สวัสดีค่ะ เพื่อน ๆ ชาวพันทิป วันนี้เรามีลิสต์คำถามเกี่ยวกับการซื้อคอนโดมาฝากเพื่อน ๆ กัน เพราะในการซื้อคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง การศึกษาตัวโครงการด้วยตัวเอง เช่น การอ่านรีวิว, เข้าชมโครงการ หรืออ่าน Factsheet อาจยังไม่เพียงพอที่จะทำให้มั่นใจได้ว่าคอนโดมิเนียมที่เรากำลังจะซื้อนั้น จะเหมาะสมกับไลฟ์สไตล์และคุ้มค่ากับเงินที่เราจะต้องเสียไปหรือเปล่า เพราะยังมีรายละเอียด และข้อมูลเฉพาะอีกมากมายที่เราไม่สามารถหาข้อมูลด้วยตัวเองได้ และจำเป็นต้องถามกับพนักงานขาย วันนี้ CondoNewb จะช่วยลิสต์คำถามที่ต้องถามเซลส์ก่อนซื้อคอนโดมิเนียม มาฝากเพื่อน ๆ กันค่ะ โดยเราจะแบ่งหมวดหมู่คำถามเป็น 4 หมวด เรื่องทำเลและการเดินทาง, ค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโดมิเนียม, คำถามเกี่ยวกับสัญญา และคำถามเกี่ยวกับโครงการ แต่ละหมวดจะมีเรื่องไหนบ้างที่เราควรถามเซลส์ตามต่อได้เลยค่ะ
คำถามเกี่ยวกับทำเลและการเดินทาง
Q : สถานีรถไฟฟ้าที่ใกล้ที่สุดคือสถานีไหน ระยะทางเท่าไหร่
คำถามสุดฮิตที่ไปโครงการไหนก็ต้องถาม เพื่อให้เราได้เปรียบเทียบกับโครงการในระแวกเดียวกัน ว่าโครงการไหนที่เราจะสามารถเดินทางด้วยรถไฟฟ้าได้สะดวก และประหยัดเวลามากที่สุด รวมทั้งเรายังสามารถคำนวณค่าเดินทางกับส่วนต่างของราคา เช่น ถ้าโครงการ A อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าในระยะที่เดินได้ แต่ราคาถูกกว่าคอนโด B หลายแสนบาท เราก็จะสามารถคำนวณความคุ้มค่าที่สุดสำหรับเราได้นั่นเอง
Q : ที่ดินรอบโครงการเป็นของใคร มีแผนจะทำอะไร
หากคอนโดมิเนียม โครงการที่เราสนใจ รายล้อมไปด้วยที่ดินว่างเปล่า สิ่งที่เราควรถามคือที่ดินโดยรอบนี้เป็นของ Developer ของโครงการที่เราสนใจอยู่หรือไม่ หรือเซลส์จะพอทราบหรือไม่ว่าที่ดินว่างเปล่ารอบโครงการนี้มีแผนจะทำอะไรในอนาคต เพราะหลาย ๆ ครั้ง หลังจากที่เราตัดสินใจซื้อโครงการที่ชอบ ในมุมที่ใช่ ที่ดันมีโครงการ หรือตึกอาคารอื่นสร้างที่หลังมาบังวิวของเราซะได้ ดังนั้นการถามเอาไว้ก่อน ก็ช่วยให้เราสามารถตัดสินใจได้ค่ะ
Q : ความอุดมสมบูรณ์โดยรอบ (ถามก่อน แล้วลองเดินเล่นแถวๆนั้น)
สิ่งต่อไปที่เราควรถามคือเรื่องของความอุดมสมบูรณ์โดยรอบของโครงการ ซึ่งสำคัญและจำเป็นมาก ๆ ในการใช้ชีวิตคอนโด ได้คอนโดราคาดีที่ถูกใจ แต่พออยู่ไปกลับไกลร้านอาหาร จะเดินทางไปไหนก็ไม่สะดวก อาจจะทำให้คุณภาพชีวิตของเราแย่กว่าเดิมก็เป็นได้
Q : ถนนเข้า-ออกมีกี่ทาง ถนนสาธารณะหรือส่วนบุคคล
สำหรับคนที่ชอบเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัว คำถามนี้อาจจะเป็นคำถามสำคัญรองจากเรื่องที่จอดรถเลยทีเดียว นอกจากจะเป็นคำถามที่เกี่ยวข้องกับความสะดวกสบายใจการเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัวแล้ว บางครั้งถนนส่วนบุคคลอาจจะมีการกำหนดเวลาเข้า-ออกด้วย ทำให้เราอาจจะใช้รถยนต์ในการเดินทางได้ไม่สะดวกนัก
Q : ถ้าไกลจาก BTS มีรถ Shuttle Bus ไหม คิดค่าบริการหรือไม่?
