การซื้อบ้านสักหลังหนึ่งต้องถือว่าเป็นเรื่องสำคัญและเรื่องใหญ่มากๆในชีวิตหนึ่งของเรานะครับ เพราะโดยส่วนมากแล้วบ้านถือว่าเป็นรายจ่ายตัวที่ใหญ่แทบจะที่สุดเลยสำหรับทุกๆคน ดังนั้นการวางแผนการเตรียมความพร้อมที่ดี ก่อนที่เราจะซื้อบ้านซักหลังหนึ่งจึงเป็นเรื่องที่สำคัญและจำเป็นมากๆครับ
ซึ่งประเด็นแรกที่เราจะมาคุยกันในวันนี้คือ ฐานรายได้หรือเงินเดือนของเราที่เท่านี้จะสามารถกู้ซื้อบ้านได้ทั้งหมดกี่บาท มีวิธีคิด วิธีคำนวนยังไง และ ธนาคารเอาเกณฑ์อะไรมาพิจารณาให้เราในการปล่อยสินเชื่อบ้าง แล้วตกลงเงินเดือนเท่านี้จะกู้ได้เท่าไร วันนี้ผมจะมาแสดงวิธีคำนวนให้ฟังกันครับ
ก่อนอื่นเลยการที่เราจะไปขอสินเชื่อแบงค์ รู้ไหมครับว่าธนาคารเขากลัวอะไรที่สุด สิ่งที่ธนาคารเขากังวลมากที่สุดคือ เราจะไม่คืนเงินเขา หรือ เราจะผ่อนหนี้ของเขาไม่ไหวครับ เพราะจริงๆแล้วถ้าเราผ่อนไม่ไหวสิ่งที่ธนาคารเขาต้องการจากเราจริงๆไม่ใช่ตัวบ้านนะครับ เขาต้องการเงินของเขาคืนครับ
เพราะฉะนั้น ธ จึงจำเป็นจะต้องกำหนดกฎเกณเบื้องต้น สำหรับเพื่อที่จะคัดกรองลูกค้าของเขาว่า ลูกค้าของเขามีความสามารถในการผ่อนไหม ลูกค้าของเขาจะคืนเงินเขาครบไหม ดังนั้นเกณแรกที่ ธ เขาจะดูนั่นก็คือเรามีภาระหนี้อยู่เท่าไร ?
คำว่ามีภาระหนี้อยู่เท่าไร ก็หมายความว่าสมมุติแต่ละเดือนเรามีรายได้เข้ามาเป็นเงินเดือนสักก้อนหนึ่ง ธ เขาก็จะดูว่าเรามีหนี้ตัวอื่นๆที่ต้องผ่อนอยู่ไหม ยกตัวอย่างเช่น หนี้รถยนต์ หนี้บัตรเครดิต หนี้สินเชื่อส่วนบุคคล ถ้ามีเขาก็จะเอาพวกรายจ่ายพวกนี้มาหักกับรายรับก่อน เหลือเท่าไรเขาถึงจะมาดูครับว่าเราจะสามารถผ่อนบ้านไหวในราคาเท่านี้บาท
แต่ก่อนหน้านั้นอยากให้ทุกคนรู้จักคำๆนึงที่ธนาคารเขาจะเอาไว้ใช้เป็นเกณนะครับ ธนาคารเขาจะใช้ค่า Debt Service Ratio(DSR) ค่านี้คือ สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ครับ DSR จะสามารถบอกถึงความสามารถของคุณในการชำระหนี้สินที่กู้ยืมมาว่าเรามีความสามารถในการผ่อนคืนธนาคารมากน้อยแค่ไหน โดย DSR เป็นตัวเลขทางการเงินที่สำคัญที่หลายประเทศในเอเชีย เช่น มาเลเซีย และสิงคโปร์ ได้นำมาใช้ประกอบการแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือน ไม่ให้สร้างภาระหนี้เกินความสามารถครับ
โดยจะมีสูตรคำนวนตามนี้ครับ
DSR = หนี้ปัจจุบันต่อเดือน / รายได้ทั้งหมดต่อเดือน X 100
ซึ่งถ้าตัวเลข DSR ของคุณสูงนั่นหมายความว่าคุณมีภาระต่อรายได้มากเกินไป ความสามารถในการกู้บ้านของคุณก็จะน้อยลงตามไปด้วยครับ
ยกตัวอย่างสักหนึ่งอย่างเพื่อให้เห็นภาพ
เรามีรายได้ต่อเดือนอยู่ที่เดือนละ 30,000 บาท แต่ละเดือนเรามีภาระผ่อนรถ 7,000 บาท และ บัตรเครดิตอีก 3,000 บาท คำถามคือเรามีสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ หรือ DSR เท่าไร ?
