งบตกแต่งคอนโดปล่อยเช่า เท่าไหร่ดี?

การลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่าจะให้คนอื่นเข้ามาอยู่อาศัย ใช่ว่าเพียงจะแค่ซื้อห้องเปล่า ๆ ธรรมดาแล้วลงประกาศให้เช่าได้ทันที เพราะการที่จะมีคนมาสนใจเช่าคอนโดของเรานั้นจำเป็นที่จะต้องลงทุนเงินทองในการตกแต่งเพิ่มเติมเพื่อให้ห้องของเราพร้อมเข้าอยู่อาศัยที่สุด โดยที่ไม่ต้องทุ้มเงินงบการลงทุนของเราจนบานปลายมากเกินไป ซึ่งก็อาจจะต้องลองมาคำนวณถึงความจำเป็นดูอีกทีว่า อะไรบ้างที่เราควรมีไว้ให้ผู้เช่า และอะไรบ้างที่อาจจะเกินจำเป็นสำหรับนักลงทุนคอนโดอย่างเรา โดยที่ผู้เช่าคอนโดของเราก็อาจจะซื้อหาเองได้

โดยการปล่อยเช่าคอนโดส่วนใหญ่ในไทยจะนิยมทำสัญญาการเช่าแบบปีต่อปี หรือกำหนดระยะเวลาการเช่าขั้นต่ำที่ 12 เดือน ซึ่งบ่อยครั้งที่ผู้เช่าอาจจะอยู่อาศัยเพียงรอบสัญญาปีเดียวแล้วย้ายออก หรือต่อสัญญาเช่าประมาณ 2-3 ครั้ง ขึ้นอยู่กับจังหวะชีวิตในขณะนั้น โดยผู้เช่าเองอาจจะเลือกย้ายที่อยู่ใหม่ตามหน้าที่การงาน มีคอนโดห้องอื่นหรือตึกอื่นที่ให้ราคาเช่าที่ดีกว่า หรือมีบริการที่ตอบโจทย์ชีวิตมากกว่า ทำให้ส่วนใหญ่ผู้เช่าจะอยู่อาศัยไม่ถาวรนักเมื่อเทียบกับการซื้อคอนโดอยู่อาศัยเอง

ด้วยเหตุนี้ผู้เช่าจึงนิยมห้องที่ตกแต่งด้วยเฟอร์นิเจอร์หรือข้าวของเครื่องใช้ที่ครบครันประมาณหนึ่ง เพื่อความสะดวกต่อการที่จะย้ายเข้าอยู่ได้ทันที ไม่ว่าจะเป็นการเช่าคอนโดหรืออะพาร์ตเม้นต์ก็ตาม เพราะ

- การเช่าคอนโดคนอื่นอยู่อาศัย เป็นที่อยู่ไม่ถาวรของตัวเอง
- การหาซื้อเฟอร์นิเจอร์เองเป็นภาระในการขนย้ายและเปลืองค่าใช้จ่ายเมื่อต้องย้ายที่อยู่
- หากห้องใหม่ที่จะย้ายไปมีพื้นที่ไม่พอ ต้องขายเฟอร์นิเจอร์ส่วนเกินทิ้ง
- ของใช้บางอย่างล้าสมัยเร็วอาจต้องขายทิ้งแบบขาดทุน เช่น เครื่องใช้ไฟฟ้า

หลักการพื้นฐาน ในการตกแต่งคอนโดไว้เพื่อปล่อยเช่า

โดยพื้นฐานแล้วก็จำเป็นที่จะมีข้อควรคำนึง ดังนี้

- ตั้งเพดานงบประมาณที่จะใช้ตกแต่งไว้ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาตกแต่งเกินจำเป็นแล้วได้ค่าเช่าไม่คุ้มทุน
- เน้นความทนทานของอุปกรณ์เครื่องใช้และวัสดุต่าง ๆ เพราะผู้เช่าอาจจะไม่ได้มีนิสัยถนุถนอมของใช้กันทุกคน และข้าวของเครื่องใช้เหล่านี้จะต้องอยู่ให้เช่าอีกนานหลายปี
- ขนาดของเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้ามีความพอเหมาะ เพราะคอนโดมีพื้นที่จำกัด
- เลือกเฟอร์นิเจอร์ที่สามารถใช้สอยได้อย่างหลากหลาย เนื่องจากความต้องการและไลฟ์สไตล์ของผู้เช่าแต่ละคนไม่เหมือนกัน
- ของใช้พื้นฐานต่าง ๆ ที่จำเป็นต่อการดำรงชีวิตประจำวันขั้นพื้นฐานต้องมีครบ เช่น เตียงพร้อมฟูก ตู้เสื้อผ้า ตู้เย็น ไมโครเวฟโซฟา เครื่องทำน้ำอุ่น ตู้เสื้อผ้า โต๊ะ เก้าอี้ ผ้าม่าน ถังขยะ เป็นต้น

