"ขายฝากที่ดิน" คือการทำสัญญาที่เจ้าของที่ดิน (หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น บ้าน คอนโด ฯลฯ) โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้กับผู้รับซื้อฝาก เพื่อแลกกับเงินก้อนหนึ่ง แต่มีข้อตกลงว่าเจ้าของเดิมมีสิทธิไถ่คืน ภายในระยะเวลาที่กำหนดตามสัญญา (ตามกฎหมายไทย เวลาขั้นสูงสุดคือ 10 ปี ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ และ 3 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ทั่วไป)
พูดง่ายๆ คือ
เป็นการ "ยืมเงิน" แบบมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน แต่ใช้วิธีโอนกรรมสิทธิ์ไปก่อน
ถ้าเจ้าของเดิม "ไถ่คืน" ได้ในเวลาที่ตกลงกัน ก็ได้ทรัพย์สินนั้นคืน
ถ้าไถ่คืนไม่ทัน ทรัพย์นั้นจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีตามกฎหมาย
ตัวอย่าง:
นาย A ต้องการเงิน 2 ล้านบาท เอาที่ดินไปขายฝากให้กับนาย B ระบุในสัญญาว่า A สามารถไถ่คืนได้ภายใน 3 ปี ด้วยเงินต้นและดอกเบี้ยที่ตกลงกัน ถ้าเกิน 3 ปีโดยไม่ไถ่คืน นาย B จะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างถาวร
สรุปข้อสำคัญ:
เป็นการโอนกรรมสิทธิ์แบบมีสิทธิไถ่คืน
ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
มีการกำหนดระยะเวลาไถ่คืนชัดเจน
ถ้าไม่ไถ่คืนทันตามกำหนด ผู้รับซื้อฝากได้กรรมสิทธิ์เต็มตัว
ถ้าขายฝากอยู่ จะสามารถเอาโฉนดไปขาย แล้วโอนเป็นชื่อคนอื่นได้หรือไม่
ตอบตรงๆ เลย:
ไม่ได้ครับ ❌
เพราะในการ "ขายฝาก" กรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินได้ถูกโอนเป็นของผู้รับซื้อฝาก ไปตั้งแต่วันที่ทำสัญญาแล้ว
ดังนั้น เจ้าของเดิมไม่ใช่เจ้าของที่ดินอีกต่อไป จนกว่าจะมีการ "ไถ่ถอน" หรือ "ไถ่คืน" สำเร็จตามสัญญา
พูดง่ายๆ:
คนที่มีสิทธิขาย/โอนที่ดินขณะนั้นคือ ผู้รับซื้อฝาก เท่านั้น
เจ้าของเดิม (คนที่เอาที่ดินไปขายฝาก) ไม่มีสิทธิเอาโฉนดไปทำอะไรเอง เช่น ขายต่อ, จำนอง, หรือโอนชื่อให้คนอื่น
เพิ่มเติม:
ถ้าเจ้าของเดิมพยายามเอาโฉนดไปขายให้คนอื่นโดยไม่บอกความจริง ถือว่า ผิดกฎหมาย และอาจมีความผิดฐานฉ้อโกงด้วย
ถ้าจะขายหรือโอนจริง ต้องให้ผู้รับซื้อฝากมา "ยินยอม" หรือ "ทำเรื่องไถ่ถอน" ก่อน โฉนดถึงจะ "สะอาด" พร้อมโอน
สรุปสั้นสุด:
ตอนที่ยังขายฝากอยู่ — เจ้าของเดิม ขายที่ดินไม่ได้, โอนที่ดินไม่ได้, เอาที่ดินไปทำอะไรไม่ได้เลย ครับ
แล้วถ้าผู้ที่รับซื้อฝากนำไปขายต่อได้หรือไม่
ตอบแบบชัดเจน:
"ผู้รับซื้อฝาก" สามารถนำที่ดินที่รับฝากมา ไปขายต่อได้ครับ ✅
เพราะว่า
