จริงๆแล้วเรื่องนี้มีมานานมากแล้วครับ แต่ช่วงหลังๆมีคนเอามาหากินแบบผิดๆ โดยเอาหลักการนี้มาอ้างกัน
#หลักคิดคือ เอาสินเชื่อบ้าน(ซึ่งอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุด)ไปแทนหนี้อื่นๆซึ่งดอกเบี้ยแพงกว่า
หลักการพื้นฐานดั้งเดิม ที่เขาทำกันมาก็คือ หาซื้อบ้านในราคาที่ถูกกว่าราคาประเมิน แล้วกู้เต็มราคาประเมิน เอาส่วนต่างไปโปะหนี้เดิมซึ่งแพงกว่า หรือเอาไป reinvest แต่ปัจจุบันมีหลายรายที่ทำกันแบบนี้ครับ
สมมุติ นายเอมีเงินเดือน 70,000 บาท/ด.
ถ้าเขามีหนี้บัตรเครดิต,อื่นๆ(หนี้แพง) อยู่ 200,000 สมมติโดนดอกเบี้ยปีละ15% ในขณะที่ดอกเบี้ยบ้าน 3-6%( ต่างกันถึงสิบ%)
และสมมติว่าต้องผ่อนเดือนละ 20,000
ที่นี้ ถ้าใช้หลักฐานการมีรายได้ของเขา เช่น สลิปเงินเดือน ยื่นซื้อบ้าน,คอนโด ซึ่งราคาในสัญญาซื้อขาย คือ 2ล้าน เขาก็ยื่นกู้จริงที่2ล้าน หลังกู้ผ่าน ฝ่ายขาย(ไม่ใช่ธนาคารนะครับ)จะนำเชคเงินทอนมาให้ผู้ซื้อ(อาจจะ5-25%ของราคาบ้าน ขึ้นกับคุณสมบัติผู้กู้ เช่น ฐานเงินเดือน,ที่ทำงาน,อายุ) ผู้ซื้อก็นำเงินนั้นไปปิดหนี้ บัตรเครดิต,สินเชื่ออื่นที่ดอกแพง ที่มีอยู่ 200,000 เหลือหนี้เป็น 0 บาท เดือนนี้ไม่ต้องผ่อนบัตรแล้ว
ทีนี้มาดูว่า จะจ่ายหนี้คอนโด 2ล้านอย่างไร
คอนโด 2ล้าน ดอกเบี้ย 4% ระยะผ่อน 30 ปี ยอดผ่อนต่อเดือน 10,800
หมายเหตุ:ถ้าผู้กู้อายุน้อย ระยะผ่อนจะนานขึ้น ยอดผ่อนก็จะยิ่งต่ำกว่านี้ ถ้ามีการ รีไฟแนนซ์หรือทำรีเทนชั่น ทุกๆ3ปี ให้ดอกเบี้ยลดลง ยอดผ่อนก็จะยิ่งต่ำลงไปอีก
กรณีแรก คอนโดหลังนี้เขาอยู่เอง สิ่งที่ได้คือ
1.ภาระต่อเดือนลดลง จากที่เคยผ่อนหนี้แพง เดือนละ20,000 มาเหลือแค่10,800 เกือบเท่าตัวเลยนะครับ
2.จ่ายดอกเบี้ยลดลงเหลือแค่เฉลี่ยราว4% ต่างกันนับสิบ%เลย ลองคิดดูว่าต้องลงทุนอะไร ถึงจะได้ผลตอบแทนขนาดนี้
3.มีบ้านอยู่เป็นของตัวเอง ไม่ต้องจ่ายค่าเช่าทิ้งอีกแล้ว แปลว่าค่าเช่าบ้านกลายเป็น0 รายจ่ายก็ลดลงไปอีก เดือนละหลายพันเลยนะครับ
กรณีที่2 เขาไม่ได้อยู่เอง แต่ปล่อยเช่าในราคา 8,000 นั่นแปลว่า ควักเงินจ่ายค่าผ่อนแค่เดือนละ 10,800-8,000=2,800 บาท ยิ่งต่างจากผ่อนหนี้แพงเดือนละ20,000 บ.เข้าไปใหญ่จริงมั๊ยครับ
และอย่าลืมนะครับว่า 10,800 นั้นไม่ใช่รายจ่ายทั้งหมด แต่เป็นเงินต้น(เงินออมในรูปทรัพย์สิน)ราว4,000+ดอกเบี้ย(จ่ายทิ้ง)6,800 ซึ่งค่าเช่า8,000 นั้นมากกว่าดอกเบี้ยครับ แปลว่าจริงๆแล้ว เป็นบวกด้วยซ้ำ เพราะผู้เช่าจ่ายดอกเบี้ยแทนเขา แถมยังช่วยเงินต้นเขาอีกเดือนละ 1,200 ด้วย
