ข้อดี-ข้อเสีย ของคอนโดมือสอง ก่อนจะซื้อควรมองอะไรบ้าง

คอนโดมือสองยังคงนับว่าเป็นทางเลือกหนึ่งที่ผู้ซื้อยังนิยมไม่แพ้โครงการสร้างใหม่หรือเพิ่งเปิดตัวใช่ไหมล่ะครับ ด้วยราคาที่ยังไม่ดีดตามแนวโน้มราคาอนาคตจนเกินไป และยังสามารถเห็นตัวทรัพย์จริงเห็นสภาพแวดล้อมจริงภายในห้องและทำเลโดยรอบโครงการได้ก่อนโดยไม่ต้องมาลุ้นความเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นเหมือนโครงการใหม่ที่ต้องรอการก่อสร้างด้วยครับ อีกทั้งข้อมูลเบื้องต้นต่างๆ ของคอนโด Resale ที่ผู้จะซื้อสามารถสำรวจค้นคว้าได้เองในเบื้องต้นก่อนได้ว่า ตัวโครการนั้นๆ หรือหรือทำเลที่เรากำลังสนใจมีความน่าอยู่ คุ้มค่าแก่การซื้อ และมีศักยภาพในการลงทุนมากน้อยแค่ไหน

คอนโดมือสองได้เปรียบ-เสียเปรียบห้องใหม่มือหนึ่งแค่ไหน
ทั้งนี้เงื่อนไขตามนโยบายต่างๆ มักเอื้อให้กับการซื้อคอนโดในโครงการใหม่ๆ มากกว่าคอนโดที่มีการถือครองมานานแล้ว อย่างมาตรการ LTV จากภาครัฐ และดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารต่างๆ ก็ไม่ได้หมายความว่าการซื้อคอนโดมือสองหรือคอนโดเก่าจะเสียเปรียบกว่าการซื้อคอนโดใหม่นะครับ เมื่อพิจารณาแล้วก็ยังมีส่วนเด่นส่วนด้อยแตกต่างกันไป โดยท้ายที่สุดแล้วก็ขึ้นอยู่กับความพอใจมากกว่าครับ แต่ก่อนจะตัดสินใจนั้นข้อดีข้อเสียของโครงการคอนโดมือสองที่ควรมองมีอะไรบ้าง