ถ้าโครงการที่เราสนใจอยู่ห่างออกมาจากสถานีไฟฟ้าประมาณนึง เราอาจจะต้องถามเรื่องสิ่งอำนวยความสะดวกในการเดินทางอย่าง Shuttle Bus ว่ามีให้บริการหรือไม่ แล้วถ้ามีให้บริการจะให้บริการฟรี หรือคิดค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจค่ะ
คำถามเกี่ยวกับโครงการ
Q : ขายได้เท่าไหร่แล้ว
จำนวนของผู้ซื้อมีส่วนสำคัญในการผลักดันให้โครงการสามารถสร้างต่อจนเสร็จสิ้นได้ เพราะหลายโครงการ Developer ต้องกู้เงินจากธนาคารมาเพื่อทำการก่อสร้างอาคาร ซึ่งถ้าจำนวนผู้ซื้อเยอะก็จะทำให้การอนุมัติเงินกู้ผ่านได้นั่นเอง ถ้าเราเลือกซื้อโครงการที่คนซื้อน้อย อาจจะมีเปอร์เซ็นต์ที่โครงการจะถูกพับ เราเองก็จะต้องเสียเวลาผ่อนไปโดยเปล่าประโยชน์ แถมต้องทำเรื่องขอเงินที่ผ่อนหรือจ่ายไปบางส่วนแล้วคืน ยุ่งยากกันไปอีก
Q : มีนโยบายจัดการกับ Airbnb อย่างไร
เรื่องนี้สำคัญมากสำหรับคนที่ต้องการซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง เพราะการปล่อยเช่ารายวันมักจะสร้างปัญหามากมายตามมา ทั้งเรื่องของการแย่งลูกบ้านใช้พื้นที่ส่วนกลาง ปัญหาเรื่องความเป็นส่วนตัวของลูกบ้านที่มีใครก็ไม่รู้แวะเวียนเดินไปเดินมาในคอนโดมิเนียมของเรา ไปจนถึงเรื่องซีเรียส ๆ อย่างเรื่องความปลอดภัย ทำให้เราต้องถามมาตรการเกี่ยว Airbnb และ การปล่อยเช่ารายวันตั้งแต่เนิ่น ๆ ถ้าจะให้ดี ขอดูสัญญาไปเลยก็ได้ค่ะ ว่าทางโครงการได้มีเขียนเอาไว้เป็นลายลักษณ์อักษรหรือไม่
Q : นิติบุคคลเป็นของบริษัทไหน / ในกรณีที่โครงการมีหลายอาคาร นิติรวมหรือแยกกัน
เรื่องนิติบุคคลถือเป็นเรื่องที่สำคัญมากสำหรับคอนโดมิเนียม เพราะนิติบุคคลจะเป็นคนที่ช่วยจัดการปัญหาต่าง ๆ ให้กับลูกบ้าน และคอยดูแลจัดสรรพื้นที่ส่วนกลาง หากคุณยังไม่ทราบว่านิติบุคคลบริษัทไหนดี มีประวัติยังไง ให้ลองสอบถามมาก่อน แล้วค่อยกลับมาหาข้อมูลเพิ่มเติมได้ แต่แนะนำว่าควรถามคำถามนี้เป็นอย่างยิ่ง เพราะเป็นคำถามที่สำคัญมาก
Q : มีนิติ และช่างบริการ 24 ชม. หรือไม่
อันนี้เป็นคำถามกันเหนียว เผื่อเกิดเหตุฉุกเฉิน ทั้งเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ที่ต้องใช้ร่วมกันอย่าง ลิฟต์, ประตูเข้า-ออก, อุปกรณ์ฟิตเนส หรือสระน้ำเป็นต้น การที่มีนิติและช่างบริการ 24 ชม. จะทำให้เราสามารถวางใจได้มากขึ้น ว่าเมื่อเกิดปัญหาขึ้นมาแล้วนั้น จะมีช่างและนิติคอยให้คำแนะนำ และซ่อมแซมพื้นที่ที่เสียหายได้อย่างทันท่วงที
Q : การเข้าลิฟต์/ชั้น สแกนลายนิ้วมือ หรือคีย์การ์ด