โดยนิวบ์ขอจำแนกให้สามารถเข้าใจง่ายยิ่งขึ้นเป็น 3 หมวด ได้แก่ หมวดเฟอร์นิเจอร์ หมวดเครื่องใช้ไฟฟ้า และหมวดของตกแต่งอื่น ๆ ครับ

1. หมวดเฟอร์นิเจอร์และเครื่องเรือน

เฟอร์นิเจอร์จำเป็น : ในแง่มุมของการลงทุนซื้อคอนโดไว้ปล่อยเช่าบางกรณี หากเราซื้อคอนโดรอบโปรโมชั่นพร้อม Fully Furnished ก็มักจะพ่วงมาด้วยเล่าเฟอร์นิเจอร์พื้นฐานเหล่านี้ ทำให้เพียงตกแต่งเพิ่มเติมเพียงเล็กน้อยก็สามารถปล่อยเช่าได้แล้ว ซึ่งได้แก่

- ผ้าม่าน : บางโครงการจะแถมผ้าม่านให้ โดยมักจะเป็นผ้าม่านทึบชั้นเดียว แต่หากต้องตกแต่งเอง แนะนำว่าควรติดตั้งแบบ 2 ชั้น ทั้งม่านทึบและม่านโปร่งไปด้วยกันในรอบเดียวเลย ด้วยประโยชน์ทั้งในแง่ของป้องกันแสงและความร้อนและประโยชน์ในเรื่องของความเป็นส่วนตัวนั่นเอง ซึ่งการตกแต่งผ้าม่านพร้อมรางม่าน ขึ้นอยู่กับขนาดความกว้างของและจำนวนของบานหน้าต่างด้วย โดยราคาผ้าม่านสำเร็จรูปพร้อมรางแขวนจาก IKEA สำหรับห้องที่มีหน้าต่าง 2 ตำแหน่ง ราคารวมเริ่มต้นก็ประมาณ 5,000 – 6,000 บาท

- เฟอร์นิเจอร์ห้องนอน นับเป็นหนึ่งในเฟอร์นิเจอร์ที่จำเป็นอย่างที่สุดของคอนโดที่ลงทุนไว้ปล่อยเช่า ทั้งโครงเตียงนอน ตู้เสื้อผ้า โต๊ะข้างเตียง รวมถึงโต๊ะเครื่องแป้งพร้อมกระจก ซึ่งจะมีของได้เปรียบในแง่ที่ผู้จัดจำหน่ายบางรายมีการจัดชุดขายแบบเป็นเซต ทำให้ราคาซื้อขายต่อชิ้นมีราคาที่ถูกกว่าการแยกซื้อทีละชิ้นนั่นเอง ราคาประมาณ 19,900 – 22,000 บาท ได้แก่

โดยโปรโมชั่น Fully Furnished ในบางกรณีจะให้ทั้งโครงเตียงพร้อมฟูก บางกรณีให้เพียงโครงเตียงเท่านั้นและต้องหาซื้อฟูกที่นอนเอง กรณีที่ต้องซื้อเองทั้งหมด จำเป็นจะต้องมีทั้งโครงเตียงและฟูก โดยเริ่มต้นด้วยเตียงขนาด 5 ฟุตก็น่าจะเพียงพอสำหรับคอนโดขนาด Studio ถึง 1 Bedroom แล้วครับ

- ตัวอย่างฟูกที่นอน LOTUS ขนาด 5 ฟุต ราคาประมาณ 5,000 – 7,000 บาท (แล้วแต่รุ่นและคุณภาพ)
- โซฟา (เริ่มต้นด้วยโซฟาแบบ 2 ที่นั่ง) จาก IKEA ราคาเริ่มต้นประมาณ 9,990 บาท
- โต๊ะและเก้าอี้รับประทานอาหาร (2 ที่นั่ง) จาก IKEA ราคาประมาณ 4,790 บาท

