สวัสดีชาววัยรุ่นสร้างตัวทุกท่าน หรือบางท่านก็เลยวัยรุ่นไปแล้ว
เนื่องจากผมหาข้อมูลการขายบ้านในขณะติดจำนองอยู่มีน้อยมาก วันนี้เลยมาแชร์ประสบการณ์ครับ
ผมเรียนและทำงานอยู่ในจังหวัดภูเก็ตครับ อยู่ที่นี่มา 10 ปีแล้ว ตอนนั้นการงานมั่นคง ตำแหน่งสูง เงินเดือนดี ไม่มีเครดิตเสีย
เลยตัดสินใจซื้อบ้านที่ภูเก็ตเลยครับ ในปี 2018 บ้านหลังนี้ตอนแรกกะเอาไว้อยู่ครับ เพราะใกล้ที่ทำงาน
แต่เปลี่ยนใจมาอยู่กับแฟนแทน เพราะที่ทำงานอยู่คนละฟากเกาะ ผมขับรถยนต์ แฟนขับมอไซค์ เลยเลือกที่จะอยู่บ้านแฟนครับ
บ้านหลังนี้เลยปล่อยเช่า ซึ่งค่าเช่าบ้านในภูเก็ตนั้นดีเลยทีเดียว
ผมกู้เงินทั้งหมด 2.02 ล้านบาททั้งค่าบ้าน ค่าตกแต่ง และประกันภัยครับ ผมปล่อยเช่าเดือนละ 10,000 บาท เป็นทาวน์เฮ้าส์ ชั้นเดียวหลังมุม 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ต่อเติมครัว พร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบ
ผ่านมา 2 ปีมีคนเช่าอยู่ตลอด แน่นอนว่าเสมือนมีคนจ่ายค่างวดธนาคารให้ ผมออกเพิ่มเดือนละ 3,000 สำหรับผ่อนบ้าน
และวันที่ COVID-19 มาถึง แน่นอนว่าธุรกิจหลักของจังหวัดนี้ล้มครืนเลยครับ จนตอนนี้เดือน ต.ค. ยังลุกไม่ขึ้น
ธนาคารดอกบัวที่ผมกู้เงินนั้น ให้พักชำระเงินต้นเป็นเวลา 3 เดือน ตอนนั้นมีลูกบ้านอยู่ ผมก็ลดให้ลูกบ้าน เดือนละ 2,000 เป็นเวลา 3 เดือน
พอเข้าเดือนสิงหาคม ลูกบ้านขอย้ายออกเนื่องจากตกงาน ส่วนผมที่ทำงานโรงแรมก็โดนลาไม่รับค่าจ้างครึ่งเดือน
ตอนนี้การเงินผมเริ่มฝืดมากแล้ว โชคยังดีที่ธนาคารดอกบัวให้ผมพักชำระหนี้ต่ออีก 3 เดือน แต่ดอกเบี้ยยังวิ่งปกติ (ซึ่งดอกเบี้ยเดือนละ 7,xxx บาท)
ตอนนั้นเลยตัดสินใจประกาศขายบ้าน กลางเดือน ส.ค. 63 ครับ โพสต์ที่หน้าเฟสบุคตัวเอง โพสต์ในกลุ่มขายบ้าน
มีคนนัดมาดูบ้านสัปดาห์ละ 1 นัดครับ แต่แค่มาดูไม่ได้ให้คำตอบอะไร
ผมเลยต้องจัดการเก็บงานตัวบ้านใหม่ เก็บสี ทำความสะอาด ซ่อมจุดต่างๆ ใช้เงินไป 5,000 บาท เป็นค่าของซะส่วนใหญ่ เพราะทำเอง
ช่างที่ภูเก็ตหายากครับ ส่วนใหญ่ไม่รับงานเล็กๆ
แล้วก็เปิดเพจขายบ้านครับ ชื่อเพจว่า "ขายบ้าน สนามบิน ภูเก็ต"
มีคนกดไลค์ 49 คน เป็นเพื่อนตัวเอง 20 คน ดูแล้วไม่น่ารอด
แต่ผมบูสต์โฆษณาโพสต์ครับ
ผมใส่รายละเอียดทั้งหมด แบ่งเป็นข้อๆ กระชับ เข้าใจง่าย บอกราคาชัดเจน เงื่อนไขต่างๆ ราคาปล่อเช่า ราคาประเมิณ