ข้อได้เปรียบของคอนโดมือสอง
ได้เห็นสภาพจริงของห้อง ตัวโครงการ และทำเลสภาพแวดล้อม
ตัวอาคารและโครงการเป็นตึกจริงที่สร้างเสร็จแล้ว ทำให้เราเห็นสภาพจริงของห้องจริงที่เราสนใจจะซื้อ สภาพโดยรวมของโครงการ รวมถึงลักษณะของผู้อยู่อาศัยปัจจุบันที่จะเป็นเพื่อนบ้านกับเราในอนาคต หรือเป็นรูปแบบกลุ่มเป้าหมายที่เราจะปล่อยเช่าด้วย ต่างจากโครงการใหม่ที่อาคารเพิ่งสร้างเสร็จหรือยังอยู่ระหว่างการก่อสร้างที่เราจะคาดการณ์กลุ่มเป้าหมายหรือความเปลี่ยนแปลงของทำเลนั้นๆ ได้ยากกว่าครับ
แปลนห้องและพื้นที่ใช้สอย
ด้วยปัจจัยด้านต้นทุนในการพัฒนาโครงการรุ่นหลังๆ ทำให้เหล่า Developer นิยมแบ่งพื้นที่ยูนิตในโครงการใหม่ๆ มีขนาดเล็กลง ทำให้รู้สึกอึดอัดเมื่อเข้าอยู่อาศัยและไม่สามารถอยู่ระยะยาวได้ด้วยข้อจำกัดด้านพื้นที่ เช่น ห้องแบบ Studio และ 1 Bedroom โครงการใหม่ๆ มักนิยมแบ่งห้องพื้นที่เริ่มต้นที่ 22 – 25 ตร.ม. ขึ้นไป เมื่อเทียบกับโครงการเก่าๆ ให้พื้นที่ห้อง Studio และ 1 Bedroom กว้างถึง 30 – 40 ตร.ม. ทำให้ได้พื้นที่ใช้สอยกว้างขึ้นและดัดแปลงการตกแต่งห้องได้หลากหลายกว่า จึงส่งผลยังข้อได้เปรียบถัดไปว่า
ราคาเทียบเท่าตึกใหม่แต่ได้ห้องใหญ่กว่า
ในทำเลที่ใกล้เคียงกัน คอนโดหลายๆ โครงการจะมีการตั้งราคาห้องต่อตารางเมตรที่ใกล้เคียงกันเพื่อดึงดูดความสนใจผู้ซื้อ ซึ่งเมื่อเทียบกันแล้วโดยส่วนมาก ตึกใหม่จะตั้งราคาเริ่มต้นที่แพงกว่า เช่น คอนโดใหม่ใกล้สถานีหรือแนว รฟฟ. มักจะมีราคาเริ่มต้นตั้งแต่  4 ลบ. ถึง 5 ลบ. ขึ้นไป โดยยังเป็นราคาเริ่มด้านของห้องขนาด Studio นะครับ
เมื่อเทียบกับอาคารที่เก่ากว่าแบบเกิน 5 ปีขึ้นไป ที่ห้องขนาดเริ่มต้นจะกว้างกว่า แต่ราคาขายใกล้เคียงกันเมื่อเทียบเฉลี่ยแล้วต่อตารางเมตรราคาจะถูกกว่าครับ แต่หากเทียบกับโครงการที่ยังไม่เก่ากว่ากันมานักไม่เกิน 5 ปี ในข้อนี้รูปแบบขนาดห้องหรือราคาอาจจะไม่เห็นความต่างครับ
ห้องเปล่าปรับปรุงง่าย
กรณีที่คอนโดขายต่อเป็นแบบห้องเปล่า อาจจะขายพร้อมส่วน Built-In ที่มากพร้อมโครงการในครั้งแรก นับว่าเป็นการให้อิสระของผู้ซื้อต่อในการตกแต่งห้องได้ใหม่ตามใจชอบหรือตามกำลังงบประมาณที่มีได้ 

ข้อเสียเปรียบของคอนโดมือสอง
1. ความล้าสมัยของอาคารและวัสดุ
แม้คอนโดเก่าจะได้เปรียบในส่วนของขนาดห้อง และทำเลที่ตั้ง แต่อุปสรรคหลักๆ ที่พบบ่อยคือรูปแบบอาคารที่อาจจะล้าสมัยเกินไปเมื่อเทียบกับไลฟ์สไตล์วิถีชีวิตในปัจจุบัน เช่น มีพื้นที่ส่วนกลางน้อย มีไม่กี่อย่าง และในบางครั้งสภาพห้องมีความทรุดโทรมมากจนเมื่อซื้อต่ออาจต้องลงทุนเพิ่มเติมเพื่อซ่อมแซมปรับปรุงยกเครื่องใหม่ทั้งหมด ซึ่งหากผู้ซื้อเกรงว่าจะไม่มีงบที่เพียงพอแก่การ Renovate ห้อง ก็ควรเลือกห้องที่มีสถาพดีพร้อมเข้าอยู่ดีกว่าครับ
2. เงื่อนไขสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ในส่วนของเงื่อนไขการยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อกู้เงินซื้อคอนโดมือสอง ทางธนาคารมักจะนำราคาประเมินคอนโดห้องนั้นๆ มาเปรียบเทียบเพื่อกำหนดเพดานเงินกู้ว่าจะอนุมัติที่เท่าไหร่ ซึ่งส่วนใหญ่มักจะให้ที่ 80% - 95% ของราคาขาย ทำให้กู้ได้ไม่เต็มราคาขายที่ผู้ขายอาจจะตั้งไว้ และผู้ซื้อต้องหาส่วนต่างมาชำระเอง ต่างกับคอนโดใหม่ที่ธนาคารจะอนุมัติให้เต็มตามราคาตั้งขายนั่นเอง
3. ภาษีและเงื่อนไขในการขายต่อ
ในส่วนนี้ควรเช็คระยะเวลาถือครองของผู้ขายด้วยครับว่า ผู้ขายถือครองคอนโดห้องนั้นมานานแค่ไหน หากเป็นการซื้อต่อคอนโดที่อายุไม่เกิน 5 ปี และผู้ขายไม่ได้มือชื่อในทะเบียนบ้านกับคอนโดห้องนี้ อาจจะต้องถูกคิดภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาซื้อขาย แต่หากผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ค่าภาษีก็จะถือว่างดไปครับ
4. ภาระเฟอร์นิเจอร์และของตกแต่ง
คอนโดขายต่อบางห้อง ผู้ขายอาจมีการลงทุนตกแต่งให้ดูพร้อมอยู่เพื่อเป็นการเพิ่มมูลค่าเฟอร์นิเจอร์เข้าไปกับราคาตั้งขาย แต่ในบางกรณีการตกแต่งนั่นอาจไม่ได้สวยงามหรือเลือกใช้วัสดุที่ไม่ได้มีคุณภาพเท่าไหร่นัก และบ่อยครั้งที่จะไม่ถูกใจผู้ซื้อต่ออย่างเรานั่นเอง หากสามารถเจรจาต่อรองปฏิเสธเฟอร์นิเจอร์และลบราคาในส่วนนั่นลงได้ก็จะนับว่าเป็นผลดีครับ
แต่หากผู้ขายตั้งเงื่อนไขบังคับรวมเฟอร์นิเจอร์เท่านั้น เฟอร์นิเจอร์เหล่านั้นก็จะกลายเป็นภาระให้เราขนย้ายหรือหาทางระบายขายต่อ หรืออาจต้องทนใช้งานอย่างชัดตาขัดใจเมื่อเราซื้อคอนโดห้องนั้นมานั่นเองครับ