คำถามนี้ค่อนข้างสำคัญทีเดียว เพราะเกี่ยวข้องกับความปลอดภัยในการอยู่อาศัยของเรา โดยปกติทั่วไปแล้วคอนโดมิเนียมจะมีการเข้าคัดกรองคนเข้าที่แตกต่างกัน บางทีคัดกรองตั้งแต่หน้าล็อบบี้โดยจะต้องสแกนลายนิ้วมือ หรือใช้คีย์การ์ด และหากจะเข้าลิฟต์ก็ต้องสแกนอีกครั้ง หลังออกจากลิฟต์ต้องสแกนอีกครั้งเพื่อเข้าไปยังโถงทางเดินหน้าห้อง แถมบางทียังมีคีย์การ์ดลิฟต์ล็อคชั้น คือเมื่อเราใช้คีย์การ์ดสแกน ลิฟต์จะพาเราไปยังชั้นที่เราอยู่เพียงชั้นเดียว โดยไม่สามารถไปชั้นอื่น ๆ ได้ ก็ถือว่าเพิ่มความปลอดภัยไปอีกระดับ
Q : EIA ผ่านแล้วหรือยัง
คำถามที่มือใหม่หัดซื้อคอนโดมักจะไม่รู้ EIA คือการทำรายงานประเมิณผลกระทบพื้นที่โดยรอบโครงการ ซึ่งส่วนใหญ่หลาย ๆ ที่จะเปิดให้ซื้อก่อนในช่วงที่กำลังทำแบบประเมิณ ซึ่งอาจจะเสี่ยงว่าจะผ่านหรือไม่ผ่าน ซึ่งถ้าไม่ผ่านทาโครงการจะต้องมีการปรับปรุงแบบ หรือบางทีอาจจะต้องพับโครงการทิ้งไปเลย ถ้าไม่อยากเสียเวลาผ่อนไปฟรี ๆ ก็ให้ลองสอบถามให้แน่ใจก่อนว่า EIA ผ่านแล้วใช่ไหม? จะได้มั่นใจว่าคอนโดที่เราจะซื้อสามารถสร้างต่อได้แน่นอน
คำถามเกี่ยวกับค่าใช้จ่าย
Q : วางเงินจองเท่าไหร่
ถ้าเพื่อน ๆ เกิดสนใจคอนโดมิเนียมโครงการนี้ การวางเงินจองถือเป็นเงินส่วนแรกที่จะต้องจ่าย เพื่อเริ่มต้นการซื้อ-ขาย เป็นรายจ่ายที่ยืนยันกับโครงการได้ในระดับหนึ่ง ว่าเราตัดสินใจแล้วที่จะเลือกโครงการนี้ โดยปกติทั่วไปแล้วการวางเงินจองจะอยู่ประมาณ 5,000 – 20,000 บาท แล้วแต่โครงการ
Q : วันทำสัญญาต้องจ่ายอีกเท่าไหร่
ถัดมาจากเงินจอง สิ่งที่เราต้องจ่ายเพิ่มเติมก็คือ “เงินทำสัญญา” โดยส่วนใหญ่แล้วจะอยู่ประมาณที่ 30,000 – 100,000 บาท ซึ่งค่อนข้างสูงกว่าเงินจอง ดังนั้นให้ลองสอบถามกับเซลส์ก่อน ว่าต้องมีค่าใช้จ่ายประมาณเท่าไหร่ และจะมีโปรโมชั่นหรือส่วนลดให้บ้างหรือเปล่า
Q : ค่าใช้จ่ายวันโอนมีอะไรบ้าง และมีโปรโมชั่นเพิ่มเติมหรือไม่
ค่าโอนคอนโด โดยส่วนใหญ่จะคิดเป็น 2% ของราคาประเมิน ซึ่งโดยปกติทั่วไปแล้วตัวคนซื้อกับเจ้าของโครงการ จะออกกันคนละครึ่ง แต่เดี๋ยวนี้ก็มีหลายบริษัทค่ะ ที่จัดโปรโมชั่นฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน เราไม่ต้องเสียค่าโอนเลย ในส่วนนี้ก็ให้ลองถามเซลส์เลยว่าค่าใช้จ่ายวันโอนจะมีโปรโมชั่นเพิ่มเติมอะไรให้เราได้บ้าง
Q : ค่าส่วนกลางเท่าไร
เรื่องค่าส่วนกลางเอง ก็มีปัจจัยที่ทำให้แต่ละโครงการแตกต่างกันเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นเรื่อง Segment ของโครงการ, จำนวนยูนิตในโครงการ ที่ยิ่งยูนิตน้อยก็จะยิ่งแพงขึ้น โดยส่วนใหญ่จะคิดตามขนาดห้องของเรา ว่าตารางเมตรละเท่าไหร่ โดยจะเรียกเก็บเป็นรายปี ซึ่งในส่วนนี้เซลส์สามารถให้คำตอบกับเราได้เลย ดังนั้นก็ลองถามดูแล้วช่างน้ำหนักเปรียบเทียบกับโครงการอื่น ๆ ในใจได้ว่า พื้นที่ส่วนกลางเท่านี้ กับค่าส่วนกลางเท่านี้ คุ้มค่าและสามารถจ่ายได้หรือไม่