ผมบูสโฆษณาไป 4 รอบ รวมเงินทั้งหมด 2,500 บาท โดยมองอย่างนี้ครับ
รอบแรกบูสต์เอายอดไลค์ ในพื้นที่ 40 กม. จากตัวบ้านเป็นเงิน 500 บาท 7 วัน
เพื่อดูว่าใครเข้ามากดไลค์ เพศไหน ด้วยอุปกรณ์อะไร อายุเท่าไหร่
รอบสองปรับกลุ่มเป้าหมายให้ตรงกับคนที่มากดไลค์จากบูสต์ที่ 1 แล้วบูสอีก 500 บาท 7 วัน
รอบ 3 บูสต์เพิ่มจำนวนข้อความ จากกลุ่มเป้าหมายรอบ 2 จำนวน 7 วัน
และรอบสุดท้าย บูสอีก 1000 บาท จำนวน 5 วัน
ผมได้ยอดไลค์โพส์กลับมา
389 ไลค์
28 แชร์
44 คอมเม้นท์
31,621 ผู้คนเข้าถึง
12,685 คลิก
จากลูกค้าที่มาดูบ้านทั้งหมด 7 คน มีแนวโน้มว่าจะซื้อ 4 คน
คนที่ 1 เป็นคนที่เช่าบ้านหลังอื่นอยู่ในโครงการอยู่แล้ว อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง คนนี้ของเอกสารยื่นกู้เรียกร้อย แต่แบงค์ให้วงเงินไม่พอค่าบ้าน
คนที่ 2 เป็นข้าราชการ เงินเดือนสามารถกู้ได้วงเงิน 3ล้าน แต่ติดผ่อนรถอยู่ 1 คัน ต้องปิดรถก่อน
คนที่ 3 ทำงานเป็นช่างรับเหมา รายรับเดือนละ แปดหมื่น แต่อยู่ในช่วงผ่อนทรัพย์สินหลายอย่าง ธนาคารปล่อยกู้ให้เกือบถึงราคาขาย
คนที่ 4 ทำธุรกิจส่วนตัว และมีหุ้นส่วนช้อนซื้ออสังหาเพื่อเก็งกำไร คนนี้ซื้อเงินสดครับ
ผมตกลงกับคนที่ 4 หลังจากที่เขามาดูบ้าน 3 วัน ในราคาที่ลดจากราคาขายไปประมาณหนึ่ง แต่ผมก็ต้องตัดสินใจขายแล้ว แม่รู้ว่าจะขาดทุนไปส่วนหนึ่ง ด้วยปัจจัยที่เราไม่สามารถรอใครกู้ธนาคารได้เลยในตอนนี้ เพราะคนในเกาะนี้ธุรกิจอิงการท่องเที่ยวไปหมดเลย
หลังจากตกลงราคาและเงื่อนไขการโอนแล้ว ขั้นตอนเป็นดังนี้ครับ
1. ไปแจ้งเรื่องขอไถ่ถอนทรัพย์สินจำนองที่ธนาคารใกล้บ้าน นำบัตรประชาชน และเลขที่บัญชีที่จำนองไปด้วย
-โดยในส่วนนี้ใช้เวลา 2 สัปดาห์ส่งเรื่องไป-กลับจากสำนักงานใหญ่
-ตรงจุดนี้ต้องดูด้วยนะครับว่าตัวหลักทรัพย์ (โฉนดที่ดิน อยู่ที่สาขาไหน) โดยปกติหลักทรัพย์จะอยู่ที่สาขาที่เราทำจำนอง ซี่งกรณีของผมทำเรื่องกู้ที่สาขา ตจว. เนื่อจากรู้จักกับพนักงาน ซึ่งกระบวนการคือ สาขาที่เราติดต่อ ส่งเรื่องไปที่ สนง.ใหญ่ / สนง.ใหญ่ ส่งเรื่องไปสาขาที่มีหลักทรัย์ /สาขาที่มีหลักทรัพย์ ส่งหลักทรัพย์มาที่สาขาที่เราติดต่อไว้
-ใช้เวลาพอสมควร แต่แนะนำว่าให้ระบุวันที่โอนในสัปดาห์ที่ 2 นับจากวันที่ติดต่อไปเลย ทางธนาคารจะเร่งเรื่องให้ และขอเบอร์ติดต่อของเจ้าหน้าที่ที่รับเรื่องไว้ด้วย เพื่อติดตามต่อ
