Yieid บ้านเช่าคิดยังไง วิธีคิดผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ By : Guru Living

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เนี่ยถือว่าเป็นการลงทุนที่เป็นที่นิยมและได้รับการยอมรับเป็นอย่างมากในทั่วทุกมุมโลกครับ  ซึ่งวันนี้เนี่ยผมจะมาเล่าให้ฟังว่า ผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือที่เข้าเรียกกันว่า Yieid เนี่ยเขาคิดกันยังไง แบ่งประเภทเป็นยังไงไงบ้าง และ ดูยังไง เพื่อที่วันนึงถ้าเกิดเราอยากจะเริ่มลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือซื้อบ้าน คอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่าเราจะได้พอมีข้อมูลเอาไว้คำนวนก่อนการซื้อครับ 

คลิกเพื่อดูคลิปวิดีโอ
ถ้าใครยังไม่เข้าใจลองเข้าไปฟังคลิปที่ผมได้ทำไว้ใน Youtube ซ้ำได้นะครับ ถ้าชอบใจฝากกด Subscribe ด้วยนะค้าบบบ



ผมให้หลักพื้นฐานของการคำนวนผลตอบแทนแทบจะทุกๆอย่างในโลกแบบง่ายๆเลยนะครับนั่คือเราจะเอา 

(รายได้ต่อปี / เงินลงทุน) x 100
แค่นี้เราก็จะได้ผลตอบแทนการลงทุนต่อปีแล้วครับ แต่มันเป็นการคิดคำนวนแบบหยาบๆ เพราะเอาเข้าจริงการคิดผลตอบแทนจะต้องมีปัจจัยอื่นๆมาคิดคำนวนในสูตรด้วยครับเช่น รายจ่ายต่างๆ ครับ

ก่อนอื่นผมขอแบ่งผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ออกเป็น 3 ตัวหลักๆนะครับนั่นคือ

1.Rental Yield

2.Net Rental Yield

3.Cash on cash Return(CCR)

อะเริ่มสงสัยกันหรือเปล่าครับว่าทำไมผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ถึงมี 3 ตัวแบบนี้ แล้วเวลาเราเอาไปใช้งานจริงเราจะเลือกตัวไหนดี และเวลาที่คนขายเขาบอกว่าได้ผลตอบแทนเท่านี้เท่านั้นเขาคิดคำนวนจากอะไรกันบ้าง ดังนั้นเราจึงควรต้องรู้ไงครับว่าแต่ละตัวใช้ยังไง คิดคำนวนมาจากอะไรบ้าง เดี๋ยวมาดูพร้อมๆกันเลยครับ

1.Rental Yield (อัตราผลตอบแทนในการให้เช่าเบื่องต้น)

Rental Yield ผลตอบแทนตัวแรกนี้เป็นการคิดคำนวนแบบหยาบๆที่สุดครับ ซึ่งการคิดคำนวนนั้นจะได้มาจาก
Rental Yield = ( ค่าเช่าทั้งปี / ราคาอสังหาริมทรัพย์ ) x 100
แค่นี้ก้จะได้ผลตอบแทนตัวแรกมาแล้วคับ ยกตัวอย่างให้ดูสักนิดนึงเพื่อให้เห็นภาพนะครับ



Ex: :ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่ามาหนึ่งห้อง ซื้อมาในราคา 2,000,000 บาท ในราคาค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาทคำถามคือการลงทุนนี้มีผลตอบแทนการลงทุน Rental Yield ต่อปีเท่าใด ?

วิธีการคำนวนก็ามสูตรเลยครับ 

Rental Yield = ( ค่าเช่าทั้งปี / ราคาอสังหาริมทรัพย์ ) x 100

 ค่าเช่าทั้งปี = 15,000 x 12 = 180,0000 บาท

 ราคาอสังหาริมทรัพย์ = 2,000,000 บาท

Rental Yield = ( 180,000 / 2,000,000 ) x 100
      = 9 % ต่อปี

ดังนั้นจากตัวอย่างที่ผมให้มาในโจทย์ข้อแรกนี้นะครับจะได้ออกมาว่าเราจะได้ผลตอบแทนทั้งหมด 9 เปอร์เซ็นต์ต่อปีนะครับถ้าเกิดเราคิดแบบ Rental yield 

