Flipping อสังหาฯ ลงทุนคอนโดระยะสั้น รวยไว กำไรงาม จริงหรือหลอก?



            สวัสดีเพื่อน ๆ ชาวพันทิป กลับมาอีกครั้งกับสาระน่ารู้ เกี่ยวกับการลงทุนคอนโด ที่ CondoNewb นำมาฝากกัน ซึ่งในวันนี้เรื่องที่เราจะหยิบมาพูดถึง ก็คือการลงทุนคอนโดมิเนียมที่เรียกว่า “Flipping (ฟลิปปิ้ง)” เป็นหนึ่งในการลงทุนอสังหาฯ รูปแบบหนึ่งที่มีคนนิยมทำกันมาก หลักการณ์หลัก ๆ ของการ Flipping บ้านหรือคอนโดคือ การซื้อมา - ขายไป เปลี่ยนผ่านสินทรัพย์ รับมาเเล้วปล่อยขายให้รวดเร็วที่สุดเท่าที่จะทำได้ อ่านดูแบบนี้ก็ดูเหมือนจะง่ายใช่ไหมครับ แต่อย่าลืมนะ ขึ้นชื่อว่าการลงทุน ย่อมมีความเสี่ยง เเละคนที่รวย ก็คือคนที่กล้าเสี่ยงนั้นเอง ฉะนั้นเดี๋ยวมาดูกันว่า การลงทุนคอนโดในรูปแบบการ Flipping จะมีรายละเอียดอย่างไรบ้าง
          จริง ๆ แล้วการลงทุนคอนโดในรูปแบบการ Flipping House หรือจะเรียกว่าอะไรก็แล้วแต่นั้น ค่อนข้างเป็นแนวคิดการลงทุนที่ใหม่ เพราะแต่เดิมเมื่อสักราว ๆ 6 - 7 ปีก่อน คนยังยึดติดกับเเนวคิดการลงทุนคอนโด, การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบเดิม ๆ อย่างเช่น ต้องเป็นการลงทุนในระยะยาว ซื้อที่ดิน, ซื้อบ้าน, ซื้อคอนโด มาบ่มเพาะไว้ เพื่อเก็งกำไรกันในอีกหลาย ๆ ปีข้างหน้า จนปัจจุบันความคิดนี้ก็ไม่ได้หายไปเสียทีเดียว แต่มันมีวิธีการแบบใหม่เกิดขึ้นมา เป็นการลงทุนระยะสั้น หรือการ Flipping ที่เรากำลังพูดถึงกันอยู่ในตอนนี้ ซึ่งหลายคนเข้าใจว่ามันคือการเก็งกำไรรูปแบบหนึ่ง แต่จริง ๆ แล้วมันไม่เชิงเป็นการเก็งกำไรนะครับทุกคน แต่มันคือ การลงทุนที่ไม่เน้นการถือครอง หรือถือครองทรัพย์สินในช่วงสั้น ๆ เป็นแนวคิดที่มีพื้นฐานมาจากวงการหลักทรัพย์ ที่จะใช้คำว่า Flipping ในกรณีที่ทำการขายหลักทรัพย์ก่อนที่จะเข้าตลาดหลักทรัพย์นั่นเอง

จุดแข็งและจุดอ่อนของการลงทุนคอนโดแบบ Flipping

          ความแตกต่างของการลงทุนในระยะยาวกับ Flipping หรือการลงทุนในระยะสั้นนั้นตามแนวคิดพื้นฐานในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนในระยะยาว, การปล่อยเช่า, การเก็งกำไร จะอิงอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจ ราคาที่ดิน, ราคาอสังหาริมทรัพย์ จะขึ้นอยู่กับความผันผวนขอสภาวะเศรษฐกิจซึ่งเราไม่อาจกำหนดได้ แต่ถ้าหากเราเปลี่ยนแปลงการลงทุนของเราให้เป็นระยะสั้น ภาวะเศรษฐกิจก็จะไม่มีผลกระทบกับเรามากนัก 