-กรณีนี้ให้แจ้ว่าไถ่ถอนเพื่อขายนะครับ เพราะมีผลในเรื่องของค่าปรับการไถ่ถอนก่อนกำหนด สำหรับธนาคารดอกบัวให้จ่ายค่าปรับก่อนครับ แล้วค่อยทำเรื่องขอคืนทีหลัง 3% ของยอดกู้ ผมโดนค่าปรับไป 55,xxx บาท
2. รอทางธนาคารแจ้งยอดไถ่ถอน ณ วันที่จะทำการโอน เพราะดอกเบี้ยวิ่งทุกวัน โดยปกติจะแจ้งก่อน 3-4 วันก่อนวันโอน
3. แจ้งผู้ซื้อว่าจะต้องเตรียมเงินเท่าไหร่ สำหรับการปิดยอดไถ่อถอน เพื่อให้เขาเตรียมเงิน/ แคชเชียร์เชค ส่วนของยอดที่ปิดยอด และส่วนต่างอื่นๆ
4. นัดเวลากับเจ้าหน้าที่ธนาคาร กรณีไถ่ถอนขึ้นอยู่กับนโยบายของธนาคารนะครับ ว่าจะให้ลูกค้ามาไถ่ถอนที่ธนาคารก่อน แล้วไปที่ สนง.ที่ดิน หรือไปเจอกันที่ที่ดินเลย กรณีของผมไปที่ สนง.ที่ดินเลยครับ
5. นัดเจอผู้ซื้อ จนท.ธนาคาร ที่ สนง.ที่ดิน ในเขตของทรัพย์สินของเรา เอกสารที่ต้องเตรียม
-สำเนาทะเบียนบ้าน สำเนาบัตรประชาชน ของผู้ซื้อและผู้ขาย อย่างละ 1 ชุด เพื่อทำเรื่องซื้อขาย
-สำเนาบัตรประชาชนของผู้ขาย 1 ชุด เพื่อเอาไปปิดเรื่องกับธนาคาร
-สมุดทะเบียนบ้านตัวจริงของผู้ขาย
ปล. สำนักงานที่ดินแต่ละที่ ปริมาณของผู้ใช้บริการแต่ละวันไม่เท่ากัน กรุณาลางานเต็มวัน
6. ยื่นเรื่องที่ประชาสัมพันธ์ แจ้งเรื่องว่า "ไถ่ถอนจำนอง และซื้อขายต่อ" พร้อมเอกสารจากทางธนาคาร (จนท.เตรียมมาให้) และเอกสารส่วนตัวของเราและผู้ซื้อ
7. รอเรียกที่ช่องเจ้าหน้าที่ครับ
-เจ้าหน้าที่จะตรวจเอกสาร ราคาประเมิณที่ดิน ทรัพย์สิน และบันทึกต่างๆของการจำนองก่อนหน้า
-เจ้าหน้าที่ของประวัติ ผู้ขาย ผู้ซื้อ
-เจ้าหน้าที่ขอราคาซื้อขาย ซึ่ง ณ จุดนี้มีหลายท่านบอกว่าให้แจ้งต่ำกว่าราคาขายเพื่อลดค่าโอน แจ้งไว้ตรงนี้ว่า ณ ตอนนี้ทำไม่ได้ เนื่องจากมีบันทึกการจำนอง ราคาประเมิณ อยู่ในระบบแล้ว การขายขาดทุนเป็นเรื่องที่ไม่สมเหตุสมผล โดยเฉพาะกรณีไถ่ถอน จะแจ้งต่ำกว่าไม่ได้ และราคาซื้อขายต้องเป็นตัวเลขกลมๆ ลงท้ายด้วย "00,000" เท่านั้น
-เจ้าหน้าที่คำนวน ค่าธรรมเนียมซื้อขาย ค่าคำขอ ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ค่าอากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าพยาน เพื่อนำไปชำระที่ห้องการเงิน
หมายเหตุ หากผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านที่ขายเกิน 1 ปี ไม่ต้องเสียภาษีเฉพาะที่ 3.3% ของราคาขาย หรือ ราคาประเมิณ ดูที่ราคาไหนสูงกว่า
