เราปวดหัวและสับสนกับเรื่องนี้มาก เพราะมีปัจจัยร่วมหลายอย่าง มีความจำเป็น
เราต้องการขายบ้านเร็ว เพราะต้องการขายแล้วไปซื้อบ้านปลายทางแทน เพราะสภาพแวดล้อมรอบๆกับสถานะครอบครัวของเราปัจจุบันทำให้ไม่เหมาะกับเราอีกแล้ว(ส่วนนึงเพราะ พ่อแม่ แก่ชรา) เลยหานายหน้ามาช่วยขาย ติดต่อกันแล้ว แต่ติดสัญญาข้อตกลงในเอกสารตัวอย่างที่นายหน้าให้มาทำให้เราต้องคิดหลายวันเลย ถ้าขายไม่ทันซื้อบ้านปลายทางก็อยากให้หาคนเช่าให้แทน เพราะ บ้านปลายทางที่เราจะซื้อได้เหมาะสมกับเรา เพราะ ส่วนนึงเรามีคนสูงอายุอยู่ด้วยก็อยากให้ท่านสามารถอยู่บ้านที่พอเดินทางใกล้ๆ และเราสามารถไปดูแลบ้านได้ ด้วยสถานะทางบ้านเราไม่พร้อมในหลายด้าน
เราเลยอยากให้ช่วยพิจารณาข้อหลักๆ ที่หนักใจว่า เราควรทำไงดี เจรจายังไงดี เพราะบางข้อขัดวัตถุประสงค์เรา เราก็รู้ว่านายหน้าต้องลงทุนโฆษณา หรือเราจะเปลี่ยนเป็น นายหน้าตัวแทนระบบเปิดแทนดี ดูแล้วเหมือนเราจะเหมาะกับนายหน้าระยะสั้นมากกว่า ช่วยแนะนำทีครับ
เอกสารที่เค้าให้มาตัวหนังสือเล็กมากเลย จำเป็นต้องลอกออกมาครับ
ขอไล่ลำดับข้อจากมีผลมากไปหาน้อยไม่เรียงตัวเลขนะครับ
6. หากผู้จะซื้อเสนอซื้อในราคาไม่ตํ่ากว่าราคาที่ผู้จะขายระบุไว้ในสัญญาแต่งตั้งตัวแทนฉบับนี้ หรือ ราคาที่ปรับลดลงในภายหลัง แต่ผู้ขายปฏิเสธการขายในระหว่างสัญญา หรือผู้จะขายได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้ซื้อแล้วแต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ จากเหตุผิดสัญญาของผู้จะขาย ผู้ขายยินยอมให้ถือว่าตัวแทนได้ทำหน้าที่จัดหาผู้ซื้อตามสัญญาแล้ว และยินยอมชำระค่ากำเหน็จให้แก่ตัวแทนตามที่ระบุตามสัญญา
*** ข้อนี้ผมเข้าใจถูกไหมว่า ถ้านายหน้าหาลูกค้ามาให้ ต่อให้ลูกค้าต่อราคามาก เราก็ไม่อาจปฏิเสธได้ ถ้าปฏิเสธก็ต้องจ่ายค่าบำเหน็จให้ เราก็เข้าใจว่ามีราคาตลาดตามช่วงเวลาและสภาพบ้านนะ แต่ถึงขนาดโดนกดราคามากไม่มีสิทธิปฏิเสธมันก็ไม่ไหว ถ้าเป็นแนวนี้ เราจะจ้างนายหน้ามาทำไม ขายถูกๆเองก็ได้ คิดว่าจะเจรจากำหนดราคาขั้นตํ่าที่เราสามารถลดราคาได้น่าจะดี
7. ผู้ขายตกลงให้ตัวแแทนมีสิทธิรับเงินประกันหรือเงินมัดจำการปฏิบัติตามสัญญาจากผู้เสนอซื้อ และถือไว้แทนผู้ขาย เมื่อผู้ขายได้ตอบรับคำเสนอซื้อแล้ว เงินดังกล่าวถือเป้นเงินมัดจำ หากต่อมาผู้ซื้อผิดสัญญาในคำเสนอซื้อ ผู้ขายมีสิทธิริบเงินประกันหรือมัดจำตามสัญญา โดยผู้ขายต้องแบ่งเงินที่ริบได้ให้ตัวแทนครึ่งนึงแต่ไม่เกินคำกำเหน็จ ตามข้อ 2. (ข้อ2 ในที่นี่ คือ ส่วนเปอเซนการขายที่นายหน้าได้ 3% หรือ 4% ในกรณีที่ขายได้ภายใน 3 เดือน ซึ่งในสัญญา ยังไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มที่ผู้ซื้อต้องออกเองอีก และยังไม่พูดถึงค่าโอนกันเลย)
