[CR] รีวิวเรื่องการผ่อนและรีไฟแนนซ์บ้าน ปลายปี 2567 ดอกต่ำกว่า 3% แบบมนุษย์เงินเดือนขยันโปะ

สวัสดีครับ หลายคนคงเคยเห็นข่าว ผ่อนบ้านแล้วต้นไม่ลด หรือตัดต้นไป 5 บาท ตัดแต่ดอก  แล้วเมื่อไรจะผ่อนบ้านหมด
   
    จากที่เคยมาตั้งกระทู้รีวิวบ้านไป 3 ปีที่แล้ว ก็ถึงเวลามารีไฟแนนซ์บ้านแล้วครับ จะมาเล่าให้ฟังที่ละช่วง รวมถึงการโปะบ้านที่ผ่านๆมา และ คำถามที่มักจะเจอเวลารีไฟแนนซ์นะครับ
   
  สรุปคร่าวๆก่อนนะครับ
--> ยอดกู้ 11.5 M  เมื่อปลายปี 64

--> ยอดเหลือมารีไฟแนนซ์ 5.1 M

--> ดอกเบี้ย 2.9% fixed โดยขอมาแบบขั้นบันได ปีแรก 1.99 % ครับ

อะเริ่มเลยครับ 

1. refinance vs retention  --> แปลง่ายๆ  refinance ย้ายไปธนาคารใหม่ หรือ retention จะขอลดดอกอยู่กับที่เดิม
    ขออนุญาตกล่าวถึงธนาคารกรุงศรีที่ผมใช้อยู่เดิมนะครับ เพราะประทับใจตั้งแต่สมัยกู้3ปีก่อน จนมาไถ่ออกไปธนาคารอื่น  ระบบเค้าคือดีมากๆ ทั้งการตัดโปะแบบไม่งง การไถ่ถอนแบบมีประสิทธภาพ ไม่ดึงกั๊กอะไรเลย

    กรณี refinance ไปธนาคารอื่น เราติดต่อได้ตั้งแต่ 1 เดือนก่อนหมดสัญญา3ปีเลยครับ 
***จุดนี้สำคัญ หลายท่านไม่ทราบ 3ปีอาจไม่ใช่ 36 งวดนะครับ แต่ให้ดูที่สัญญาว่าลงวันที่เท่าไรครับ  และอ่านดีๆว่าสัญญาเราให้รีได้ที่ 3หรือ4หรือ5 ปี ***
    กรณี retention ธนาคารสีเหลืองแนะนำให้ติดต่อ 1 สัปดาห์ก่อนหมดสัญญา

    แบบไหนดีกว่า 
    refinance  เหมือนเราทำเรื่องกู้ใหม่ ยื่นเอกสารใหม่หมดเลย แต่ได้ดอกเบี้ยที่ดีครับ และยอดต่อเดือนมักลดลง
    retention ไปคุยๆเซ็นๆ ไม่ต้องยื่นเอกสารใหม่ สะดวก แต่มักจะดอกสูงกว่ารีไฟแนนซ์  และ มักจะต้องจ่ายยอดเดิมต่อเดือนไปเรื่อยๆยกเว้นขอเจรจาครับ
     ***โดยทั่วไป ถ้าส่วนต่างสัก 1% รีไฟแนนซ์ก็คุ้มแล้วครับ ยิ่งถ้าเราได้ฟรีจดจำนองยิ่งคุ้มมาก

2. การรีไฟแนนซ์ เราควรไปติดต่อธนาคารยังไงดี
     2.1 เดินดุ่มๆ ไปในห้างที่มีแบงค์เยอะๆเลยครับ เดินคุยทีละแบงค์เลยครับ ควรไปคุยหลายๆธนาคารเอามาเปรียบเทียบ
     2.2 แต่ๆๆ มีง่ายกว่านั้น เราไปหากลุ่มรีไฟแนนซ์บ้านใน platform ต่างๆ  จากนั้นเจ้าหน้าที่ติดต่อมาเยอะเลยครับ อันนี้สะดวกกว่าไม่ต้องไปเดินตามห้าง
     ที่ลองทำมาสองวิธี หาออนไลน์ง่ายกว่าครับ
     พอได้ดอกมาแล้ว ยังไงเอาไปเจรจากับธนาคารเดิม เผื่อได้รีเทนชั่นสวยๆนะครับ

3. รีไฟแนนซ์ มีค่าอะไรบ้าง   ต้องทำ ประกัน MRTA ไหม
       
     - หลักๆมี ค่าประเมิน ประกันอัคคีภัย ค่าจดจำนอง  พวกนี้ขอฟรีกับธนาคารใหม่ได้เลยครับ คุยไม่ยาก
     
      -MRTA ไม่บังคับทำ แต่  ถ้าคุณเป็นเสาหลักของบ้านควรทำนะครับ เวลาเป็นอะไรไปจะได้ไม่ลำบากคนข้างหลัง  แถมมักได้ดอกดีอีกด้วย แต่ผมไม่ได้ทำนะงวดนี้ เพราะผ่อนใกล้หมดแล้ว

4. ดอกเบี้ย fixed หรือ ลอยตัวดี
   
        อันนี้แล้วแต่คนชอบนะครับ ถ้ามองว่าดอกเบี้ยขาลง floated rate ลอยตัวยังไงก็ดีกว่า   แต่ ส่วนตัวชอบ fixed เพราะว่า วางแผนการเงินง่ายกว่าครับ
ถ้าเคยเห็นตามข่าว จะพบว่า ที่เห็นตัดต้นกัน 5บาท ดอกหมื่นนึง  ก็มักเป็นกรณีที่ดอกมันลอยตัวนี่แหละครับ ตอนนั้นดอกขาขึ้น แถม MRR แต่ละธนาคารไม่เท่ากันอีก เจ็บหนักกันเยอะเลย2-3 ปีที่ผ่านมา