8. ชำระเงินกรณีของผมแจ้งขายที่ราคา สองล้านบาท มีชื่อในทะเบียนบ้าน จำต้องชำระที่ สนง.ที่ดิน
-ค่าคำขอขาย 20 บาท
-ค่าธรรมเนียม 33,998 บาท
-ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 19,549 บาท
-อาการสแตมป์ 10,005 บาท
-ค่าพยาน 20 บาท
รวม 63,592 บาท
ทั้งนี้ค่าใช้จ่ายอยู่ที่ว่าตกลงกับผู้ซื้ออย่างไรนะครับ ในส่วนของค่าโอน โดยปกติจะคนละครึ่ง (ไม่รวมภาษีเงินได้) ตรงนี้ต้องคุยกันให้เคลียก่อนทำการซื้อขายนะครับ เพราะตัวเลยไม่ได้น้อยเลย ละเตรียมเงินไปให้พอด้วยครับ
9. นั่งรอเจ้าหน้าที่เปลี่ยนสลักหลังโฉนด
-ผมจับเวลาตั้งแต่เจ้าหน้าที่รับเรื่อง ถึงตอนรับโฉนดใช้เวลา 1 ชัวโมงครึ่งครับ โดยไม่มีคิวแทรกและจำนวนคนไม่ได้เยอะ (คนไม่เยอะของผมคือทุกคนมีที่นั่ง ไม่ยืนนะครับ แต่นั่งเต็มทุกที่นั่ง)
ปล. จำนวนคนกับจำนวนคิวไม่ค่อยสัมพันธ์กันเท่าไหร่ครับ เพราะบางเคศเป็นการโอนมรดก เลยมากันทั้งบ้าน
10. ผู้ซื้อรับโฉนด และหนังสือสัญญาขายที่ดิน ท.ด. 13 จากเจ้าหน้าที่
ข้อแนะนำ เมื่อรับโฉนดมาแล้ว ให้ตรวจดูชื่อผู้ชื้อด้วยว่าพิมพ์ถูกหรือไม่ ถ้าไม่ให้แก้ทันที เดี๋ยวจะมีปัญหาตอนจะไปขายต่อ
11. ขอถ่ายสำเนาโฉนดและใบ ทด.13 เพื่อไปยื่นขอค่าปรับคืนจากธนาคารที่เราไปไถ่ถอน
12. ติดต่อธนาคารเพื่อขอค่าปรับคืน โดยเตรียมเอกสารดังนี้
-บัตรประชาชน
-สำเนาโฉนดที่ดินที่เปลี่ยนชื่อเป็นผู้ซื้อใหม่แล้ว
-สำเนาใบ ท.ด.13
-สมุดบัญชีของธนาคารที่ไปติดต่อ
13. ยื่นเรื่องขอค่าปรับคืน หากมีประกันภัย ประกันชีวิต ที่ทำตอนจำนอง ให้เอาเล่มกรมธรรม์ไปด้วย ยื่นทีเดียวเลย
-ใช้เวลานับจากวันยื่นเรื่องประมาณ 3 สัปดาห์ เงินจะโอนเข้าบัญชีธนาคารที่เราแจ้งไว้
และทั้งหมดคือประสบการณ์การขายบ้านของผมวันนี้ครับ บอกตรงๆว่า ขาดทุน แต่ไม่ได้เข้าเนื้อไปลึกมาก ถ้าเราจะ Move On ในภาวะแบบนี้ ก็ต้องทิ้งคำว่าเสียดาย และต้อง Set Zero ให้ตัวเองก่อนครับ
เป็นกำลังใจให้กับทุกคนที่กำลังประสบปัญหานี้อยู่
แถมให้อีกนิดสำหรับสายมู ผมบนไว้หลายที่ครับ แต่สำหรับการขายที่ดิน ขายบ้าน พี่ๆนักขายเค้าบอกมา
1. ศาลหลักเมือง จะขอ จะบน แล้วแต่สะดวก
2. ทำบุญให้เจ้าที่เจ้าทางที่ดูแลทรัพย์สินที่เราจะขาย ผมไปทำบุญโลงศพครับ
3. ผมสวดทำวัตรเย็นเกือบทุกคืนก่อนนอน จนขายบ้านได้
อันนี้ความเชื่อส่วนบุคคลนะครับ
ขอให้โชคดี สาธุ 999997
[CR] การขายบ้านติดจำนอง ในช่วงโควิด