หลังจากทำสัญญาขายฝากแล้ว กรรมสิทธิ์ในที่ดินกลายเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที (ตามกฎหมายไทย)
ผู้รับซื้อฝากมีสิทธิเต็มที่ในที่ดินนั้น เช่น จะขาย, โอน, จำนอง หรือให้เช่าอะไรก็ทำได้
แต่! ต้องไม่ทำให้เจ้าของเดิมเสียสิทธิในการ "ไถ่ถอน" ภายในระยะเวลาที่ตกลงในสัญญา
เช่น:
ถ้านาย A เอาที่ดินไปขายฝากให้นาย B แล้วตกลงกันว่าไถ่ถอนได้ภายใน 3 ปี
ระหว่างนี้ นาย B สามารถเอาที่ดินไปขายให้นาย C ได้ แต่สิทธิในการไถ่ถอนของนาย A ยังคงอยู่
ดังนั้น ถึงนาย C เป็นเจ้าของคนใหม่ นาย A ก็ยังมีสิทธิไถ่ถอนจากนาย C ตามสัญญาเดิม จนกว่าจะครบกำหนด
กฎหมายกำหนดไว้ว่า:
ผู้รับซื้อฝากหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ต้อง "รับผิดชอบสิทธิในการไถ่ถอน" ของผู้ขายฝากด้วยเสมอ
(มาตรา 498 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)
สรุปง่ายๆ:
ผู้รับซื้อฝาก ขายต่อได้ ✅
แต่ คนซื้อใหม่ต้องรับสภาพเงื่อนไขการไถ่ถอนตามสัญญาเดิม ✅
ตัวอย่างภาพจริง:
นาย A ขายฝากที่ดินให้นาย B ไถ่ได้ใน 3 ปี
ผ่านไป 1 ปี นาย B ขายที่ดินต่อให้นาย C
นาย A ยังมีสิทธิไปไถ่ถอนที่ดินจากนาย C ได้ในช่วง 2 ปีที่เหลือ โดยจ่ายเงินตามสัญญาเดิม
นาย C จะรู้ได้ยังไงว่าจำนวนเงินที่นาย A ขายฝากนั้นเท่าไหร่ สมมติที่ดิน 500,000 นาย A ขายฝากให้นาย B 200,000 และต้องคืน 200,000 นาย B ขายให้นาย C 400,000 แล้วนาย A จะไถ่ถอน ต้องไถ่ถอน 200,000 ใช่หรือไม่ ถ้าเป็นกรณีนี้นาย C จะถือว่าโดนโกงหรือไม่
นาย A ขายฝากที่ดินราคา 500,000 บาท
ได้รับเงินจาก นาย B = 200,000 บาท (มีสัญญาขายฝาก)
นาย B ขายต่อให้ นาย C = 400,000 บาท (นาย C เป็นคนซื้อใหม่)
ประเด็นสำคัญคือ:
👉 นาย A ยังมีสิทธิ์ไถ่ถอนด้วยเงิน "200,000 บาท" เท่าเดิม ไม่ว่าเจ้าของใหม่จะซื้อมาแพงเท่าไหร่ก็ตาม
แล้ว "นาย C" จะรู้ได้ยังไงว่าเงื่อนไขเดิมเป็นยังไง?
ตามกฎหมาย:
การขายฝาก "ต้องจดทะเบียน" ที่ สำนักงานที่ดิน
รายละเอียดสัญญาขายฝาก (รวมถึงเงินต้น จำนวนเงินที่ต้องไถ่ถอน ระยะเวลา) จะถูกบันทึกไว้ใน สารบัญจดทะเบียน (เอกสารราชการ) ที่แนบอยู่กับโฉนด
ดังนั้นเวลา นาย C ไปทำเรื่องซื้อที่ดินนี้
สำนักงานที่ดินจะต้องแจ้งให้นาย C ทราบว่า:
ที่ดินนี้ยังอยู่ภายใต้สัญญาขายฝาก
มีสิทธิไถ่ถอนภายในกี่ปี
จำนวนเงินที่ต้องจ่ายเพื่อไถ่ถอน (200,000 บาท ตามสัญญาเดิม)
ถ้านาย C ไม่ตรวจสอบเอง หรือไม่รู้ ก็ถือว่านาย C ประมาทเองครับ ไม่ถือว่าโดนโกงตามกฎหมาย
(เว้นแต่ว่านาย B ไปปลอมเอกสารหรือปิดบังข้อมูลแบบตั้งใจ แบบนั้นค่อยว่ากันอีกที)