มาถึงตรงนี้หลายคนอาจจะยังสงสัยนะครับว่าทำไมถึงคิดง่ายๆแบบนี้ทั้งๆที่จริงแล้วการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะมีค่าใช้จ่ายอื่นๆเพิ่มเติมเข้ามาอีกครับไม่ว่าจะเป็นเงินผ่อนธนาคารต่อเดือนค่าน้ำค่าไฟค่าส่วนกลางหรือค่าอื่นๆที่เราจะต้องลงทุนลงไป 

นั่นเป็นเหตุผลที่ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะมีค่า Yield ให้ดูถึง 3 ตัวตามที่ผมได้บอกไปแล้วไงครับ ซึ่ง rental yield ตรงนี้เหมาะกับใครนะครับเล่นตรงนี้เหมาะ กับคนที่ “ลงทุนซื้อบ้านหรือคอนโดด้วยเงินสด” เพราะการลงทุนด้วยเงินสดเราจะไม่มีภาระส่งธนาคารดังนั้นการคิดแบบนี้จะได้ค่าที่ค่อนข้างใกล้เคียงความจริงมากที่สุดครับ 

แต่ยังไงก็ดีผมไม่ค่อยอยากแนะนำให้ใช้ตัวนี้เวลาเราไปลงทุนจริงหรอกนะครับ เพราะค่าที่ได้มันหยาบเกินไป ถ้าเราลงทุนโดยอ้างอิงจากค่านี้อาจทำให้ผลตอบแทนการลงทุนของเราผิดพลาดจากที่ควรจะเป็นก็ได้ครับ

 

2.Net Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

สำหรับตัวนี้จะมีการคิดที่ละเอียดขึ้นมาจาก rental yield อีกหนึ่งระดับครับ เพราะการคำนวนนี้จะเอาค่าใช้จ่ายต่างๆมาหักลบก่อนจะไปคำนวนเป็นผลตอบแทนคับ 

Net Rental Yield = ( รายรับสุทธิทั้งปี / ราคาอสังหาริมทรัพย์ ) x 100

สูตรเปลี่ยนไปแล้วเห็นไหมครับจาก “ค่าเช่าทั้งปี” กลายมาเป็น        “รายรับทั้งปี” รายรับทั้งปีคำนวนออกมาจาก

รายรับทั้งปี  =  (ค่าเช่าต่อเดือน  - รายจ่ายต่อเดือน ) x 12

รายจ่ายต่อเดือนที่นี้อาจหมายถึง ค่าส่วนกลาง , ค้ำน้ำไฟ ,ค่าอินเตอร์เน็ต หรืออื่นๆ ซึ่งการคำนวนในสูตรนี้จะยังไม่นำ “เงินผ่อนธนาคาร” เข้ามาคิดในสูตรนะครับ  ทีนี้เรามาดูตัวอย่างที่ 2 กันครับ

Ex2: :ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่ามาหนึ่งห้อง ซื้อมาในราคา 2,000,000 บาท ในราคาค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท โครงการมีค่าส่วนกลางเดือนละ 900 บาท และ เจ้าของเสียค่า internet รายเดือน เดือนละ 400 บาท คำถามคือการลงทุนนี้มีผลตอบแทนการลงทุน Net Rental Yield ต่อปีเท่าใด ?

วิธีการคำนวนก็ามสูตรเลยครับ 

Net Rental Yield = ( รายรับสุทธิทั้งปี / ราคาอสังหาริมทรัพย์ ) x 100

รายรับสุทธิทั้งปี = (ค่าเช่าต่อเดือน - รายจ่ายต่อเดือน ) x 12
  = ( 15,000 - (900+400) ) x 12
   = 164,400 บาท
 