เนื่องจากผมหาข้อมูลการขายบ้านในขณะติดจำนองอยู่มีน้อยมาก วันนี้เลยมาแชร์ประสบการณ์ครับ
ผมเรียนและทำงานอยู่ในจังหวัดภูเก็ตครับ อยู่ที่นี่มา 10 ปีแล้ว ตอนนั้นการงานมั่นคง ตำแหน่งสูง เงินเดือนดี ไม่มีเครดิตเสีย
เลยตัดสินใจซื้อบ้านที่ภูเก็ตเลยครับ ในปี 2018 บ้านหลังนี้ตอนแรกกะเอาไว้อยู่ครับ เพราะใกล้ที่ทำงาน
แต่เปลี่ยนใจมาอยู่กับแฟนแทน เพราะที่ทำงานอยู่คนละฟากเกาะ ผมขับรถยนต์ แฟนขับมอไซค์ เลยเลือกที่จะอยู่บ้านแฟนครับ
บ้านหลังนี้เลยปล่อยเช่า ซึ่งค่าเช่าบ้านในภูเก็ตนั้นดีเลยทีเดียว
ผมกู้เงินทั้งหมด 2.02 ล้านบาททั้งค่าบ้าน ค่าตกแต่ง และประกันภัยครับ ผมปล่อยเช่าเดือนละ 10,000 บาท เป็นทาวน์เฮ้าส์ ชั้นเดียวหลังมุม 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ต่อเติมครัว พร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบ
ผ่านมา 2 ปีมีคนเช่าอยู่ตลอด แน่นอนว่าเสมือนมีคนจ่ายค่างวดธนาคารให้ ผมออกเพิ่มเดือนละ 3,000 สำหรับผ่อนบ้าน
และวันที่ COVID-19 มาถึง แน่นอนว่าธุรกิจหลักของจังหวัดนี้ล้มครืนเลยครับ จนตอนนี้เดือน ต.ค. ยังลุกไม่ขึ้น
ธนาคารดอกบัวที่ผมกู้เงินนั้น ให้พักชำระเงินต้นเป็นเวลา 3 เดือน ตอนนั้นมีลูกบ้านอยู่ ผมก็ลดให้ลูกบ้าน เดือนละ 2,000 เป็นเวลา 3 เดือน
พอเข้าเดือนสิงหาคม ลูกบ้านขอย้ายออกเนื่องจากตกงาน ส่วนผมที่ทำงานโรงแรมก็โดนลาไม่รับค่าจ้างครึ่งเดือน
ตอนนี้การเงินผมเริ่มฝืดมากแล้ว โชคยังดีที่ธนาคารดอกบัวให้ผมพักชำระหนี้ต่ออีก 3 เดือน แต่ดอกเบี้ยยังวิ่งปกติ (ซึ่งดอกเบี้ยเดือนละ 7,xxx บาท)
ตอนนั้นเลยตัดสินใจประกาศขายบ้าน กลางเดือน ส.ค. 63 ครับ โพสต์ที่หน้าเฟสบุคตัวเอง โพสต์ในกลุ่มขายบ้าน
มีคนนัดมาดูบ้านสัปดาห์ละ 1 นัดครับ แต่แค่มาดูไม่ได้ให้คำตอบอะไร
ผมเลยต้องจัดการเก็บงานตัวบ้านใหม่ เก็บสี ทำความสะอาด ซ่อมจุดต่างๆ ใช้เงินไป 5,000 บาท เป็นค่าของซะส่วนใหญ่ เพราะทำเอง
ช่างที่ภูเก็ตหายากครับ ส่วนใหญ่ไม่รับงานเล็กๆ
แล้วก็เปิดเพจขายบ้านครับ ชื่อเพจว่า "ขายบ้าน สนามบิน ภูเก็ต"
มีคนกดไลค์ 49 คน เป็นเพื่อนตัวเอง 20 คน ดูแล้วไม่น่ารอด
แต่ผมบูสต์โฆษณาโพสต์ครับ
ผมใส่รายละเอียดทั้งหมด แบ่งเป็นข้อๆ กระชับ เข้าใจง่าย บอกราคาชัดเจน เงื่อนไขต่างๆ ราคาปล่อเช่า ราคาประเมิณ
ผมบูสโฆษณาไป 4 รอบ รวมเงินทั้งหมด 2,500 บาท โดยมองอย่างนี้ครับ