จากสูตร DSR = หนี้ปัจจุบันต่อเดือน / รายได้ทั้งหมดต่อเดือน X 100
หนี้ปัจจุบันต่อเดือน = หนี้รถ + หนี้บัตร
= 7,000 + 3,000 = 10,000 บาท/เดือน
แทนค่าในสูตร = (10,000/30,000) x 100
DSR = 33%
ดังนั้นภาระหนี้สินต่อรายได้ของเราคือ 33% ครับ
ฝากกด Subscribe ช่อง Guru Living เพื่อรับชมคอนเทนท์ดีๆทุกสัปดานะครับ
ธนาคารแห่งประเทศไทยเขาจึงกำหนดค่า DSR อยู่ที่ 40% ขึ้นมาเป็นค่ามาตราฐานครับ นั่นหมายความว่าถ้า กู้บ้านแล้วผ่อนธนาคารพอเอาเงินผ่อนมาใส่ในสูตร DSR ของเราจะต้องไม่เกิน 40% ครับ หรือ ถ้าพูดเป็นภาษาบ้านๆแบบให้เข้าใจง่ายๆคือ ถ้าเงินเดือน 100 บาท เราจะผ่อนบ้านได้ไม่เกิน 40 บาทครับ
ง่ายๆแค่นี้ดังผมจะคิดออกมาให้ดูคล่าวๆนะครับว่าเงินเดือนสักเท่านี้กู้บ้านได้กี่บาทถ้าเรายึดค่า DSR = 40% เราจะกู้บ้านได้ประมาณเท่าไร
วิธีคำนวนคือเราสามารถหาจำนวนเงินที่เราจะกู้ได้คล่าวโดยใช้สูตร
เงินที่เราสามารถกู้ได้ = (DSRxเงินเดือน) - ภาระหนี้อื่นๆ x 150
ผมกำหนดให้อัตรดอกเบี้ยเฉลี่ยตลอดอายุสัญญาอยู่ที่ 6.5% และ DSR ที่เป็นค่ามาตราฐานของธนาคารเป็น 40% นะคับ
ดูแล้วอาจจะยังไม่เคลียไปลองดูตัวอย่างกันครับ
เรามีรายได้ต่อเดือนอยู่ที่เดือนละ 30,000 บาท แต่ละเดือนเราไม่มีภาระอื่นๆ คำถามคือเราจะสามารถกู้บ้านได้ทั้งหมดกี่บาท
แทนค่าในสูตร
เงินที่เราสามารถกู้ได้ = (DSRxเงินเดือน) - ภาระหนี้อื่นๆ x 150
= (40% x 30,000) - 0 x 150
= 1,800,000 บาท
ดังนั้นถ้าเราไม่มีภาระผ่อนอะไรอย่างอื่นเลยเหมือนในตัวอย่างเราจะสามารถกู้ได้ประมาน 1.8 ล้านครับ
ซึ่งถ้ามีภาระอื่นๆก็ต้องใส่ลงไปในสูตรเพื่อคำนวนออกมาด้วยนะครับ
ซึ่งตรงนี้ผมจะลองคิดคำนวนเล่นๆให้ดูนะครับว่าถ้าเงินเดือนของเราเท่านี้ และผมถือซะว่าเราไม่มีภาระในการผ่อนส่งอะไรเลยเราจะสามารถกู้บ้านได้เท่าไรบ้างนะครับถ้าเราใช้สูตร
เงินเดือน 15,000 บาท สามารถกู้ได้ 900,000
เงินเดือน 20,000 บาท สามารถกู้ได้ 1,200,000
เงินเดือน 30,000 บาท สามารถกู้ได้ 1,800,000
เงินเดือน 40,000 บาท สามารถกู้ได้ 2,400,000
เงินเดือน 50,000 บาท สามารถกู้ได้ 3,000,000
เงินเดือน 100,000 บาท สามารถกู้ได้ 6,200,000