ที่นี้ผมสมมุติว่าใน 1 ปีนั้นหาคนเช่าไม่ได้ 2 เดือน นั่นเท่ากับว่าใน 1 ปีเขามีรายจ่ายคือ 10,800x2=21,600 รวมกับอีก 10 เดือนที่มีคนเช่า เขาติดลบเดือนละ2,800 บาท(ตามข้างบนที่ได้กล่าวไว้แล้ว)x10เดือน เบ็ดเสร็จคือปีละ 49,600
เมื่อเฉลี่ยเป็นรายเดือนจะเท่ากับ 4,133 ซึ่งก็น้อยกว่าผ่อนหนี้แพงเดือนละ 20,000 บาทค่อนข้างเยอะอยู่ดีครับ
ที่นี้ข้อเสียของคอนโดเงินเหลือ หรือสิ่งที่ต้องระวังก็คือ
1.อย่ากู้หนี้ที่ดอกเบี้ยต่ำ ไปโปะหนี้ที่ดอกสูงกว่า ถ้าหนี้ที่ดอกสูงไม่ได้เป็นแบบลดต้นลดดอก เช่นกู้ซื้อรถกับไฟแนนซ์ เพราะจะกลายเป็นว่า ไม่ได้ช่วยแบ่งเบาของเก่า แล้วยังต้องมาจ่ายเพิ่มกับของใหม่อีก
2.ระวังผู้ขาย มาหลอกเอาคอนโดที่มีศักยภาพต่ำ มาขายในราคาที่แพงเกินจริง เช่น ราคาขายจริงๆแค่ 1,400,000 แต่เอามาตั้งที่ 2 ล้าน(ซึ่งธนาคารก็ปล่อยกู้ให้ที่ 2 ล้านจริงๆนะ)พอซื้อไปก็หาคนเช่าไม่ได้ หรือหาได้แต่ค่าเช่าต่ำมาก ถ้าเป็นแบบนี้จะทำให้ติดลบระยะยาว แถมเวลาขายก็มีโอกาสสูงที่จะขายแบบขาดทุน แทนที่จะเป็นหนี้หลักแสน ก็กลายเป็นหนี้หลักล้านไปเลยครับ
ดังนั้นเส้นกั้นบางๆระหว่างการลดหนี้โดยใช้คอนโด,บ้านเงินเหลือเป็นเครื่องมือ ก็คือต้องเลือกอสังหาริมทรัพย์เกรด A ที่มีศักยภาพสูง ราคาซื้อต่ำกว่าราคาตลาดและราคาประเมินนั่นเองครับ
ปล.หลักการนี้ก็สามารถใช้กับบ้านหรือคอนโด"มือสอง"ได้เช่นเดียวกันครับ
บ้านหรือคอนโดเงินเหลือ,มีเงินทอน สามารถเป็นประโยชน์หรือโทษก็ได้ ขึ้นอยู่กับ...
#หลักคิดคือ เอาสินเชื่อบ้าน(ซึ่งอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุด)ไปแทนหนี้อื่นๆซึ่งดอกเบี้ยแพงกว่า
หลักการพื้นฐานดั้งเดิม ที่เขาทำกันมาก็คือ หาซื้อบ้านในราคาที่ถูกกว่าราคาประเมิน แล้วกู้เต็มราคาประเมิน เอาส่วนต่างไปโปะหนี้เดิมซึ่งแพงกว่า หรือเอาไป reinvest แต่ปัจจุบันมีหลายรายที่ทำกันแบบนี้ครับ
สมมุติ นายเอมีเงินเดือน 70,000 บาท/ด.
ถ้าเขามีหนี้บัตรเครดิต,อื่นๆ(หนี้แพง) อยู่ 200,000 สมมติโดนดอกเบี้ยปีละ15% ในขณะที่ดอกเบี้ยบ้าน 3-6%( ต่างกันถึงสิบ%)
และสมมติว่าต้องผ่อนเดือนละ 20,000
ที่นี้ ถ้าใช้หลักฐานการมีรายได้ของเขา เช่น สลิปเงินเดือน ยื่นซื้อบ้าน,คอนโด ซึ่งราคาในสัญญาซื้อขาย คือ 2ล้าน เขาก็ยื่นกู้จริงที่2ล้าน หลังกู้ผ่าน ฝ่ายขาย(ไม่ใช่ธนาคารนะครับ)จะนำเชคเงินทอนมาให้ผู้ซื้อ(อาจจะ5-25%ของราคาบ้าน ขึ้นกับคุณสมบัติผู้กู้ เช่น ฐานเงินเดือน,ที่ทำงาน,อายุ) ผู้ซื้อก็นำเงินนั้นไปปิดหนี้ บัตรเครดิต,สินเชื่ออื่นที่ดอกแพง ที่มีอยู่ 200,000 เหลือหนี้เป็น 0 บาท เดือนนี้ไม่ต้องผ่อนบัตรแล้ว
ทีนี้มาดูว่า จะจ่ายหนี้คอนโด 2ล้านอย่างไร
