สอบเรื่องกฎหมายครับ เงินค่าประกันเช่าและ ลาภมิควรได้ครับ

เรื่องมีอยู่ว่าผมมีหน้าที่เป็นธุระ เกี่ยวกับการไปซื้อทรัพย์จักรกรมบังคับคดีโดยขอหักส่วนได้ใช้แทนนำมูลหนี้มาซื้อโดยโจทก์  โดยทรัพย์นั้นมีผู้เช่าอยู่แล้ว ซึ่งกระผมได้เจรจาให้ชำระค่าเช่าแก่ผู้ซื้อทรัพย์ แต่ผู้เช่าไม่ชำระ 
จึงประสงค์ขอความเมตตาสอบถาม 
  1 . ผู้เช่าอ้างว่ายังไม่ได้โอนหลังโฉนดเป็นของเจ้าของเดิมอยู่เนื่องจากต้องรอบัญชีรับจ่ายและหนังสือโอนกรรมสิทธิ์ จึงยังไม่จ่ายค่าเช่าให้ ผู้ซื้อทรัพย์ได้  และอ้างว่าการซื้อนั้นไม่สมบูรณ์ ในทางกฎหมายเป็นความจริงหรือไม่ครับ

  2. ผู้เช่าไม่ได้จ่ายชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่ารายเก่า และผู้ประมูลซื้อทรัพย์ได้เป็นเวลา 3 เดือนแล้ว กรณีดังนี้ถือเป็นลาภไม่ควรได้หรือเปล่าครับผู้ประมูลซื้อทรัพย์ได้มีสิทธิ์ฟ้องไหมครับ

  3. ทางผู้เช่าบอกว่าถ้าจะเอาเงินค่าเช่าก็ให้ไปหักเอาจากเงินประกันที่วางไว้กับผู้ให้เช่าคนก่อน // อย่างนี้ถือว่าถูกต้องหรือไม่ครับตามหลักกฎหมายแล้ว 

  4. ผู้ประมูลซื้อทรัพย์ได้หากโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้วสามารถเรียกร้องเงินประกันดังกล่าวจากผู้ให้เช่ารายก่อนได้หรือไม่ครับ 

 5. กรณีที่ผู้เช่าหนีหายไปหรืออกจากการเช่าก่อนสัญญาหมดอายุ ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์ริบเงินประกันหรือไม่ครับ

ขอขอบพระคุณเป็นอย่างสูงครับ