มีคำถามเกี่ยวกับคอนโดครับ
กรณีที่เราซื้อคอนโดจากทางโครงการแล้วเข้าอยู่อาศัย โดยปกติสัญญาเองจะระบุเกี่ยวกับเรื่องระยะประกันคอนโดเอาไว้ โดยถ้าผมเข้าใจไม่ผิดตามกฏหมายเเพ่งระบุไว้ว่า โครงสร้างอาคารภายนอกจะต้องมีระยะประกัน 5 ปีและภายในอยู่ที่ 2 ปี อ้างอิงจาก
- พ.ร.บ. คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 กำหนดให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา
- พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ก็ได้กำหนดแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรไว้ โดยมีการกำหนดเรื่องการรับประกันบ้านจัดสรร สำหรับผู้ซื้อคอนโดมิเนียม ผู้ซื้อจะต้องไม่เสียประโยชน์กว่าที่กำหนดในแบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด (อช.22) และสัญญาซื้อขายห้องชุด (อช.23) ตาม พรบ.อาคารชุด พ.ศ.๒๕๒๒ ซึ่งมีผลให้ เจ้าของโครงการยังจะต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องของห้องชุดที่โอนไปแล้ว โดยมีกำหนดระยะเวลาดังนี้
1. กรณีที่เป็นโครงสร้างและอุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบอาคารที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ จะต้องรับประกันความชำรุดบกพร่อง ในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปีนับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด
2. กรณีส่วนควบอื่นนอกจากกรณีข้างต้น จะต้องรับประกันความชำรุดบกพร่อง ในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 2 ปีนับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด โดย เจ้าของโครงการต้องแก้ไขความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นภายใน 30 วันนับแต่วันที่ผู้ซื้อ หรือนิติบุคคลอาคารชุด แล้วแต่กรณี ได้แจ้งเป็นหนังสือให้ทราบถึงความชำรุดบกพร่องนั้น เว้นแต่ในกรณีมีความชำรุดบกพร่องที่ต้องดำเนินการแก้ไขโดยเร่งด่วน เจ้าของโครงการต้องดำเนินการแก้ไขในทันที
แต่ถ้าเจ้าของโครงการไม่แก้ไข ผู้ซื้อหรือนิติบุคคลอาคารชุดแล้วแต่กรณี มีสิทธิดำเนินการแก้ไขเอง หรือจะให้บุคคลภายนอกแก้ไข โดยเจ้าของโครงการจะต้องชดใช้ค่าเสียหายและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการดังกล่าว สำหรับใครที่ซื้อห้องชุดที่เซ็นสัญญากับโครงการ และสัญญากำหนดระยะเวลาการรับประกันน้อยกว่าที่กำหนดไว้ ให้ถือว่าต้องรับประกันขั้นต่ำตามแบบอช.22 ส่วนคนที่ซื้อบ้านจัดสรรไว้ มาตรฐานเรื่องการรับประกันบ้านจะกำหนดไว้ตาม สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร (มีสิ่งปลูกสร้าง) แบบ ข. ออกความตาม ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ซึ่งกำหนดให้รับประกันโครงสร้าง 5 ปี เหมือนอาคารชุด แต่ส่วนประกอบจะเหลือแค่ 1 ปี