สุดท้ายนี้
📍 บทเรียนสำคัญ: คนที่จะซื้อที่ดินที่มีสถานะ "ขายฝาก" ต้องระวังและตรวจเอกสารละเอียดมากๆ เพราะแม้จะจ่ายเงินซื้อแพงกว่า แต่สิทธิไถ่ถอนของเจ้าของเดิม (นาย A) ยังอยู่ครบ
ขายฝากที่ดินคืออะไร
พูดง่ายๆ คือ
เป็นการ "ยืมเงิน" แบบมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน แต่ใช้วิธีโอนกรรมสิทธิ์ไปก่อน
ถ้าเจ้าของเดิม "ไถ่คืน" ได้ในเวลาที่ตกลงกัน ก็ได้ทรัพย์สินนั้นคืน
ถ้าไถ่คืนไม่ทัน ทรัพย์นั้นจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีตามกฎหมาย
ตัวอย่าง:
นาย A ต้องการเงิน 2 ล้านบาท เอาที่ดินไปขายฝากให้กับนาย B ระบุในสัญญาว่า A สามารถไถ่คืนได้ภายใน 3 ปี ด้วยเงินต้นและดอกเบี้ยที่ตกลงกัน ถ้าเกิน 3 ปีโดยไม่ไถ่คืน นาย B จะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างถาวร
สรุปข้อสำคัญ:
เป็นการโอนกรรมสิทธิ์แบบมีสิทธิไถ่คืน
ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
มีการกำหนดระยะเวลาไถ่คืนชัดเจน
ถ้าไม่ไถ่คืนทันตามกำหนด ผู้รับซื้อฝากได้กรรมสิทธิ์เต็มตัว
ถ้าขายฝากอยู่ จะสามารถเอาโฉนดไปขาย แล้วโอนเป็นชื่อคนอื่นได้หรือไม่
ตอบตรงๆ เลย:
ไม่ได้ครับ ❌
เพราะในการ "ขายฝาก" กรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินได้ถูกโอนเป็นของผู้รับซื้อฝาก ไปตั้งแต่วันที่ทำสัญญาแล้ว
ดังนั้น เจ้าของเดิมไม่ใช่เจ้าของที่ดินอีกต่อไป จนกว่าจะมีการ "ไถ่ถอน" หรือ "ไถ่คืน" สำเร็จตามสัญญา
พูดง่ายๆ:
คนที่มีสิทธิขาย/โอนที่ดินขณะนั้นคือ ผู้รับซื้อฝาก เท่านั้น
เจ้าของเดิม (คนที่เอาที่ดินไปขายฝาก) ไม่มีสิทธิเอาโฉนดไปทำอะไรเอง เช่น ขายต่อ, จำนอง, หรือโอนชื่อให้คนอื่น
เพิ่มเติม:
ถ้าเจ้าของเดิมพยายามเอาโฉนดไปขายให้คนอื่นโดยไม่บอกความจริง ถือว่า ผิดกฎหมาย และอาจมีความผิดฐานฉ้อโกงด้วย
ถ้าจะขายหรือโอนจริง ต้องให้ผู้รับซื้อฝากมา "ยินยอม" หรือ "ทำเรื่องไถ่ถอน" ก่อน โฉนดถึงจะ "สะอาด" พร้อมโอน
สรุปสั้นสุด:
ตอนที่ยังขายฝากอยู่ — เจ้าของเดิม ขายที่ดินไม่ได้, โอนที่ดินไม่ได้, เอาที่ดินไปทำอะไรไม่ได้เลย ครับ
แล้วถ้าผู้ที่รับซื้อฝากนำไปขายต่อได้หรือไม่
ตอบแบบชัดเจน:
"ผู้รับซื้อฝาก" สามารถนำที่ดินที่รับฝากมา ไปขายต่อได้ครับ ✅
เพราะว่า
หลังจากทำสัญญาขายฝากแล้ว กรรมสิทธิ์ในที่ดินกลายเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที (ตามกฎหมายไทย)
ผู้รับซื้อฝากมีสิทธิเต็มที่ในที่ดินนั้น เช่น จะขาย, โอน, จำนอง หรือให้เช่าอะไรก็ทำได้