ซึ่งต้องย้ำอีกทีนะครับว่านี่เป็นตัวเลขในการประมาณการคล่าวๆ วงเงินจริงๆที่เราจะได้รับอาจจะขึ้นอยู่กำ ข้อกำหนดและเงื่อนไขของธนาคารนั้นๆ อาจได้มากกว่าหรือน้อยกว่าข้อมูลที่ผมบอกไปก็จะอยู่ที่ประมานราวๆนี้ครับ
แล้วตัวเลขที่ผมพูดมาเนี่ยมันแม่นยำหรือมันเชื่อได้แค่ไหนกันเชียว
ผมต้องบอกว่าตัวเลขที่ผมพูดมาในคลิปนี้เอามาจากสูตรและตัวเลขมาตราฐานที่ทางธนาคารเขาได้กำหนดขึ้นมาเป็นเกณครับ ทั้งค่า DSR=40% ผมก็ไม่ได้สมมุติขึ้นมาเองดังนั้นเลขพวกนี้ค่อนข้างเชื่อถือได้ในระดับนึงเลยครับ ซึ่งผมเคยได้พูดตัวเลขพวกนี้ไปบ่อยก็จะมีเพื่อนๆในเพจบางคนแย้งมาว่า ไม่จิงหรือเปล่า มั่วหรือเปล่าเขาเงินเดือน 12,000 เขากู้ได้ตั้ง 2 ล้าน เขาเงินเดือน 15,000 เขากู้ได้เกือบ 3 ล้านก็ว่ากันไป
ในส่วนนี้ถ้าถามในมุมมองผม ผมก็ต้องยินดีด้วยนะครับที่คุณกู้ได้วงเงินเยอะ แต่ในใจจิงๆคือค่อนข้างเป็นห่วงครับ เพราะวงเงินที่คุณกู้ได้เยอะมันจะมาคู่กับ “ภาระการผ่อนชำระต่อเดือน” ที่สูงขึ้นไปครับ ซึ่งถ้าเราคำนวนจากอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของเราตอนนี้ ถ้ากู้บ้านสัก 1 ล้าน ผ่อน 30 ปี คิดอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยทั้งสัญยาประมาน 6-7 % เราจะต้องผ่อนธนาคารอยู่ที่ ล้านละ 7,000 บาทครับ
ฝากกด Subscribe ช่อง Guru Living เพื่อรับชมคอนเทนท์ดีๆทุกสัปดานะครับ
ดังนั้นถ้าคุณบอกว่า คุณเงินเดือน 15,000 คุณกู้บ้านได้ 2 ล้าน คุณต้องผ่อนต่อเดือนประมาณ 14,000 บาท ….ซึ่งถ้าหักเงินเดือนแล้วคุณจะเหลือเงินกินใช้ประมาน 1,000 บาท ซึ่งผมคิดว่ามันหนักมากเลยนะครับ
หรือถ้าคุณบอกว่าผ่อนช่วงสามปีแรกดอกเบี้ยถูก ไม่ได้จ่ายเยอะอย่างผมบอก แล้วคำถามคือเราจะไม่เผื่อความปลอดภัยไว้สักนิดเลยหรอครับ
ซึ่งตรงนี้ผมขอออกตัวว่าเป็นมุมมองและความเห็นส่วนตัวของผมนะครับ ผมคงจะไม่ห้ามหรือไม่ว่าหากเพื่อนๆบางคนจะกู้ให้ได้เยอะมากๆจริงๆ แต่ถ้าให้ผมเตือนเพื่อนหรือคนที่ผมรู้จักซึ่งผมถือวา่ทุกคนที่ฟังผมอยู่ตอนนี้เนี่ยเป็นเพื่อนผม ผมก็อยากจะบอกว่าเราควรมองเผื่อเรื่องพวกนี้ไว้สักนิดนึง บางอย่างเอาให้กำลังดีกับฐานะให้กำลังดีกับกำลังของเราก็ได้นะครับ เพราะเวลาเจ็บเจ็บหนักจิงๆนะครับ หวังดีครับ
......................................................
