ซื้อที่ดินไม่มีโฉนด

เราซื้อที่กับน้าแต่โฉนดอยู่ในธกส. ไม่สามารถเอาออกมาได้เพราะใช้หนี้ยังไม่หมด  โฉนดเป็นชื่อน้า  ที่ดินมี40 ไร่ เราซื้อ12 ไร่ (ยังไม่แบ่งโฉนด) เราจะต้องทำสัญญาอะไรขึ้นมา?เพื่อเราจะมีสิทธิในที่พื้นนั้น สัญญาซื้อขาย หรือจะซื้อจะขาย?