ผ่านมาครึ่งปี ผู้เช่าไม่คืนกุญแจเอาของออกไปเกือบหมดแล้ว งัดเข้าไปน่าจะดีกว่าฟ้องขับไล่ ?

ผมมีอาคารปล่อยให้เช่าทำธุรกิจ (ไม่มีใครอยู่อาศัย) โควิดทำให้เขาปิดกิจการ ไม่จ่ายค่าเช่า โดนตัดน้ำตัดไฟ ผู้ให้เช่าต้องจ่ายหนี้ค่าน้ำค่าไฟแทนผู้เช่า ส่วนเงินประกันไม่พอจ่าย

ผมเจรจาให้เขาย้ายออก ผู้เช่าเขาตอบตกลง เขาทยอยย้ายของออกไปจนเกือบหมด

แต่ปัญหา คือ ผู้เช่าไม่คืนกุญแจ (ปกติผู้เช่าต้องคืนกุญแจทั้งหมด คืนกุญแจทุกดอก)
ส่วนผม ผมหากุญแจสำรองประตูทางเข้าไม่เจอ (ผมอาจจะทำหาย หรือลืมไว้ที่ไหนซักแห่งในบ้าน)
ผู้เช่าเขาเอาของออกไปเกือบหมดแล้ว 90-95%

ผมแอบดูทางกระจก เหลือของแค่นิดหน่อย 5-10% แต่เท่าที่ดูคือ เป็นของที่ไม่มีราคา (เดาว่าผู้เช่าเขาคงไม่เอาแล้ว เพราะคงไม่อยากเสียเวลาขนย้าย และคงเอาไปก็คงไม่มีที่วาง) เช่น โต๊ะเก้าอี้ชุดนึง (ออกแนวบ้านๆ ครับ ก็ไม่รู้ว่า เวลาดูใกล้ๆ แล้วหรือลองนั่งแล้ว สภาพจะยังใช้งานได้อยู่ไหม)
ช่วงก่อนโควิดตอนที่ร้านเปิดได้อยู่ชุดโต๊ะเก้าอี้มีอย่างน้อย 6-8 ชุด ครับ (เลยเดาว่าที่ผู้เช่าเหลือไว้ 1 ชุด อาจจะเป็นโต๊ะเก้าอี้ใกล้พังแล้วก็เป็นไปได้)
เตาแก๊ส เขียง มีด ฯลฯ ของเล็กๆ น้อยๆ

4-5 เดือนแรกยังพอติดต่อผู้เช่าได้บ้าง ไม่ได้บ้าง แต่ส่วนใหญ่คือติดต่อไม่ได้ จัดว่าติดต่อยากมาก
1-2 เดือนที่ผ่านมา คือ100% ติดต่อผู้เช่าไม่ได้แล้วครับ (โทรติดแต่ไม่รับสาย หรือไม่มีสัญญาณตอบรับ)

ตอนนี้ผ่านมาจะ 6 เดือนแล้วครับ

ในสัญญาเช่าไม่มีระบุไว้ว่า ถ้าเขาไม่คืนกุญแจ ผมสามารถยึดครองอาคารคืนได้ หรือทำลายกุญแจได้ (เป็นสัญญาเช่าเก่าครับ ไม่ค่อยรอบคอบ)
ผมปรึกษากับหลายๆ คนมา ได้แนวทางมา 2 แนวทางครับ แต่ตัดสินใจไม่ถูกครับว่าจะเลือกแนวทางไหน

ก) ปรึกษากับคุณทนาย (แนวทางแบบถูกกฎหมาย)
คุณทนายให้ความเห็นว่า ถ้าผมงัดเข้าไป ผมผิดในข้อหาบุกรุก
วิธีทางกฎหมาย คือ
- ยื่นโนติสให้ผู้เช่า (แปะประกาศหน้าอาคาร กับส่งจดหมายถึงผู้เช่า ระบุเงื่อนไขว่าครบตามเวลาที่กำหนดผู้เช่าจะถูกฟ้องศาล)
- พอถึงเวลาที่กำหนดแจ้งไว้ตามโนติส ก็จ้างทนาย เสียค่าทนายประมาณ 2 หมื่น หน้าที่ของทนายจบแค่ศาลชั้นต้น ไม่รวมบังคับคดี (คุณทนายบอกว่าในทางปฏิบัติผู้เช่าผิดเต็มๆ น่าจะจบที่ศาลชั้นต้น ไม่มีต่อถึงอุธรณ์)
- คุณทนายยื่นศาลฟ้องขับไล่ (คดีแพ่ง) จากนั้นรอหมายเรียกไปที่จำเลย แล้วก็รอศาลเรียกไปที่ศาล ซึ่งคุณทนายบอกว่า กรณีผมจำเลยไม่มีทางชนะคดี (แต่เขาไม่ได้พูดตรงๆ นะครับ เขาพูดทำนองว่าจำเลยไม่น่าจะมีทางสู้)
- ศาลตัดสินให้ผมชนะคดี ผู้เช่าต้องคืนกุญแจ ถ้าผู้เช่าไม่ทำตามก็ ผมก็ต้องไปกรมบังคับคดี เพื่อให้เขาบังคับคดี

