ความคิดเห็นจาก Expert Account
ความคิดเห็นที่ 3
ค่อยๆ เรียงลำดับแบบนี้นะครับ
ปกติบ้านมือสอง มีรูปแบบการขายแบบนึง ที่เรียกว่า กู้เกินราคาบ้าน ในเคสนี้ จะต้องเป็นแบบนี้ครับ
- บ้านมือสอง ราคาประกาศขาย 1 ล้าน (อาจจะขายถูกมากๆ ร้อนเงิน)
- ตกลงซื้อขายกัน เจ้าหน้าที่ธนาคารประเมิน ราคาบ้าน ได้ 1.2 ล้าน (เวลาประเมิน ราคามักประมาณ 90% ของราคาประเมินเต็ม)
- ทางผู้ซื้อผู้ขายตกลงกันแล้วว่า จะกู้กันราคานี้ ถึงเวลา ธนาคาร อาจจะแบ่งเช็คให้เลย หรือ อาจจะจ่ายยอดเต็มให้เจ้าของบ้าน แล้วให้เจ้าของบ้าน เอาส่วนต่าง มาให้ผู้ซื้อ 2 แสนบาท (อาจจะมีการหักเรื่องภาษีอะไรกันนิดหน่อย หากคนขายเป็นนิติบุคคล ไม่ขอเอ่ยถึงแล้วกันนะ)
ถ้าเป็นตามนี้ ก็จบได้ ไม่มีปัญหา
แต่หากเป็นทรัพย์ธนาคาร อาจจะวุ่นหน่อย คิดว่า ทางธอส อาจจะต้องการสัญญาซื้อขายมาแนบ เพื่อขออนุมัติ ซึ่งทาง scB ต้องเป็นคนออกหนังสือสัญญาซื้อขาย ในราคา 1.2 ล้าน
มันวุ่นตรงนี้ครับ คือ ในระบบ ราคาขายมันต้องลงยอด 1 ล้าน ถ้าเกิดว่าทำสัญญาขาย 1.2 ล้าน ธนาคาร ต้องทำเรื่องเป็นส่วนลดให้กับคนซื้อไปอีก 2 แสน ซึ่งปกติถ้าเป็นโครงการที่มีการให้กู้เกิน (ซึ่งสมัยนี้ไม่ค่อยมีละนะ) เค้าก็จะทำหนังสือสัญญาซื้อขายมาที่ 1.2 ล้าน แล้วทำแนบท้ายว่า 2 แสน จะทำคืนเป็นส่วนลดให้ภายหลังในกี่วันๆ
ถ้าหากเจ้าหน้าที่ SCB ไม่ทำให้ หรือ เอเย่นต์รับปากแต่ทำไม่ได้เพราะกฏเกณฑ์ในธนาคาร หรือหัวหน้าไม่อนุมัติ มันก็ไปต่อไม่ได้ครับ ทางนั้นจู่ๆ จะให้ 1.2 ล้านมาเลย มันก็ไม่ได้
เรื่องนี้ ต้องคุยทั้งฝ่าย SCB และ ธอส ครับ แต่สำคัญเริ่มที่ SCB ก่อน
แต่สุดท้ายถ้าให้แนะนำ ก็อย่ากู้เกินเลยครับ ดอกเบี้ยทั้งนั้น
ปกติบ้านมือสอง มีรูปแบบการขายแบบนึง ที่เรียกว่า กู้เกินราคาบ้าน ในเคสนี้ จะต้องเป็นแบบนี้ครับ
- บ้านมือสอง ราคาประกาศขาย 1 ล้าน (อาจจะขายถูกมากๆ ร้อนเงิน)
- ตกลงซื้อขายกัน เจ้าหน้าที่ธนาคารประเมิน ราคาบ้าน ได้ 1.2 ล้าน (เวลาประเมิน ราคามักประมาณ 90% ของราคาประเมินเต็ม)
- ทางผู้ซื้อผู้ขายตกลงกันแล้วว่า จะกู้กันราคานี้ ถึงเวลา ธนาคาร อาจจะแบ่งเช็คให้เลย หรือ อาจจะจ่ายยอดเต็มให้เจ้าของบ้าน แล้วให้เจ้าของบ้าน เอาส่วนต่าง มาให้ผู้ซื้อ 2 แสนบาท (อาจจะมีการหักเรื่องภาษีอะไรกันนิดหน่อย หากคนขายเป็นนิติบุคคล ไม่ขอเอ่ยถึงแล้วกันนะ)
ถ้าเป็นตามนี้ ก็จบได้ ไม่มีปัญหา
แต่หากเป็นทรัพย์ธนาคาร อาจจะวุ่นหน่อย คิดว่า ทางธอส อาจจะต้องการสัญญาซื้อขายมาแนบ เพื่อขออนุมัติ ซึ่งทาง scB ต้องเป็นคนออกหนังสือสัญญาซื้อขาย ในราคา 1.2 ล้าน
มันวุ่นตรงนี้ครับ คือ ในระบบ ราคาขายมันต้องลงยอด 1 ล้าน ถ้าเกิดว่าทำสัญญาขาย 1.2 ล้าน ธนาคาร ต้องทำเรื่องเป็นส่วนลดให้กับคนซื้อไปอีก 2 แสน ซึ่งปกติถ้าเป็นโครงการที่มีการให้กู้เกิน (ซึ่งสมัยนี้ไม่ค่อยมีละนะ) เค้าก็จะทำหนังสือสัญญาซื้อขายมาที่ 1.2 ล้าน แล้วทำแนบท้ายว่า 2 แสน จะทำคืนเป็นส่วนลดให้ภายหลังในกี่วันๆ
ถ้าหากเจ้าหน้าที่ SCB ไม่ทำให้ หรือ เอเย่นต์รับปากแต่ทำไม่ได้เพราะกฏเกณฑ์ในธนาคาร หรือหัวหน้าไม่อนุมัติ มันก็ไปต่อไม่ได้ครับ ทางนั้นจู่ๆ จะให้ 1.2 ล้านมาเลย มันก็ไม่ได้
เรื่องนี้ ต้องคุยทั้งฝ่าย SCB และ ธอส ครับ แต่สำคัญเริ่มที่ SCB ก่อน
แต่สุดท้ายถ้าให้แนะนำ ก็อย่ากู้เกินเลยครับ ดอกเบี้ยทั้งนั้น
แสดงความคิดเห็น
เรื่องกู้บ้านครับ