ติดต่องาน
- Mail: gurulivingth@gmail.com
- website:
https://gurulivingth.com/
- Youtube :
https://www.youtube.com/channel/UCSq-ymhgsUgV-LaQNF6L5gg
- TikTok:
https://vt.tiktok.com/ZSyvX4As/
- Facebook:
https://www.facebook.com/gurulivingth/
......................................................
#ซื้อบ้าน #กู้ซื้อบ้าน #ผ่อนบ้าน #guruliving
เงินเดือนเท่านี้ กู้ซื้อบ้านได้เท่าไร ?
ก่อนอื่นเลยการที่เราจะไปขอสินเชื่อแบงค์ รู้ไหมครับว่าธนาคารเขากลัวอะไรที่สุด สิ่งที่ธนาคารเขากังวลมากที่สุดคือ เราจะไม่คืนเงินเขา หรือ เราจะผ่อนหนี้ของเขาไม่ไหวครับ เพราะจริงๆแล้วถ้าเราผ่อนไม่ไหวสิ่งที่ธนาคารเขาต้องการจากเราจริงๆไม่ใช่ตัวบ้านนะครับ เขาต้องการเงินของเขาคืนครับ
เพราะฉะนั้น ธ จึงจำเป็นจะต้องกำหนดกฎเกณเบื้องต้น สำหรับเพื่อที่จะคัดกรองลูกค้าของเขาว่า ลูกค้าของเขามีความสามารถในการผ่อนไหม ลูกค้าของเขาจะคืนเงินเขาครบไหม ดังนั้นเกณแรกที่ ธ เขาจะดูนั่นก็คือเรามีภาระหนี้อยู่เท่าไร ?
คำว่ามีภาระหนี้อยู่เท่าไร ก็หมายความว่าสมมุติแต่ละเดือนเรามีรายได้เข้ามาเป็นเงินเดือนสักก้อนหนึ่ง ธ เขาก็จะดูว่าเรามีหนี้ตัวอื่นๆที่ต้องผ่อนอยู่ไหม ยกตัวอย่างเช่น หนี้รถยนต์ หนี้บัตรเครดิต หนี้สินเชื่อส่วนบุคคล ถ้ามีเขาก็จะเอาพวกรายจ่ายพวกนี้มาหักกับรายรับก่อน เหลือเท่าไรเขาถึงจะมาดูครับว่าเราจะสามารถผ่อนบ้านไหวในราคาเท่านี้บาท
แต่ก่อนหน้านั้นอยากให้ทุกคนรู้จักคำๆนึงที่ธนาคารเขาจะเอาไว้ใช้เป็นเกณนะครับ ธนาคารเขาจะใช้ค่า Debt Service Ratio(DSR) ค่านี้คือ สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ครับ DSR จะสามารถบอกถึงความสามารถของคุณในการชำระหนี้สินที่กู้ยืมมาว่าเรามีความสามารถในการผ่อนคืนธนาคารมากน้อยแค่ไหน โดย DSR เป็นตัวเลขทางการเงินที่สำคัญที่หลายประเทศในเอเชีย เช่น มาเลเซีย และสิงคโปร์ ได้นำมาใช้ประกอบการแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือน ไม่ให้สร้างภาระหนี้เกินความสามารถครับ
โดยจะมีสูตรคำนวนตามนี้ครับ
DSR = หนี้ปัจจุบันต่อเดือน / รายได้ทั้งหมดต่อเดือน X 100
ซึ่งถ้าตัวเลข DSR ของคุณสูงนั่นหมายความว่าคุณมีภาระต่อรายได้มากเกินไป ความสามารถในการกู้บ้านของคุณก็จะน้อยลงตามไปด้วยครับ
ยกตัวอย่างสักหนึ่งอย่างเพื่อให้เห็นภาพ
เรามีรายได้ต่อเดือนอยู่ที่เดือนละ 30,000 บาท แต่ละเดือนเรามีภาระผ่อนรถ 7,000 บาท และ บัตรเครดิตอีก 3,000 บาท คำถามคือเรามีสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ หรือ DSR เท่าไร ?
