่วงแรกบ้างแล้วก็เถอะ …และกำลังจะมีปัญหาที่กำลังตามมาอีกระลอกก็คือพื้นที่จอดรถ เนื่องจากโครงการชูเรื่อง Auto parking ทำให้พื้นที่จอดรถด้านนอกมีจำนวนน้อยมาก Visitor ขึ้นไม่ได้ รวมทั้งรถที่มีขนาดใหญ่หรือยาวกว่าปกติ เช่น SUV ก็ไม่สามารถเข้าจอดได้เช่นกัน ทำให้รถบางส่วนจะต้องออกมาจอดด้านนอกแทน และด้วยล็อกจอดรถที่จำกัด ตกเย็นไหล่ทางจึงต้องปรับเป็นที่แปะรถแทน หมดแล้วความสวยงามของสวน และสิ่งนี้เองที่ทำให้ผมค่อนข้างกังวลหากโครงการขายหมด 100% สภาพที่จอดรถจะเป็นอย่างไร ยังไม่รวมค่าบำรุงรักษา Auto parking ที่ผมได้ยินมาก็ขนลุกเช่นกัน เราจะถูกเรียกเก็บค่าส่วนกลางเพิ่มอีกหรือไม่?
ตัวนี้สร้างความงงงวยให้กับทางผมอย่างมากครับ หนึ่งในจุดขายของโครงการคือห้องมาพร้อมกับ Smart entertainment มีลำโพงติดฝ้าพร้อมกับ touchscreen controller แต่สิ่งที่ประสบหลังจากได้ใช้งานจริงคือใช้ได้แค่ต่อเข้ากับมือถือดัง Bluetooth speaker เท่านั้น ตัว Touchscreen ที่ได้มาไม่สามารถอัปเดต firmware ใดๆ ได้ (ทาง Vendor ให้ข้อมูลว่าเป็นสินค้าตัวเก่าที่หยุดพัฒนาแล้ว) ส่งผลให้ตัว APP ไม่สามารถล็อกอินได้ YouTube Spotify Radio ใช้อะไรไม่ได้เลย …อันนี้เป็นเรื่องที่ตลกเหมือนกันนะ ทุกวันนี้ก็เป็นติ่งหน้าจอดำๆ ให้เพื่อนถามเล่นว่าคืออะไร เพราะ After-sale แจ้งไว้ว่าไม่ควรเปิดไว้ตลอดเวลาเพราะตัวเครื่องไม่รองรับการใช้งาน 24 ชั่วโมง อาจจะเกิดการช็อตหรือสร้างความเสียหายได้ จาก Auto parking จนถึงเจ้าตัวนี้ ผมค่อนข้างแคลงใจกับการคัดเลือก Vendor ของทาง Developer
.
.
ในปีแรกที่ผมเข้ามาอยู่ ทางลูกบ้านมีปัญหากับทางนิติเจ้านึงที่ถูกแต่งตั้งจากทาง ASW เป็นอย่างมาก ทั้งเรื่องการประสานงาน ดูแล ทุกอย่างดูผิดและล่าช้าไปหมด ณ ปีนี้ได้ทำการเปลี่ยนนิติเป็นบริษัทใหม่ แต่ปัญหาเรื่องการประสานงานไปยัง Developer ก็ยังคงล่าช้าเหมือนเดิม ผลักกันไปมาเหมือนไม่ได้สื่อสารกัน
.
.
ยินดีรับคำชี้แนะและความเห็นจากทุกๆท่านครับ