***ตรงนี้เราแอบรู้สึกไม่โอเค อยากจะเจรจา เพราะ ว่าส่วนนึงนายหน้าก็ได้เปอเซ็นจากการขาย 3-4% ภาษีมูลค่าเพิ่มก็ผลักภาระให้เรา จะให้เราแบ่งส่วนแบ่งมัดจำนี้อีกก็มากกว่า 3-4% ของเปอเซนการขายแล้วสิ แบ่งตั้งครึ่งนึง(ก็เข้าใจแหละว่าถ้าผู้ซื้ออผิดสัญญา) คือ เราอยากเอามัดจำตรงนี้ไปช่วยมัดจำบ้านปลายทางที่เราจะซื้อ ซึ่งทางกรณีผู้ซื้อของเราผิดสัญญาแบ่งครึ่ง เราอาจกระทบกับบ้านปลายทางที่เรามัดจำได้ แต่ก่อนหน้านั้นคือ นายหน้าหรือตัวแทนของนายหน้าเป็นคนถือเงินมัดจำนี้อีกเราจะเอาไปช่วยมัดจำได้ยังไงกัน
9. เมื่อสัญญาฉบับนี้สิ้นสุดลง หากผู้จะขายหรือตัวแทนยังไม่สามารถขายทรัพย์สินตามสัญญานี้ได้ ผู้จะขายไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายแต่อย่าง
ใด หากต่อมาภายในระยะเวลา 1 ปี นับแต่วันสิ้นสุดสัญญานี้ ปรากฏว่าผู้จะขายได้ขายหรือแลกเปลี่ยนทรัพย์สินตามข้อ 1. ให้แก่บุคคลหรือผู้ที่เกี่ยวข้อง
กับบุคคล หรือผู้ที่ได้รับการชี้ช่องจากบุคคลที่ตัวแทนเคยติดต่อหรือแนะนำให้ซื้อทรัพย์นี้ ผู้จะขายยอมถือว่าตัวแทนได้ทำหน้าที่จัดหาผู้ซื้อทรัพย์สิน
ของผู้จะขายตามสัญญานี้แล้ว ผู้จะขายตกลงยินยอมจ่ายค่าบาเหน็จให้แก่ตัวแทนตามข้อ 2.
*** ข้อ 9 นี้เข้าใจว่านายหน้าป้องกันคนหัวหมอรอหมดสัญญา แล้วผู้ซื้อผู้ขายไปฮัวกันเอง แต่ว่าคิดว่ามันนานไปไหมครับ แต่เท่าที่หาข้อมูลมาส่วนใหญ่นายหน้าระบบปิดจะทำแบบนี้กันหมด แต่โดยส่วนตัวก็อยากขายได้เร็วก็ไม่น่ามีผลอะไร
*** ข้อ 10 ที่เขียนว่าโหด พออ่านทบทวนดูเป็นเรื่องปกติทั่วไปแล้วครับ
ทุกท่านว่า จะเจรจายังไงดีคิดหนัก กับ ข้อ 6 ข้อ 7 พอสมควร มันเป็นปกติหรือว่ามากไป เราจะขอลดระยะสัญญาไม่ถึงปีพอจะเป็นไปได้ไหม ขอคำแนะนำด้วยครับ
ส่วนสถานการณ์ปัจจุบัน ก็เนื่องจาก ฝั่งตรงข้ามมีมีร้านอาหารจีน 3 คูหามาเปิด ตอนกลางคืนเราก็เลยได้รับแสงสว่างจากร้านฝั่งตรงข้าม ก็เลยมีคนมาติดต่อเช่ามากขึ้นในขณะที่เราอยากขายมากกว่าทำให้เราสับสนพอสมควร จะเลือกทางที่ตัวเองต้องการก็เสี่ยงบ้านปลายทางขายได้ เราก็เสียเป้าหมายไป จะเสียโอกาสได้คนเช่าไปด้วย ไม่ได้อะไรเลย มีคนเช่าทีหลังห้องติดกันก็อาจโดนเบียนเบียดเอาได้ ตอนนี้ก็คนสนใจเช่าคนนึงพยายามติดต่อเราพอสมควร ตั้งแต่ส่งภาพภายในตึกในไลน์ให้ไป เราเห็นว่าส่งแล้วแต่เค้าไม่อ่าน แต่เค้าโทรกลับมาว่าเรายังไม่ส่ง แคปจอส่งให้กันดุถึงรูปว่าที่เราส่งไปไม่ขึ้นภาพข้อความทางนั้นเลย ตอนนี้เค้าอยากนัดเจอเรา ถามเราว่าว่างวันไหน มีอีกรายมาขอแค่เช่าบริเวณพื้นที่หน้าบ้าน บอกจะขายใบกระท่อม ก็เจรจากันเช่าเท่าไหร่ ค่าไฟเท่าไหร่ แต่เค้าติว่า ฝั่งบ้านเราแดดส่องกลางวัน ขายช่วงบ่ายถึง 4ทุ่ม ก็ไม่รู้จะได้เช่ากันไหม
ยอมรับว่าอยากขายแต่เจอสัญญานายหน้าแบบนี้ก็สับสนไปเลย ประกอบกับช่วงนี้เริ่มมีคนติดต่อเช่าอีกตัดสินใจไม่ถูกเลยของคำแนะนำด้วยครับ
กระทู้ที่ผมไปหาข้อมูลก่อนโพสต์
[Spoil] คลิกเพื่อดูข้อความที่ซ่อนไว้ฝากขายบ้านกับนายหน้า ต้องใช้เอกสารด้วยหรอครับ??? - Pantip
อยากขายบ้านค่ะ ต้องการความช่วยเหลือเรื่องหานายหน้าขายค่ะ - Pantip
มีนายหน้าหรือ บ.อสังหาไหนไม่ทำสัญญาผูกมัดเวลาช่วยขายบ้านไหมครับ - Pantip 
ขอคำแนะนำเกี่ยวกับนายหน้าขายบ้าน การตัดสินใจเรื่องบ้าน
เราต้องการขายบ้านเร็ว เพราะต้องการขายแล้วไปซื้อบ้านปลายทางแทน เพราะสภาพแวดล้อมรอบๆกับสถานะครอบครัวของเราปัจจุบันทำให้ไม่เหมาะกับเราอีกแล้ว(ส่วนนึงเพราะ พ่อแม่ แก่ชรา) เลยหานายหน้ามาช่วยขาย ติดต่อกันแล้ว แต่ติดสัญญาข้อตกลงในเอกสารตัวอย่างที่นายหน้าให้มาทำให้เราต้องคิดหลายวันเลย ถ้าขายไม่ทันซื้อบ้านปลายทางก็อยากให้หาคนเช่าให้แทน เพราะ บ้านปลายทางที่เราจะซื้อได้เหมาะสมกับเรา เพราะ ส่วนนึงเรามีคนสูงอายุอยู่ด้วยก็อยากให้ท่านสามารถอยู่บ้านที่พอเดินทางใกล้ๆ และเราสามารถไปดูแลบ้านได้ ด้วยสถานะทางบ้านเราไม่พร้อมในหลายด้าน
เราเลยอยากให้ช่วยพิจารณาข้อหลักๆ ที่หนักใจว่า เราควรทำไงดี เจรจายังไงดี เพราะบางข้อขัดวัตถุประสงค์เรา เราก็รู้ว่านายหน้าต้องลงทุนโฆษณา หรือเราจะเปลี่ยนเป็น นายหน้าตัวแทนระบบเปิดแทนดี ดูแล้วเหมือนเราจะเหมาะกับนายหน้าระยะสั้นมากกว่า ช่วยแนะนำทีครับ
เอกสารที่เค้าให้มาตัวหนังสือเล็กมากเลย จำเป็นต้องลอกออกมาครับ
ขอไล่ลำดับข้อจากมีผลมากไปหาน้อยไม่เรียงตัวเลขนะครับ
6. หากผู้จะซื้อเสนอซื้อในราคาไม่ตํ่ากว่าราคาที่ผู้จะขายระบุไว้ในสัญญาแต่งตั้งตัวแทนฉบับนี้ หรือ ราคาที่ปรับลดลงในภายหลัง แต่ผู้ขายปฏิเสธการขายในระหว่างสัญญา หรือผู้จะขายได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้ซื้อแล้วแต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ จากเหตุผิดสัญญาของผู้จะขาย ผู้ขายยินยอมให้ถือว่าตัวแทนได้ทำหน้าที่จัดหาผู้ซื้อตามสัญญาแล้ว และยินยอมชำระค่ากำเหน็จให้แก่ตัวแทนตามที่ระบุตามสัญญา