ปัจจุบันผมซื้อคอนโดมาน่าจะพอดี5ปีแล้ว และทางผมเองได้เเจ้งให้ทางนิติรับทราบว่ามีจุดในห้องที่เกิดความเสียหายจากภายนอกตัวตึก จนทำให้ขอบบัวและพื้นไม้เกิดการบวม ขึ้นรา เปลี่ยนเป็นสีเขียว ผมได้ทำเอกสารเเจ้งไปทางนิติหลายรอบ รายละเอียดคร่าวๆดังนี้
1. 4 พย 2562 เเจ้งเรื่องน้ำฝนเซาะบริเวณผนังและซึมทำให้พื้นเกิดความชื้นและเกิดความเสียหายต่อตัวห้องภายใน ประมาณเกือย 2ปีหลังจากโอนห้อง
2. 18 มค 2563 หลังจากเเจ้งปัญหาไป โครงการค่อยส่งช่างมาเเก้ไขโดยการเปลี่ยนพื้นและขอบบัวใหม่ให้
3. 14 มิย 2564 ผ่านไปประมาณ 1ปีกว่าได้เกิดอาการบวมใหม่ (บวมสักระยะล่ะ แต่เห็นไม่ชัด แต่เหมือนยาเเนวหลุด มีร่อง) เเจ้งทางนิติใหม่อีกรอบ นิติบอกว่าถ้าเป็นปัญหาจุดเดิม ก็จะให้โครงการมารับประกันงานซ่อม ไปๆมาๆ นิติเเจ้งว่าเอกสารเก่าทั้งหมดในอดีตหายไป (อาจจะเกิดจากเปลี่ยนนิติยกชุด เอกสารหายหมด??) ให้ทำเอกสารเเจ้งซ่อมใหม่โดยระบุว่าเป็นงานเเก้จากงานเก่าที่เคยซ่อมไปแต่ไม่หายขาด
4. หลังจากมีการเเจ้งซ่อมไปใหม่ โครงการก็ไม่มีการติดต่อมาเเก้ใดๆทั้งสิ้น เนื่องจากอ้างว่า จะต้องมีการเเจ้งซ่อมของเจ้าของร่วมอย่างน้อย10-20ห้อง ถึงจะมาเเก้ให้ >> งง มีระบุในสัญญาด้วยหรอ?? จน 14 ตค 2564 เเจ้งว่าจะขอดูห้องภายในก่อนทำการโรยตัวนอกอาคาร และ 16 ตค 2564 ได้ทำการโรยตัวรอบ1 เพื่อเเก้ไขรอยเเตก และมีระยะเวลาประกัน 6 เดือนนับตั้งแต่วันโรยตัว คือ 16 เม.ย 2564
5. 5 พย 2564 อาการไม้เริ่มงอหนัก ช่วงหน้าฝน คราวนี้ค่อนข้าวจะบวมและเขียว
6. 13 พย 2564 โรยตัวรอบ 2 แต่เท่าที่ดู อาการก็ยังไม่หาย บวมหนักกว่าเดิมเรื่อยๆ ไม้พองตัว ยาแนวหลุดหมด และเผยอออกจากมุมห้อง
7. 1 ธค 2564 แจ้งให้มาดูบัวกับพื้นเก่าที่พังอีกรอบ นิติเเจ้งว่าโครงการพยายามไล่ให้ลูกบ้านเซ็นเพื่อปิดงานทั้งหมด แม้งานไม่เสร็จเรียบร้อยจริง เนื่องจากโครงการจะเอาเงินไปจ่ายผู้รับเหมาให้ได้
8. 2 ธค 2564 มีการโทรมาติดตามให้ผมเซ็นซะเพราะอ้างว่าหมดระยะเวลาประกันแล้ว แต่ผมไม่ได้เซ็นให้เนื่องจากโรยตัวมา แต่น้ำก็เข้าห้องทำให้เสียหายอยู่เหมือนเดิม จากนั้นก็หายตัวไป เสมือนดำเนินเรื่องโดยไม่ผ่านลูกบ้านเรียบร้อย
9. 12 มค 2565 และ 8 กพ 2565 ก็ติดตาม ก็เงียบหาย ไม่มีวี่เเวว
10. 30 เม.ย 2565 เเจ้งนิติว่าขอบบัวเเตกหนักแล้ว นิติขอให้ถ่ายรูปให้ใหม่ (บ่อยเหลือเกิน เดินขึ้นมาก็เห็นแล้วไหม)
11. 18 มิย 2565 เเจ้งนิติว่าขอบบัวอีกฝั่งก็เปลี่ยนเป็นสีเขียวแล้ว กรอบแล้ว แต่นิติเเจ้งว่าฝั่งระเบียงถือว่าอยู่ในตัวตึก หมดระยะเวลาประกันแล้ว ผมเลยเเจ้งไปว่าแล้วฝั่งหน้าต่างที่ติดกับตัวตึกล่ะ เเจ้งมานานมากล่ะ ซ่อมไม่หายขาด บวมก็บวม โรยตัว2รอบก็ไม่ช่วย นิติถามว่า อาการเพิ่งจะเกิดหรอคะ น้ำซึมหรอคะ ขอรูปหน่อยได้ไหมคะ!! (เหมือนเพิ่งเคยทราบครั้งเเรกในชีวิต)
12. 15-16 กค 2565 นิติเเจ้งว่าจะทำการโรยตัวอีกรอบ!!!!