รอบแรกบูสต์เอายอดไลค์ ในพื้นที่ 40 กม. จากตัวบ้านเป็นเงิน 500 บาท 7 วัน
เพื่อดูว่าใครเข้ามากดไลค์ เพศไหน ด้วยอุปกรณ์อะไร อายุเท่าไหร่
รอบสองปรับกลุ่มเป้าหมายให้ตรงกับคนที่มากดไลค์จากบูสต์ที่ 1 แล้วบูสอีก 500 บาท 7 วัน
รอบ 3 บูสต์เพิ่มจำนวนข้อความ จากกลุ่มเป้าหมายรอบ 2 จำนวน 7 วัน
และรอบสุดท้าย บูสอีก 1000 บาท จำนวน 5 วัน
ผมได้ยอดไลค์โพส์กลับมา
389 ไลค์
28 แชร์
44 คอมเม้นท์
31,621 ผู้คนเข้าถึง
12,685 คลิก
จากลูกค้าที่มาดูบ้านทั้งหมด 7 คน มีแนวโน้มว่าจะซื้อ 4 คน
คนที่ 1 เป็นคนที่เช่าบ้านหลังอื่นอยู่ในโครงการอยู่แล้ว อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง คนนี้ของเอกสารยื่นกู้เรียกร้อย แต่แบงค์ให้วงเงินไม่พอค่าบ้าน
คนที่ 2 เป็นข้าราชการ เงินเดือนสามารถกู้ได้วงเงิน 3ล้าน แต่ติดผ่อนรถอยู่ 1 คัน ต้องปิดรถก่อน
คนที่ 3 ทำงานเป็นช่างรับเหมา รายรับเดือนละ แปดหมื่น แต่อยู่ในช่วงผ่อนทรัพย์สินหลายอย่าง ธนาคารปล่อยกู้ให้เกือบถึงราคาขาย
คนที่ 4 ทำธุรกิจส่วนตัว และมีหุ้นส่วนช้อนซื้ออสังหาเพื่อเก็งกำไร คนนี้ซื้อเงินสดครับ
ผมตกลงกับคนที่ 4 หลังจากที่เขามาดูบ้าน 3 วัน ในราคาที่ลดจากราคาขายไปประมาณหนึ่ง แต่ผมก็ต้องตัดสินใจขายแล้ว แม่รู้ว่าจะขาดทุนไปส่วนหนึ่ง ด้วยปัจจัยที่เราไม่สามารถรอใครกู้ธนาคารได้เลยในตอนนี้ เพราะคนในเกาะนี้ธุรกิจอิงการท่องเที่ยวไปหมดเลย
หลังจากตกลงราคาและเงื่อนไขการโอนแล้ว ขั้นตอนเป็นดังนี้ครับ
1. ไปแจ้งเรื่องขอไถ่ถอนทรัพย์สินจำนองที่ธนาคารใกล้บ้าน นำบัตรประชาชน และเลขที่บัญชีที่จำนองไปด้วย
-โดยในส่วนนี้ใช้เวลา 2 สัปดาห์ส่งเรื่องไป-กลับจากสำนักงานใหญ่
-ตรงจุดนี้ต้องดูด้วยนะครับว่าตัวหลักทรัพย์ (โฉนดที่ดิน อยู่ที่สาขาไหน) โดยปกติหลักทรัพย์จะอยู่ที่สาขาที่เราทำจำนอง ซี่งกรณีของผมทำเรื่องกู้ที่สาขา ตจว. เนื่อจากรู้จักกับพนักงาน ซึ่งกระบวนการคือ สาขาที่เราติดต่อ ส่งเรื่องไปที่ สนง.ใหญ่ / สนง.ใหญ่ ส่งเรื่องไปสาขาที่มีหลักทรัย์ /สาขาที่มีหลักทรัพย์ ส่งหลักทรัพย์มาที่สาขาที่เราติดต่อไว้
-ใช้เวลาพอสมควร แต่แนะนำว่าให้ระบุวันที่โอนในสัปดาห์ที่ 2 นับจากวันที่ติดต่อไปเลย ทางธนาคารจะเร่งเรื่องให้ และขอเบอร์ติดต่อของเจ้าหน้าที่ที่รับเรื่องไว้ด้วย เพื่อติดตามต่อ