ใช้ระยะเวลาประมาณ 6-12 เดือน นับจากยื่นฟ้อง ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขระหว่างการฟ้อง เช่น รอคิวนานไหม จำเลยขอเลื่อนไหม จำเลยมาศาลไหม จำเลยยอมทำตามศาลสั่งไหม (ไม่งั้นก็ต้องไปเสียเวลาบังคับคดี) ฯลฯ

ข) ปรึกษาคนรู้จักผมที่เขาก็ทำธุรกิจปล่อยเช่าเหมือนกัน เขารุ่นใหญ่ประสบการณ์สูง (วิธีนี้ก้ำกึ่งว่าผิดกฎหมาย) 
เขาให้ความเห็นว่า ในเมื่อไม่มีของสำคัญ หรือไม่มีมีของมีราคาอยู่ในอาคารแล้ว (เหลืออยู่แค่ 5-10%) ติดต่อผู้เช่าก็ไม่ได้ แสดงว่าเขาไม่เอาแล้ว เขาทิ้งแล้ว
ผมไม่ต้องไปจ้างทนายหรอก เสียเงินเสียเวลา (เขาบอกว่าทนายเขาก็แนะนำตามหลักการ แล้วก็เป็นอาชีพเขา เขาต้องการค่าจ้าง)

เขาบอกให้ผมทำแบบนี้ก็พอ คือ
- ผมยื่นโนติสให้ผู้เช่า (แปะประกาศหน้าอาคาร กับส่งจดหมายถึงผู้เช่า ระบุเงื่อนไขว่าครบตามเวลาที่กำหนดผู้เช่าจะถูกฟ้องศาล) หรือถ้าไม่คิดมากก็ไม่ต้องยื่นโนติสก็ได้ งัดเข้าไปเลย
- พอถึงเวลาที่กำหนดตามที่ประกาศไว้ก็งัดเข้าไป
- ส่วนของๆ ผู้เช่า ก็เก็บเอาไว้ซักพักก็ได้

ใช้ระยะเวลาประมาณ 1-2 เดือนก็จบเรื่อง วิธีนี้ไม่วุ่นวาย

เขาบอกผมว่า การจ้างทนายฟ้องศาล เหมือนผมขี้ช้างจับตั๊กแตน (ทำเรื่องเล็กให้เป็นเรื่องใหญ่) เพราะในทางปฏิบัติ ผู้เช่าเขาไม่มาฟ้องผมกลับในข้อหาบุกรุกหรอก เพราะผู้เช่าเขาต้องเสียเงินจ้างทนายทั้งๆ ที่เขาก็รู้ว่าเขาเองเป็นฝ่ายผิด และผู้เช่าคงไม่มีเงินมาจ้างทนายให้เปลือง (เพราะเจ๊งจากโควิด)

กรณีอย่างแย่ ถ้าผมงัดเข้าไป แล้วถ้าทางผู้เช่าเขาฟ้องผมจริงข้อหาบุกรุก
ก็ให้ผมโมเมอ้างไปว่าผมกับผู้เช่าตกลงกันแล้ว แต่พอดีผมทำกุญแจหายผมจึงงัดเข้าไป
สุดท้ายก็เกิดการไกล่เกลี่ย แล้วก็เจราจาต่างคนต่างแยกย้าย สุดท้ายการฟ้องศาลก็เป็นการเสียเวลาทั้งคู่

ค) แนวทางอื่นๆ มีแนะนำไหมครับ

ขอรบกวนถามความเห็นครับ
เลือกแนวทางไหนดีครับ

ขอบคุณครับ
แก้ไขข้อความเมื่อ
แสดงความคิดเห็น
โปรดศึกษาและยอมรับนโยบายข้อมูลส่วนบุคคลก่อนเริ่มใช้งาน อ่านเพิ่มเติมได้ที่นี่