Q : กรณีโครงการก่อสร้างล่าช้า เสร็จไม่ทันตามกำหนด ค่าปรับเท่าไหร่
ในการซื้อคอนโดที่เพิ่งเปิดขาย หรือยังสร้างไม่เสร็จนั้น สิ่งทีเราต้องคิดเผื่อก็คือ ทางโครงการจะทำอย่างไรหากโครงการที่เราซื้อนั้นก่อสร้างล่าช้า หรือเสร็จไม่ทันตามกำหนด ในส่วนนี้เพื่อน ๆ สามารถสอบถามเรื่องค่าปรับที่ทางโครงการจะจ่ายให้เรา หรือส่วนลดในกรณีที่จะเกิดเหตุการณ์แบบนี้ไว้ด้วย เผื่อในอนาคตเราจะต้องใช้ข้อมูลชุดนี้ เพื่อทวงถามสิทธิ์ให้กับตัวเองนะคะ
คำถามเกี่ยวกับสัญญา
Q : มีตัวอย่างสัญญาที่จะเซ็นให้อ่านก่อนหรือไม่
การศึกษาสัญญาก่อนตัดสินใจเซ็นนั้นถือเป็นสิ่งที่ควรทำ ก่อนจะตกปากรับคำใด ๆ เพื่อน ๆ สามารถขอดูสัญญาให้ถี่ถ้วนก่อน โดยหากสัญญาข้อไหนรู้สึกว่าไม่เป็นธรรม ก็ให้พูดคุยกับเซลส์ เพื่อหาจุดที่ทั้งสองฝ่ายพอใจ แล้วเขียนเพิ่มลงไปในสัญญา หรือลบออกจากสัญญา เพื่อให้เราได้มีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร
Q : กรณีกู้ไม่ผ่าน จะเป็นอย่างไร ได้เงินส่วนไหนคืน ส่วนไหนถูกยึด
เรื่องนี้ถือเป็นปัญหาที่มีมาเนิ่นนาน และเรามักจะได้ยินลูกค้าโอดครวญเรื่องกู้ไม่ผ่าน แต่เงินจองและเงินดาวน์กลับไม่ได้รับคืนจาก Developer บ้างก็อ้างว่าบริษัทไม่มีนโยบายคืนเงินจอง และเงินดาวน์ บ้างก็ว่าว่าไม่มีในสัญญา ถ้าอยากได้อาจจะต้องขึ้นโรงขึ้นศาล หรือต้องเสียเวลาไปร้องเรียนที่สคบ. ซึ่งหลาย ๆ คนก็ถอดใจ ไม่อยากเสียเวลา เลยต้องยอมปล่อยเงินก้อนนั้นไปฟรี ๆ คอนโดก็ไม่ได้ซื้อ แถมเงินที่จ่ายไปก่อนหน้าก็ไม่ได้คืน
ซึ่งวิธีป้องกันที่ดีที่สุดคือเราต้อง “ถามก่อนเซ็นสัญญา” ถ้าทาง Developer อ้างว่าเราไม่นโยบายนี้ ก็ขอให้พูดคุยกัน ถ้ามีการรับปากว่าจะคืนก็ให้เขียนเพิ่มเติมลงไปในสัญญาพร้อมลงลายเซ็นด้วยนะคะ ในสัญญาของ Developer บางที่ ก็เขียนไว้ชัดเจนเลยว่าไม่มีนโยบายคืนเงินจองและเงินดาวน์ในกรณีที่ลูกค้ากู้ธนาคารไม่ผ่าน แม้ในความเป็นจริงแล้ว Developer จะไม่มีสิทธิ์ยึดเงินจอง หรือเงินดาวน์ แต่หลาย ๆ คนที่หลวมตัวเซ็นก่อนอ่านไปแล้ว ก็ไม่มีอะไรจะค้านกับเซลส์เมื่อเกิดปัญหา ดังนั้นอ่านและพูดคุยก่อนเซ็นเสมอนะคะ
Q : กรณีขายต่อ เปลี่ยนสัญญามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง เงื่อนไขอะไรบ้าง
สำหรับเพื่อน ๆ ที่มีบ้านอยู่แล้ว และซื้อคอนโดเพื่อความสะดวกในการทำงานชั่วคราว หรือมีความคิดที่อาจจะขายต่อเพื่อย้ายที่อยู่ในอนาคตอยู่แล้ว การถามถึงค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนสัญญา ก็ค่อนข้างสำคัญที่เดียว เพราะเมื่อถึงเวลาที่จะขายคอนโดต่อ เราจะได้ทำได้อยากถูกเงื่อนไข และสามารถเตรียมค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนสัญญาได้