จากสูตร DSR = หนี้ปัจจุบันต่อเดือน / รายได้ทั้งหมดต่อเดือน X 100
หนี้ปัจจุบันต่อเดือน = หนี้รถ + หนี้บัตร
= 7,000 + 3,000 = 10,000 บาท/เดือน
แทนค่าในสูตร = (10,000/30,000) x 100
DSR = 33%
ดังนั้นภาระหนี้สินต่อรายได้ของเราคือ 33% ครับ
ธนาคารแห่งประเทศไทยเขาจึงกำหนดค่า DSR อยู่ที่ 40% ขึ้นมาเป็นค่ามาตราฐานครับ นั่นหมายความว่าถ้า กู้บ้านแล้วผ่อนธนาคารพอเอาเงินผ่อนมาใส่ในสูตร DSR ของเราจะต้องไม่เกิน 40% ครับ หรือ ถ้าพูดเป็นภาษาบ้านๆแบบให้เข้าใจง่ายๆคือ ถ้าเงินเดือน 100 บาท เราจะผ่อนบ้านได้ไม่เกิน 40 บาทครับ
ง่ายๆแค่นี้ดังผมจะคิดออกมาให้ดูคล่าวๆนะครับว่าเงินเดือนสักเท่านี้กู้บ้านได้กี่บาทถ้าเรายึดค่า DSR = 40% เราจะกู้บ้านได้ประมาณเท่าไร
วิธีคำนวนคือเราสามารถหาจำนวนเงินที่เราจะกู้ได้คล่าวโดยใช้สูตร
เงินที่เราสามารถกู้ได้ = (DSRxเงินเดือน) - ภาระหนี้อื่นๆ x 150
ผมกำหนดให้อัตรดอกเบี้ยเฉลี่ยตลอดอายุสัญญาอยู่ที่ 6.5% และ DSR ที่เป็นค่ามาตราฐานของธนาคารเป็น 40% นะคับ
ดูแล้วอาจจะยังไม่เคลียไปลองดูตัวอย่างกันครับ
เรามีรายได้ต่อเดือนอยู่ที่เดือนละ 30,000 บาท แต่ละเดือนเราไม่มีภาระอื่นๆ คำถามคือเราจะสามารถกู้บ้านได้ทั้งหมดกี่บาท
แทนค่าในสูตร
เงินที่เราสามารถกู้ได้ = (DSRxเงินเดือน) - ภาระหนี้อื่นๆ x 150
= (40% x 30,000) - 0 x 150
= 1,800,000 บาท
ดังนั้นถ้าเราไม่มีภาระผ่อนอะไรอย่างอื่นเลยเหมือนในตัวอย่างเราจะสามารถกู้ได้ประมาน 1.8 ล้านครับ
ซึ่งถ้ามีภาระอื่นๆก็ต้องใส่ลงไปในสูตรเพื่อคำนวนออกมาด้วยนะครับ
ซึ่งตรงนี้ผมจะลองคิดคำนวนเล่นๆให้ดูนะครับว่าถ้าเงินเดือนของเราเท่านี้ และผมถือซะว่าเราไม่มีภาระในการผ่อนส่งอะไรเลยเราจะสามารถกู้บ้านได้เท่าไรบ้างนะครับถ้าเราใช้สูตร
เงินเดือน 15,000 บาท สามารถกู้ได้ 900,000
เงินเดือน 20,000 บาท สามารถกู้ได้ 1,200,000
เงินเดือน 30,000 บาท สามารถกู้ได้ 1,800,000
เงินเดือน 40,000 บาท สามารถกู้ได้ 2,400,000
เงินเดือน 50,000 บาท สามารถกู้ได้ 3,000,000
เงินเดือน 100,000 บาท สามารถกู้ได้ 6,200,000
ซึ่งต้องย้ำอีกทีนะครับว่านี่เป็นตัวเลขในการประมาณการคล่าวๆ วงเงินจริงๆที่เราจะได้รับอาจจะขึ้นอยู่กำ ข้อกำหนดและเงื่อนไขของธนาคารนั้นๆ อาจได้มากกว่าหรือน้อยกว่าข้อมูลที่ผมบอกไปก็จะอยู่ที่ประมานราวๆนี้ครับ