         สรุปลองเทียบหลายๆเจ้า ของผมจบที่อีกธนาคารครับ ฟรีทุกค่าใช้จ่าย และได้ดอกfixed 2.9% แบบขอปีแรก1.9%ค่อยเพิ่มตอนปี 2-3เอา
     เพราะอันนี้แพลนปีแรกจะโปะครึ่งนึงเลยครับ แล้วสามปีปิดยอด เลยขอแบบปีแรกดอกถูกไปเลย
จากสี่ข้อแรก สรุปคือ
    - ถ้า statement เราดี รีไฟแนนซ์เถอะครับ  แต่ถ้า ยื่นใหม่ลำบากก็ยอมรีเทนชั่นไป
    - ติดต่อล่วงหน้าสักเดือนนึงนะครับ แล้วเราจะได้นัดทั้งสองธนาคารไปกรมที่ดินพร้อมกัน  ไม่เกินครึ่งวันก็จบครับ แล้วการจ่ายเราจะสบายขึ้นเยอะเลย

ช่วงต่อไป ถามว่าผ่อนยังไงทำไมยอดลงไว
   

ยกตัวอย่างครับ
1. ถ้าคุณโปะเกินยอดที่จ่าย 10% คุณจะผ่อนไวขึ้น 7 ปี  จาก 30ปี-->23ปี
2. ถ้าขยันรีไฟแนนซ์ด้วย โปะด้วย เร็วขึ้น 10-15 ปี

   
    อันนี้ตัวอย่างการโปะของผมครับ แต่ละธนาคารมีเทคนิคต่างๆกัน ของผมจะโปะวันที่ตัดยอดอัตโนมัติไปเลย พอตัดยอดปุ๊ป เราก็จ่ายตามอีกก้อนนึงไปเลย จะต้ดต้นล้วนๆ ดอก0บาท เลยทีเดียว 
     ในรูปคือค่างวด --> 62000  ตัดดอกไป 16295 บาท 
                 โปะไป 210000 บาท ตัดดอก 0 บาท โดนต้นเต็มๆเลยครับ

3. โปะทุกเดือนหรือทุกปีดี
     แน่นอนว่าลดต้นลดดอก โปะทุกเดือนย่อมดีกว่า
     แต่... อย่าโปะจนชีวิตไม่มีความสุขครับ  เราควรมีเงินไว้ enjoy life บ้าง cash flow เราต้องมี   โปะปีละครั้งก็ไม่ได้แตกต่างกันมากเท่าไร ขอแค่เราโปะครับ
     ผมโปะทุกเดือนๆละ 50000-200000 ขึ้นกับเงินที่เราเหลือในแต่ละเดือนเลย 

4. ควรโปะบ้านหรือรถก่อน
    - ทางทฤษฏี ควรโปะบ้านนะครับ เพราะลดต้นและลดดอก ยังไงก็คุ้มกว่าเรื่องตัวเงิน
    - ทางปฏิบัติ  บางกรณี ถ้ารถเหลือไม่มาก ปิดรถก่อนได้ครับ เราจะได้มีกำลังใจว่าอย่างน้อยก็จบไปชิ้นนึงแล้ว และมีสินทรัพย์เป็นของตัวเอง

5. ควรมีรายได้หลายทาง
    - นอกจากการรักษาคนไข้แล้ว ผมมีงานเสริมคือขายนาฬิการ่วมด้วย  เหมือนที่เคยรีวิวนาฬิกาไว้หลายๆเรือนครับ  ทำจากความชอบ รายได้มาทีหลังครับ  เอาเงินรายได้มาโปะบ้านด้วย  
    - ใช้จ่ายพยายามไม่ใช้เงินสดครับ แม้แต่เข้า 7-11 ผมใช้บัตรเครดิตตลอด เพราะได้แต้ม ได้ cashback เอามาใช้ต่อได้  สมัยเราโชคดีแล้วครับ ทุกอย่างผ่านแอป เรารูดแล้วจ่ายในแอปทันทีได้เลย ไม่ต้องกังวลยอดปลายเดือน  ตัวอย่างบัตรผมจะเห็นว่าแม้จะใช้จ่ายเดือนละหลายหมื่น แต่ก็ ยอดเป็น 0 หรือ จ่ายเกินไว้นิดหน่อยตลอดครับ  ยอดแต่ละเดือนจะแจ้งจ่ายมา 0 บาทตลอด บัตรเครดิตคือมีดที่คมกริบ จะใช้ทำมาหากินหรือตัดเนื้อตัวเองขึ้นกับผู้ใช้เลยครับ

   เราก็เอา cashback หรือ เงินส่วนต่างที่เราได้ ไปโปะบ้านต่อ ทำไปเรื่อยๆครับ ไม่มาก แต่ ระยะยาวมันก็เยอะอยู่ครับ
    ทางนี้ก็วางแผนไว้ตอนแรกจะผ่อนหมดที่ 5 ปีครับ แต่ติดสัญญา ยังไงก็ต้องเลี้ยงไว้จนครบ 6 ปีค่อยปิด
    ก็หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับคนที่กำลังวางแผนรีไฟแนนซ์บ้านนะครับ