-กรณีนี้ให้แจ้ว่าไถ่ถอนเพื่อขายนะครับ เพราะมีผลในเรื่องของค่าปรับการไถ่ถอนก่อนกำหนด สำหรับธนาคารดอกบัวให้จ่ายค่าปรับก่อนครับ แล้วค่อยทำเรื่องขอคืนทีหลัง 3% ของยอดกู้ ผมโดนค่าปรับไป 55,xxx บาท
2. รอทางธนาคารแจ้งยอดไถ่ถอน ณ วันที่จะทำการโอน เพราะดอกเบี้ยวิ่งทุกวัน โดยปกติจะแจ้งก่อน 3-4 วันก่อนวันโอน
3. แจ้งผู้ซื้อว่าจะต้องเตรียมเงินเท่าไหร่ สำหรับการปิดยอดไถ่อถอน เพื่อให้เขาเตรียมเงิน/ แคชเชียร์เชค ส่วนของยอดที่ปิดยอด และส่วนต่างอื่นๆ
4. นัดเวลากับเจ้าหน้าที่ธนาคาร กรณีไถ่ถอนขึ้นอยู่กับนโยบายของธนาคารนะครับ ว่าจะให้ลูกค้ามาไถ่ถอนที่ธนาคารก่อน แล้วไปที่ สนง.ที่ดิน หรือไปเจอกันที่ที่ดินเลย กรณีของผมไปที่ สนง.ที่ดินเลยครับ
5. นัดเจอผู้ซื้อ จนท.ธนาคาร ที่ สนง.ที่ดิน ในเขตของทรัพย์สินของเรา เอกสารที่ต้องเตรียม
-สำเนาทะเบียนบ้าน สำเนาบัตรประชาชน ของผู้ซื้อและผู้ขาย อย่างละ 1 ชุด เพื่อทำเรื่องซื้อขาย
-สำเนาบัตรประชาชนของผู้ขาย 1 ชุด เพื่อเอาไปปิดเรื่องกับธนาคาร
-สมุดทะเบียนบ้านตัวจริงของผู้ขาย
ปล. สำนักงานที่ดินแต่ละที่ ปริมาณของผู้ใช้บริการแต่ละวันไม่เท่ากัน กรุณาลางานเต็มวัน
6. ยื่นเรื่องที่ประชาสัมพันธ์ แจ้งเรื่องว่า "ไถ่ถอนจำนอง และซื้อขายต่อ" พร้อมเอกสารจากทางธนาคาร (จนท.เตรียมมาให้) และเอกสารส่วนตัวของเราและผู้ซื้อ
7. รอเรียกที่ช่องเจ้าหน้าที่ครับ
-เจ้าหน้าที่จะตรวจเอกสาร ราคาประเมิณที่ดิน ทรัพย์สิน และบันทึกต่างๆของการจำนองก่อนหน้า
-เจ้าหน้าที่ของประวัติ ผู้ขาย ผู้ซื้อ
-เจ้าหน้าที่ขอราคาซื้อขาย ซึ่ง ณ จุดนี้มีหลายท่านบอกว่าให้แจ้งต่ำกว่าราคาขายเพื่อลดค่าโอน แจ้งไว้ตรงนี้ว่า ณ ตอนนี้ทำไม่ได้ เนื่องจากมีบันทึกการจำนอง ราคาประเมิณ อยู่ในระบบแล้ว การขายขาดทุนเป็นเรื่องที่ไม่สมเหตุสมผล โดยเฉพาะกรณีไถ่ถอน จะแจ้งต่ำกว่าไม่ได้ และราคาซื้อขายต้องเป็นตัวเลขกลมๆ ลงท้ายด้วย "00,000" เท่านั้น
-เจ้าหน้าที่คำนวน ค่าธรรมเนียมซื้อขาย ค่าคำขอ ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ค่าอากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าพยาน เพื่อนำไปชำระที่ห้องการเงิน
หมายเหตุ หากผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านที่ขายเกิน 1 ปี ไม่ต้องเสียภาษีเฉพาะที่ 3.3% ของราคาขาย หรือ ราคาประเมิณ ดูที่ราคาไหนสูงกว่า
8. ชำระเงินกรณีของผมแจ้งขายที่ราคา สองล้านบาท มีชื่อในทะเบียนบ้าน จำต้องชำระที่ สนง.ที่ดิน