ทั้งหมดนี้คือคำถามสำคัญที่เราควรจะถามเซลส์ก่อนซื้อคอนโดมิเนียมหลังแรกเป็นของตัวเอง หากเพื่อน ๆ มีคำถามเพิ่มเติม ที่น่าสนใจสามารถคอมเมนต์เพื่อเป็นประโยชน์ให้กับเพื่อน ๆ คนอื่น ๆ ได้นะคะ แล้วพบกันใหม่กระทู้หน้าค่ะ
อ่านบทความฉบับเต็มได้ที่ :
คำถามเกี่ยวกับคอนโด ต้องถามอะไรเซลส์บ้างก่อนซื้อคอนโดหลังแรก
คำถามสำคัญที่ควรถามเซลส์ ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโด
คำถามเกี่ยวกับทำเลและการเดินทาง
Q : สถานีรถไฟฟ้าที่ใกล้ที่สุดคือสถานีไหน ระยะทางเท่าไหร่
คำถามสุดฮิตที่ไปโครงการไหนก็ต้องถาม เพื่อให้เราได้เปรียบเทียบกับโครงการในระแวกเดียวกัน ว่าโครงการไหนที่เราจะสามารถเดินทางด้วยรถไฟฟ้าได้สะดวก และประหยัดเวลามากที่สุด รวมทั้งเรายังสามารถคำนวณค่าเดินทางกับส่วนต่างของราคา เช่น ถ้าโครงการ A อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าในระยะที่เดินได้ แต่ราคาถูกกว่าคอนโด B หลายแสนบาท เราก็จะสามารถคำนวณความคุ้มค่าที่สุดสำหรับเราได้นั่นเอง
Q : ที่ดินรอบโครงการเป็นของใคร มีแผนจะทำอะไร
หากคอนโดมิเนียม โครงการที่เราสนใจ รายล้อมไปด้วยที่ดินว่างเปล่า สิ่งที่เราควรถามคือที่ดินโดยรอบนี้เป็นของ Developer ของโครงการที่เราสนใจอยู่หรือไม่ หรือเซลส์จะพอทราบหรือไม่ว่าที่ดินว่างเปล่ารอบโครงการนี้มีแผนจะทำอะไรในอนาคต เพราะหลาย ๆ ครั้ง หลังจากที่เราตัดสินใจซื้อโครงการที่ชอบ ในมุมที่ใช่ ที่ดันมีโครงการ หรือตึกอาคารอื่นสร้างที่หลังมาบังวิวของเราซะได้ ดังนั้นการถามเอาไว้ก่อน ก็ช่วยให้เราสามารถตัดสินใจได้ค่ะ
Q : ความอุดมสมบูรณ์โดยรอบ (ถามก่อน แล้วลองเดินเล่นแถวๆนั้น)
สิ่งต่อไปที่เราควรถามคือเรื่องของความอุดมสมบูรณ์โดยรอบของโครงการ ซึ่งสำคัญและจำเป็นมาก ๆ ในการใช้ชีวิตคอนโด ได้คอนโดราคาดีที่ถูกใจ แต่พออยู่ไปกลับไกลร้านอาหาร จะเดินทางไปไหนก็ไม่สะดวก อาจจะทำให้คุณภาพชีวิตของเราแย่กว่าเดิมก็เป็นได้
Q : ถนนเข้า-ออกมีกี่ทาง ถนนสาธารณะหรือส่วนบุคคล
สำหรับคนที่ชอบเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัว คำถามนี้อาจจะเป็นคำถามสำคัญรองจากเรื่องที่จอดรถเลยทีเดียว นอกจากจะเป็นคำถามที่เกี่ยวข้องกับความสะดวกสบายใจการเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัวแล้ว บางครั้งถนนส่วนบุคคลอาจจะมีการกำหนดเวลาเข้า-ออกด้วย ทำให้เราอาจจะใช้รถยนต์ในการเดินทางได้ไม่สะดวกนัก
Q : ถ้าไกลจาก BTS มีรถ Shuttle Bus ไหม คิดค่าบริการหรือไม่?