          ยกตัวอย่าง เช่น หากเราต้องการจะลงทุนคอนโดสักห้องหนึ่ง ถ้าเลือกเป็นการลงทุนระยะยาว เราเริ่มที่จะลงทุนตั้งแต่การจองห้องในรอบ VVIP, VIP, Pre-sale เพื่อให้ได้มาด้วยราคาที่ดีที่สุด ตำแหน่งห้องที่ดีที่สุด จากนั้นก็มาถึงกระบวนการปล่อยเช่า ผ่านไป 3 ปีก็รีไฟแนนซ์คอนโด ผ่านไป 5 ปีก็ขายห้อง ถ้าสภาวะเศรษฐกิจปกติเราก็สามารถคำนวนกำไรจาก Capital Gain ได้ แต่ถ้าหากสภาวะเศรษฐกิจไม่ปกติ อย่างเช่นตอนนี้ (มิ.ย. 63) ที่เกิดการระบาดของเชื้อไวรัส COVID - 19 ซึ่งคาดว่าจะกินระยะเวลาอย่างยาวนาน ก็ส่งผลให้สภาวะเศรษฐกิจอยู่ในช่วงขาลง Capital Gain ก็อาจไม่เป็นดังที่เราคาดหวังเอาไว้ แต่ถ้าเราเลือกการลงทุนระยะสั้น เราเริ่มลงทุนด้วยการซื้อใบจองคอนโด, ซื้อห้อง ถือครองเอาไว้ในชั่วระยะเวลาหนึ่ง แล้วปล่อยขาย ทั้งขายใบจอง, ขายดาวน์ และขายตัวห้อง เราก็จะไม่ต้องกังวลเรื่องความผันผวนของเศรษฐกิจในระยะยาวนั่นเอง

            สรุปแล้ว จุดแข็งของการ Flipping คอนโดก็คือ เป็นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่อิงกับระบบเศรษฐกิจ เป็นการตัดความเสี่ยง เนื่องจากการลงทุนระยะยาวนั้นมีความเสี่ยงและมีต้นทุนที่มากกว่าด้วย แต่จุดด้อยของการ Flipping คอนโดนั้นก็คือ นักลงทุนต้องศึกษาเงื่อนไขของการ Flipping คอนโดให้ดี หรือจะยึดตามวลีที่เหล่า Blogger ต่างพูดสืบต่อกันมาว่า “ซื้อให้ต่ำ ถือให้น้อย ขายให้ไว” ก็ได้ แต่เรื่องพวกนี้ก็ต้องใช้ประสบการณ์ทั้งสิ้น 

วิธีการ Flipping คอนโดมีกี่ประเภท

ลงทุนอสังหาฯ
หลาย ๆ คนอาจจะนึกภาพไม่ออกว่าการ Flipping อสังหาฯ นั้นมีรูปแบบการลงทุนเป็นอย่างไร ซึ่งจากข้อมูลที่ Condonewb ได้มานั้นพบว่า การ Flip แบ่งรูปแบบการลงทุนออกเป็น 3 รูปแบบใหญ่ ๆ ด้วยกัน คือ

      1. การ Flipping เป็นทอด ๆ (Multiple Investor Flipping)

“ซื้อต่ำกว่าราคาตลอดขายต่อเพื่อทำกำไรให้กับนักลงทุนเป็นทอด ๆ ต่อกันไป”

          การ Flipping แบบเป็นทอด ๆ เงื่อนไขสำคัญก็คือ นักลงทุนจะต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้ได้ในราคาที่ถูกกว่าตลาดมาก ๆ พอซื้อราคาถูกกว่าตลาดเรียบร้อย สมมุติว่าได้มา 50% ของตลาด เราก็สามารถที่จะนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปขายในราคา 60% - 70% ของราคาตลาด ฉะนั้นหมายความว่า ยิ่งเราได้ห้องราคาต่ำกว่าตลาดมากเท่าไหร่ โอกาสที่เราจะขายต่อให้ไว ให้ได้กำไรมากขึ้นก็ยิ่งดีมากเท่านั้น แต่แอบกระซิบเพิ่มเติมอีกนิด แหล่งที่เราจะสามารถหาห้องที่ราคาดี ๆ ได้ นอกจากรอบของตัวโครงการเองเเล้ว เราสามารถไปมองที่การขายฝาก, การขายทอดตลาด, ทรัพย์ NPA ของสถาบันการเงิน ที่สามารถซื้อได้ถูกมาก ๆ ด้วยได้เช่นกัน 

     2. การ Flipping คอนโด แบบทำกำไรอย่างรวดเร็ว (Real Estate Flipping )

“ซื้อในราคาต่ำ ขายต่อในราคาที่สูงกว่าโดยอาศัยจังหวะช่วงที่ตลาดอสังหาฯ กำลังเติบโต”