คอนโด 2ล้าน ดอกเบี้ย 4% ระยะผ่อน 30 ปี ยอดผ่อนต่อเดือน 10,800
หมายเหตุ:ถ้าผู้กู้อายุน้อย ระยะผ่อนจะนานขึ้น ยอดผ่อนก็จะยิ่งต่ำกว่านี้ ถ้ามีการ รีไฟแนนซ์หรือทำรีเทนชั่น ทุกๆ3ปี ให้ดอกเบี้ยลดลง ยอดผ่อนก็จะยิ่งต่ำลงไปอีก
กรณีแรก คอนโดหลังนี้เขาอยู่เอง สิ่งที่ได้คือ
1.ภาระต่อเดือนลดลง จากที่เคยผ่อนหนี้แพง เดือนละ20,000 มาเหลือแค่10,800 เกือบเท่าตัวเลยนะครับ
2.จ่ายดอกเบี้ยลดลงเหลือแค่เฉลี่ยราว4% ต่างกันนับสิบ%เลย ลองคิดดูว่าต้องลงทุนอะไร ถึงจะได้ผลตอบแทนขนาดนี้
3.มีบ้านอยู่เป็นของตัวเอง ไม่ต้องจ่ายค่าเช่าทิ้งอีกแล้ว แปลว่าค่าเช่าบ้านกลายเป็น0 รายจ่ายก็ลดลงไปอีก เดือนละหลายพันเลยนะครับ
กรณีที่2 เขาไม่ได้อยู่เอง แต่ปล่อยเช่าในราคา 8,000 นั่นแปลว่า ควักเงินจ่ายค่าผ่อนแค่เดือนละ 10,800-8,000=2,800 บาท ยิ่งต่างจากผ่อนหนี้แพงเดือนละ20,000 บ.เข้าไปใหญ่จริงมั๊ยครับ
และอย่าลืมนะครับว่า 10,800 นั้นไม่ใช่รายจ่ายทั้งหมด แต่เป็นเงินต้น(เงินออมในรูปทรัพย์สิน)ราว4,000+ดอกเบี้ย(จ่ายทิ้ง)6,800 ซึ่งค่าเช่า8,000 นั้นมากกว่าดอกเบี้ยครับ แปลว่าจริงๆแล้ว เป็นบวกด้วยซ้ำ เพราะผู้เช่าจ่ายดอกเบี้ยแทนเขา แถมยังช่วยเงินต้นเขาอีกเดือนละ 1,200 ด้วย
ที่นี้ผมสมมุติว่าใน 1 ปีนั้นหาคนเช่าไม่ได้ 2 เดือน นั่นเท่ากับว่าใน 1 ปีเขามีรายจ่ายคือ 10,800x2=21,600 รวมกับอีก 10 เดือนที่มีคนเช่า เขาติดลบเดือนละ2,800 บาท(ตามข้างบนที่ได้กล่าวไว้แล้ว)x10เดือน เบ็ดเสร็จคือปีละ 49,600
เมื่อเฉลี่ยเป็นรายเดือนจะเท่ากับ 4,133 ซึ่งก็น้อยกว่าผ่อนหนี้แพงเดือนละ 20,000 บาทค่อนข้างเยอะอยู่ดีครับ
ที่นี้ข้อเสียของคอนโดเงินเหลือ หรือสิ่งที่ต้องระวังก็คือ
1.อย่ากู้หนี้ที่ดอกเบี้ยต่ำ ไปโปะหนี้ที่ดอกสูงกว่า ถ้าหนี้ที่ดอกสูงไม่ได้เป็นแบบลดต้นลดดอก เช่นกู้ซื้อรถกับไฟแนนซ์ เพราะจะกลายเป็นว่า ไม่ได้ช่วยแบ่งเบาของเก่า แล้วยังต้องมาจ่ายเพิ่มกับของใหม่อีก
2.ระวังผู้ขาย มาหลอกเอาคอนโดที่มีศักยภาพต่ำ มาขายในราคาที่แพงเกินจริง เช่น ราคาขายจริงๆแค่ 1,400,000 แต่เอามาตั้งที่ 2 ล้าน(ซึ่งธนาคารก็ปล่อยกู้ให้ที่ 2 ล้านจริงๆนะ)พอซื้อไปก็หาคนเช่าไม่ได้ หรือหาได้แต่ค่าเช่าต่ำมาก ถ้าเป็นแบบนี้จะทำให้ติดลบระยะยาว แถมเวลาขายก็มีโอกาสสูงที่จะขายแบบขาดทุน แทนที่จะเป็นหนี้หลักแสน ก็กลายเป็นหนี้หลักล้านไปเลยครับ
ดังนั้นเส้นกั้นบางๆระหว่างการลดหนี้โดยใช้คอนโด,บ้านเงินเหลือเป็นเครื่องมือ ก็คือต้องเลือกอสังหาริมทรัพย์เกรด A ที่มีศักยภาพสูง ราคาซื้อต่ำกว่าราคาตลาดและราคาประเมินนั่นเองครับ