-ค่าคำขอขาย 20 บาท
-ค่าธรรมเนียม 33,998 บาท
-ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 19,549 บาท
-อาการสแตมป์ 10,005 บาท
-ค่าพยาน 20 บาท
รวม 63,592 บาท
ทั้งนี้ค่าใช้จ่ายอยู่ที่ว่าตกลงกับผู้ซื้ออย่างไรนะครับ ในส่วนของค่าโอน โดยปกติจะคนละครึ่ง (ไม่รวมภาษีเงินได้) ตรงนี้ต้องคุยกันให้เคลียก่อนทำการซื้อขายนะครับ เพราะตัวเลยไม่ได้น้อยเลย ละเตรียมเงินไปให้พอด้วยครับ
9. นั่งรอเจ้าหน้าที่เปลี่ยนสลักหลังโฉนด
-ผมจับเวลาตั้งแต่เจ้าหน้าที่รับเรื่อง ถึงตอนรับโฉนดใช้เวลา 1 ชัวโมงครึ่งครับ โดยไม่มีคิวแทรกและจำนวนคนไม่ได้เยอะ (คนไม่เยอะของผมคือทุกคนมีที่นั่ง ไม่ยืนนะครับ แต่นั่งเต็มทุกที่นั่ง)
ปล. จำนวนคนกับจำนวนคิวไม่ค่อยสัมพันธ์กันเท่าไหร่ครับ เพราะบางเคศเป็นการโอนมรดก เลยมากันทั้งบ้าน
10. ผู้ซื้อรับโฉนด และหนังสือสัญญาขายที่ดิน ท.ด. 13 จากเจ้าหน้าที่
ข้อแนะนำ เมื่อรับโฉนดมาแล้ว ให้ตรวจดูชื่อผู้ชื้อด้วยว่าพิมพ์ถูกหรือไม่ ถ้าไม่ให้แก้ทันที เดี๋ยวจะมีปัญหาตอนจะไปขายต่อ
11. ขอถ่ายสำเนาโฉนดและใบ ทด.13 เพื่อไปยื่นขอค่าปรับคืนจากธนาคารที่เราไปไถ่ถอน
12. ติดต่อธนาคารเพื่อขอค่าปรับคืน โดยเตรียมเอกสารดังนี้
-บัตรประชาชน
-สำเนาโฉนดที่ดินที่เปลี่ยนชื่อเป็นผู้ซื้อใหม่แล้ว
-สำเนาใบ ท.ด.13
-สมุดบัญชีของธนาคารที่ไปติดต่อ
13. ยื่นเรื่องขอค่าปรับคืน หากมีประกันภัย ประกันชีวิต ที่ทำตอนจำนอง ให้เอาเล่มกรมธรรม์ไปด้วย ยื่นทีเดียวเลย
-ใช้เวลานับจากวันยื่นเรื่องประมาณ 3 สัปดาห์ เงินจะโอนเข้าบัญชีธนาคารที่เราแจ้งไว้
และทั้งหมดคือประสบการณ์การขายบ้านของผมวันนี้ครับ บอกตรงๆว่า ขาดทุน แต่ไม่ได้เข้าเนื้อไปลึกมาก ถ้าเราจะ Move On ในภาวะแบบนี้ ก็ต้องทิ้งคำว่าเสียดาย และต้อง Set Zero ให้ตัวเองก่อนครับ
เป็นกำลังใจให้กับทุกคนที่กำลังประสบปัญหานี้อยู่
แถมให้อีกนิดสำหรับสายมู ผมบนไว้หลายที่ครับ แต่สำหรับการขายที่ดิน ขายบ้าน พี่ๆนักขายเค้าบอกมา
1. ศาลหลักเมือง จะขอ จะบน แล้วแต่สะดวก
2. ทำบุญให้เจ้าที่เจ้าทางที่ดูแลทรัพย์สินที่เราจะขาย ผมไปทำบุญโลงศพครับ
3. ผมสวดทำวัตรเย็นเกือบทุกคืนก่อนนอน จนขายบ้านได้
อันนี้ความเชื่อส่วนบุคคลนะครับ
ขอให้โชคดี สาธุ 999997
CR - Consumer Review : กระทู้รีวิวนี้เป็นกระทู้ CR โดยที่เจ้าของกระทู้