กรณีขายกิจการบนที่ดินของคนอื่น สามารถขายได้หรือไม่ ?

เพื่อนเปิดร้านชาบูบนที่ดินที่เช่ามาอีกทีค่ะ ทีนี้เพื่อนไม่อยากทำกิจการต่อ ได้ทำสัญญาขายเฉพาะตัวกิจการให้คนอื่น ในสัญญาระบุว่า ในส่วนของการเช่าที่ดิน ทางผู้ซื้อกิจการต้องติดต่อกับทางเจ้าของที่ดินเอง 

ต่อมาถึงวันที่ต้องส่งมอบกิจการ ปรากฎว่า ทางผู้ซื้อกิจการมีปากเสียงกับทางเจ้าของที่ดิน ทางผู้ซื้อกิจการเลยจะยกเลิกสัญญา แบบนี้ทำได้ไหมคะ รบกวนผู้รู้ด้วยค่ะ