 ราคาอสังหาริมทรัพย์ = 2,000,000 บาท

Net Rental Yield = ( 164,400 / 2,000,000 ) x 100
             = 8.22 % ต่อปี

           จากคำตอบที่ได้มาเราจะสังเกตว่าปกติแล้ว rental yield จะมีค่ามากกว่า Net Rental yield เสมอครับ ซึ่งการคิดคำนวณผล ตอบแทนแบบนี้จะได้ค่าที่ใกล้เคียงกับความจริงขึ้นมาอีกหน่อยนึงแต่ก็ยังไม่ถึงกับที่สุดนะครับถ้าเกิดว่าจะให้ครบถ้วนคิดทุกค่าใช้จ่ายจริงๆเราอาจจะต้องคิดในกรณีที่เราได้มีการใส่เงินลงทุนต่างๆเข้าไปด้วยครับไม่ว่าจะเป็นเงินดาวน์ค่าตกแต่งห้องค่ารีโนเวทหรือค่าต่างๆ และที่สำคัญในสูตรนี้ยังไม่ได้เอาเงินผ่อนธนาคารต่อเดือนเข้ามาคิดคำนวณด้วยเลยนะครับเพราะโดยส่วนมากแล้วการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เนี่ยเราจะกู้ธนาคารมาลงทุนครับเพื่อที่จะสามารถ Leverage หรือใช้พลังทวีจากเงินคนอื่นในการสร้างทรัพย์สินครับ  ดังนั้นถ้าลองไปคิดผลตอบแทนแบบสุดท้ายกันครับ


3. Cash on Cash Rental Yield(CCR)  อัตราผลตอบแทนการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี 

การคิดคำนวนผลตอบแทนตัวที่สามนี้จะเป็นการคิดที่ละเอียดที่สุดครับ จริงๆแล้วการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ครับโดยส่วนมากเนี่ยเราจะไปกู้เงินธนาคารเพื่อที่จะซื้อ บ้าน คอนโด หรือ หอพักมาปล่อยเช่าครับ ดังนั้นมันจึงมีค่าใช้จ่ายและตัวแปรอื่นๆที่จะส่งผลให้ผลตอบแทนการลงทุนของเราเปลี่ยนไปครับ เช่น เงินดาวน์ เงินผ่อนธนาคาร ค่าตกแต่ง หรืออื่นๆ  ซึ่งผลตอบแทน 2 ตัวที่เราได้คำนวณมาก่อนหน้านี้ยังไม่มีการใช้ตัวแปรเหล่านี้ขึ้นมาเลยนะครับ มาดูสูตรการคำนวนกันครับ

CCR = [(ค่าเช่า – ค่าใช้จ่ายรายเดือน – เงินผ่อนต่อเดือน) x12 / (เงินดาว + ค่าตกแต่งต่อเติม + ค่าใช้จ่ายอื่นๆถ้ามี)] x 100
โอ้โห เห็นไหมครับว่า สูตรนี้จะมีการนำค่าต่างๆมาใช้แบบจัดเต็มเลยไปครับเราไปดูตัวอย่างกัน

Ex3: ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่ามาหนึ่งห้อง ซื้อมาในราคา 2,000,000 บาท โดยวางเงินดาวน์ 10% ยอดที่เหลือกู้ธนาคารโดยได้อัตราดอกเบี้ย 6% ต่อปีระยะเวลาผ่อน 30 ปีเต็ม คิดออกมาแล้วผ่อนธนาคารเดือนละ 10,100 บาท  โดยพอซื้อมามีค่าตกแต่งต่อเติมห้อง 300,000 บาท  คอนโดนี้เก็บค่าเช่าได้เดือนละ 15,000 บาท โครงการมีค่าส่วนกลางเดือนละ 900 บาท และ เจ้าของเสียค่า internet รายเดือน เดือนละ 400 บาท คำถามคือการลงทุนนี้มีผลตอบแทนการลงทุน CCR ต่อปีเท่าใด

มาดูสูตรกันครับ

CCR = [(ค่าเช่า – ค่าใช้จ่ายรายเดือน – เงินผ่อนต่อเดือน) / (เงินดาว + ค่าตกแต่งต่อเติม + ค่าใช้จ่ายอื่นๆถ้ามี)] x 100

  = [(15,000 – (900+400) – 10,100) x 12  / (200,000 +300,000)] x 100
 = ( 43,200 / 500,000 ) x 100