ถ้าโครงการที่เราสนใจอยู่ห่างออกมาจากสถานีไฟฟ้าประมาณนึง เราอาจจะต้องถามเรื่องสิ่งอำนวยความสะดวกในการเดินทางอย่าง Shuttle Bus ว่ามีให้บริการหรือไม่ แล้วถ้ามีให้บริการจะให้บริการฟรี หรือคิดค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจค่ะ
คำถามเกี่ยวกับโครงการ
Q : ขายได้เท่าไหร่แล้ว
จำนวนของผู้ซื้อมีส่วนสำคัญในการผลักดันให้โครงการสามารถสร้างต่อจนเสร็จสิ้นได้ เพราะหลายโครงการ Developer ต้องกู้เงินจากธนาคารมาเพื่อทำการก่อสร้างอาคาร ซึ่งถ้าจำนวนผู้ซื้อเยอะก็จะทำให้การอนุมัติเงินกู้ผ่านได้นั่นเอง ถ้าเราเลือกซื้อโครงการที่คนซื้อน้อย อาจจะมีเปอร์เซ็นต์ที่โครงการจะถูกพับ เราเองก็จะต้องเสียเวลาผ่อนไปโดยเปล่าประโยชน์ แถมต้องทำเรื่องขอเงินที่ผ่อนหรือจ่ายไปบางส่วนแล้วคืน ยุ่งยากกันไปอีก
Q : มีนโยบายจัดการกับ Airbnb อย่างไร
เรื่องนี้สำคัญมากสำหรับคนที่ต้องการซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง เพราะการปล่อยเช่ารายวันมักจะสร้างปัญหามากมายตามมา ทั้งเรื่องของการแย่งลูกบ้านใช้พื้นที่ส่วนกลาง ปัญหาเรื่องความเป็นส่วนตัวของลูกบ้านที่มีใครก็ไม่รู้แวะเวียนเดินไปเดินมาในคอนโดมิเนียมของเรา ไปจนถึงเรื่องซีเรียส ๆ อย่างเรื่องความปลอดภัย ทำให้เราต้องถามมาตรการเกี่ยว Airbnb และ การปล่อยเช่ารายวันตั้งแต่เนิ่น ๆ ถ้าจะให้ดี ขอดูสัญญาไปเลยก็ได้ค่ะ ว่าทางโครงการได้มีเขียนเอาไว้เป็นลายลักษณ์อักษรหรือไม่
Q : นิติบุคคลเป็นของบริษัทไหน / ในกรณีที่โครงการมีหลายอาคาร นิติรวมหรือแยกกัน
เรื่องนิติบุคคลถือเป็นเรื่องที่สำคัญมากสำหรับคอนโดมิเนียม เพราะนิติบุคคลจะเป็นคนที่ช่วยจัดการปัญหาต่าง ๆ ให้กับลูกบ้าน และคอยดูแลจัดสรรพื้นที่ส่วนกลาง หากคุณยังไม่ทราบว่านิติบุคคลบริษัทไหนดี มีประวัติยังไง ให้ลองสอบถามมาก่อน แล้วค่อยกลับมาหาข้อมูลเพิ่มเติมได้ แต่แนะนำว่าควรถามคำถามนี้เป็นอย่างยิ่ง เพราะเป็นคำถามที่สำคัญมาก
Q : มีนิติ และช่างบริการ 24 ชม. หรือไม่
อันนี้เป็นคำถามกันเหนียว เผื่อเกิดเหตุฉุกเฉิน ทั้งเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ที่ต้องใช้ร่วมกันอย่าง ลิฟต์, ประตูเข้า-ออก, อุปกรณ์ฟิตเนส หรือสระน้ำเป็นต้น การที่มีนิติและช่างบริการ 24 ชม. จะทำให้เราสามารถวางใจได้มากขึ้น ว่าเมื่อเกิดปัญหาขึ้นมาแล้วนั้น จะมีช่างและนิติคอยให้คำแนะนำ และซ่อมแซมพื้นที่ที่เสียหายได้อย่างทันท่วงที
Q : การเข้าลิฟต์/ชั้น สแกนลายนิ้วมือ หรือคีย์การ์ด
คำถามนี้ค่อนข้างสำคัญทีเดียว เพราะเกี่ยวข้องกับความปลอดภัยในการอยู่อาศัยของเรา โดยปกติทั่วไปแล้วคอนโดมิเนียมจะมีการเข้าคัดกรองคนเข้าที่แตกต่างกัน บางทีคัดกรองตั้งแต่หน้าล็อบบี้โดยจะต้องสแกนลายนิ้วมือ หรือใช้คีย์การ์ด และหากจะเข้าลิฟต์ก็ต้องสแกนอีกครั้ง หลังออกจากลิฟต์ต้องสแกนอีกครั้งเพื่อเข้าไปยังโถงทางเดินหน้าห้อง แถมบางทียังมีคีย์การ์ดลิฟต์ล็อคชั้น คือเมื่อเราใช้คีย์การ์ดสแกน ลิฟต์จะพาเราไปยังชั้นที่เราอยู่เพียงชั้นเดียว โดยไม่สามารถไปชั้นอื่น ๆ ได้ ก็ถือว่าเพิ่มความปลอดภัยไปอีกระดับ