        การ Flipping แบบทำกำไรอย่างรวดเร็วนั้น อาจยังไม่ค่อยเหมาะจะลงทุนในตอนที่เศรษฐกิจกำลังอยู่ในช่วงขาลงแบบนี้เท่าไหร่ (มิ.ย.63) เพราะจริง ๆ แล้วการ Flipping อสังหาฯ แบบทำกำไรอย่างรวดเร็วนั้น นิยมทำกันในช่วงที่เศรษฐกิจคึกคักมากกว่า เงื่อนไขสำคัญเลยก็คือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะต้องคึกคัก และราคาของอสังหาริมทรัพย์จะปรับเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ เงื่อนไขง่าย ๆ เลยก็คือ ซื้อมาราคาเท่าไหร่ ให้ขายสูงกว่าราคานั้น ยิ่งเราซื้อได้ต่ำมากเท่าไหร่ อาจจะเป็นการซื้อห้องหลุดโอน ซื้อจากรอบ Pre-Sale คอนโดหรือจะยิ่งดีไปกว่านั้นหากได้ราคาห้องมาในช่วงจัดโปรโมชั่นคอนโด หรือ VVIP เราก็จะยิ่งมีโอกาสทำกำไรกับการลงทุนรูปแบบนี้ได้ตลอด

         ตัวอย่างเช่น เราอยากจะลงทุนคอนโดมิเนียมสักห้องนึง เเละได้ทำการเข้าไปซื้อห้องในช่วง Pre-sale คอนโดที่ทางโครงการเปิดขายห้องอยู่ที่ราคา 2,000,000 บาท และกำหนดให้มีการผ่อนดาวน์อยู่ที่ 10% ของราคาห้อง หรือ 200,000 บาท โดยทั่วไป คอนโดมิเนียมแต่ละโครงการจะใช้เวลาก่อสร้าง 12 - 24 เดือน ซึ่งจะเป็นระยะเวลาที่เราผ่อนดาวน์พอดิบพอดี หากเราได้ห้องที่ค่อนข้างเป็นที่ต้องการ เป็นยูนิตที่มีเพียงชั้นละ 1 ยูนิต โดยที่ทางโครงการเองก็ไม่มีเหลืออยู่แล้ว เราอาจทำกำไรได้มากกว่าเงินดาวน์ที่เราเสียไป โดยการขายให้ลูกค้าที่ต้องการห้องนั้นจริง ๆ เป็นการ Resale นั่นเอง แต่เราก็จะต้องมั่นใจว่า โครงการที่เราเลือกจะลงทุนนั้น HOT และมีคนต้องการอยู่ประมาณหนึ่ง นอกจากนี้ห้องของเราต้องเป็นห้องที่ทำเลดี เราต้องมั่นใจว่าห้องแบบเดียวกันจะไม่มีเหลือ แล้วคนที่อยากได้ห้องแบบดังกล่าวจะต้องมาซื้อต่อจากนักลงทุนอย่างเราเท่านั้น

   3. การซื้อมาปรับปรุงเเล้วขายต่อ (Property Improvements)

Renovate คอนโด

“ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ต่ำกว่าตลาดมาก ๆ แล้วนำมาปรับปรุงซ่อมแซม เพื่อทำกำไรอย่างรวดเร็ว”

          การ Flipping อสังหาฯ ในรูปแบบนี้เป็นรูปแบบที่นิยมทำกันอย่างแพร่หลาย เนื่องจากเป็นการลงทุนที่ไม่ต้องอิงต่อภาวะเศรษฐกิจ จะทำเมื่อไหร่ก็ได้ เงื่อนไขคือ ไปหาซื้อคอนโดมิเนียมโครงการเก่า ที่ดูแล้วสามารถต่อยอดได้ มาทำการ Renovate ใหม่เพื่อเพิ่มมูลค่า หากแต่การ Flipping ในรูปแบบนี้ ผู้ลงทุนจะต้องศึกษาข้อมูลและอาศัยประสบการณ์ รวมถึงเงินทุนด้วย เนื่องจากการปรับปรุงหรือ Renovate ต้องใช้เงินทุน ฉะนั้น สิ่งที่ควรระวังเลยก็คือ Flipping แล้ว ไม่สามารถเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ได้ จะทำให้เงินที่ลงทุนเสียไปโดยเปล่าประโยชน์ หรือในบางกรณีที่นักลงทุนมือใหม่ ไม่มีเงินมากพอที่จะใช้จ่ายค่าจำนองทรัพย์ในระยะยาว ซึ่งอาจจะเกิดขึ้นในกรณีที่ตลาดไม่ดีและต้องถือครองทรัพย์นานเกินกว่าระยะเวลาที่คาดการณ์ไว้นั่นเอง

แล้วสรุป Flipping อสังหาฯ รวยไว กำไรงาม จริงหรือหลอก?