 =  8.64% 

ดังนั้นแล้วถ้าเราคำนวนผลตอบแทนการลทุนแบบ CCR หรือถ้าเอาภาษาที่เราเข้าใจง่ายๆก็คือ ผลตอบแทนที่เป็นรูปเงินสดจริงๆที่เข้ากระเป๋าเราจะอยู่ที่ 8.64% ครับ หลายคนคงสงสัยนะครับว่า อ้าวทำไมผลตอบแทนนแบบ CCR ถึงได้มากกว่าสองอันด้านบนทั้งๆที่ มีการเอาค่าใช้จ่ายต่างๆเข้ามาคิดคำนวนในสูตร ผมอยากให้ลองสังเกตในสูตรของ CCR นะครับในส่วนท่อนล่างหรือเงินลทุนที่เอามาหาร เราไม่ได้เอาราคาทรัพย์คือราคาคอนโดหรือบ้านมาหารเหมือนสองสูตรบนครับ ในที่นี้เราเอาเงินที่เราลงไปจริงๆ นั่นคือเงินดาว เงินต่อเติม มาใช้เป็นเงินลงทุนครับ ดังนั้นผลตอบแทนที่ได้มาจึงอาจจะมากกว่าหรือเท่ากับสองสูตรบนเลยด้วยซ้ำครับ

มีอีกนิดนึงที่ผมอยากจะ Note ไว้ให้นะครับถ้าเราดูในสูตร CCR ตรงส่วนเงินลงทุน จริงๆเมื่อเราซื้อบ้านมันจะมีอีกหนึ่งค่าใช้จ่ายที่สำคัญมากๆเลยครับนั้นคือ “ค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน” เมื่อเราซื้อบ้านหรือคอนโดมาแล้วเราต้องไปโอนถูกต้องไหมครับ และมันก็จะมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นครับ นั่นคือ

ค่าโอน
ค่าจดจำนอง
อากรณ์สแตมป์ / ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีเงินได้

ดังนั้นเมื่อเอามาคำนวนในสูตรเราจะต้องคิดพวกค่าใช้จ่ายพวกนี้เพิ่มเติมลงไปด้วยนะครับ เราจะได้ทราบตัวเลขที่แท้จริงเมื่อเราลงทุนครับ ในส่วนรายละเอียดวิธีคิดค่าโอนหรือค่าใช้จ่ายต่างๆผมได้ทำคลิปสอนไว้อย่างระเอียดแล้วนะครับ สามารถเข้าไปชมกันได้ครับ

คำถามคือแล้วถ้าเราจะลงทุนเราควรใช้ Yield ตัวไหนดี?

ถ้าถามผมนะครับ หากเราอยากจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าสักห้องนึงเนี่ยผมคิดว่าเราควรคำนวนจากสูตร CCR นะครับ เพราะอะไรผมถึงเชียแบบนี้เพราะว่า ค่า CCR จะเป็นค่าที่นำเอาตัวแปรต่างๆของการลงทุนมาคำนวนจริงแทบทั้งหมดเลยครับ ค่าเช่า เงินผ่อน เงินดาวน์ หรืออื่นๆ ซึ่งค่าที่ได้จะค่อนข้างใช้ได้จริงและจากประสบการณ์ที่ใช้มาคือใช้ตัวนี้โอกาสผิดพลาดจะน้อยมากๆคับ ดังนั้นเวลาเราไปลงทุนหรือมีคนเสนอการลงทุนให้เราต้องดูให้ดีนะครับเวลาที่เข้าบอกว่า ห้องนี้ผลตอบแทนเท่านี้ ตึกนี้ผลตอบแทนเท่านั้น เขาคิดคำนวนจากผลตอบแทนตัวไหน Rental Yield ไหม หรือ CCR ซึ่งโดยปรกติเขาจะคิดเป็น Rental Yeild แหละคับ

คลิกเพื่อดูคลิปวิดีโอ
ถ้าใครยังไม่เข้าใจลองเข้าไปฟังคลิปที่ผมได้ทำไว้ใน Youtube ซ้ำได้นะครับ ถ้าชอบใจฝากกด Subscribe ด้วยนะค้าบบบ
แก้ไขข้อความเมื่อ

แสดงความคิดเห็น
Preview
โปรดศึกษาและยอมรับนโยบายข้อมูลส่วนบุคคลก่อนเริ่มใช้งาน อ่านเพิ่มเติมได้ที่นี่