Q : EIA ผ่านแล้วหรือยัง
คำถามที่มือใหม่หัดซื้อคอนโดมักจะไม่รู้ EIA คือการทำรายงานประเมิณผลกระทบพื้นที่โดยรอบโครงการ ซึ่งส่วนใหญ่หลาย ๆ ที่จะเปิดให้ซื้อก่อนในช่วงที่กำลังทำแบบประเมิณ ซึ่งอาจจะเสี่ยงว่าจะผ่านหรือไม่ผ่าน ซึ่งถ้าไม่ผ่านทาโครงการจะต้องมีการปรับปรุงแบบ หรือบางทีอาจจะต้องพับโครงการทิ้งไปเลย ถ้าไม่อยากเสียเวลาผ่อนไปฟรี ๆ ก็ให้ลองสอบถามให้แน่ใจก่อนว่า EIA ผ่านแล้วใช่ไหม? จะได้มั่นใจว่าคอนโดที่เราจะซื้อสามารถสร้างต่อได้แน่นอน
คำถามเกี่ยวกับค่าใช้จ่าย
Q : วางเงินจองเท่าไหร่
ถ้าเพื่อน ๆ เกิดสนใจคอนโดมิเนียมโครงการนี้ การวางเงินจองถือเป็นเงินส่วนแรกที่จะต้องจ่าย เพื่อเริ่มต้นการซื้อ-ขาย เป็นรายจ่ายที่ยืนยันกับโครงการได้ในระดับหนึ่ง ว่าเราตัดสินใจแล้วที่จะเลือกโครงการนี้ โดยปกติทั่วไปแล้วการวางเงินจองจะอยู่ประมาณ 5,000 – 20,000 บาท แล้วแต่โครงการ
Q : วันทำสัญญาต้องจ่ายอีกเท่าไหร่
ถัดมาจากเงินจอง สิ่งที่เราต้องจ่ายเพิ่มเติมก็คือ “เงินทำสัญญา” โดยส่วนใหญ่แล้วจะอยู่ประมาณที่ 30,000 – 100,000 บาท ซึ่งค่อนข้างสูงกว่าเงินจอง ดังนั้นให้ลองสอบถามกับเซลส์ก่อน ว่าต้องมีค่าใช้จ่ายประมาณเท่าไหร่ และจะมีโปรโมชั่นหรือส่วนลดให้บ้างหรือเปล่า
Q : ค่าใช้จ่ายวันโอนมีอะไรบ้าง และมีโปรโมชั่นเพิ่มเติมหรือไม่
ค่าโอนคอนโด โดยส่วนใหญ่จะคิดเป็น 2% ของราคาประเมิน ซึ่งโดยปกติทั่วไปแล้วตัวคนซื้อกับเจ้าของโครงการ จะออกกันคนละครึ่ง แต่เดี๋ยวนี้ก็มีหลายบริษัทค่ะ ที่จัดโปรโมชั่นฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน เราไม่ต้องเสียค่าโอนเลย ในส่วนนี้ก็ให้ลองถามเซลส์เลยว่าค่าใช้จ่ายวันโอนจะมีโปรโมชั่นเพิ่มเติมอะไรให้เราได้บ้าง
Q : ค่าส่วนกลางเท่าไร
เรื่องค่าส่วนกลางเอง ก็มีปัจจัยที่ทำให้แต่ละโครงการแตกต่างกันเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นเรื่อง Segment ของโครงการ, จำนวนยูนิตในโครงการ ที่ยิ่งยูนิตน้อยก็จะยิ่งแพงขึ้น โดยส่วนใหญ่จะคิดตามขนาดห้องของเรา ว่าตารางเมตรละเท่าไหร่ โดยจะเรียกเก็บเป็นรายปี ซึ่งในส่วนนี้เซลส์สามารถให้คำตอบกับเราได้เลย ดังนั้นก็ลองถามดูแล้วช่างน้ำหนักเปรียบเทียบกับโครงการอื่น ๆ ในใจได้ว่า พื้นที่ส่วนกลางเท่านี้ กับค่าส่วนกลางเท่านี้ คุ้มค่าและสามารถจ่ายได้หรือไม่
Q : กรณีโครงการก่อสร้างล่าช้า เสร็จไม่ทันตามกำหนด ค่าปรับเท่าไหร่