          ถ้าหากจะถามกันแบบนี้ก็ต้องตอบกันตามความเห็นส่วนตัวนะครับ โดยปกติแล้วการลงทุนที่ถูกอ้างว่ารวยไว กำไรดี ไร้ความเสี่ยง มันเชื่อได้เพียงครึ่งเดียวเท่านั้น อย่างที่ผมได้เขียนบอกไปในตอนต้นเเล้วว่า การลงทุนย่อมมีความเสี่ยง ไม่เว้นเเม้แต่การลงทุนที่ไม่อิงภาวะเศรษฐกิจอย่างการ Flipping อสังหาฯ ด้วยเช่นกัน
          ก่อนอื่นเลย การ Flipping อสังหาฯ ต้องใช้ประสบการณ์อย่างมากเหมือนกัน ไม่ว่าจะเป็นการ Flipping เป็นทอด ๆ (Multiple Investor Flipping) ที่ต้องอาศัยทักษะในการ Survey เพื่อเลือกหาห้องที่ราคาถูกที่สุด หรืออาศัยทักษะการเจรจาต่อรองด้วยในบางกรณี ส่วนการลงทุนแบบทำกำไรอย่างรวดเร็ว (Real Estate Flipping) ก็ต้องอาศัย Connection กับ Developer ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องบ่มเพาะเเละสร้างขึ้นใหม่ เพื่อให้ได้มาซึ่ง Privilege ในการซื้ออสังหาฯ ในรอบที่ลึกที่สุด ราคาถูกที่สุด และมีสิทธิที่จะเลือกห้องที่ดีที่สุดในรูปแบบเดียวกันไปครอบครอง และสุดท้าย การลงทุนคอนโดแบบนำของเก่ามาปรับปรุงเเละขายต่อ (Property Improvements) เป็นการ Flipping ที่ต้องใช้ทั้งประสบการณ์ในการเลือกห้อง ใช้ทั้งวาทะศิลป์และ Connection ในการเจรจากับผู้รับเหมาขณะทำการตกแต่ง อีกทั้งยังต้องคอยระวังเรื่องต้นทุน มูลค่าของสินทรัพย์ที่อาจลดลงตามภาวะเศรษฐกิจ และปัญหาผู้รับเหมาอีกด้วย

          ฉะนั้นขอตอบเลยว่า การลงทุนคอนโดแบบ Flipping รวยไว กำไรงาม จริงแท้แน่นอน หากแต่ผู้ที่จะลงทุนคอนโดแบบ Flipping นั้น ต้องอาศัยประสบการณ์ในการลงทุนพอสมควร ผู้ลงทุนจะต้องรู้ว่า คอนโดโครงการไหนที่มีความน่าสนใจมากพอที่ถ้าหากเราครอบครอบแล้ว ไม่ว่ายังไงคนที่อยากได้ก็ต้องเสาะหานักลงทุนเพื่อมาซื้อในรอบ Resale นอกจากนี้ก็ต้องเลือกห้องให้เป็น มองให้ขาดว่าห้องไหนจะเป็นห้องที่คนต้องแย่งกัน ห้องไหนจะเป็นที่ต้องการหาก เราถือครองไว้เเล้วจะได้เปรียบเเละสามารถบวกราคาขายได้ ต้องอาศัย Connection และการเจรจาต่อรอง รวมถึงหากใครเลือกวิธี Flipping แบบซื้อคอนโดเก่ามา Renovate คอนโดขอย้ำอีกครั้งว่า ดูผู้รับเหมาให้ดี ๆ เลยนะครับ ซึ่งทั้งหมดทั้งมวลนี้เป็นสิ่งที่นักลงทุนมือใหม่สามารถสร้างมันขึ้นมาได้ ประสบการณ์ในการลงทุน เป็นสิ่งที่เราสั่งสมได้ เรื่องทักษะการเจรจาเเละ Connection ก็เช่นกันนะ CondoNewb เราใจช่วยนักลงทุนมือใหม่ทุก ๆ คน เพราะถ้าหากเรามีประสบการณ์ ทักษะ เเละ Connection มากพอ การจะรวยง่ายรวยไวด้วยการลงทุนคอนโดแบบ Flipping ก็ไม่ยากเกินไปแน่นอนครับ เพื่อน ๆ ชาวพันทิปคนไหนเคยมีประสบการณ์ลงทุนแบบ Flipping ลองคอมเมนต์บอกเล่าประสบการณ์กันได้ครับ 

        อ่านบทความฉบับเต็มได้ที่ : Flipping อสังหาฯ ลงทุนคอนโดระยะสั้น รวยไว กำไรงาม จริงหรือหลอก?

แสดงความคิดเห็น
Preview
โปรดศึกษาและยอมรับนโยบายข้อมูลส่วนบุคคลก่อนเริ่มใช้งาน อ่านเพิ่มเติมได้ที่นี่