JJNY : ฟื้นยาก!อสังหาฯปี64/หมอธีระย้ำโควิดไม่กระจอก/นักวิชาการมองลต.อบจ.คนรุ่นใหม่สู้กับเก่า/นักวิชาการมองปมรธน.มีผลอบจ.

 

ฟีนิกซ์ ชี้อสังหาฯปีหน้าฟื้นยาก เอฟเฟ็กต์ต่างชาติเดินทางเข้าไทยไม่ได้ ฟันธงโรงแรม-พื้นที่ค้าปลีกฟุบต่อ คอนโดฯ หน่วยเหลือขาย โครงการสร้างค้าง ปัญหาใหญ่ ย้ำต้องการขายออก-มีลูกค้าเช่า ต้องพร้อมลดราคา 20-30% พร้อมแนะจับตา ราคาที่ดินส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า ยังพุ่งแรง 
 
ทิศทางและการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ-ธุรกิจไทย ปี 2564 ที่ขึ้นอยู่กับสถานการณ์โควิด-19 ทั้งในและต่างประเทศ แม้มีข่าวดีเรื่องวัคซีนนำร่องฉีดใช้ รอผลลัพท์ในหลายประเทศ แต่คาดการป้องกันการแพร่ระบาดของไวรัสให้ครอบคลุมทั่วโลก อาจต้องใช้เวลานานมากกว่า 2 ปี  ปิดประตูธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการท่องเที่ยวไทยต่อนั้น กลายเป็นปัจจัยใหญ่ ที่น่ากังวลสำหรับภาพรวมธุรกิจ “อสังหาริมทรัพย์” ในช่วงปีหน้าอย่างน่าจับตามอง ทั้งรูปแบบการดำเนินธุรกิจที่จะเปลี่ยนไป
 
การอยู่รอดและการเกิดขึ้นของรายได้ในทิศทางขาลงต่อเนื่อง สะท้อนจากการปรับตัวของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะรายใหญ่ที่เริ่มมองหาช่องทางธุรกิจนอกตลาด เช่น บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เข้าถือหุ้นในบริษัทบริหารสินทรัพย์, แกรนด์ แอสเสทฯ รุกธุรกิจผลิตถุงมือยาง และเอ็นซี เฮ้าส์ซิ่ง เปิดตลาดศูนย์ฟื้นฟูสุขภาพ เป็นต้น ทั้งนี้ คาดนอกจากต้องการแสวงหาโอกาสใหม่ๆ แล้ว ยังเป็นไปเพื่อรองรับความเสี่ยง จากวัฏจักรขึ้น-ลงของธุรกิจ และมูลค่าของอสังหาฯ ที่แนวโน้มมีความน่าสนใจน้อยลงด้วย 
 
โดยนายปฎิมา จีระแพทย์ ประธานกรรมการบริษัท ฟีนิกซ์ 1010 โฮลดิ้ง จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ประเมินว่า ในรูปแบบการลงทุนอสังหาฯ ช่วงปี 2564 นั้น จะเกิดภาพการเปลี่ยนแปลงของพอร์ตสินค้าในแต่ละผู้ประกอบการอย่างเห็นได้ชัด ไม่ว่าจะเป็นการเล่นในธุรกิจเดิม หรือการกระโดดก้ามข้ามไปยังธุรกิจนอกตลาด เพราะภาพ รวมอสังหาฯ ไม่หวือหวาเหมือนในอดีต ต้องใช้เวลาราว 3-4 ปี จึงจะกลับมาฟื้นตัวตามทิศทางเศรษฐกิจ ที่ยังคงรอการกลับเข้ามาของนักท่องเที่ยวต่างชาติและความมั่นใจของผู้บริโภคจากการเมืองและเศรษฐกิจ หนักสุดนอกจากธุรกิจโรงแรม ที่เกิดปรากฎการณ์แห่ฝากขายทิ้งเป็นจำนวนมากแล้ว
 
ตลาดที่อยู่อาศัยกลุ่มคอนโดมิเนียม อาจตกอยู่ในภาวะ “ขายเหนื่อย” จากการไม่สามารถปรับขึ้นราคาได้และต้องใช้กลยุทธ์ ราคาพรีเซล - ราคาย้อนหลัง ไปจนถึงยอมหั่นกำไรเพื่อระบายสต็อกออกต่อ คงมีเพียงกลุ่มโปรดักต์ที่ราคาถูก และอยู่ในทำเลดีเท่านั้น ที่น่าจะยังสามารถขายได้ ส่วนกลุ่มคอนโดฯ ราคาแพงใจกลางเมือง 2.5 แสนบาทต่อตร.ม.ขึ้น ไป และกลุ่มโครงการลีสต์โฮลด์ (สัญญาเช่าระยะยาว) ตลาดมีแนวโน้มซบเซา การซื้อ-ขาย เงียบ จนกว่าต่างชาติ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง จะสามารถเข้ามาช่วยดูดซับในระยะหน้า
 