แต่! ต้องไม่ทำให้เจ้าของเดิมเสียสิทธิในการ "ไถ่ถอน" ภายในระยะเวลาที่ตกลงในสัญญา
เช่น:
ถ้านาย A เอาที่ดินไปขายฝากให้นาย B แล้วตกลงกันว่าไถ่ถอนได้ภายใน 3 ปี
ระหว่างนี้ นาย B สามารถเอาที่ดินไปขายให้นาย C ได้ แต่สิทธิในการไถ่ถอนของนาย A ยังคงอยู่
ดังนั้น ถึงนาย C เป็นเจ้าของคนใหม่ นาย A ก็ยังมีสิทธิไถ่ถอนจากนาย C ตามสัญญาเดิม จนกว่าจะครบกำหนด
กฎหมายกำหนดไว้ว่า:
ผู้รับซื้อฝากหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ต้อง "รับผิดชอบสิทธิในการไถ่ถอน" ของผู้ขายฝากด้วยเสมอ
(มาตรา 498 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)
สรุปง่ายๆ:
ผู้รับซื้อฝาก ขายต่อได้ ✅
แต่ คนซื้อใหม่ต้องรับสภาพเงื่อนไขการไถ่ถอนตามสัญญาเดิม ✅
ตัวอย่างภาพจริง:
นาย A ขายฝากที่ดินให้นาย B ไถ่ได้ใน 3 ปี
ผ่านไป 1 ปี นาย B ขายที่ดินต่อให้นาย C
นาย A ยังมีสิทธิไปไถ่ถอนที่ดินจากนาย C ได้ในช่วง 2 ปีที่เหลือ โดยจ่ายเงินตามสัญญาเดิม
นาย C จะรู้ได้ยังไงว่าจำนวนเงินที่นาย A ขายฝากนั้นเท่าไหร่ สมมติที่ดิน 500,000 นาย A ขายฝากให้นาย B 200,000 และต้องคืน 200,000 นาย B ขายให้นาย C 400,000 แล้วนาย A จะไถ่ถอน ต้องไถ่ถอน 200,000 ใช่หรือไม่ ถ้าเป็นกรณีนี้นาย C จะถือว่าโดนโกงหรือไม่
นาย A ขายฝากที่ดินราคา 500,000 บาท
ได้รับเงินจาก นาย B = 200,000 บาท (มีสัญญาขายฝาก)
นาย B ขายต่อให้ นาย C = 400,000 บาท (นาย C เป็นคนซื้อใหม่)
ประเด็นสำคัญคือ:
👉 นาย A ยังมีสิทธิ์ไถ่ถอนด้วยเงิน "200,000 บาท" เท่าเดิม ไม่ว่าเจ้าของใหม่จะซื้อมาแพงเท่าไหร่ก็ตาม
แล้ว "นาย C" จะรู้ได้ยังไงว่าเงื่อนไขเดิมเป็นยังไง?
ตามกฎหมาย:
การขายฝาก "ต้องจดทะเบียน" ที่ สำนักงานที่ดิน
รายละเอียดสัญญาขายฝาก (รวมถึงเงินต้น จำนวนเงินที่ต้องไถ่ถอน ระยะเวลา) จะถูกบันทึกไว้ใน สารบัญจดทะเบียน (เอกสารราชการ) ที่แนบอยู่กับโฉนด
ดังนั้นเวลา นาย C ไปทำเรื่องซื้อที่ดินนี้
สำนักงานที่ดินจะต้องแจ้งให้นาย C ทราบว่า:
ที่ดินนี้ยังอยู่ภายใต้สัญญาขายฝาก
มีสิทธิไถ่ถอนภายในกี่ปี
จำนวนเงินที่ต้องจ่ายเพื่อไถ่ถอน (200,000 บาท ตามสัญญาเดิม)
ถ้านาย C ไม่ตรวจสอบเอง หรือไม่รู้ ก็ถือว่านาย C ประมาทเองครับ ไม่ถือว่าโดนโกงตามกฎหมาย
(เว้นแต่ว่านาย B ไปปลอมเอกสารหรือปิดบังข้อมูลแบบตั้งใจ แบบนั้นค่อยว่ากันอีกที)
สุดท้ายนี้
📍 บทเรียนสำคัญ: คนที่จะซื้อที่ดินที่มีสถานะ "ขายฝาก" ต้องระวังและตรวจเอกสารละเอียดมากๆ เพราะแม้จะจ่ายเงินซื้อแพงกว่า แต่สิทธิไถ่ถอนของเจ้าของเดิม (นาย A) ยังอยู่ครบ