ซื้อตรงกับเจ้าของดีไหม หรือผ่านนายหน้าดีกว่า
ในส่วนนี้นิวบ์มองว่าขึ้นอยู่กับความสะดวกของแต่ละคนเลยครับ ซึ่งหากเราสามารถเจรจาซื้อขายโดยตรงกับเจ้าของผู้ถือห้องได้ เราก็จะสามารถต่อรองเงื่อนไขต่างๆ ได้รวบรัดและเร็วกว่า รวมถึงประหยัดค่าธรรมเนียมนายหน้าไปได้ส่วนหนึ่ง
ข้อควรคำนึงหากเป็นการติดต่อโดยตรงกับผู้ขาย ในเบื้องต้นนั้นเราสามารถนำหน้าโฉนดคอนโดที่เราสนใจจะซื้อไปตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินที่พื้นที่ที่ดูแลอยู่ได้ โดยหากคอนโดห้องนั้นมีการติดภาระจำนอง ติดผ่อนกับธนาคารก็อาจจะต้องเผื่อในเรื่องของการกู้สินเชื่อก้อนใหม่ที่จะมาทบกับราคาขายและส่วนที่ติดจำนองอยู่ด้วยครับ
ส่วนการติดต่อซื้อผ่านนายหน้าโดยเฉพาะเอเจนต์ที่เป็นองค์กรณ์ ก็จะช่วยเราจัดการเรื่องการเดินเรื่องติดต่อต่างๆ ทำรายการเอกสารจำเป็น รวบรวมหลักฐานการเจรจาซื้อขายเพื่อช่วยต่อรองผลประโยชน์อย่างเป็นธรรมกับทุกฝ่ายที่สุดนั่นเองครับ หรือหากการเจราจาแล้วไม่ลงตัว เอเจนต์ยังสามารถช่วยแนะนำคอนโดที่อยู่ในเงื่อนไขทำเล ราคา และขนาดห้องที่ใกล้เคียงไว้ช่วยเป็นตัวเลือกให้เราได้อีกครับ นับว่าช่วยประหยัดเวลาการค้นหาคอนโดให้เราได้ด้วยนั่นเอง

ทีนี่ก็คงพอจะทราบเพิ่มเติมกันแล้วใช่ไหมครับว่าก่อนที่เราจะตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมือสอง เราควรที่จะพิจารณาในส่วนไหนประกอบการตัดสินใจบ้าง เพื่อให้การซื้อคอนโดมือสองนั่นคุ้มค่าไม่ด้อยไปกว่าโครงการใหม่ๆ ซื้อตรงจาก Developer ครับ แล้วมาพบกับเรื่องราวข่าวสารคอนโดดีดีได้ใหม่ที่ CondoNewb นะครับ