ส่วนตลาดอาคารสำนักงาน (ออฟฟิศบิวดิ้ง) คาดมีแนวโน้มไม่แตกต่างกัน หลังจากหลายบริษัท มีนโยบาย Work From Home ให้ความสำคัญกับพื้นที่ทำงานน้อยลง เพื่อลดค่าใช้จ่าย พบเจ้าของอาคารหลายแห่ง เริ่มได้รับหนังสือบอกเลิกเช่าพื้นที่ ท่ามกลางข้อจำกัด ไม่สามารถลดราคาค่าเช่าให้ได้มากนัก เพราะอาจกระทบเป็นห่วงโซ่ไปยังผู้เช่าราย อื่นๆ จึงจำต้องเปลี่ยนเป็นการงดค่าเช่าตามระยะเวลาที่ตกลงร่วมกัน 
 
“น่าเป็นห่วงมากสุด คือ อาคารสำนักงานเก่า จากซัพพลายใหม่เตรียมเข้ามาในตลาด ราว 2 ล้าน ตร.ม. ที่จะแล้วเสร็จช่วง 3 ปีข้างหน้า ผู้เช่าเล็งย้ายตึก ถูกกว่า ทำเลดีกว่า ความน่าสนใจจึงมีมากกว่า ขณะตึกเปิดใหม่บางทำเล เสี่ยงสูงจากอัตราการเช่าต่ำ”
 
ขณะ นายสุรเชษฐ์ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอน ซัลเทนซี่ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือธุรกิจฟินิกซ์ เปิดเผยข้อมูลวิจัยแนวโน้มอสังหาฯ แต่ละเซ็กเตอร์สำคัญ ว่า สำหรับตลาดใหญ่ อย่าง “ที่อยู่อาศัยนั้น” การลดเปิดขายโครงการคอนโดฯใหม่ และเพิ่มสัดส่วนโครงการบ้านจัดสรรให้มากขึ้น ยังจะเป็นมาตรการที่ผู้ประกอบการนำมาใช้ ทำให้จำนวนคอนโดฯ ใหม่ยังชะลอตัว โดยอาจมากกว่าปี 2563 เพียง 10-15% โดยตลาดลงทุนปล่อยเช่า แข่งขันสูงจากโรงแรม หรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เข้ามาแย่งกลุ่มลูกค้าที่หาเช่าคอนโดฯ เพราะโครงการเหล่านี้ ต้องหารายได้พยุงธุรกิจเช่นกัน รวมถึงผู้ประกอบการคอนโดฯเอง ก็พร้อมจะลดราคายูนิตเหลือขายแข่งขันเช่นกัน  
 
ส่วนโครงการแนวราบ คาดส่วนใหญ่จะกระจุกตัวในทำเลรอบนอกกทม. และปริมณฑล โดยทาวน์เฮ้าส์ราคา 2.5-4 ล้านบาท จะได้รับความนิยมสูงจากทั้งผู้ประกอบการ โดยเฉพาะจากผู้ประกอบการที่เดิมเน้นพอร์ตโรงแรม และยังไม่สามารถกลับมามีรายได้แบบก่อนหน้า จึงต้องพึ่งพาการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร เพื่อพยุงรายได้ปี 2564 ทดแทน ท่ามกลางราคาที่ดิน แนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นแบบชัดเจน โดยเฉพาะทำเลที่เป็นจุดตัด หรือสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า หรือทำเลสำคัญๆ ทั่วกรุงเทพฯ เช่น ห้าแยกลาดพร้าว ที่ผ่านมา มีการเติบโตของที่ดิน 40% ต่อปี และ รามคำแหง ปรับขึ้น 60% ต่อปี เป็นต้น 
  
อย่างไรก็ตาม เมื่อการพัฒนา ผูกพันกับรายได้ของธุรกิจอสังหาฯ แนะว่าในแง่การลงทุน และการขาย ที่จะได้รับความสนใจในอนาคตนั้น 
1. ผู้พัฒนาต้องหาที่ดินในราคาไม่สูงมาก หรือใช้โมเดลร่วมทุนกับเจ้าของที่ดิน เพื่อลดต้นทุน 
2. โครงการสร้างค้าง จำเป็นต้องลดราคาลงมากกว่า 20-30% เพื่อสร้างแรงจูงใจคนซื้อ 
3. อาคารสำนักงาน อัตราการเช่า มักขึ้นอยู่กับทำเลที่มีน่าสนใจเป็นหลัก 
4. ธุรกิจโรงแรม ปัจจัยอยู่รอด คือ ทำเล และราคาที่ลดลง 20-30% 
เช่นเดียวกับ  5.เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ คนจะให้ความสนใจกับโครงการ ที่มีทำเลโดดเด่นและราคาที่ลดลง 20-30%