13. 9 มค 2566 ติดตามนิติอีกรอบว่าจะเข้ามาเเก้บัวเมื่อไหร่ นิติเเจ้งว่าเพิ่งทำการติดตามโครงการไปเมื่อ 14 พย 2565
เป็นประการเช่นนี้เเล
จากที่ได้อธิบายไปข้างต้น สอบถามว่าจะจัดการกับคอนโดประเภทนี้ได้อย่างไรครับ เช่น
1. รวมตัวฟ้องร้อง และหาหลักฐานหลายๆห้องเพื่อเรียกร้องสิทธิ
2. ยื่นองค์กรรัฐหรืออิสระ
3. ปล่อยไปตามมีตามเกิด แล้วทนให้คนเอาเปรียบต่อไป
ปล. อยากให้มีองค์กรที่ปกป้องผู้บริโภคอย่างเราที่ทำงานจริงจัง ดูแลจริงๆ และจัดการพวกบริษัทเหล่านี้ให้หมดไป เบื้องต้นลุกบ้านอื่นๆได้เเจ้งสคบ.ไปหลายเดือนแล้ว แต่ก็เงียบหายครับ
มีวิธีรับมือกับคอนโดหัวหมอไม่รับผิดชอบหลังการขายอย่างไร
กรณีที่เราซื้อคอนโดจากทางโครงการแล้วเข้าอยู่อาศัย โดยปกติสัญญาเองจะระบุเกี่ยวกับเรื่องระยะประกันคอนโดเอาไว้ โดยถ้าผมเข้าใจไม่ผิดตามกฏหมายเเพ่งระบุไว้ว่า โครงสร้างอาคารภายนอกจะต้องมีระยะประกัน 5 ปีและภายในอยู่ที่ 2 ปี อ้างอิงจาก
- พ.ร.บ. คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 กำหนดให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา
- พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ก็ได้กำหนดแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรไว้ โดยมีการกำหนดเรื่องการรับประกันบ้านจัดสรร สำหรับผู้ซื้อคอนโดมิเนียม ผู้ซื้อจะต้องไม่เสียประโยชน์กว่าที่กำหนดในแบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด (อช.22) และสัญญาซื้อขายห้องชุด (อช.23) ตาม พรบ.อาคารชุด พ.ศ.๒๕๒๒ ซึ่งมีผลให้ เจ้าของโครงการยังจะต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องของห้องชุดที่โอนไปแล้ว โดยมีกำหนดระยะเวลาดังนี้
1. กรณีที่เป็นโครงสร้างและอุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบอาคารที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ จะต้องรับประกันความชำรุดบกพร่อง ในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปีนับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด
2. กรณีส่วนควบอื่นนอกจากกรณีข้างต้น จะต้องรับประกันความชำรุดบกพร่อง ในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 2 ปีนับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด โดย เจ้าของโครงการต้องแก้ไขความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นภายใน 30 วันนับแต่วันที่ผู้ซื้อ หรือนิติบุคคลอาคารชุด แล้วแต่กรณี ได้แจ้งเป็นหนังสือให้ทราบถึงความชำรุดบกพร่องนั้น เว้นแต่ในกรณีมีความชำรุดบกพร่องที่ต้องดำเนินการแก้ไขโดยเร่งด่วน เจ้าของโครงการต้องดำเนินการแก้ไขในทันที
แต่ถ้าเจ้าของโครงการไม่แก้ไข ผู้ซื้อหรือนิติบุคคลอาคารชุดแล้วแต่กรณี มีสิทธิดำเนินการแก้ไขเอง หรือจะให้บุคคลภายนอกแก้ไข โดยเจ้าของโครงการจะต้องชดใช้ค่าเสียหายและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการดังกล่าว สำหรับใครที่ซื้อห้องชุดที่เซ็นสัญญากับโครงการ และสัญญากำหนดระยะเวลาการรับประกันน้อยกว่าที่กำหนดไว้ ให้ถือว่าต้องรับประกันขั้นต่ำตามแบบอช.22 ส่วนคนที่ซื้อบ้านจัดสรรไว้ มาตรฐานเรื่องการรับประกันบ้านจะกำหนดไว้ตาม สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร (มีสิ่งปลูกสร้าง) แบบ ข. ออกความตาม ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ซึ่งกำหนดให้รับประกันโครงสร้าง 5 ปี เหมือนอาคารชุด แต่ส่วนประกอบจะเหลือแค่ 1 ปี
ปัจจุบันผมซื้อคอนโดมาน่าจะพอดี5ปีแล้ว และทางผมเองได้เเจ้งให้ทางนิติรับทราบว่ามีจุดในห้องที่เกิดความเสียหายจากภายนอกตัวตึก จนทำให้ขอบบัวและพื้นไม้เกิดการบวม ขึ้นรา เปลี่ยนเป็นสีเขียว ผมได้ทำเอกสารเเจ้งไปทางนิติหลายรอบ รายละเอียดคร่าวๆดังนี้
1. 4 พย 2562 เเจ้งเรื่องน้ำฝนเซาะบริเวณผนังและซึมทำให้พื้นเกิดความชื้นและเกิดความเสียหายต่อตัวห้องภายใน ประมาณเกือย 2ปีหลังจากโอนห้อง
2. 18 มค 2563 หลังจากเเจ้งปัญหาไป โครงการค่อยส่งช่างมาเเก้ไขโดยการเปลี่ยนพื้นและขอบบัวใหม่ให้
3. 14 มิย 2564 ผ่านไปประมาณ 1ปีกว่าได้เกิดอาการบวมใหม่ (บวมสักระยะล่ะ แต่เห็นไม่ชัด แต่เหมือนยาเเนวหลุด มีร่อง) เเจ้งทางนิติใหม่อีกรอบ นิติบอกว่าถ้าเป็นปัญหาจุดเดิม ก็จะให้โครงการมารับประกันงานซ่อม ไปๆมาๆ นิติเเจ้งว่าเอกสารเก่าทั้งหมดในอดีตหายไป (อาจจะเกิดจากเปลี่ยนนิติยกชุด เอกสารหายหมด??) ให้ทำเอกสารเเจ้งซ่อมใหม่โดยระบุว่าเป็นงานเเก้จากงานเก่าที่เคยซ่อมไปแต่ไม่หายขาด