*** ข้อนี้ผมเข้าใจถูกไหมว่า ถ้านายหน้าหาลูกค้ามาให้ ต่อให้ลูกค้าต่อราคามาก เราก็ไม่อาจปฏิเสธได้ ถ้าปฏิเสธก็ต้องจ่ายค่าบำเหน็จให้ เราก็เข้าใจว่ามีราคาตลาดตามช่วงเวลาและสภาพบ้านนะ แต่ถึงขนาดโดนกดราคามากไม่มีสิทธิปฏิเสธมันก็ไม่ไหว ถ้าเป็นแนวนี้ เราจะจ้างนายหน้ามาทำไม ขายถูกๆเองก็ได้ คิดว่าจะเจรจากำหนดราคาขั้นตํ่าที่เราสามารถลดราคาได้น่าจะดี
7. ผู้ขายตกลงให้ตัวแแทนมีสิทธิรับเงินประกันหรือเงินมัดจำการปฏิบัติตามสัญญาจากผู้เสนอซื้อ และถือไว้แทนผู้ขาย เมื่อผู้ขายได้ตอบรับคำเสนอซื้อแล้ว เงินดังกล่าวถือเป้นเงินมัดจำ หากต่อมาผู้ซื้อผิดสัญญาในคำเสนอซื้อ ผู้ขายมีสิทธิริบเงินประกันหรือมัดจำตามสัญญา โดยผู้ขายต้องแบ่งเงินที่ริบได้ให้ตัวแทนครึ่งนึงแต่ไม่เกินคำกำเหน็จ ตามข้อ 2. (ข้อ2 ในที่นี่ คือ ส่วนเปอเซนการขายที่นายหน้าได้ 3% หรือ 4% ในกรณีที่ขายได้ภายใน 3 เดือน ซึ่งในสัญญา ยังไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มที่ผู้ซื้อต้องออกเองอีก และยังไม่พูดถึงค่าโอนกันเลย)
***ตรงนี้เราแอบรู้สึกไม่โอเค อยากจะเจรจา เพราะ ว่าส่วนนึงนายหน้าก็ได้เปอเซ็นจากการขาย 3-4% ภาษีมูลค่าเพิ่มก็ผลักภาระให้เรา จะให้เราแบ่งส่วนแบ่งมัดจำนี้อีกก็มากกว่า 3-4% ของเปอเซนการขายแล้วสิ แบ่งตั้งครึ่งนึง(ก็เข้าใจแหละว่าถ้าผู้ซื้ออผิดสัญญา) คือ เราอยากเอามัดจำตรงนี้ไปช่วยมัดจำบ้านปลายทางที่เราจะซื้อ ซึ่งทางกรณีผู้ซื้อของเราผิดสัญญาแบ่งครึ่ง เราอาจกระทบกับบ้านปลายทางที่เรามัดจำได้ แต่ก่อนหน้านั้นคือ นายหน้าหรือตัวแทนของนายหน้าเป็นคนถือเงินมัดจำนี้อีกเราจะเอาไปช่วยมัดจำได้ยังไงกัน
9. เมื่อสัญญาฉบับนี้สิ้นสุดลง หากผู้จะขายหรือตัวแทนยังไม่สามารถขายทรัพย์สินตามสัญญานี้ได้ ผู้จะขายไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายแต่อย่าง
ใด หากต่อมาภายในระยะเวลา 1 ปี นับแต่วันสิ้นสุดสัญญานี้ ปรากฏว่าผู้จะขายได้ขายหรือแลกเปลี่ยนทรัพย์สินตามข้อ 1. ให้แก่บุคคลหรือผู้ที่เกี่ยวข้อง
กับบุคคล หรือผู้ที่ได้รับการชี้ช่องจากบุคคลที่ตัวแทนเคยติดต่อหรือแนะนำให้ซื้อทรัพย์นี้ ผู้จะขายยอมถือว่าตัวแทนได้ทำหน้าที่จัดหาผู้ซื้อทรัพย์สิน
ของผู้จะขายตามสัญญานี้แล้ว ผู้จะขายตกลงยินยอมจ่ายค่าบาเหน็จให้แก่ตัวแทนตามข้อ 2.