แล้วตัวเลขที่ผมพูดมาเนี่ยมันแม่นยำหรือมันเชื่อได้แค่ไหนกันเชียว
ผมต้องบอกว่าตัวเลขที่ผมพูดมาในคลิปนี้เอามาจากสูตรและตัวเลขมาตราฐานที่ทางธนาคารเขาได้กำหนดขึ้นมาเป็นเกณครับ ทั้งค่า DSR=40% ผมก็ไม่ได้สมมุติขึ้นมาเองดังนั้นเลขพวกนี้ค่อนข้างเชื่อถือได้ในระดับนึงเลยครับ ซึ่งผมเคยได้พูดตัวเลขพวกนี้ไปบ่อยก็จะมีเพื่อนๆในเพจบางคนแย้งมาว่า ไม่จิงหรือเปล่า มั่วหรือเปล่าเขาเงินเดือน 12,000 เขากู้ได้ตั้ง 2 ล้าน เขาเงินเดือน 15,000 เขากู้ได้เกือบ 3 ล้านก็ว่ากันไป
ในส่วนนี้ถ้าถามในมุมมองผม ผมก็ต้องยินดีด้วยนะครับที่คุณกู้ได้วงเงินเยอะ แต่ในใจจิงๆคือค่อนข้างเป็นห่วงครับ เพราะวงเงินที่คุณกู้ได้เยอะมันจะมาคู่กับ “ภาระการผ่อนชำระต่อเดือน” ที่สูงขึ้นไปครับ ซึ่งถ้าเราคำนวนจากอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของเราตอนนี้ ถ้ากู้บ้านสัก 1 ล้าน ผ่อน 30 ปี คิดอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยทั้งสัญยาประมาน 6-7 % เราจะต้องผ่อนธนาคารอยู่ที่ ล้านละ 7,000 บาทครับ
หรือถ้าคุณบอกว่าผ่อนช่วงสามปีแรกดอกเบี้ยถูก ไม่ได้จ่ายเยอะอย่างผมบอก แล้วคำถามคือเราจะไม่เผื่อความปลอดภัยไว้สักนิดเลยหรอครับ
ซึ่งตรงนี้ผมขอออกตัวว่าเป็นมุมมองและความเห็นส่วนตัวของผมนะครับ ผมคงจะไม่ห้ามหรือไม่ว่าหากเพื่อนๆบางคนจะกู้ให้ได้เยอะมากๆจริงๆ แต่ถ้าให้ผมเตือนเพื่อนหรือคนที่ผมรู้จักซึ่งผมถือวา่ทุกคนที่ฟังผมอยู่ตอนนี้เนี่ยเป็นเพื่อนผม ผมก็อยากจะบอกว่าเราควรมองเผื่อเรื่องพวกนี้ไว้สักนิดนึง บางอย่างเอาให้กำลังดีกับฐานะให้กำลังดีกับกำลังของเราก็ได้นะครับ เพราะเวลาเจ็บเจ็บหนักจิงๆนะครับ หวังดีครับ
......................................................
ติดต่องาน
- Mail: gurulivingth@gmail.com
- website: https://gurulivingth.com/
- Youtube : https://www.youtube.com/channel/UCSq-ymhgsUgV-LaQNF6L5gg
- TikTok: https://vt.tiktok.com/ZSyvX4As/
- Facebook: https://www.facebook.com/gurulivingth/
......................................................
#ซื้อบ้าน #กู้ซื้อบ้าน #ผ่อนบ้าน #guruliving