เฟอร์นิเจอร์เสริมการอยู่อาศัย : ส่วนใหญ่ไม่นับว่าจำเป็นกับการปล่อยเช่ามากนัก แต่หากมีไว้จะช่วยให้ห้องครบครันและพร้อมเข้าอยู่มากขึ้นและเพิ่มความน่าสนใจจากผู้เช่าได้อีกด้วย

- โต๊ะกาแฟ จาก IKEA ราคาประมาณ 890 บาท
- โต๊ะทำงาน/โต๊ะอ่านหนังสือ รวมเก้าอี้จาก IKEA เริ่มต้นที่ 2,000 – 3,000 บาท *อาจประหยัดด้วยการใช้โต๊ะทานอาหารแทนได้
- ชั้นวางโทรทัศน์ ประมาณ 3,000 – 4,000 บาท ขึ้นไป (บางโครงการอาจให้เป็นตู้วาง TV แบบ Built-In ก็จะประหยัดส่วนนี้ไปได้ครับ)
 
การตกแต่งคอนโดเพื่อปล่อยเช่าในเบื้องต้นด้วยเฟอร์นิเจอร์และเครื่องเรือน (โดยที่ยังไม่ได้รวมส่วนของเครื่องใช้ไฟฟ้า) สำหรับคอนโดขนาด Studio ถึง 1 Bedroom หากคำนวณกลม ๆ ก็จะใช้งบประมาณ 60,000 บาท ขึ้นไปครับ
*คำนวณตามราคาเต็มโดยยังไม่ลบโปรโมชั่นลดราคาใด ๆ

2. หมวดเครื่องใช้ไฟฟ้า

คอนโดระดับ Main Class ขึ้นไป จะเริ่มให้เครื่องใช้ไฟฟ้าชุดครัวพื้นฐานมาให้ พร้อมเครื่องใช้ไฟฟ้าจำเป็นเบื้องต้นในห้อง ได้แก่ เครื่องปรับอากาศ (1-2 เครื่อง), เตาไฟฟ้าทำอาหาร และ เครื่องดูดควัน ซึ่งหากลงทุนคอนโดที่ไม่ได้ให้เครื่องใช้ไฟฟ้าขั้นต้นเหล่านี้มาเลย การลงทุนซื้อหามาติดตั้งเองก็อาจต้องใช้เงินมากขึ้นครับ

เครื่องใช้ไฟฟ้าจำเป็นอื่น ๆ : ในบางกรณีอย่างการซื้อคอนโดรอบ Opening หรือรอบลดราคาปิดตึก ทางโครงการอาจจัดโปรโมชั่นแถมเครื่องใช้ไฟฟ้าเหล่านี้ไปพร้อม ๆ กับโปรโมชั่น Fully Furnished เพื่อที่หลังจากรับโอนห้องแล้วทางผู้ซื้อเองก็สามารถย้ายเข้าได้เลย หรือนักลงทุนก็สามารถปล่อยเช่าแทบจะทันที แต่หากต้องหากซื้อเพิ่มเองก็สามารถเริ่มต้นด้วยเครื่องใช้ไฟฟ้าเหล่านี้ก่อนได้ครับ

- ตู้เย็น 1 ประตู (ขนาด 6.5Q ขึ้นไป) เริ่มต้นที่ 5,000 – 7,000 บาท
- ตู้เย็น 2 ประตู (ขนาด 6.5Q ขึ้นไป) เริ่มต้นที่ 7,000 – 9,000 บาท (อาจเลือกแบบใดแบบหนึ่ง)
- ไมโครเวฟ (ขนาด 800 วัตต์, ความจุ 23 ลิตร) เริ่มต้นที่ 2,500 บาท
- เครื่องซักผ้า/อบผ้า เริ่มต้นที่ 35,000 – 40,000 บาท
- เครื่องทำน้ำอุ่น (3500 วัตต์) เริ่มต้นที่ 3,000 – 4,000 บาท
- โทรทัศน์ (Smart TV) 43” เริ่มต้นที่ 8,000 – 10,000 บาท

รวมราคาเครื่องใช้ไฟฟ้าจำเป็น 4-5 รายการที่อาจจะต้องเตรียมงบไว้ประมาณ 65,000 – 66,000 บาท ขึ้นไป
*คำนวณตามราคาเต็มโดยยังไม่ลบโปรโมชั่นลดราคาใด ๆ

