หากใครที่กำลังมองหาคอนโดที่จะซื้อ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่เองหรือเพื่อลงทุนด้วยการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคาร อาจจะเคยได้ยินเกี่ยวกับรีไฟแนนซ์คอนโด (Refinance) หรือการขอลดดอกเบี้ย (Retention) กับธนาคารหลังจากครบ 3 ปีแรกของประเภทสินเชื่อที่ยื่นกู้ ซึ่งใครก็ตามที่ซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดก็ต้องมาถึงขั้นตอนนี้นั่นเอง

โดยทั่วไปแล้วทั้ง 2 ทางเลือกนี้จะเป็นที่นิยมเพราะผู้กู้ต้องการลดอัตราดอกเบี้ยลงเพื่อที่จะได้ชำระยอดเงินต้นในการผ่อนได้มากขึ้น แต่หากใครที่ยังมีความสามารถทางการเงินที่จะผ่อนชำระสินเชื่อตามอัตราดอกเบี้ยเดิมที่ตกลงเอาไว้กับธนาคารก็อาจจะไม่จำเป็นที่จะต้องทำการรีไฟแนนซ์คอนโด (Refinance) หรือรีเทนชั่น (Retention) ก็ได้นั่นเองครับ

ทำไมคนทั่วไปถึงเลือกรีไฟแนนซ์คอนโด (Refinance) หรือขอลดดอกเบี้ย (Retention)
การกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคารเพื่อมาซื้อบ้านหรือคอนโดนั้น โดยทั่วไปธนาคารจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยสำหรับการผ่อนชำระใน 3 ปีแรกไว้ค่อนข้างต่ำเพื่อเป็นรอบโปรโมชั่น ก่อนที่งวดชำระในปีที่เหลือถัด ๆ ไปจะคิดดอกเบี้ยตามอัตราของธนาคาร ซึ่งมักจะแพงขึ้นกว่าอัตราดอกเบี้ยของ 3 ปีแรกมาก จึงเป็นสาเหตุหลักที่หลาย ๆ คนที่ซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะซื้อบ้านหรือซื้อคอนโดจึงเลือกที่จะขอรีไฟแนนซ์คอนโดเพื่อปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้หลังจากผ่อนชำระครบ 3 ปีแรกแล้วนั่นเอง

การรีไฟแนนซ์คอนโด (Refinance) และการลดดอกเบี้ย (Retention) คืออะไร
โดยทั่วไป 2 วิธีนี้จะถูกแบ่งตามว่าผู้ยื่นกู้ขอปรับอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมหรือย้ายไปธนาคารใหม่นั่นเอง โดย

การลดดอกเบี้ย (Retention)
จะเป็นการต่อรองขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมที่ผู้ซื้อคอนโดได้ขอยื่นกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเอาไว้ ว่าจะสามารถช่วยลดอัตราดอกเบี้ยจากที่จะต้องปรับขึ้นตามกำหนดของธนาคารได้ไหม โดยธนาคารจะพิจารณาจากวินัยในการผ่อนชำระของเราด้วยว่าในช่วง 3 ปีเราผ่อนตามกำหนดไม่เคยผิดงวด แต่จะรีเทนชั่นได้หรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับนโยบายและแพ็คเกจสินเชื่อของธนาคารนั้น ๆ อีกที ซึ่งถ้าสามารถรีเทนชั่นได้ อัตราดอกเบี้ยที่ได้รับการปรับลดมักจะไม่เยอะเท่าไหร่นัก

ตัวอย่างเช่น ช่วงการผ่อน 3 ปีแรก ธนาคารคิดอัตราดอกเบี้ยที่ปีละ 3.5% แต่ในปีที่ 4 ธนาคารจะปรับขึ้นดอกเบี้ยตาม MRR = 6.25% ซึ่งหากสามารถรีเทนชั่นขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยได้ ธนาคารอาจปรับเหลือเพียง 5% ซึ่งก็ยังนับว่าแพงกว่าดอกเบี้ยของช่วง 3 ปีแรกมากอยู่ดี

ข้อดีของการขอลดดอกเบี้ย (Retention)
ไม่ต้องเสียเวลาและเสียค่าธรรมเนียมในการทำเรื่องยื่นกู้สินเชื่อกับธนาคารแห่งใหม่

ข้อเสียของการขอลดดอกเบี้ย (Retention)
ส่วนใหญ่จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้ไม่มาก หากพิจาราณาดูแล้วการรีไฟแนนซ์น่าจะคุ้มมากกว่า

การรีไฟแนนซ์คอนโด (Refinance)
คือการย้ายวงเงินที่ผู้กู้ได้ยื่นไว้กับธนาคารเดิมจำนวนที่ยังเหลืออยู่จากการผ่อนไปแล้ว 3 ปีแรกไปยังธนาคารแห่งใหม่ โดยยึดกับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อ 3 ปีแรกใหม่ของอีกธนาคารที่ยังต่ำเท่ากันกับอัตราดอกเบี้ยช่วง 3 ปีแรกของสินเชื่อเดิม หรืออย่างน้อยต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยงวดที่เหลือของสินเชื่อเดิม โดยต้องเสียค่าธรรมเนียมในการยื่นเรื่องกับธนาคารแห่งใหม่อีกครั้ง  คล้ายการยื่นกู้ใหม่นั่นเอง

