retention สินเชื่อบ้าน ดอกเบี้ย 3.1%?

เจ้าหน้าที่ธนาคารเพิ่งโทรมาแจ้งว่า พิจารณาขอ retention ให้แล้ว เสนอ ดอกเบี้ยคงที่ 3.1% ให้ 3 ปี   (ไม่มีดอกลอยตัว)  ให้เป็นสัญญาแนบท้าย จึงไม่มีข้อผูกมัดว่าต้องอยู่กับธนาคารอีกกี่ปีถึงจะ refinance ใหม่ได้  

- ยอดหนี้คงเหลือ 5.7x ล้าน  ค่าโอนและจดจำนองใหม่ ตอนนี้ อ่านแล้วงง ๆ ตกลงว่า ถ้ายอดหนี้เกิน 3 ล้าน  ให้คิด 2% เฉพาะส่วนเกิน หรือให้นับยอดทั้งหมดเลยครับ?  

- กรณี ถ้าสมมติคิด 1% เฉพาะ 3 ล้าน แล้วส่วนเกินคิด 2% ค่าโอนค่าจดจำนองคิดจาก 2.7 ล้าน, หมายความว่าค่าโอน ค่าจดจำนอง  จะประมาณเกือบ 1 แสน ดอกเบี้ย refinance ต้อง 2.5% ถึงจะคุ้มกับค่า refinance... ตอนนี้มี ธนาคารไหนให้ต่ำกว่า 2.5% มั้ยครับ?