4. หลังจากมีการเเจ้งซ่อมไปใหม่ โครงการก็ไม่มีการติดต่อมาเเก้ใดๆทั้งสิ้น เนื่องจากอ้างว่า จะต้องมีการเเจ้งซ่อมของเจ้าของร่วมอย่างน้อย10-20ห้อง ถึงจะมาเเก้ให้ >> งง มีระบุในสัญญาด้วยหรอ?? จน 14 ตค 2564 เเจ้งว่าจะขอดูห้องภายในก่อนทำการโรยตัวนอกอาคาร และ 16 ตค 2564 ได้ทำการโรยตัวรอบ1 เพื่อเเก้ไขรอยเเตก และมีระยะเวลาประกัน 6 เดือนนับตั้งแต่วันโรยตัว คือ 16 เม.ย 2564
5. 5 พย 2564 อาการไม้เริ่มงอหนัก ช่วงหน้าฝน คราวนี้ค่อนข้าวจะบวมและเขียว
6. 13 พย 2564 โรยตัวรอบ 2 แต่เท่าที่ดู อาการก็ยังไม่หาย บวมหนักกว่าเดิมเรื่อยๆ ไม้พองตัว ยาแนวหลุดหมด และเผยอออกจากมุมห้อง
7. 1 ธค 2564 แจ้งให้มาดูบัวกับพื้นเก่าที่พังอีกรอบ นิติเเจ้งว่าโครงการพยายามไล่ให้ลูกบ้านเซ็นเพื่อปิดงานทั้งหมด แม้งานไม่เสร็จเรียบร้อยจริง เนื่องจากโครงการจะเอาเงินไปจ่ายผู้รับเหมาให้ได้
8. 2 ธค 2564 มีการโทรมาติดตามให้ผมเซ็นซะเพราะอ้างว่าหมดระยะเวลาประกันแล้ว แต่ผมไม่ได้เซ็นให้เนื่องจากโรยตัวมา แต่น้ำก็เข้าห้องทำให้เสียหายอยู่เหมือนเดิม จากนั้นก็หายตัวไป เสมือนดำเนินเรื่องโดยไม่ผ่านลูกบ้านเรียบร้อย
9. 12 มค 2565 และ 8 กพ 2565 ก็ติดตาม ก็เงียบหาย ไม่มีวี่เเวว
10. 30 เม.ย 2565 เเจ้งนิติว่าขอบบัวเเตกหนักแล้ว นิติขอให้ถ่ายรูปให้ใหม่ (บ่อยเหลือเกิน เดินขึ้นมาก็เห็นแล้วไหม)
11. 18 มิย 2565 เเจ้งนิติว่าขอบบัวอีกฝั่งก็เปลี่ยนเป็นสีเขียวแล้ว กรอบแล้ว แต่นิติเเจ้งว่าฝั่งระเบียงถือว่าอยู่ในตัวตึก หมดระยะเวลาประกันแล้ว ผมเลยเเจ้งไปว่าแล้วฝั่งหน้าต่างที่ติดกับตัวตึกล่ะ เเจ้งมานานมากล่ะ ซ่อมไม่หายขาด บวมก็บวม โรยตัว2รอบก็ไม่ช่วย นิติถามว่า อาการเพิ่งจะเกิดหรอคะ น้ำซึมหรอคะ ขอรูปหน่อยได้ไหมคะ!! (เหมือนเพิ่งเคยทราบครั้งเเรกในชีวิต)
12. 15-16 กค 2565 นิติเเจ้งว่าจะทำการโรยตัวอีกรอบ!!!!
13. 9 มค 2566 ติดตามนิติอีกรอบว่าจะเข้ามาเเก้บัวเมื่อไหร่ นิติเเจ้งว่าเพิ่งทำการติดตามโครงการไปเมื่อ 14 พย 2565
เป็นประการเช่นนี้เเล
จากที่ได้อธิบายไปข้างต้น สอบถามว่าจะจัดการกับคอนโดประเภทนี้ได้อย่างไรครับ เช่น
1. รวมตัวฟ้องร้อง และหาหลักฐานหลายๆห้องเพื่อเรียกร้องสิทธิ
2. ยื่นองค์กรรัฐหรืออิสระ
3. ปล่อยไปตามมีตามเกิด แล้วทนให้คนเอาเปรียบต่อไป
ปล. อยากให้มีองค์กรที่ปกป้องผู้บริโภคอย่างเราที่ทำงานจริงจัง ดูแลจริงๆ และจัดการพวกบริษัทเหล่านี้ให้หมดไป เบื้องต้นลุกบ้านอื่นๆได้เเจ้งสคบ.ไปหลายเดือนแล้ว แต่ก็เงียบหายครับ