ซึ่งโดยทั่วไปผู้ที่ยื่นกู้เพื่อซื้อบ้านหรือซื้อคอนโดมักจะนิยมวิธีการรีไฟแนนซ์คอนโดนี้มากกว่าการรีเทนชั่น เพราะจะได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่าการผ่อนต่อกับธนาคารเดิมนั่นเอง

ตัวอย่างเช่น ช่วงการผ่อน 3 ปีแรก ธนาคารคิดอัตราดอกเบี้ยที่ปีละ 3.5% โดยในปีที่ 4 ดอกเบี้ยจะปรับขึ้นตาม MRR = 6.25% หากทำการรีไฟแนนซ์ย้ายไปธนาคารใหม่ เสนอดอกเบี้ยที่ 3.5% โดยอาจจะมากกว่าหรือน้อยกว่าเล็กน้อย ซึ่งเท่ากับผู้กู้ชำระค่างวดผ่อนรวมดอกเบี้ยนในอัตราที่พอ ๆ กับ 3 ปีแรกของการยื่นกู้ใหม่นั่นเอง

ข้อดีของการรีไฟแนนซ์คอนโด (Refinance)
ชัดเจนที่สุดก็คือการได้อัตราดอกเบี้ยใหม่ที่พอ ๆ กับอัตราดอกเบี้ยเดิมของการผ่อน 3 ปีแรกกับสินเชื่อของธนาคารเดิมนั่นเอง 

ข้อเสียของการรีไฟแนนซ์คอนโด (Refinance)
ใช้ระยะเวลาในการรวบรวมข้อมูลและเตรียมตัวค่อนข้างมากในการพิจารณาเปรียบเทียบดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ของธนาคารแต่ละแห่งที่เราจะย้ายไป อีกทั้งต้องรอขั้นตอนการพิจารณาต่าง ๆ เหมือนการกู้ใหม่อีกด้วย

หากไม่รีไฟแนนซ์คอนโด (Refinance) หรือขอลดดอกเบี้ย (Retention) ได้ไหม มีวิธีไหนอีกบ้าง?
หากไม่ต้องการจะรีไฟแนนซ์คอนโดหรือรีเทนชั่นเพื่อขอปรับลดดอกเบี้ยก็เป็นสิทธิที่สามารถทำได้เช่นกันครับ หากมั่นใจว่าสามารถผ่อนชำระในปีหลัง ๆ ต่อไปกับทางธนาคารเดิมตามอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดเอาไว้ในสินเชื่อ มีเพียงวิธีเดียวที่เหลือก็คือการผ่อนชำระกับธนาคารเดิมต่อไปจนหมดนั่นเองครับ

ตัวอย่างเช่น ช่วงการผ่อน 3 ปีแรก ธนาคารคิดอัตราดอกเบี้ยที่ปีละ 2.5%, 3.5% และ 4.5% ตามลำดับ โดยในปีที่ 4 ดอกเบี้ยจะลอยตัวปรับขึ้นลงตามดอกเบี้ยอ้างอิงซึ่งจะเปลี่ยนแปลงไปในแต่ละปี โดยอาจจะเริ่มต้นที่ MRR (7% - 1) = 6.0% หากงวดการผ่อนตามสัญญากู้อยู่ที่ 30 ปี หลังจากการผ่อนใน 3 ปีแรก หรือ 36 งวดแรกไปแล้ว หมายความว่าอีก 27 ปีหรือ 324 งวดที่เหลือ ผู้กู้จะต้องผ่อนด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารกำหนดไปจนครบนั่นเองครับ

แต่อย่างไรก็ตาม การผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่กู้ซื้อคอนโดนั้น ไม่ว่าจะเป็นการผ่อนตามสัญญาตามอัตราดอกเบี้ยที่ตกลงกับธนาคารจนครบ หรือการเลือกที่จะรีเทนชั่นขอปรับลดอัตราดอกเบี้ย หรือการย้ายธนาคารไปรีไฟแนนซ์บ้าน รีไฟแนนซ์คอนโด ใหม่ด้วยยอดสินเชื่อที่เหลืออยู่ก็ตาม การผ่อนสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็ยังคงคำนวณดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก (Effective Rate) หมายถึงยิ่งยอดเงินต้นถูกผ่อนเหลือน้อยลง จำนวนเงินที่ถูกคำนวณออกมาเป็นดอกเบี้ยในแต่ละงวดที่เหลือก็จะลดลงด้วยเช่นกันครับ

ทีนี้พอจะเข้าใจกันแล้วใช่ไหมครับ ว่าทำไมพอครบ 3 ปีแรกแล้วคนจึงนิยมขอยื่นรีไฟแนนซ์บ้านหรือรีไฟแนนซ์คอนโด เพราะจะช่วยให้เราเสียดอกเบี้ยในอัตราที่ต่ำจะได้ไม่แบ่งส่วนเงินต้นออกไปมากนั่นเอง แล้วมาพบกับเนื้อหาสาระดี ๆ เกี่ยวกับการซื้อและการลงทุนด้านอสังหาฯ คอนโดดีดีได้ใหม่ที่เว็บไซต์อสังหาฯ และการลงทุนคอนโดกับ CondoNewb นะครับ

อ่านบทความเพิ่มเติมได้ที่ : ทำไม พอครบ 3 ปีแรก? จึงต้องรีไฟแนนซ์คอนโด