*** ข้อ 9 นี้เข้าใจว่านายหน้าป้องกันคนหัวหมอรอหมดสัญญา แล้วผู้ซื้อผู้ขายไปฮัวกันเอง แต่ว่าคิดว่ามันนานไปไหมครับ แต่เท่าที่หาข้อมูลมาส่วนใหญ่นายหน้าระบบปิดจะทำแบบนี้กันหมด แต่โดยส่วนตัวก็อยากขายได้เร็วก็ไม่น่ามีผลอะไร
*** ข้อ 10 ที่เขียนว่าโหด พออ่านทบทวนดูเป็นเรื่องปกติทั่วไปแล้วครับ
ทุกท่านว่า จะเจรจายังไงดีคิดหนัก กับ ข้อ 6 ข้อ 7 พอสมควร มันเป็นปกติหรือว่ามากไป เราจะขอลดระยะสัญญาไม่ถึงปีพอจะเป็นไปได้ไหม ขอคำแนะนำด้วยครับ
ส่วนสถานการณ์ปัจจุบัน ก็เนื่องจาก ฝั่งตรงข้ามมีมีร้านอาหารจีน 3 คูหามาเปิด ตอนกลางคืนเราก็เลยได้รับแสงสว่างจากร้านฝั่งตรงข้าม ก็เลยมีคนมาติดต่อเช่ามากขึ้นในขณะที่เราอยากขายมากกว่าทำให้เราสับสนพอสมควร จะเลือกทางที่ตัวเองต้องการก็เสี่ยงบ้านปลายทางขายได้ เราก็เสียเป้าหมายไป จะเสียโอกาสได้คนเช่าไปด้วย ไม่ได้อะไรเลย มีคนเช่าทีหลังห้องติดกันก็อาจโดนเบียนเบียดเอาได้ ตอนนี้ก็คนสนใจเช่าคนนึงพยายามติดต่อเราพอสมควร ตั้งแต่ส่งภาพภายในตึกในไลน์ให้ไป เราเห็นว่าส่งแล้วแต่เค้าไม่อ่าน แต่เค้าโทรกลับมาว่าเรายังไม่ส่ง แคปจอส่งให้กันดุถึงรูปว่าที่เราส่งไปไม่ขึ้นภาพข้อความทางนั้นเลย ตอนนี้เค้าอยากนัดเจอเรา ถามเราว่าว่างวันไหน มีอีกรายมาขอแค่เช่าบริเวณพื้นที่หน้าบ้าน บอกจะขายใบกระท่อม ก็เจรจากันเช่าเท่าไหร่ ค่าไฟเท่าไหร่ แต่เค้าติว่า ฝั่งบ้านเราแดดส่องกลางวัน ขายช่วงบ่ายถึง 4ทุ่ม ก็ไม่รู้จะได้เช่ากันไหม
ยอมรับว่าอยากขายแต่เจอสัญญานายหน้าแบบนี้ก็สับสนไปเลย ประกอบกับช่วงนี้เริ่มมีคนติดต่อเช่าอีกตัดสินใจไม่ถูกเลยของคำแนะนำด้วยครับ
กระทู้ที่ผมไปหาข้อมูลก่อนโพสต์
[Spoil] คลิกเพื่อดูข้อความที่ซ่อนไว้