เครื่องใช้ไฟฟ้าเสริม ส่วนนี้อาจจะไม่ได้จำเป็นมากมายนัก และผู้เช่าอาจหาซื้อหรือขนมาเอง แต่เพียงเพิ่มเติ่มให้ห้องดูพร้อมอยู่มากขึ้นเท่านั้นครับ
กาต้มน้ำร้อน ตั้งแต่ 500 – 1,500 บาท
พัดลม ตั้งแต่ 700 – 1,000 บาท
โคมไฟตั้งโต๊ะ ตั้งแต่ 700 – 1,000 บาท
คำนวณรวมเครื่องใช้ไฟฟ้าจำเป็นและเครื่องใช้ไฟฟ้าเสริมการอยู่อาศัย 66,000 + 3,000 = 69,000 หรือประมาณ 70,000 บาท หากคำนวณคร่าว ๆ ครับ
*คำนวณตามราคาเต็มโดยยังไม่ลบโปรโมชั่นลดราคาใด ๆ

3. ของใช้และของตกแต่งอื่น ๆ

ในส่วนนี้จะขึ้นอยู่กับว่าเราต้องการอำนวยความสะดวกให้กับผู้เช่ามากน้อยแค่ไหน เพราะยิ่งตกแต่งละเอียดมากก็ต้องใช้งบประมาณที่มากขึ้น พร้อมกับค่าเช่าที่แพงขึ้นไปด้วยให้ไม่ขาดทุน ได้แก่ หมอนและเครื่องนอน, เครื่องครัวและอุปกรณ์ทำอาหารและรับประทานอาหาร รวมถึงพรมเช็ดเท้าและอุปกรณ์ทำความสะอาดต่าง ๆ เช่น ไม้กวาด ไม้ถูพื้น เป็นต้น

ทั้งนี้อาจเตรียมงบเพิ่มเติมไว้ประมาณ 5,000 – 7,000 บาท ก็น่าจะเพียงพอครับ

พอจะเห็นภาพคร่าว ๆ กันแล้วใช่ไหมครับ หากเราซื้อคอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่าในรอบที่มีโปรโมชั่นต่าง ๆ จะช่วยประหยัดงบในการตกแต่งลงไปมากเลยทีเดียว โดยใช้เงินตกแต่งเพิ่มเติมเล็กน้อยเพียง 20,000 บาท ถึง 30,000 บาท เท่านั้นเอง แต่หากต้องลงทุนตกแต่เพิ่มเติมจากโปรโมชั่นบางส่วนหรือตกแต่งใหม่จากห้องเปล่าแทบทั้งหมด งบขั้นเริ่มต้นที่เราต้องตกแต่งห้องเพิ่มเติมก่อนจะปล่อยเช่าได้ต้องใช้ตั้งแต่ 70,000 บาท ถึง 140,000 บาทเลยทีเดียวครับ

ทั้งนี้ยังไม่รวมถึงขั้นของการปรับปรุงหรือรีโนเวทห้องที่ต้องใช้งบเพิ่มเติมอีก 20,000 ถึง 40,000 บาท หรือการจ้างรื้อห้องลงทุนตกแต่งใหม่ยกห้องที่ต้องใช้จะเรียกงบขั้นต่ำตั้งแต่ 200,000 บาท ถึง 300,000 บาท ขึ้นไปอีกด้วย

สรุปแล้วเพื่อน ๆ คงเห็นกันแล้วว่าจะต้องใช้งบขั้นต้นเท่าไหร่ดี ไว้ตกแต่งคอนโดไว้เพื่อปล่อยเช่า หากเข้าใจรอบการซื้อคอนโดตามโปรโมชั่นหรือลงทุนตกแต่งเพิ่มเอง หากไม่เน้นความหวือหวาหรือหรูหรามากจนเกินไป ก็ใช้งบไม่แพงมากจนน่ากังวลเลยครับ แล้วมาพบกับเนื้อหาสาระดี ๆ เกี่ยวกับการซื้อและการลงทุนด้านอสังหาฯ คอนโดดีดีได้ใหม่กับ CondoNewb นะครับ

อ่านบทความฉบับเต็มได้ที่ : ตั้งงบตกแต่งคอนโดปล่อยเช่า เท่าไหร่ถึงจะดี