ในการซื้อคอนโดที่เพิ่งเปิดขาย หรือยังสร้างไม่เสร็จนั้น สิ่งทีเราต้องคิดเผื่อก็คือ ทางโครงการจะทำอย่างไรหากโครงการที่เราซื้อนั้นก่อสร้างล่าช้า หรือเสร็จไม่ทันตามกำหนด ในส่วนนี้เพื่อน ๆ สามารถสอบถามเรื่องค่าปรับที่ทางโครงการจะจ่ายให้เรา หรือส่วนลดในกรณีที่จะเกิดเหตุการณ์แบบนี้ไว้ด้วย เผื่อในอนาคตเราจะต้องใช้ข้อมูลชุดนี้ เพื่อทวงถามสิทธิ์ให้กับตัวเองนะคะ
คำถามเกี่ยวกับสัญญา
Q : มีตัวอย่างสัญญาที่จะเซ็นให้อ่านก่อนหรือไม่
การศึกษาสัญญาก่อนตัดสินใจเซ็นนั้นถือเป็นสิ่งที่ควรทำ ก่อนจะตกปากรับคำใด ๆ เพื่อน ๆ สามารถขอดูสัญญาให้ถี่ถ้วนก่อน โดยหากสัญญาข้อไหนรู้สึกว่าไม่เป็นธรรม ก็ให้พูดคุยกับเซลส์ เพื่อหาจุดที่ทั้งสองฝ่ายพอใจ แล้วเขียนเพิ่มลงไปในสัญญา หรือลบออกจากสัญญา เพื่อให้เราได้มีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร
Q : กรณีกู้ไม่ผ่าน จะเป็นอย่างไร ได้เงินส่วนไหนคืน ส่วนไหนถูกยึด
เรื่องนี้ถือเป็นปัญหาที่มีมาเนิ่นนาน และเรามักจะได้ยินลูกค้าโอดครวญเรื่องกู้ไม่ผ่าน แต่เงินจองและเงินดาวน์กลับไม่ได้รับคืนจาก Developer บ้างก็อ้างว่าบริษัทไม่มีนโยบายคืนเงินจอง และเงินดาวน์ บ้างก็ว่าว่าไม่มีในสัญญา ถ้าอยากได้อาจจะต้องขึ้นโรงขึ้นศาล หรือต้องเสียเวลาไปร้องเรียนที่สคบ. ซึ่งหลาย ๆ คนก็ถอดใจ ไม่อยากเสียเวลา เลยต้องยอมปล่อยเงินก้อนนั้นไปฟรี ๆ คอนโดก็ไม่ได้ซื้อ แถมเงินที่จ่ายไปก่อนหน้าก็ไม่ได้คืน
ซึ่งวิธีป้องกันที่ดีที่สุดคือเราต้อง “ถามก่อนเซ็นสัญญา” ถ้าทาง Developer อ้างว่าเราไม่นโยบายนี้ ก็ขอให้พูดคุยกัน ถ้ามีการรับปากว่าจะคืนก็ให้เขียนเพิ่มเติมลงไปในสัญญาพร้อมลงลายเซ็นด้วยนะคะ ในสัญญาของ Developer บางที่ ก็เขียนไว้ชัดเจนเลยว่าไม่มีนโยบายคืนเงินจองและเงินดาวน์ในกรณีที่ลูกค้ากู้ธนาคารไม่ผ่าน แม้ในความเป็นจริงแล้ว Developer จะไม่มีสิทธิ์ยึดเงินจอง หรือเงินดาวน์ แต่หลาย ๆ คนที่หลวมตัวเซ็นก่อนอ่านไปแล้ว ก็ไม่มีอะไรจะค้านกับเซลส์เมื่อเกิดปัญหา ดังนั้นอ่านและพูดคุยก่อนเซ็นเสมอนะคะ
Q : กรณีขายต่อ เปลี่ยนสัญญามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง เงื่อนไขอะไรบ้าง
สำหรับเพื่อน ๆ ที่มีบ้านอยู่แล้ว และซื้อคอนโดเพื่อความสะดวกในการทำงานชั่วคราว หรือมีความคิดที่อาจจะขายต่อเพื่อย้ายที่อยู่ในอนาคตอยู่แล้ว การถามถึงค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนสัญญา ก็ค่อนข้างสำคัญที่เดียว เพราะเมื่อถึงเวลาที่จะขายคอนโดต่อ เราจะได้ทำได้อยากถูกเงื่อนไข และสามารถเตรียมค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนสัญญาได้
ทั้งหมดนี้คือคำถามสำคัญที่เราควรจะถามเซลส์ก่อนซื้อคอนโดมิเนียมหลังแรกเป็นของตัวเอง หากเพื่อน ๆ มีคำถามเพิ่มเติม ที่น่าสนใจสามารถคอมเมนต์เพื่อเป็นประโยชน์ให้กับเพื่อน ๆ คนอื่น ๆ ได้นะคะ แล้วพบกันใหม่กระทู้หน้าค่ะ
อ่านบทความฉบับเต็มได้ที่ : คำถามเกี่ยวกับคอนโด ต้องถามอะไรเซลส์บ้างก่อนซื้อคอนโดหลังแรก